為適應經濟社會發展，完善既有住宅的使用功能，規範既有住宅增設電梯行為，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國建築法》、《中華人民共和國特種設備安全法》和《廣東省物業管理條例》等有關規定，結合實際，制定本規定。
基本介紹
- 中文名：梅州市市轄區既有住宅增設電梯管理規定（試行）
- 頒布時間：2015年1月15日
- 實施時間：2015年3月15日
- 發布單位：梅州市人民政府辦公室
全文,印發的通知,解讀,
全文
第一條
第二條 本規定所稱既有住宅，是指梅州市市轄區範圍內具有合法報批手續或權屬證明、已建成投入使用、增設電梯用地在現住宅用地紅線範圍內，4層及4層以上的多業主無電梯住宅。
非住宅類的既有建築（如辦公樓、商場、醫院等）增設電梯可參照本規定執行。
第三條 城鄉規劃、住建、質監、消防、人防等有關行政主管部門依據各自職責負責既有住宅增設電梯的監督管理工作。
第四條 既有住宅增設電梯應當滿足現行城市規劃、建築設計、結構安全、消防安全和防雷安全等規範、標準的要求。
第五條 既有住宅增設電梯的意向和建築設計方案應當充分聽取擬增設電梯所在物業管理區域範圍內業主的意見，並應當經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意。增設電梯擬占用業主專有部分的，應當徵得該專有部分的所有業主同意。
既有住宅分單元增設電梯的，本條第一款所指總面積和總人數按照該單元獨立計算。
根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）和《廣東省物業管理條例》第二十二條的規定，本條所指面積和業主人數的計算按下列方式確定：
（一）專有部分面積和建築物總面積，按照下列方法認定：
1.專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣契約記載的面積計算；
2.建築物總面積，按專有部分面積之和計算。
（二）業主人數和總人數，按照下列方法認定：
1.業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
2.總人數，按照前項的統計總和計算。
第六條 既有住宅增設電梯應當經過全體業主充分協商，影響相鄰業主通風、採光、日照、通行等權益的，應與受影響相鄰業主協商達成一致意見。
增設電梯的建築設計方案應當在擬增設電梯所在物業管理區域範圍內公示，徵詢全體業主的意見，公示期不少於10日，公示的相關費用由申請人負責。
街道辦事處（鎮人民政府）、居民委員會（村民委員會）、原房改售房單位或者業主委員會等應當對既有住宅增設電梯工作予以協助和協調。業主之間發生爭議，向基層人民調解組織請求調解的，基層人民調解組織應當依法組織調解。
第七條 同意增設電梯所在單元業主應以書面協定形式達成以下事項解決方案：
（一）增設電梯工程費用的預算及其籌集方案；
（二）電梯維護保養方式及其保養維修費用分擔方案；
（三）與不同意增設電梯的業主展開協商達成一致意見。
第八條 既有住宅增設電梯所需要的資金，可以按照以下方式籌集：
（一）根據所在樓層等因素，由業主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由共同出資業主協商確定；
（二）業主可以申請提取住房公積金；
（三）原產權單位或者原房改售房單位（不包括財政撥款的預算單位）出資；
（四）社會投資；
（五）其他合法資金。
第九條 業主使用住房公積金用於既有住宅增設電梯的，按照《住房公積金管理條例》及有關規定向住房公積金管理中心提出申請。
第十條 下列單位或個人（以下統稱申請人）可作為增設電梯的主體，依照本規定提出增設電梯的相關申請：
（一）業主或者業主代表可以提出申請，也可以由業主委員會提出申請。申請的業主人數超過5人的，應當推選不超過5名業主作為代表；
（二）業主可以委託原房地產開發企業、物業服務企業、電梯生產安裝企業等提出增設電梯申請；
（三）擬增設電梯的住宅屬於房改房的，業主可以委託原房改售房單位提出申請。
前款規定的申請加建電梯的單位和個人，應當作為建設單位承擔相應法律、法規規定的義務。
第十一條 既有住宅增設電梯，如已經預留電梯井的，不需要辦理建設工程規劃許可證。
未預留電梯井的，應當向城鄉規劃主管部門申請辦理建設工程規劃許可證。
城鄉規劃主管部門作出許可前，應當進行批前公示，徵詢意見，公示期不少於10日。批前公示應當在擬增設電梯的工程現場、城鄉規劃主管部門公眾網站同時進行。
公示期間，業主提出反對意見的，申請人應當自行與持反對意見的業主協商達成一致意見。
第十二條 城鄉規劃主管部門對增設電梯申請事項應當依據相關技術標準與規範以及本規定有關要求進行審查；對符合本規定和有關技術要求的，依法核發建設工程規劃許可證。
第十三條 對業主提出的增設電梯影響通風、採光或通行等建築設計問題，城鄉規劃主管部門審查時，應當進行現場勘察；建築設計違反國家有關住宅設計規範中通風、採光、通行的相關技術標準與規範的，除申請人已與相關受影響業主達成協定外，應當要求申請人再次徵求受影響業主的意見或者修改建築設計方案。
第十四條 申請人應當依照法律法規的規定委託具有相應資質的單位進行建築方案設計、施工圖設計、施工圖設計審查、施工和監理。工程投資額在30萬元以上的，申請人應當向建設行政主管部門辦理質量安全監督登記手續、申請領取建築工程施工許可證。
第十五條 既有住宅增設電梯需要其他部門依法審批的，申請人應向相關部門提出申請。
第十六條 電梯安裝前，施工單位應當到質量技術監督行政管理部門辦理施工告知。電梯安裝後必須經由有資質的特種設備檢驗檢測機構依法檢驗合格。
第十七條 按照本規定辦理規劃審批手續的增設電梯工程竣工後，申請人應當到城鄉規劃主管部門辦理建設工程規劃核實手續。
辦理建設工程規劃核實手續所需資料依照城鄉規劃主管部門公布的標準執行。
第十八條 規劃核實合格後，申請人還應當依照法律法規的規定組織竣工驗收。竣工驗收合格的，方可交付使用，並及時向市城建檔案館移交建設檔案。工程投資額在30萬元以上的，申請人還應當向建設行政主管部門辦理竣工驗收備案、向公安機關消防機構辦理消防驗收或竣工驗收消防備案。
第十九條 既有住宅增設電梯竣工驗收後，如果需要對增設電梯新增的建築面積進行房屋登記的，由增設電梯房屋的權屬人提供相關材料向房地產登記部門提出申請，房地產登記部門按房屋所有權初始登記相關規定進行受理、審核和發證。
第二十條 電梯投入使用前或投入使用後30日內，電梯使用單位應當到質量技術監督行政管理部門辦理使用登記。
在用電梯定期檢驗周期為1年，電梯使用單位應在安全檢驗合格有效期屆滿前1個月向特種設備檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
電梯使用單位應當按照《電梯使用管理與維護保養規則》的規定，委託有相應資質的電梯維修保養單位對電梯進行日常維護保養工作。
第二十一條 對已獲得建設工程規劃許可，並依法辦理有關施工手續的增設電梯工程，相關業主應當提供必要的施工便利，不得阻撓、破壞施工。
第二十二條 業主認為因增設電梯侵犯了自己的所有權和相鄰權等民事權益而提出要求的，由業主之間協商解決。街道（鎮）人民調解委員會、相關行政管理部門應當應業主請求，依照法定職權和程式組織調解，促使相關業主在平等協商基礎上自願達成調解協定。業主之間協商或調解不成的，可依法通過民事訴訟途徑解決。
業主認為因增設電梯的有關行政行為侵犯其合法權益的，可依法提起行政複議或行政訴訟。
第二十三條 違反本規定擅自增設電梯的，依照有關查處違法建設的法律法規進行處理。
第二十四條 各縣（市）既有住宅增設電梯的，可參照本規定執行。
第二十五條 本規定自2015年3月1日起施行，有效期3年。
印發的通知
梅州市人民政府辦公室關於印發梅州市市轄區既有住宅增設電梯管理規定（試行）的通知
各縣（市、區）人民政府，市府直屬和中央、省屬駐梅各單位：
《梅州市市轄區既有住宅增設電梯管理規定（試行）》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題徑向市城鄉規劃局反映。
梅州市人民政府辦公室
2015年1月15日
解讀
一、制定《梅州市市轄區既有住宅增設電梯管理規定（試行）》（以下簡稱《規定》）的背景
既有住宅增設電梯是人民民眾提高生活水平，改善生活條件的迫切需要，是市民關注的熱點問題。不少市民希望在自己原有住宅樓加裝電梯，然而由於業主意見不統一，我市又沒有出台相應的制度，能成功加裝電梯的住宅樓並不多。因此，2014年“兩會”期間，多名市人大代表、市政協委員均提出了出台多層住宅增設電梯具體指導意見的建議和提案，其中陳志雲等6名市人大代表提出《關於出台多層住宅增設電梯具體指導意見的建議》被列為重點建議，為此市政府成立了專項工作協調領導小組，指定由市城鄉規劃局負責牽頭起草了《規定》。《規定》廣泛徵求意見後，經市政府常務會議審議通過，以市政府辦公室名義印發實施。
二、《規定》出台的意義
一是《規定》的出台，將切實解決我市市轄區既有住宅加裝電梯未出台具體實施意見造成“審批難”的問題，提出了今後我市市轄區既有住宅增設電梯的條件、審批程式和部門管理過程中必須遵守和執行的規定。
二是《規定》的出台，可滿足政府為民眾提高辦事效率，提供優質服務的要求。規範了增設電梯的程式，為民眾辦事提供有效指引，解決民眾怎么辦、按什麼程式辦的問題。通過明確細緻的規定，使民眾按照《規定》的指引，能夠清楚知道如何辦理增設電梯的條件、手續和程式。
三是《規定》的出台，將進一步促進社會自我管理，創新社會事務管理方式，引導高低層業主雙方通過協商促成利益平衡，為所有業主提供充分的權益保障和有效法律救濟。
三、制定《規定》的主要依據
為適應我市社會經濟發展和人口老齡化的生活需求，完善現有住宅的使用功能，提高居民特別是老年民眾的生活水平，規範既有住宅增設電梯管理行為，市城鄉規劃局在充分調研的基礎上，結合梅州實際，主要依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國建築法》、《中華人民共和國特種設備安全法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》和《廣東省既有住宅增設電梯的指導意見》等相關規定，同時參考了南京、上海、廣州、深圳、惠州、汕頭、肇慶等國內先進城市的做法，形成本《規定》。
四、《規定》的適用範圍
《規定》所稱既有住宅，是指梅州市市轄區範圍內（即：梅縣區和梅江區）具有合法報批手續或權屬證明、已建成投入使用、增設電梯用地在現住宅用地紅線範圍內，4層及4層以上的多業主無電梯住宅。同時規定，非住宅類的既有建築(如辦公樓、商場、醫院等)增設電梯，以及其他各縣（市）既有住宅增設電梯可參照本《規定》執行。
五、既有住宅增設電梯申報的條件
《規定》明確規定，既有住宅增設電梯的意向和建築設計方案應當充分聽取增設電梯所在物業管理區域範圍內業主的意見，並應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。同時規定，增設電梯擬占用業主專有部分的，應當徵得該專有部分的所有業主同意；影響相鄰業主通風、採光、日照、通行等權益的，應與受影響相鄰業主協商達成一致意見。
六、既有住宅增設電梯的資金籌集方式
《規定》擴大了既有住宅增設電梯的資金來源，對既有住宅增設電梯的資金來源提出了具體的籌集方式：一是根據所在樓層等因素，由業主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由共同出資業主協商確定；二是業主可以申請提取住房公積金；三是原產權單位或者原房改售房單位(不包括財政撥款的預算單位)出資；四是社會投資等其他合法資金來源。
七、既有住宅增設電梯的審批程式
《規定》中規範了既有住宅增設電梯的程式，按照增設電梯的審批流程，從協商到辦理產權登記，大致可分為4個步驟：一是業主協商同意增設電梯，滿足“兩個三分之二”的要求，按要求進行公示；二是辦理規劃、建設施工等手續；三是動工建設，安裝電梯；四是竣工驗收及產權登記。其中，對於已經預留電梯井的，不需要規劃審批手續和建設工程規劃驗收手續；工程投資額小於30萬元的，不需要辦理建設工程施工許可證。
