為規範我市的物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民民眾的生活和工作環境，根據國務院公布的《物業管理條例》、《雲南省物業管理規定》，結合我市實際，制定本規定。
基本介紹
- 中文名：曲靖市物業管理規定
- 發布時間：二○○五年九月二十九日
- 發布單位：曲靖市人民政府
- 地 區：曲靖市
登記編號：雲府登114號
曲靖市人民政府公告
第14號
《曲靖市物業管理規定》已於2005年9月13日經曲靖市人民政府第42次常務會議通過，現予公布。自2005年11月1日起施行。
曲靖市人民政府
二○○五年九月二十九日
曲靖市物業管理規定
第一條
第二條 我市行政區域內的物業管理活動應當遵守國務院公布的《物業管理條例》、《雲南省物業管理規定》和本規定。
第三條 曲靖市人民政府房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
各縣（市）區人民政府房地產行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。
街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當協助做好物業管理工作。
工商、發改委、公安、民政、環保、環衛、供水、供電、通訊、有線電視等單位，按照各自職責配合實施本規定。
第四條 房屋的所有權人為業主。
第五條 物業管理區域內全體業主組成業主大會；一個物業管理區域成立一個業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
物業管理區域的劃分，應當綜合考慮物業的共用部位和共用設施設備、建築物規模、建設工程項目、物業類型和社區建設等因素。
按照城市規劃建設的住宅小區，一個小區劃分為一個物業管理區域；但建築面積在50萬平方米以上分多期開發的住宅小區，可以劃分為兩個以上物業管理區域。
屬於城市建設中自然形成的相對獨立的住宅區和非住宅區物業，可以劃分為一個物業管理區域。
第六條 物業管理區域的具體範圍，由縣（市）區人民政府房地產行政主管部門會同民政等部門劃分；跨縣（市）區物業管理區域的具體範圍，由曲靖市人民政府房地產行政主管部門會同同級民政等部門劃分。
第七條 物業管理區域應當命名。
新建住宅小區等物業管理區域按照建設工程規劃許可證的項目名稱命名；已形成的物業管理區域按照住宅小區、街道、社區的名稱等因素命名。
物業管理區域的具體範圍、名稱需要調整的，應當經原負責劃分物業管理區域的部門核定。
第八條 物業管理區域符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
（一）將物業交給業主的建築面積達物業管理區域總建築面積50%以上的；
（二）將物業交給第一個業主之日起滿兩年的；
（三）占全體業主30%以上的業主提議的。
第九條 業主委員會是業主大會的執行機構。
召開首次業主大會會議、選舉產生業主委員會及業主委員會成員應當符合下列程式：
（一）業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的縣（市）區人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。
籌備組成員名單確定後，以書面形式在物業管理區域內公告。
（二）籌備組應當做好下列籌備工作：
1.確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
2.參照政府主管部門制訂的示範文本，擬定《業主公約》（草案）和《業主大會議事規則》（草案）；
3.確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
4.確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；
5.做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
上述內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。
（三）籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的縣（市）區人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，並選舉產生業主委員會。
（四）業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1—2人。
（五）業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的縣（市）區人民政府房地產行政主管部門備案。
業主委員會備案的有關事項發生變更的，依照上述規定重新備案。
第十條 業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建築面積、住宅套數等因素，按照下列規定確定：
（一）住宅物業，每套住宅建築面積在140平方米以下的為1票；超過140平方米不足280平方米的為2票； 280平方米以上的為3票。
（二）非住宅物業，每處建築面積在200平方米以下的為1票；每超過200平方米的增加1票，但最多不超過30票。
第十一條 業主委員會委員應當符合下列條件：
（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
（二）遵守國家有關法律、法規；
（三）遵守業主大會議事規則、業主公約，模範履行業主義務；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
（五）具有一定組織能力；
（六）具備必要的工作時間。
第十二條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣（市）區人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第十三條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。
第十四條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面前期物業服務契約。
第十五條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的縣（市）區人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第十六條 前期物業服務契約可以約定期限；期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務契約生效的，前期物業服務契約終止。
第十七條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。物業管理企業資質等級分為一、二、三級。
國務院建設行政主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理。省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質證書的頒發和管理，並接受國務院建設主管部門的指導和監督。設區的市人民政府房地產行政主管部門負責三級物業管理企業資質證書的頒發和管理，並接受省、自治區人民政府建設行政主管部門的指導和監督。
一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理項目。二級資質物業管理企業可以承接30萬平方米以下住宅項目和8萬平方米以下非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業管理企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下非住宅項目的物業管理業務。
第十八條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務契約。物業服務契約應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、契約期限、違約責任等內容進行約定。
第十九條 物業管理企業應當按照物業服務契約的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務契約的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十條 物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
第二十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
物業服務收費實行明碼標價。物業管理企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將價格管理形式、服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準進行公示。
物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務契約，為業主提供質價相符的服務。
第二十二條 違反物業服務契約約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
第二十三條 物業管理區域內，供水、供電、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委託代收上述費用的，應當簽定委託協定，向委託單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十四條 供水、供電、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。
第二十五條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規的行為，物業管理企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第二十六條 業主依法享有物業共用部位、共用設施設備的所有權、使用權、監督權，任何單位、個人不得擅自處分、損害業主的共同利益。
物業管理區域內，不得從事危害公共利益活動，侵害業主的正當權益和生命、財產、健康安全。物業使用中禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自占用物業共用部分、共用設施設備；
（二）破壞房屋承重結構、主體結構和房屋外觀；
（三）違法搭建建築物、構築物；
（四）擅自改變物業的使用性質；
（五）放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品；排放有毒、有害物質；發出超標噪音；安裝或者建立通訊發射塔或者基站；
（六）侵占綠地、損毀花草樹木；
（七）隨意停放車輛或者設定攤點；
（八）隨意堆放、傾倒或者亂拋垃圾、雜物；
（九）業主公約所禁止的行為；
（十）法律法規、規章禁止的其他行為。
違反以上行為，由相關部門按照有關法律、法規對責任人進行查處；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十七條 物業專項維修基金由市建設局會同市財政局制定《曲靖市物業共用部位共用設施設備維修基金管理辦法（暫行）》。
第二十八條 尚未實施物業管理活動的小區和組團應依本規定成立業主委員會，選聘物業管理企業，建立專業化、市場化的物業管理運行機制。
第二十九條 本規定自2005年11月1日起施行。
