新鄉市人民政府關於促進房地產市場平穩健康發展的指導意見

是按照對房地產市場分類調控、因地施策的總要求，支持居民自住和改善性住房需求，根據《河南省人民政府辦公廳轉發省住房城鄉建設廳等部門關於促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》（豫政辦[2015]48號）、國土資源部住房城鄉建設部《關於最佳化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國土資發[2015]37號）、中國人民銀行住房城鄉建設部國家銀監委《關於個人住房貸款有關問題的通知》（銀髮[2015]98號）和財政部國家稅務總局《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅201539號）等關於促進房地產市場平穩健康發展的政策措施，結合新鄉實際，現就促進全市房地產市場平穩健康發展提出的實施意見。

基本介紹

• 中文名：新鄉市人民政府關於促進房地產市場平穩健康發展的指導意見
• 外文名：Guiding opinions of the people's Government of Xinxiang Municipality on promoting the smooth and healthy development of the property market
• 地區：新鄉市
• 單位：新鄉市人民政府
• 性質：意見

檔案發布

房地產是涉及面廣、關聯性高的重要產業,對提升城市形象、完善城市功能、改善民生、拉動投資、促進消費具有重要作用。為加強市場調控、規範市場秩序、推動轉型升級,促進房地產市場平穩健康發展,提出以下指導意見。

檔案內容

一、發揮政府調控引導作用

(一)強化規劃和土地調控。加強規劃引領,最佳化用地結構,
完善配套設施,統籌推進城市房地產開發和舊城區改造。根據房
地產市場運行情況,對供地空間、時序、類型實施計畫管理,推進房地產產品結構調整,避免產品同質化和結構單一化。根據市場需要及其變化情況,適時調整供地規模和節奏,既要滿足階段性市場需求,又要為城市發展儲備充足的土地資源。科學合理做好土地收儲工作,積極主動做好地塊前期開發。市住建委會同發改、房管、規劃、國土、財政等部門擬定年度房地產開發、棚戶區(城中村)改造規模。根據控制規模確定房地產土地供應量和棚戶區(城中村)改造項目。
(二)強化住房供應調控。探索完善住房供應體系,最佳化住房供應結構,切實增加適應市場需要的普通商品房供地、建設和上市,儘快形成有效供應,滿足有效剛性居住需求。構建公共租賃住房、共有產權住房、普通商品住房相結合的供給穩定、總量平衡、梯次分明的住房保障體系。市房管部門會同規劃、國土等部門研究制定發展共有產權住房的試行辦法。

二、規範房地產市場監管

(三)加強市場監測。市政府建立統計、住建、發改、房管、國土、規劃、稅務等部門房地產運行監測聯席會議制度,加強部門之間數據共享,建立數據交流共享平台,對房地產投資、銷售交易、土地供應、產品結構、財稅增長等情況進行分析研判,提高政府決策科學性和針對性。
(四)加強開發企業資信審查。嚴把開發企業審核關,轄區政府在招商引資時要引進有實力的開發企業,在簽訂協定前,對其資金、業績、納稅、信譽等方面進行重點審查,確保開發項目能夠順利實施。合理劃分舊城改造更新單元,鼓勵有實力的開發企業按照明確的改造範圍、配套設施要求和控制性規劃條件,實施集中成片棚戶區(城中村)改造。推進開發企業優勝劣汰和規模化、品牌化發展。市住建委會同房管、工商、金融、稅務等部門研究制定開發企業資信管理辦法。
(五)嚴格房地產開發監管。市國土、規劃、住建、房管、人民銀行等部門會同轄區政府各司其職,加強對土地供應、規劃審批、施工許可、銷售契約和企業信用的跟蹤服務和監管,督促開發企業加快土地開發進度,嚴格履行土地出讓契約,嚴格按購房契約期限交房,並保證配套設施建設與商品住房同步規劃、同步建設、同步交付使用。通過政府監管和社會評價相結合,加強開發企業誠信體系建設,通過行政、經濟和輿論宣傳等多種措施,對不同信用水平的開發企業實施差別化管理,營造誠信受益、失信懲戒的社會氛圍。市國土部門研究制定土地批後監管辦法;市房管部門研究制定商品房交付使用管理辦法。
(六)加強房屋預售資金監管。商品房預售許可條件中“房地產企業投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%,並已確定施工進度和竣工交付日期”界定為:低層和多層及以下(即六層及以下)建築主體施工形象進度達到地面二層,中高層(即七層至九層)建築主體施工形象進度達到地面三層,高層(即十層及以上)建築主體施工形象進度達到地面四層。對符合上述預售條件的及時發放預售許可證。市房管部門會同市人行和市銀監局等依照國家有關規定研究制訂預售資金監管辦法。
(七)規範房屋銷售行為。未取得商品房預售許可證的房地產項目,不得發布商品房預售廣告。落實商品房銷售明碼標價規定和“一價清”制度。發改部門要嚴肅查處價外亂收費、價格欺詐等擾亂市場秩序行為。
(八)嚴格控制單位自建房。對黨政機關及國有企事業單位集資合作建房的項目一律不予立項、供地。

三、加大房地產發展支持力度

(九)簡化辦事程式。市行政服務中心會同編辦、監察部門,對立項、土地供應、規劃許可、施工許可、預售許可、竣工驗收備案、房屋初始登記等辦理環節進行梳理,最佳化審批程式,制定規範的審批流程圖,嚴格執行審批及服務事項限時辦結制度。“70/90”戶型由規劃部門在市區開發項目中統籌考慮。非國有投資的房地產項目可選擇直接發包方式確定有相應資質的施工隊伍。消防、人防、供電等部門要對房地產項目建立綠色通道,切實搞好服務。
(十)緩解企業資金壓力。調整城市配套費徵收方式,分辦理規劃許可證前(70元/㎡)和竣工驗收時(50元/㎡)兩次徵收。將建築垃圾處理費、牆改費、散裝水泥費用、價格調節基金等行政事業性收費調整到竣工驗收備案時收繳。開發(改造)項目原則上要按照規定配套建設人防工程,對經人防部門批准可以異地建設的,人防易地建設費按規定收繳。加強各審批、監督環節的部門聯動,保證各項審批要求落實到位。理順全市建築市場管理體制,房屋建築和市政基礎設施工程質量安全統一納入建設部門監管,後調收費項目由市住建委在工程竣工驗收備案時進行把關,繳費後方可辦理竣工驗收備案手續。未辦理竣工驗收備案手續的,房管部門不予辦理房屋產權登記手續。
(十一)加大金融支持力度。各商業銀行應加強對房地產的金融服務工作,向上級行積極爭取政策支持和開發貸款額度,加大有效信貸投入,切實提高貸款授信審批效率。市金融辦、銀監局、人民銀行要對各商業銀行房地產金融服務情況進行監督,並牽線搭橋,通過開展銀企對接會、新型金融產品推介活動等形式,為經營規範、管理到位、信譽良好的開發企業提供信貸支持和金融服務需求。市住建委、房管局要蒐集整理推介房地產貸款需求信息,及時向市金融辦提供。
(十二)落實保障房配建支持政策。商品住房或商住混合項目要以地上住宅總面積為基數按規定比例和建設標準配建保障性住房;原則上要求就地配建,經按程式批准不宜配建的,須以繳納異地移建款的方式進行置換。配建保障性住房享受國家和省規定免收各項行政事業性收費和政府性基金及稅收減免的政策,對應的土地面積享受劃撥價格供應。本文發布後出讓的土地可將無償配建保障性住房作為前置條件之一,在確定土地出讓起始價時予以綜合考慮。市房管部門會同國土、規劃、財政、住建等部門制定商品住房項目配建保障性住房實施辦法,對建設方式、建設標準、工作流程、收回方式、優惠政策、運營管理和異地移建款收繳標準及管理、保障性住房監督管理等予以明確。
(十三)深入開展項目幫扶活動。把推進項目建設作為重點,對手續不全、進展緩慢的項目,特別是棚戶區(城中村)改造項目,建立項目台帳,市政府、有關市直部門、轄區政府三級參與成立工作組,實施一對一幫扶,跟蹤協調,一幫到底,務求解決。同時開展項目建設外部環境整治,轄區政府會同公安機關對強裝強卸、強買強賣、收地頭費等擾亂投資環境行為實施嚴厲打擊;對拆遷徵收中涉及公職人員影響項目推進的,由紀檢監察部門按照新紀發〔2013〕15號檔案規定予以嚴肅處理。協調法院快速審理房屋徵收訴訟案件,及時受理強制執行申請並快速執行,解決拆遷難問題。
四、積極推進住房消費
(十四)創新開展樓市推介活動。就樓盤空間布局、配套設施、戶型設計、環境質量、物業管理等方面開展優秀樓盤評選活動,運用電視、報紙、行業刊物、入口網站等媒介對品牌企業進行廣泛宣傳;創新組織模式、行銷方式和宣傳形式,高品質、高起點辦好房展會,把房展會打造成企業展示形象、推介產品、組織行銷的重要平台和購房者獲取信息、滿足需求的重要渠道,使房展會成為全市房地產市場的風向標和晴雨表。
(十五)支持居民各類購房貸款需求。充分發揮住房貸款對支持剛需釋放、刺激市場成交的促進作用,落實支持剛性需求的差別化信貸政策,積極支持居民家庭首次購買自住商品房,鼓勵商業銀行在基準利率和首套優惠利率下限之間,根據貸款人財務狀況權衡定價。市金融辦、銀監局、市人行要積極協調各商業銀行加快辦理個人購房貸款手續,不壓單、不壓貸,尤其滿足保障性住房和首房個人按揭貸款需求。對支持個人住房和房地產信貸成效顯著的商業銀行,可在住房公積金、住房維修資金存儲方面予以優先支持。加大住房公積金對個人住房信貸的支持力度,適度放寬公積金貸款條件,提高貸款額度,降低公積金支取門檻,增加公積金貸款品種。市房管部門研究制定住房公積金支持個人購房的實施辦法;金融辦會同人民銀行、銀監局制定商業銀行貸款支持居民首套和改善型需求購房的辦法。
(十六)積極推進貨幣補償安置。出台優惠措施,鼓勵引導棚戶區居民選擇貨幣補償和在其他區域異地安置(包含異地建房、異地購房),加快拆遷進度,促進住房消費。以共有產權的辦法,通過個人出一些、政府擔一些的辦法,發揮市場機製作用,解決生活暫時困難居民的住房問題。

五、全面推進棚戶區(城中村)改造

　棚戶區(城中村)改造是重大民生工程和發展工程。我市已出台的優惠政策對推進棚戶區(城中村)改造起到了積極促進作用,但隨著實踐深入和形勢發展,需要儘快完善制定新的政策措施,增強針對性和可操作性,破解棚戶區(城中村)改造瓶頸。
(十七)積極穩妥有序推進。堅持改造與城市發展、產業結構調整、社會事業發展及生態環境保護統籌推進,注重改造與完善城市功能、城市更新改造及人居環境綜合整治相結合,統一規劃,連片開發,分步實施。改造過程中要把原地安置、異地安置與貨幣補償相結合,把改造與城市商業和綜合服務設施建設、教育設施建設、環境衛生、綠化、小區品質、物業管理等綜合配套設施的完善提升相結合,要在充分保證民眾安置補償合法權益的基礎上,調動各方面參與改造的積極性。
(十八)明確市、區兩級責任。轄區政府負責組織棚戶區(城中村)入戶丈量和拆遷安置方案的制定,通過選取房地產評估單位對拆遷補償成本及收益情況進行評估並對評估結果覆核,然後將評估結果報市房地產價格評估專家委員會鑑定後報市城鄉規劃局審查。市城鄉規劃局根據轄區政府提供的基礎數據和控規要求,負責劃分改造更新單元(四至、面積、基礎設施和公共服務設施配建要求及有關規劃控制指標)。轄區政府對有關數據的真實性負責。市城鄉規劃局按程式並商轄區政府、市國土局提出控規調整意見報市規劃委員會審定;市國土局按程式並商轄區政府、城鄉規劃局提出土地評估意見,報市土地資產委員會審定。
(十九)推進項目地塊土地分宗出讓。按照“同規、同質、同品”的原則,對項目地塊可根據組團要求和實際情況實行分宗淨地出讓,推進項目滾動發展。轄區政府要改進棚戶區徵收補償方案,完善徵收補償協定內容,賦予棚戶區居民在徵收安置中對於原地安置、異地安置和貨幣補償等各種安置方式和安置房位置、戶型等享有更多的選擇權,鼓勵住宅換商業,給予棚戶區開發企業更大的靈活性,增進棚戶區居民和開發企業之間的良性互動。轄區政府要及時將安置房的位置及戶型等資料報市房管局。轄區政府和市房管局要密切配合聯動監管,分別加強對財政支持資金和房屋預售許可的監管,確保棚戶區居民得到妥善安置。市國土部門會同規劃、房管等部門和轄區政府研究制訂分宗出讓的具體條件、程式和監管辦法。市房管局會同區政府制定棚戶區居民安置聯動監管辦法。
(二十)明確規劃指標調整原則。對容積率、綠地率、建築密度、日照標準等國家有明確要求的指標原則上按國家規範執行。按照省政府《關於加快推進棚戶區改造工作的意見》(豫政〔2014〕17號)檔案有關精神,在基本滿足城市交通、公共安全、基礎設施建設、生態綠化的前提下,對按照原規劃控制指標確實難以實施改造的,在對增容引起的交通與停車、就學就醫、社會管理與服務、公共綠地等方面的壓力進行評估論證,綜合考慮後按程式對規划進行調整,適當提高開發強度等控制指標。市規劃局會同市住建委制定棚戶區屋頂暨立體綠化折算綠地指標的有關規定。
(二十一)加快改造進度。按照本市建設項目並聯審批制度要求,開闢綠色通道,實行一站式服務。供電、供氣、供水、通信等行業對保障性住房和房地產項目配套設施建設要積極主動配合,實施跟蹤服務。對因涉及社會穩定、急需安置居民的項目,修建性詳規已確定、土地出讓契約已簽訂、施工圖經過審查、施工隊伍按程式確定後,市住建委可辦理工程質監、安監手續,介入質量安全監管,確保工程質量安全。
(二十二)明確新型農村社區轉入原則。不在我市城市總體規劃建設用地範圍,但在我市城市規劃區範圍內已按照新型農村住宅社區進行改造建設的村莊,經“4+2”工作法通過、引入社會資金,申請轉入我市城中村改造項目的,其已建成的新型農村住宅社區建構築物,符合我市城中村改造規劃要求的,由市新型農村住宅社區建設指揮部同意調出,經市政府批准,市住建委依據有關規定處理後納入監管,列入市城中村改造項目台賬。
(二十三)細化有關優惠政策。完善棚戶區(城中村)改造優惠政策,嚴格落實相關稅費減免政策;免徵各種行政事業性收費和政府性基金;配套費除收取用於補助供熱、供氣、供水企業部分外,其他予以免除;電力、通訊、市政公用事業等部門要適當減免入網、管網增容等經營性收費;享受房地產項目有關收費方式調整的相關優惠。
(二十四)財政資金支持問題。國土部門根據土地評估價格,結合市住建委、房管局、財政局確定的棚戶區(城中村)改造區域徵收、拆除安置建設成本,報市土地資產管理委員會確定土地出讓起始價。土地出讓收入在扣除國家、省規定的計提項目和市財政代墊的原測繪、評估等費用後撥付轄區政府,由轄區政府用於該項目的拆遷安置補償、土地轉用及項目的基礎設施配套建設。
(二十五)破解資金瓶頸。建立政府主導、市場化運作的機制,把社會資金和國有資金結合起來,以投資集團為保障性安居工程的主要融資平台,推動向投資、融資、建設、運營和管理一體化方向發展;各縣(市)、區要建立棚戶區改造融資平台,充分發揮國有資金主導作用。要爭取信貸支持、積極利用企業債券融資,特別要抓住國家推行“債貸組合”融資支持棚戶區改造的政策機遇,積極與國開行、發改委對接,謀劃一批項目納入“債貸組合”支持範圍。市財政局會同發改委等部門研究制定拓寬棚戶區(城中村)改造融資渠道及監管的意見。

六、加快房地產業轉型升級

(二十六)提升招商引資水平。加強基礎設施硬體和投資環境軟體建設,為招商引資提供先決條件。縣(市)、區要建立開發建設項目儲備庫,開展多種形式的項目招商引資推介活動。努力引進知名度高、品牌影響大、引領作用強的大企業參與新鄉的成區域改造、大面積開發。
(二十七)推進多元化發展。加快商務中心區建設,謀劃大型城市綜合體等商務、商貿項目,大力發展養老和工業地產,優先保障土地供應,推進房地產產品結構調整。尤其要鼓勵和引導房地產業與文化、體育、旅遊、醫療、教育、養老等產業有機結合,打造複合地產,促進現代服務業和樓宇經濟發展,培育房地產新的增長點。
(二十八)不斷提高建築品質。加大綠色建築推廣力度,以政府投資項目和大型公共建築、城市綜合體項目為突破口,推廣新材料、新技術、新工藝、新設備,鼓勵房地產企業開發節能環保的生態住宅,實現建築發展模式的綠色轉型。以推進建築產業現代化試點城市建設為載體,在政府投資的保障性住房和公共建築中積極推廣套用產業化建設方式,不斷提升住宅產業現代化水平。提高建築造型、風格、外裝飾材料品質與戶型設計水平,加大信息化投入,打造更加宜居、安全的智慧型建築。

七、提升縣域房地產發展水平

(二十九)把縣城作為房地產業新的增長點。發揮其落戶成本較低、人文環境相近、進城農民有較強歸屬感等優勢,引導房地產業向縣城和重點鎮延伸,推進中小城市的功能提升和產業發展,以房地產開發建設帶動基礎設施和公共服務設施建設水平大幅提升,促進縣域經濟快速發展。
(三十)加強指導督導。對縣城開發建設實施“月統計報告、季巡查督導、年考核排序”的指導和督察制度,推動以拆遷引領縣城內涵式發展,推進縣城和產業集聚區融合發展,實現城鎮發展方式轉變,提升規劃建設水平。市住建委負責研究制定具體辦法。

八、加強信息公開和宣傳引導

(三十一)建立信息披露制度。加強住房情況調查,全面掌握住房總量、結構、居住條件、消費特徵等信息,統計、規劃、國土、房管等部門要按季度公布項目許可、用地供應、土地價格、開竣工量、銷售價格和銷售量、庫存等信息。
(三十二)堅持正確輿論導向。加強對房地產政策的宣傳,客觀、公正報導房地產市場情況,加強輿情監測,及時澄清不實信息,穩定市場心理預期,客觀引導房地產投資和消費,提振消費者和企業的市場信心,為房地產業平穩健康發展營造良好氛圍。

九、加強組織領導

(三十三)強化工作責任。為推進棚戶區(城中村)改造工作,市政府專門成立棚戶區(城中村)改造辦公室。各縣(市)區人民政府,高新區、平原示範區、經開區要高度重視房地產業發展工作,成立棚戶區(城中村)改造管理機構,主要領導親自抓、分管領導具體抓,結合本地區情況制定實施意見,明確目標,細化責任。市直有關部門要結合自身職責創新工作,著力破解項目推進瓶頸問題,按照市政府要求制定完善有關制度,市政府將棚戶區(城中村)改造和縣城改造納入目標管理,嚴格考核。2014年9月底前,完成本《指導意見》所列“屋頂暨立體綠化折算綠地指標辦法、預售資金監管辦法、配建保障性住房實施辦法、土地分宗出讓管理辦法、公積金及銀行貸款支持個人購房辦法”制定實施工作;其他配套檔案10月底前完成。
(三十四)實施效能監察。市監察部門、政府督查室要建立有效的督查和問責制度,對各縣(市)、區推進棚戶區(城中村)改造及縣城改造情況進行督查考核,對進展緩慢、不能按期完不成任務的,予以通報問責;對市直相關部門貫徹落實市政府有關促進房地產平穩健康發展的各項政策措施情況進行督促檢查,跟蹤問效,並實行季度通報。對推諉扯皮、懶政惰政、濫用職權、徇私舞弊、失職瀆職的單位及相關人員,依法依紀追究責任。
以上意見,望遵照執行。