新拆遷條例:出台背景,新條例的產生,徵求公眾意見,實施,新聞背景,法制理念,徵收補

新拆遷條例是根據暴力拆遷、極端對抗、因拆暴富……針對“拆遷”過程中的種種問題，經過兩年多的調查研究、徵求意見，國務院法制辦會同住房城鄉建設部制定了《國有土地上房屋徵收與補償條例（徵求意見稿）》，擬取代原有的《城市房屋拆遷管理條例》，並於2010年1月29日

正式公開徵求民意。

基本介紹

中文名：新拆遷條例
外文名：New demolition regulations
制定：國有土地上房屋徵收與補償條例
公開時間：2010年1月29日正式公開徵求民意
制定部門：國務院法制辦房城鄉建設部

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出台背景

2009年11月13日，成都市金牛區天回鎮金華村村民唐福珍在前夫胡昌明房屋被強行拆遷時，點燃汽油自焚，後因搶救無效於11月29日不幸死亡。

隨後，沈巋、王錫梓、陳端洪、錢明星、姜明安等五位學者向全國人大常委會提出了審查國務院《城市房屋拆遷管理條例》的建議。

這些事件經媒體報導後，再次引起了人們對拆遷及拆遷條例修改的廣泛關注和討論。

新條例的產生

2009年12月16日，國務院法制辦召開專家研討會，聽取了包括北大五名教授在內的民法、行政法方面的專家對《城市房屋拆遷管理條例》修改工作的意見。2010年1月20日，國務院法制辦再次組織專家座談，聽取專家的意見。北大法學院教授王錫鋅參加了這兩次會議。他說：“在這兩次研討會上我感覺到，整個討論都是比較開放、充分的，也是比較深入的。對比兩次研討會所形成的稿件，我感覺專家參與座談不是走過場，而是各種意見得到了充分吸收消化。”

“我國目前的土地徵收制度還具有計畫經濟的色彩，隨著市場經濟的大力發展，政治文明和法治社會的建設，現有的土地徵收制度在保障被征地農民的權益方面存在諸多不完善之處，需要在立足國情、省情的基礎上，綜合吸收和借鑑已開發國家的文明做法,提出適合本土的合理的土地徵收法制體系，完善土地利用規劃和管理制度，合理利用土地資源。”

在多次徵求各方面意見的基礎上，國務院法制辦會同住房城鄉建設部經反覆研究、修改，形成了《國有土地上房屋徵收與補償條例（徵求意見稿）》，並於29日公開徵求民意。

徵求公眾意見

實施

2010年12月15日國務院法制辦公布了《國有土地上房屋徵收與補償條例（第二次公開徵求意見稿）》全文，再度就“新拆遷條例”立法徵求公眾意見。根據意見稿，行政強制拆遷將取消，須由政府申請法院強制執行。

註：關於《國有土地上房屋徵收與補償條例(第二次公開徵求意見稿)》的說明。

新聞背景

由於房屋強拆，屢次出現不良事件發生，尤其是“武漢違建戶撞傷11名城管”造成巨大社會反響。2010年1月29日，國務院法制辦對《國有土地上房屋徵收與補償條例（徵求意見稿）》首次向社會公開徵求意見。對此，社會高度關注、討論熱烈。截至3月3日，共收到意見和建議65601條。

據了解，首次徵求意見後，國務院法制辦會同有關部門對反饋的意見和建議逐條進行了整理、分析，選取40多個典型城市就建設用地來源、房屋拆遷和土地徵收等情況進行了專項調查統計。經過多次論證，聽取專家、有關機關意見之後，形成了此次的二次徵求意見稿。

針對民眾關心的房屋徵收的補償問題，二次徵求意見稿明確規定，“對被徵收房屋價值的補償金額，由具有相應資質的房地產價格評估機構，按照房屋徵收評估辦法評估確定。”

徵收範圍的確定即公共利益的界定一直是社會各界關注的熱點。二次徵求意見稿規定建設項目都應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，並明確因政府組織實施的能源、交通、水利以及教科文衛體、資源環保、防災減災、社會福利、市政公用等公共事業以及國家機關辦公用房建設需要可以實行房屋徵收。保障性安居工程建設和舊城區改建應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計畫，經市、縣級人民代表大會審議通過。

徵收程式是規範政府徵收行為、維護被徵收人合法權益的重要保障。對此，二次徵求意見稿規定市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行風險評估，組織有關部門和專家論證，並將房屋徵收範圍、徵收補償方案予以公布徵求意見。

此外，二次徵求意見稿還對房屋徵收實施機構、強制搬遷等問題予以了明確規定。

法制理念

從“拆”到“搬”：折射出法治理念的進步

正式公布的徵求意見稿無論從名稱上，還是從內容上都有很大的變化。根據徵求意見稿的規定，只有因七種“公共利益”的需要，政府才能徵收房屋；只有90%以上被徵收人同意，方可進行危舊房改造……“這次徵求意見稿名稱叫國有土地上房屋徵收與補償條例，雖然僅僅是一個名稱，但伴隨著名稱的改變，其內部的制度也有很大的變化。”王錫鋅在接受記者採訪時，對徵求意見稿予以了較高評價。

王錫鋅認為，城市房屋拆遷管理條例強調的是“管理”，而新名稱體現了由單向的管理到對公民私有財產權的尊重和保護。而且徵求意見稿中摒棄了“拆遷”的概念，取而代之的是“搬遷”，從“拆”到“搬”也折射出一種法治理念的進步。

“拆遷這個概念從法律上來說其實是一個非常不適當的概念，因為拆遷僅僅是一個行為。而且這個概念在過去的十多年裡帶來很多問題，造成一種不良的社會心理暗示。”王錫鋅說。

王錫鋅認為，徵求意見稿不僅在理念上而且在制度規定上也有很大進步。

“當前，由商業利益導致的拆遷占大多數，但是都披上了公共利益的外衣。從徵求意見稿的規定可以看出，將來政府對房屋徵收與補償，只適用於為了公共利益的需要，而且什麼是公共利益，也做了相對現實可行、合理的界定。”王錫鋅說。

此外，在徵收程式上，徵求意見稿也注重程式公正，通過儘可能的公開，引入專家建議、公眾參與、政府決策相結合的機制，以及內部的層級審查與司法監督，來使程式、決策更加民主、合理，並使當事人的權利得到更好保護和救濟。

徵收補償

徵收補償：儘可能做到公平合理

前不久，貴陽警方通報了一起性質惡劣的暴力野蠻拆遷引發違法堵路群體性事件的處理結果，其中受僱於開發商、參與野蠻暴力拆遷的20名犯罪嫌疑人因涉嫌故意損壞財物罪被刑事拘留。

隨著城市化進程加快，因拆遷補償難以達成一致，暴力野蠻拆遷事件時有發生。個別開發商對拒絕拆遷的所謂“釘子戶”，採取恐嚇、威逼、停水、斷電甚至非法限制人身自由等手段，不顧一切先推倒房屋再說。

王錫鋅表示，拆遷過程中大量的野蠻、暴力、脅迫方式都是非法的，即便是在城市房屋拆遷管理條例中也沒有賦予拆遷人這樣的權力。

有關專家認為，其實多數老百姓並不反對拆遷，關鍵是補償不到位或標準太低。

針對補償、強制拆遷等矛盾突出的問題，徵求意見稿專門作出了規定：貨幣補償的金額，不得低於房屋徵收決定生效之日類似房地產的市場交易價格；房屋徵收部門及其委託的單位不得採取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷。任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷。

“房屋的徵收、補償是原來拆遷制度中比較核心的問題。一旦把拆遷的目的搞清楚了是不是為了公共利益，以及把補償儘可能做到公平合理，可以說房屋徵收補償中遇到的問題是可以得到解決的。”王錫鋅說。

實時進程

《國有土地上房屋徵收與補償條例(徵求意見稿)》(下稱《徵求意見稿》)公布至今，已過半年。新拆遷條例何時出台，還是個未知數。各地不時發生的強拆事件強化著公眾的擔憂：新拆遷條例是否難產，會否“胎死腹中”？新拆遷條例出台，難在哪裡？

原“拆遷條例”為何屢受攻擊

“惡法”、“違憲”、“地方政府過度逐利的保護傘”。現行的《城市房屋拆遷管理條例》(下稱《拆遷條例》)廣受詬病，有人甚至公開稱之為“天怒人怨”。

“《拆遷條例》之所以經常受到攻擊，主要是因為，它的出台主要是為地方政府的拆遷提供一個依據。”一位業內權威人士告訴《中國經濟周刊》。

1991年，國務院出台《城市房屋拆遷管理條例》。當時，城鎮住房制度改革已取得了重大突破和實質性進展，進入了全面推進和綜合配套改革的階段。“當時對於地方政府來說，出現了新的問題：以前拆遷、改造，基本上面對的是單位，是公房，大家一起開個會，發個檔案就可以了。1991年前後，隨著房改的實施，被拆遷區域中，越來越多的私有住房出現，地方政府應該怎么拆？被拆遷對象應該怎么安置？地方政府需要依據。於是，《拆遷條例》應運而生。”

之後，隨著社會經濟的發展，城市化的深入進行，拆遷越來越多，新情況不斷出現，比如住房商品化、房地產市場的形成等等，原有的《拆遷條例》已不能適應社會的發展，於是2001年新版的《城市房屋拆遷管理條例》出台。該業內權威人士認為，儘管2001版《拆遷條例》與1991版相比，進行了進一步的改善，如改“作價補償”為按照房屋的區位、用途等市場估價給予被拆遷人貨幣補償等，但實際上只是起到了“政府拆遷的依據”的作用，對被拆遷人考慮過少。

2001版《拆遷條例》總則第一條為：為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。

該業內權威人士認為，重點是“保障建設項目順利進行”。“當時的背景是我國經濟發展加快，各地無不大搞規劃建設，架橋鋪路、招商引資，興建項目，而拆遷成為許多地方發展經濟要做的第一件事，是所有宏偉藍圖得以實施的前提。”

在“維護拆遷當事人的合法權益”上，對被拆遷人的權益考慮較少。“所謂拆遷，其實分兩步：徵收和拆遷。因為，居民房屋下面是國家的土地。要拆遷，首先是政府徵收土地，並對居民進行補償、安置；然後，開發商也好，相關方也好，進入、拆遷、重建。在徵收土地環節，當事人只有政府和被拆遷的居民。而2001版《拆遷條例》，實際上兩步並成了一步走，將本應在徵收環節，由政府負責的補償、安置內容，交給了拆遷環節，於是出現了第三方，即拆遷人。其實就是開發商。”

2001版《拆遷條例》規定，拆遷人依照本條例規定，對被拆遷人給予補償、安置；房屋拆遷管理部門和拆遷人應及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。“有關拆遷的事宜中，最重要也是最複雜、最難辦的，就是補償、安置。逐利的開發商能辦好嗎？”該業內人士表示，引入拆遷人，在許多地方的實際操作中，效果很明顯：開發商的積極性得到極大鼓勵，建設項目基本上能夠“迅速、順利進行”，但這種“快刀斬亂麻”式的拆遷辦法，受益者主要是地方政府。“被拆遷人幾乎沒有選擇的餘地。補償標準太低，補償方式太少，拆遷方法不當。比如補償方式，雖然有貨幣補償和房屋產權調換兩種，但被拆遷人基本上沒有自主選擇的可能。”

要不要保留“強制拆遷”爭議最大

2010年6月，中央電視台《新聞1+1》欄目報導了一家位於北京鬧市區的釘子戶。

位於北京三四環之間的曙光西路上，幾間破舊的平房占據著馬路整整3年，因房屋未拆，新修的市政幹道，在此處被迫瘦身：雙向八車道的馬路在這裡只剩下兩條車道。這片房屋就像一個孤島，矗立在十字路口。對於2003年朝陽區太陽宮鄉提出的45萬元補償，戶主無法接受。在接受央視採訪時，戶主表示，要按如今的市價算。該區域當前的房價在每平米3萬元左右，按戶主的算法，這幾間平房的補償在600萬元左右。

看了這則報導，北方某市負責城建的劉書記十分感慨。“到底是首都，換個地方，估計早就強拆了。”

對於新拆遷條例，劉書記表示，自己最關心的有兩條：強制拆遷是否保留；公共利益如何界定。“城市發展，拆遷無法避免。強制拆遷要不要保留？如果不保留，政府的執行力如何確保？就像北京這則新聞，公路都修到家門口了，住戶拒絕搬遷，這時候怎么辦？是公路改道還是住戶搬遷？如果保留，在什麼程度上適用？是先拆後補還是先補後拆？”？

《徵求意見稿》規定，為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋實行徵收以及對被徵收房屋的所有權人給予補償的，適用本條例。

“《徵求意見稿》對公共利益的界定只有籠統的7條，但對於地方政府來說，這肯定不夠。比如，條例規定，‘國家機關辦公用房建設的需要’屬於公共利益的需要，但我個人認為，一家大企業落戶地方，它的廠房用地不一定比有些機關蓋新的辦公樓所產生的公共利益小。但老百姓不一定這么認為。”劉書記說。

華遠地產股份有限公司董事長任志強則直接表示：根本就沒有非公共利益的拆遷行為。

“不能說《拆遷條例》是一部‘惡法’。它的出台、內容的修改和我國經濟社會發展密切相關，並隨之進行完善。1991年，2001年，如今，又一個10年即將過去，《拆遷條例》的完善勢在必行，如何在新的形勢下，在城市化加快進行和保護百姓合法權益中間找到平衡點，至為關鍵。這一次修改，應該會改變它20年來作為‘政府拆遷依據’的主要屬性。”上述業內權威人士表示。

關鍵字

“搬遷”從標題到內容，“拆遷”二字消失，取而代之的是“搬遷”。

“公共利益”

本條例適用於，因公共利益需要而進行的國有土地上的房屋徵收與補償活動。有人認為，當前70%-80%的拆遷屬於商業拆遷。

“90%”

因危舊房改造需要徵收房屋，未達到90%被徵收人同意，縣級以上地方人民政府不得作出房屋徵收決定?

兩個“三分之二”

因危舊房改造需要徵收房屋，補償方案在報縣級以上地方人民政府批准前，還應當徵得三分之二以上被徵收人的同意。

危舊房改造的補償協定，在簽約期限內簽約率達到三分之二以上的，方可生效。

各方觀點

某地官員

某地官員：拆遷是利益的爭奪

拆遷有一個特點，99戶簽署了協定，1戶沒有簽署，就無法實現交地。1戶人家足以綁架99戶人家的利益，所謂“堅持就是勝利”就是這個道理。法律規則如果在經濟上沒有可行性，即使制定，也是得不到遵守的。《徵求意見稿》太注重個體的權利，而忽視了集體的權利。從法理上看，《徵求意見稿》很“美”：尊重權利、尊重公益、尊重司法等等。然而，如果真照此實施，估計整個拆遷都得停止。沒有拆遷，有中國近10年快速的城鎮化嗎？有我們居住的現代化小區嗎？我處理過很多的拆遷難題，當前為止沒有發現拆遷過後導致生活困難的；而拆遷過程中的各種表演，無非是利益的爭奪而已，與法學家所說的“權利、自由”恐怕關係不大。

任志強

華遠地產股份有限公司董事長任志強：折遷都是為公共利益

如今有一個重大的概念錯誤，就是在拆遷中劃分公共利益與商業利益。所有的都是公共利益。土地收益是公共利益，實現城市規劃是公共利益，商業服務是公共利益，解決就業是公共利益，提供稅收是公共利益，危房改造是公共利益……因此，沒有非公共利益的拆遷行為。立法中不應再分歧，否則又是廢物法律。

姜明安

北大法學院教授姜明安：新拆遷條例陷入“兩難”

事實上，新拆遷條例陷入了兩難境地。一方面，《徵求意見稿》中的一個“90%”和兩個“三分之二”對拆遷限制很嚴。因此，新拆遷條例很難按《徵求意見稿》公布。另一方面，當前，拆遷中的暴力問題、群體事件屢有發生，國務院、國土部先後發文以緩和矛盾。但要從根本上解決問題，還得靠法制建設，這就要求新拆遷條例儘快出台。我認為，新拆遷條例完全按《徵求意見稿》出台的可能性較小。一種方案是打亂《徵求意見稿》，對規定嚴格的部分進行修改、緩和；一種方案是不出台條例，直接立法，統籌考慮城市、農村的征地拆遷工作。

葉檀

財經評論員葉檀：土地溢價高導致新拆遷條例難出台

強拆屢禁不止，新拆遷條例難以出台，都是因為土地溢價實在太高，對於既得利益者的誘惑無可抵擋，土地財政、附著在土地財政上的新投資規劃與部門、個人利益，與土地密切相關。因此，高科技園區異化為高科技地產、文化創意園區異化為文化地產，而真正的文化聚集地如畫家村、如小吃一條街，動輒遭滅頂之災。

喬子鯤

《京華時報》特約評論員喬子鯤：政府要管住自己的手

在拆遷中，政府部門如何規範自己的行為，管住自己的手，走出“與民爭利”模式，重新界定政府部門的公平、公正的角色定位，這是新拆遷條例必須直面和回答的核心問題，或許也正是新條例遲遲不露面的原因所在。

網友

網友：把“補償”改為“賠償”

新拆遷條例應該把“補償”改為“賠償”，拆遷工作才會順利。你要拆遷別人的東西僅僅補償一點行嗎？被拆遷戶對自己的財產沒有話語權，這合法嗎？為什麼國家不對開發商的商品房定價，卻對被拆遷戶的財產進行不公正的定價，這難道合理嗎？

條例初稿

簡介

2010年9月，國務院法制辦在京召開備受關注的《國有土地上房屋徵收與拆遷補償條例》草案(下稱《徵收與拆遷補償條例》)專家研討座談會。會上眾位專家就公共利益如何界定、徵收的程式、補償的標準、爭端解決機制、強制拆遷的形式和程式、在非公共利益的情況下採用怎樣的規範等6方面問題進行了深入討論。

國務院法制辦副主任郜風濤在會後確認，在《徵收與拆遷補償條例》正式頒布實施之後，公眾與學界詬病多時的《城市房屋拆遷管理條例》將同時廢除。

應邀參加研討會的北大公眾參與研究與支持中心主任、北大憲法行政法研究中心副主任王錫鋅透露，當前修改方案已形成草案初稿，整個拆遷的思路將發生“根本性變化”。其中，體現草案進步之一就是去掉了“被拆遷人”這一概念，以“被徵收人”取代。針對公眾所關心的暴力拆遷問題，專家們提出了具體建議。

專家建議

1 先補償屋主後拆遷

政府為公共利益進行的拆遷，必須通過正常的程式，即在取得被拆遷人的同意、給予充分補償的基礎上，才能進行房屋的拆遷。而商業性開發，也必須由開發商與屋主先進行談判，在達成協定後才能進行拆遷。如果談不攏，屋主完全可以拒絕讓出房屋。只有這樣的條款寫入法律，才能保護被拆遷人的權益。

2 公共和商業利益分開

在土地徵收過程中，將公共利益與商業利益徹底分開後，可以將利益關係明確化，這樣在商業拆遷過程當中，政府才可以真正地作為一個中間裁判的角色對於拆遷人和被拆遷人之間的利益關係進行評判，就不至於像如今這樣的制度，政府和開發商是攪在一塊的。這樣一種改變，至少能夠減少暴力拆遷的發生。而政府只有出於公共利益(國防、交通、公立醫院、學校等事業)的需要才有權徵收公民的房屋，並給予補償。

3 確定爭議解決機制

原則上補償的標準應該確定為房屋的市場評估價，只有這樣才能保證公民的房屋因公共利益需要被徵收能夠得到應有的補償；需要明確的是，被徵收人與政府之間就徵收是否為了公共利益需要以及徵收的補償是否合理產生爭議後，應該由哪個權威機構居間裁判較為合適。

新草案內容

據中國之聲《央廣新聞》報導，國務院總理溫家寶19日主持召開國務院常務會議，審議並原則通過《國有土地上房屋徵收與補償條例（草案）》。

按照統籌兼顧工業化、城鎮化需要和房屋被徵收民眾利益，把公共利益同被徵收人個人利益統一起來的總體要求，條例草案規定：

一是對被徵收人的補償包括被徵收房屋價值的補償、搬遷與臨時安置補償、停產停業損失補償和補助、獎勵。對被徵收房屋價值的補償不得低於類似房地產的市場價格。對符合住房保障條件的被徵收人除給予補償外，政府還要優先給予住房保障。

二是徵收範圍。確需徵收房屋的各項建設活動應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，保障性安居工程建設和舊城區改建還應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計畫。

三是徵收程式。擴大公眾參與程度，徵收補償方案要徵求公眾意見，還要組織聽證會並修改方案，政府作出房屋徵收決定前，應當進行社會穩定風險評估。

四是政府是房屋徵收與補償的主體。禁止建設單位參與搬遷，承擔房屋徵收與補償具體工作的單位不得以營利為目的。

五是取消行政強制拆遷。被徵收人超過規定期限不搬遷的，由政府依法申請人民法院強制執行。此外，條例草案還對違反本條例的行為設定了嚴格的法律責任。

第一章

總則

第一條為了規範國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。

第二條為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人（以下稱被徵收人）給予公平補償。

第三條房屋徵收與補償應當遵循決策民主、程式正當、結果公開的原則。

第四條市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。

市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門（以下稱房屋徵收部門）組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。

市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋徵收與補償工作的順利進行。

第五條房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位，承擔房屋徵收與補償的具體工作。房屋徵收實施單位不得以營利為目的。

房屋徵收部門對房屋徵收實施單位在委託範圍內實施的房屋徵收與補償行為負責監督，並對其行為後果承擔法律責任。

第六條上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋徵收與補償工作的監督。

國務院住房城鄉建設主管部門和省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發展改革等有關部門，加強對房屋徵收與補償實施工作的指導。

第七條任何組織和個人對違反本條例規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋徵收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋徵收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

監察機關應當加強對參與房屋徵收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。

第二章

徵收決定

第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形如下：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（四）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；

（五）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第九條依照本條例第八條規定，確需徵收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計畫。

制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛徵求社會公眾意見，經過科學論證。

第十條房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。

第十一條市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

第十二條市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

第十三條市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。

市、縣級人民政府及房屋徵收部門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作。

房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。

第十四條被徵收人對市、縣級人民政府作出的房屋徵收決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

第十五條房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。

第十六條房屋徵收範圍確定後，不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。

房屋徵收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

第三章

補償

第十七條作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：

（一）被徵收房屋價值的補償；

（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。

第十八條徵收個人住宅，被徵收人符合住房保障條件的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十九條對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。

第二十條房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。

第二十一條被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被徵收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二條因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋徵收部門應當向被徵收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

第二十三條對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第二十四條市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規划進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。

第二十五條房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協定。

補償協定訂立後，一方當事人不履行補償協定約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十六條房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協定，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協定的事項。

被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。

作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協定約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第二十八條被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

第二十九條房屋徵收部門應當依法建立房屋徵收補償檔案，並將分戶補償情況在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。

審計機關應當加強對徵收補償費用管理和使用情況的監督，並公布審計結果。

第四章

法律責任

第三十條市、縣級人民政府及房屋徵收部門的工作人員在房屋徵收與補償工作中不履行本條例規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第三十二條採取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋徵收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第三十三條貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；

第三十四條房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構並處 5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師並處1萬元以上3萬元以下罰款，並記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、註冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章

附則

第三十五條本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。

註：《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）已經2011年1月19日國務院第141次常務會議通過，2011年1月21日公布並施行。

社會討論

來源：《拆遷律師對新拆遷法的五點質疑》（作者：王衛洲）

一、公共利益界定太模糊，給地方政府留下了很大的運作餘地。

關於公共利益《國有土地上房屋徵收與補償條例》內容為：為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

對於該條第一、二、三、四項所列我們是認可的，但是第五項規定的“由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要”中含有太大的空間，舊城改建是什意思？地方政府如果為了招商引資以舊城改造的名義徵收公民房屋然後再將土地出讓給開發商進行房地產開發或進行其他商業開發，是不是也能算作公共利益呢？拆遷法並沒有對“舊城改建”的概念及標準進行界定，屬於一大敗筆。其實在新拆遷法出台之前就已經有不少地方以“舊城改造”“棚戶區”改造等名義實施拆遷，但實際上搞商業開發，新法規定的還是如此空洞，能解決實際問題嗎？

而第六項則屬於兜底性條款，這就給了地方政府更大的運作空間，爭議太大。地方政府完全可以以改善城市形象、發展經濟等理由將商業開發項目冠以“公共利益”的頭銜，而被徵收人沒有法律依據來將其駁斥。

二、徵求被徵收人意見難以實現。

關於徵收補償方案徵求徵求意見方面《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定：“房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。”

根據這一條文，市縣政府徵求補償方案的意見往往是張貼一張《公告》，可是作為被徵收人特別我國的郊區、城區的普通百姓又有幾個會有這樣的維護權益的意識，民眾大多對補償方案以不理會的方式對待，而一旦30天到期地方政府往往以民眾未提出意見為由而按照自己的意思來確定補償方案。這解決了補償徵求意見的問題嗎？絕大多數情況下是增加了一個空洞的程式，徵求意見的方式為什麼不更加的深入民眾一些呢？

三、關於補償評估的問題。

1、落實由被徵收人選擇評估機構很難。

關於這一問題《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定為：房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；

但是被徵收人如何選擇，誰來組織大家一致選擇，恐怕沒有人願意承擔這樣的風險，這裡必須說明根據我國普通公民的法律意識水平，主動去選擇評估機構少之又少，最終往往是協商不成由政府來決定，而每個區縣範圍內也僅僅幾個評估公司，這些公司與地方政府的關係一般相當密切，他們能夠做出公正的評估嗎？

2、評估不合理有可行的救濟渠道嗎？

根據新拆遷法，對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請覆核評估。對覆核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。

但是我們想像一下，由原評估機構對自己的評估結果覆核有什麼意義，基本上解決不了問題！那好，對覆核結果還不滿意怎么辦？向房地產價格評估專家委員會申請鑑定，在此我不禁又發問，鑑定委員會是由誰組成的？這些人是不是官方人士？地方政府搞徵收價格評估操作，被徵收人基本上毫無辦法。

四、徵收補償承租人不應該被遺忘。

在房屋徵收過程中承租人的利益也是受到影響的，承租人也會涉及到：搬遷過渡、裝修裝潢、停產停業等實際的損失，而新拆遷法中對此未作明確的規定，也許新拆遷法是認為承租人應該與被徵收人來協商處理，這有一定的道理，但也不是什麼好的道理，因為他將本來一次性解決的問題劃分成兩個階段，增加了承租人與被徵收人之間發生衝突的機會，另外還有在事實上承租人的搬遷費為什麼要支付給被徵收人？承租人的裝修裝潢、停產停業損失為什麼不直接支付給承租人呢？由被徵收人來全權處理是不是增加了社會的不穩定性？

五、徵收補償問題法律救濟很難。

被徵收人與徵收部門的最大爭議往往是補償標準問題，在補償難以達成一致的情況下，徵收部門一定會以評估結果來說事。可是根據我們在第三項所說的現實問題，評估結果也不見得合理。

在縣級政府作出補償決定後，被徵收人可以選擇行政複議或者起訴，但這個補償決定是政府根據評估結果做出的，即使起訴到法院也很找到其問題，如果評估階段不公正，被徵收人也只能吃啞巴虧。

“新拆遷條例針對補償數額的確定有兩大核心要點：一是明確評估價“不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格”；二是強調評估機構的中立性。對比實務中補償結果，在新條例出台後，因補償數額不合理所引起的矛盾降低不少。”楊在明表示。

新拆遷條例