新《條例》中的“產權調換”是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，並按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。
基本介紹
- 中文名：產權調換
- 外文名：Property rights transfer
- 標籤：產權，補償
- 屬性：財產損害補償方式
基本簡介,三個問題,簡介,問題一,問題二,問題三,補償形式,標準,如何辦理,
基本簡介
即以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產權交換。被徵收人失去了被拆遷房屋的產權，調換之後擁有調換房屋的產權。
產權調換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態來體現徵收人對被徵收人的補償。通常發生在被徵收人不願意獲得補償資金去市場購房的情況下，由徵收人提供合適的房屋對被徵收人進行妥善安置。是居住房屋和非居住房屋均可採用產權調換的方法，但排除了非公益事業房屋的附屬物。
產權調換儘管以實物形式體現，實質上是按照等價交換的原則，由徵收人按被徵收房屋的評估價對被徵收人進行補償，再由被徵收人按市場價購買徵收人提供的產權調換房屋，被徵收房屋的評估價與產權調換房屋的市場價進行差價結算。產權調換一般分為原地回遷和異地安置。
說明
也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之後擁有調換房屋的產權。無論是居住房屋還是非居住房屋均可採用產權調換的方法，但排除了非公益事業房屋的附屬物。
“無論是實行貨幣補償還是產權調換，有一個基本原則是必須明確的，即等價的原則。房屋屬於被拆遷人的私有財產，被拆遷人對其合法擁有的房屋可以依法行使占有、使用、收益和處分的權利。”。
三個問題
簡介
在房屋拆遷案件中，拆遷人與被拆遷人實力不對等是一個不爭的事實，即使在雙方就拆遷補償安置方式達成共識的情況下，拆遷人也往往會利用自己的強勢地位來阻礙被拆遷人合法利益的實現。在這裡有必要就產權調換中的幾個問題，提醒被拆遷人加以注意。
問題一
產權調換時，調換房屋的面積。在商品房價格普漲的今天，調換房屋的面積對於拆遷當事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應加以注意，一是對於人均居住面積不到本地政府規定的標準的，被拆遷人可直接依據政策的規定，要求調換房屋的面積達到國家規定的標準;二是調換房屋的面積原則上是以被拆遷房屋面積來確定，而不是以被拆遷房屋的價值來確定，除非被拆遷人主動放棄面積上的利益。當前一些拆遷人以拆遷補償貨幣化為藉口，在產權調換時，按被拆遷房屋的價值來確定最終還房的面積，實際上是變相剝奪被拆遷人的合法權益，不符合《城市房屋拆遷管理條例》的規定。
問題二
原地還房。不同級別的地段，房屋價值會出現明顯的差異，同一級別的地段，也可能會因為房屋的所處的具體位置、朝向、樓層等因素，而出現巨大的差異。原地還房中的原地，應當作何理解，這實際上在《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》關於產權調換規定的章節中已有明確，原地，應當就是被拆遷房屋的原址。實際生活中，一些拆遷人為了牟取更大的利益，往往會對原地作出與規定不相一致的理解，認為原地，就是指與被拆遷房屋處於同一地段，有的甚至將原地理解為與被拆遷房屋處於同一級別的地段。更有甚者，一些拆遷人利用自己特有的優勢地位以此觀點影響到房屋拆遷行政管理部門，最終給被拆遷人造成無法彌補的損失。根據《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》的規定，只有基於公共利益、軍事設施建設需要以及城市規劃確定的不適宜原地還房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三種情形以外，原地還房均應在被拆遷房屋原址還房。
問題三
產權調換協定。根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷當事人就拆遷補償安置達成一致意見，應當訂立拆遷補償安置協定。雖然從契約法的角度來講，拆遷補償安置協定屬於無名契約，但是由於《城市房屋拆遷管理條例》作為一部專門用於規範房屋拆遷的行政法規，對協定的名稱已作出明確規定，因此，選擇產權調換時，雙方簽訂的協定名稱應當為拆遷安置補償協定，而不應以其他名稱不替代，協定的內容中，也應當明確調換房屋的位置、面積、樓層、用途等內容。現實生活中，我們注意到一些拆遷人提供的產權調換的協定名稱五花八門，其中有一種叫著《商品房置換契約》。表面上看，協定的內容都是產權調換，但是協定形式不同，所獲得的保障程度也是不同的。最高人民法院《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規定：拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協定，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置用房的，應予支持。該條司法解釋實際上是賦予了拆遷補償安置協定的優先效力，當拆遷補償安置協定與其他商品房買賣契約發生衝突時，對拆遷補償安置協定的被拆遷人予以特別保護。正是因為司法解釋對拆遷補償安置協定所賦予的特別效力，才使得被拆遷人有權優先於第三人獲得約定的房屋，可以依拆遷補償安置協定對抗第三人，從而在實體利益上得到保障。如果忽視這一點，將本應為拆遷補償安置的協定搞成了《商品房置換協定》，其優先權可能因此而喪失，最終房屋被拆遷，約定的房屋無法取得，鬧得雞飛蛋打。另外，國家針對房屋拆遷所獲得產權調換房屋在稅收上是給予優惠的，而針對商品房置換所獲得房屋是沒有優惠的，這也是事關被拆遷利益的一個方面。
補償形式
貨幣補償和產權調換是拆遷條例規定被拆遷人可以選擇的兩種補償安置形式，選擇哪一種補償安置方式是被拆遷人的權利，而非拆遷人的權利。被拆遷人一旦選擇產權調換，自然會面臨還房面積、還房地點、還房用途、還房期限的問題，這些問題最終都需要通過與拆遷人訂立協定來明確，這些協定是否可以阻止拆遷人又將房屋出售給他人，是否可以對抗第三人，則取決於協定的名稱與性質。因此，從拆遷實務的角度出發，對於產權調換中經常面臨著的三個問題，有必要加以重視。
標準
(1)被拆遷人只能選擇與被拆遷房屋產權證載明的法定面積最接近的戶型，拆除一個產權安置一個產權。被拆遷房屋產權面積超過安置房最大戶型面積的，由本人申請，經拆遷人同意，可選擇多套安置房，但所選安置房總面積不能超過被拆遷房屋的法定總面積。
(2)安置房平均成本價1498元∕㎡，每套安置房的具體價格按樓層不同乘樓層係數計算。被拆遷人與拆遷人按被拆遷房屋評估價值(含裝修裝飾)與安置房價值結算差價。
住宅安置房面積超過被拆遷房屋合法面積20%以下的部分，由被拆遷人按成本價購買;安置房面積超過被拆遷房屋合法面積20%以上的部分，由被拆遷人按安置房市場價下浮10%購買。安置房面積少於被拆遷房屋合法面積的部分，由拆遷人按被拆遷房屋依法評估的評估值補償給被拆遷人。
如何辦理
王某原有私有房屋40平方米，被開發公司拆遷。雙方達成《房屋拆遷安置補償協定》，約定補償方式為產權調換，安置房65平方米，王某結算差價25000元。協定簽訂後，雙方依約履行未有爭議。王某到房產部門在辦理《私有房屋所有權證》時，房產部門對王某所得“產權調換”房屋要求辦理“產權兌換”手續，即用被拆遷房屋的產權換取補償所得房屋的產權，否則不予辦理登記。王某不服房產部門的作法，提起行政訴訟。
故認為，這種作法是把“產權調換”誤認為是“產權兌換”的一種錯誤作法。
此作法的錯誤在於只從字面上理解拆遷法規中“產權調換”這一概念，沒有從法律意義上正確認識現行拆遷法規中“產權調換”的實質意義，從而與民法上的“所有權轉移”概念相混淆。
一、“產權調換”是一種財產損害補償方式，不是財產交易行為。
現行拆遷法規關於房屋拆遷補償有兩種方式：一種是用貨幣的方式對被拆遷人房屋所有權的喪失進行補償，即所謂“貨幣補償”;一種是用轉移房屋所有權於被拆遷人的方式對被拆遷人的損失予以補償，即所謂“產權調換”。舊房被拆除，被拆遷人對舊房的所有權即已滅失。因為拆遷行為使得被拆遷人的房屋所有權滅失，造成了財產利益喪失，所以需要“補償”。
無論是用貨幣補償，還是用房屋補償，其法律意義在於“補償”。因此，國務院拆遷條例中對拆遷人和被拆遷人簽訂的協定稱為“拆遷補償安置協定”。由此可見，所謂“產權調換”是一種財產損害補償行為，將新房的所有權轉移至被拆遷人名下，用以補償其原有房屋所有權滅失的財產損失。
二、“房屋兌換”是房屋所有權轉移的法律行為，是一種財產互易行為。
“房屋兌換”與“產權調換”在法律意義上截然不同。“房屋兌換”是房屋所有權主體基於私權利自治原則，對各自所有權的客體採取的法律上的處分――互相向對方轉移所有權，互相取得對方房屋的所有權，是一種財產互易的行為。財產互易就要求兩個房屋的所有權必須是現實的，可以互相轉移的。
三、“產權調換”與“產權兌換”登記種類和方式不同
“產權兌換”的，應當在兌換主體間辦理轉移登記。
綜上所述，本案中，對王某原有被拆遷的40平方米房屋應當辦理註銷登記;對安置房，房產部門應依據《房屋拆遷安置補償協定》和差價款發票及新建房屋所有權證，辦理轉移登記，為王某核發房屋所有權證。
