城市房屋拆遷補償標準

國務院法制辦公布了《國有土地上房屋徵收與補償條例（第二次公開徵求意見稿）》，意見規定，對被徵收房屋價值的補償金額，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。此外意見還規定，強制搬遷將由政府申請法院強制執行，取消了行政強拆；禁止建設單位參與搬遷活動等。

基本介紹

• 中文名：城市房屋拆遷補償標準
• 性質：法規
• 單位：國務院
• 對象：城市房屋

補償辦法

根據第一次徵求意見稿，對房屋徵收貨幣補償的金額，根據被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。國務院法制辦有關負責人表示，這一規定本意是要按照市場價格進行評估確定貨幣補償金額，但這種表述引起了歧義。二次徵求意見稿明確規定，對被徵收房屋價值的補償金額，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
北京大學法學院副院長沈巋指出，關於補償標準，根據新的徵求意見稿規定，市場價格成了最底線。考慮到中國在現實的徵收和拆遷過程中，很多被徵收人的房屋所有權及其他合法權益的形成有歷史因素，有很多複雜情況，不能一概籠統地用市場價補償，在市場價基礎上，只要考慮的因素是合理的，就可以高於市場價。

2011年國務院出台的《國有土地上房屋徵收與補償條例》在行政程式、補償標準等方面對徵收拆遷提出了更高的要求。3年來，涉及徵收拆遷的案件數量一直位居我國行政訴訟案件排行榜的前三位，平均每年的案件數量在七八千件左右，預計未來仍將持續這樣的態勢。“最高人民法院2012年針對房屋徵收案件出台了司法解釋，主要就是要解決強拆的問題。”楊在明認為，而徵收拆遷是一個持續的過程，其中還包含了徵收決定的前置程式問題、徵收補償協定的履行、補償標準的合理性等等問題。針對這些問題，最高人民法院也將繼續出台相關司法解釋。“爭取在明年再出台一個相關的司法解釋。”

回遷補償

二次徵求意見稿規定，政府在作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依照法律、法規對徵收範圍內未經依法登記的建築予以認定、處理。處理後確認為違法建築的，不予補償。因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
違法建築原則上不予補償。特別是公告徵收範圍之後新建、擴建、改建房屋，屬於被徵收人投機取巧、侵占公共利益的非法行為，如果給予補償，於法於理不合，對其他守法的被徵收人不公平。但有些由於歷史原因形成房屋手續不全的，應當先由有關部門進行認定、處理。
涉及到舊城區改建的，被徵收人有權回遷。這在第一次徵求意見稿中就予以了明確。新徵求意見稿中對回遷又加以進一步明確，回遷要在改建地段或者改建地段的就近地段來補償房屋。如果把被搬遷人遷到很遠的地方去，這樣做顯失公平。

輪候保障房

二次徵求意見稿規定，徵收個人住宅，被徵收人符合住房保障條件的，政府應當優先給予住房保障。就是說，政府對符合住房保障條件的被徵收人除給予補償外，還應優先安排被徵收人享受住房保障，使其不再等待輪候保障房。
此外，二次徵求意見稿還對“回遷”進一步作了明確，規定因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供“改建地段或者就近地段”的房屋。

特殊補償

第一次徵求意見稿規定，對停產停業損失給予適當補償。為了切實保障被徵收人合法權益，增強條例可操作性，二次徵求意見稿將“適當補償”修改為根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定停產停業損失的補償，具體辦法由市、縣級人民政府規定。

避免政府影響

二次徵求意見稿規定，被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構，按照房屋徵收評估辦法評估確定。
針對這一點，沈巋指出，第一次徵求意見稿是由房地產價格評估機構來評估市場價格，這個機構還必須由被徵收人選定。第二次徵求意見稿延續了這樣的規定，同時明確了評估機構是獨立客觀公正來進行評估，任何單位或個人不能幹預。評估的具體辦法由國務院住建部來統一制定，而不是由各個地方來規定，這樣保障評估能夠按照科學合理的評估規範來進行，受地方政府的影響相對小些。

違規建築不予補償

拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償；拆除未超過批准期限的臨時建築，應當給予適當補償。 拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。 被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。 貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。 實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。 拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。 拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關係的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。 被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關係達不成協定的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃契約。