《撫順市房地產開發經營管理暫行辦法》在1999.04.07由撫順市人民政府頒布。
基本介紹
- 中文名：撫順市房地產開發經營管理暫行辦法
- 頒布時間：1999年04月07日
- 實施時間：1999年04月07日
- 頒布單位：撫順市人民政府
第一章 總則
第一條 為加強房地產開發經營管理，規範房地產開發經營行為，保障房地產開發當事人的合法權益，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》等有關法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區域內從事房地產開發經營活動，實施房地產開發經營管理，均應遵守本辦法。
本辦法所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發經營必須依法開發、守法經營，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 市房產管理局是我市房地產開發的行業主管部門（以下簡稱開發主管部門），負責全市房地產開發經營活動的監督管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 房地產開發企業（以下簡稱開發企業），是指在城市規劃區範圍內從事土地、房屋、基礎設施投資開發和經營業務，具有《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》的經濟實體。
第六條 開發企業包括專營企業和項目企業。專營企業是指以房地產開發經營為主的企業；項目企業是指以一個房地產開發項目為開發經營對象的企業，項目完成後企業註銷。
第七條 設立新的開發企業實行由開發主管部門和工商行政管理部門聯合審批制度。
第八條 外商投資設立房地產開發企業，還應依照有關外商投資企業法規的規定，辦理有關審批手續；外商和外埠設立的開發企業按照現行規定享受優惠政策。
第九條 凡未取得《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》的，不得從事房地產開發經營活動，不予審批辦理房地產開發項目。
第十條 房地產開發專營企業資質等級劃分和資質管理，由開發主管部門按有關規定辦理；房地產開發項目企業不設定資質等級，但企業資本金不得低於300萬元。
第十一條 各等級開發企業必須按照規定的開發規模承擔開發任務，不得越級超量開發建設；各等級開發企業承擔開發規模標準按現行規定執行。
第十二條 開發企業的資質每年核定一次，對不符合原定資質標準的企業，由開發主管部門予以降級或吊銷資質證書；對吊銷資質證書的企業，工商行政管理部門同時註銷營業執照。
第十三條 企業改制、更名、更換法定代表人等變更事項，由工商行政管理部門在聽取開發主管部門意見後辦理變更手續，並在變更後30日內到開發主管部門備案。
第十四條 國有、集體開發企業上級主管部門、股份制開發企業的股東，對開發企業的經營後果承擔責任。
開發企業解體或取消，項目遺留問題由主管部門承擔，無主管部門的由原申辦開發企業的單位承擔。
第三章 房地產開發建設
第十五條 房地產開發計畫編制和項目確定，應當本著綜合開發、規模效益的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中區域和經濟適用住房。
第十六條 房地產開發項目必須按照有關法律、法規的規定，嚴格履行各項審批手續，凡審批手續不全的一律不得開發建設。
第十七條 開發主管部門和計畫、規劃、土地、工商等管理部門，要認真履行各自職責，加強對規劃、拆遷和稅費收繳的管理力度，嚴格執法、違法必究；建立房地產開發項目跟蹤檢查反饋制度、行政執法責任制度和執法責任追究制度。
第十八條 房地產開發必須嚴格執行城市規劃的法律、法規規定，未經規劃主管部門審批不得擅自開發建設。屬於住宅小區的開發建設項目，開發企業對小區內部的綜合環境必須做到同時規劃設計、同時施工、同時竣工。建築面積2萬平方米以上的小區，其規劃設計方案須經分管副市長召開市長辦公會予以審定。開發建設必須嚴格遵守規劃審批的規範要求，不得擅自更改規劃設計。
第十九條 房地產開發項目主要通過招投標取得，對邊遠地區或不宜招投標的開發項目，可通過議標方式辦理。
房地產開發項目確定後，有關部門對開發項目的拆遷安置、級差地租、項目效益等經濟技術指標進行測算，得出招標標底，開發主管部門會同有關部門對開發企業投標資格進行確認，由有關部門對開發項目進行招標或競標。
第二十條 土地使用權出讓或者劃撥前，市規划行政主管部門和開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成後的產權界定；
（五）項目拆遷補償和安置要求。
第二十一條 取得房地產開發項目的開發企業，持項目中標（或議標）通知書，到市計委、市國土規劃、市建委等部門辦理審批及交費手續，進行設計委託、施工發包等前其準備工作，取得《土地使用證》、《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》後方可進行施工建設。
第二十二條 房地產開發必須嚴格遵守城市房屋拆遷管理有關法律、法規規定，未經拆遷主管部門審批不得擅自拆遷、回遷；對被拆遷戶的補償、安置和收費必須嚴格執行有關規定，不得侵害被拆遷人的合法權益。
第二十三條 開發企業必須在指定銀行存入項目保證金，並與開發主管部門簽訂開發項目保證協定。項目保證金額度為：2萬平方米以下30萬元，2萬平方米以上5萬平方米以下40萬元，5萬平方米以上50萬元。項目完成經全面檢查合格後，保證金及利息一併返還。對項目有遺留問題的，開發主管部門按照協定約定，有權動用項目保證金處理遺留工程。開發企業拒不履行協定約定的，開發主管部門可申請人民法院強制執行。
第二十四條 開發企業開發建設的項目，必須符合法律、法規的規定和建築工程質量、建設監理、安全標準、建築工程勘察、設計、施工的技術規範以及契約的約定；開發企業對開發項目不具備自行管理資格的，要按照建設監理制度的要求，委託建設監理。
開發企業對其開發建設的房地產開發項目承擔最終質量責任，開發企業法定代表人對企業開發項目質量承擔終身責任。
第二十五條 房地產開發項目竣工後，必須經綜合驗收合格，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用；非住宅開發項目的驗收按有關規定辦理，住宅（包括住宅小區、住宅組團、住宅單體，以下統稱住宅小區）開發項目的驗收按本辦法辦理。
第二十六條 住宅小區竣工綜合驗收由開發主管部門會同有關部門組成驗收小組，負責住宅的驗收事宜。
第二十七條 住宅小區竣工綜合驗收應具備以下條件：
（一）主體和各分項工程質量經質量監督部門驗收合格；
（二）全部完成了施工圖工程任務，水、電、暖、煤氣和排水等配套工程達到使用條件；
（三）各種施工機具、材料、構件、暫設工程、殘土垃圾等全部清除，施工場地平整；
（四）按照小區環境建設設計全部完成了綠化、硬化和各項建設；
（五）環衛設施達到設計標準，具備使用條件，並已同環衛部門簽訂接段協定；
（六）工程技術檔案資料完整；
（七）拆遷安置方案經市拆遷管理部門審查批准；
（八）住宅小區物業管理單位已落實。
第二十八條 住宅竣工後，因季節原因需推遲下年度綠化和因技術原因不能立即硬化，而其它條件已達到竣工驗收要求的，可按照驗收合格予以進戶使用，待全部完成綠化、硬化後予以補驗。
第二十九條 開發企業對竣工住宅小區自檢後，向開發主管部門遞交《住宅小區竣工驗收申請書》，並提交本辦法第三十條所列檔案。
開發主管部門在二十日內，組織有關單位進行檢查驗收，對合格小區發給《住宅小區竣工綜合驗收合格證書》，開發企業持此證書辦理相關進戶業務，組織用戶進戶使用。
第三十條 開發企業應向驗收小組提交下列檔案：
（一）住宅小區規劃設計圖；
（二）住宅小區環境建設設計圖；
（三）單位工程竣工圖和技術檔案資料；
（四）建築質量監督部門核定的工程質量等級評定檔案；
（五）專業配套質量管理部門對配套工程質量的驗收意見書；
（六）住宅小區物業管理落實材料；
（七）《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》樣本。
第三十一條 開發企業應當將開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，企業資質年檢時由開發主管部門審驗。
第三十二條 住宅小區內配套工程及有關事宜按以下規定辦理：
（一）住宅小區內的煤氣、自來水、暖氣和排水等工程設計，由開發企業委託具備設計資格的單位設計；
（二）上述工程由開發企業委託具有資格的單位施工，工程竣工後按有關規定驗收，並簽發工程驗收意見。
第四章 房地產經營
第三十三條 轉讓房地產開發項目，除應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件外，還應當符合以下條件：
（一）受讓方是具有《企業法人營業執照》和《企業資質證書》的合格開發企業；
（二）受讓方開發規模不超過企業資質等級規定的標準；
（三）經開發主管部門審查同意。
第三十四條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，到開發主管部門備案。備案應當提供下列檔案：
（一）房地產開發項目轉讓契約；
（二）土地使用權變更批准檔案；
（三）項目的計畫、規劃、用地、拆遷等審批檔案；
（四）項目進展情況的證明材料；
（五）雙方開發企業的資質檔案。
第三十五條 開發主管部門在辦理開發項目轉讓備案手續時，按以下各項審核：
（一）項目轉讓是否符合法律、法規的規定；
（二）項目轉讓人已經簽訂的拆遷、設計、施工、監理和材料採購等契約是否作了變更；
（三）相關的權利、義務關係是否已經轉移；
（四）是否符合本辦法第三十三條規定的條件。
上述各項滿足規定條件，轉讓行為有效；如有違反規定或不符合條件的，開發主管部門有權責令補辦有關手續或者認定轉讓行為無效；對無效轉讓的房地產開發項目的法律責任由轉讓方承擔。
第三十六條 房地產開發企業為企事業單位代建項目，不允許出售商品房。
第三十七條 開發企業預售商品房，應當符合《城市房地產開發管理經營條例》第二十三條規定。
開發企業申請辦理商品房預售登記，應當向開發主管部門提交《城市房地產開發經營管理條例》第二十四條規定的檔案。
第三十八條 開發主管部門在收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或不同意預售的答覆。同意預售的，核發商品房預售許可證；未取得商品房預售許可證的，不得預售商品房。
第三十九條 開發企業預售和銷售商品房廣告必須真實、可靠，商品房預售廣告必須載明預售許可證的文號，並公布商品房價格；未經工商管理部門和開發主管部門同意，各廣告媒體不得為開發企業刊登預售、銷售商品房廣告。
第四十條 商品房預售、銷售，當事人雙方應當簽訂書面契約。
契約應使用規範文本，由工商管理部門發放並辦理契約鑑證。
第四十一條 商品房銷售價格在政府公布的最高限價內由當事人協商議定，商品房價格之外未經物價部門批准不允許收取其它費用；享受國家優惠政策的居民住宅，包括：經濟適用住房、安居工程、“三區”（棚廈區、澇窪區、采沉區）改造、教師公寓和公務員公寓等，實行政府對不同地區的指導價或定價。
物價管理部門會同開發主管部門負責商品房價格管理工作。
第四十二條 開發企業在住房交付使用時，向產權所有人或使用人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
開發企業和住房產權所有人或使用人要嚴格按照《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的內容履行義務。
第四十三條 住房交付使用後，購房人對房屋建築面積有異議，可以向市技術監督管理部門申請核驗，經核驗，確屬達不到契約約定建築面積的，由開發企業承擔檢驗費用，並按照保護消費者權益的法律、法規規定給予經濟賠償。
第四十四條 預售、銷售商品房，購買人應當依法納稅和辦理房地產權屬登記；開發企業應當提供必要檔案，協助購買人辦理相關手續。
未取得商品房預售許可證或未按商品房申報項目批件的，不予辦理房地產權屬登記。
第五章 罰則
第四十五條 未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營活動的，由市工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，並處違法所得5倍以下的罰款。
第四十六條 未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第四十七條 偽造、塗改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的，由開發主管部門予以警告、責令限期改正，情節嚴重的，吊銷資質證書。
第四十八條 不按規定辦理企業變更手續或不按規定期限到開發主管部門備案有關事宜的，由開發主管部門予以警告、責令限期改正，情節嚴重的，吊銷資質證書。
第四十九條 未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證件的規定進行建設的，由市規划行政主管部門依照《中華人民共和國城市規劃法》的規定，責令停止建設並限期拆除；可採取改正措施的，由市規划行政主管部門責令限期改正，並處罰款。
第五十條 對未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證件的規定進行建設的單位責任人，其所在單位或上級主管機關給予行政處分；給國家造成重大損失構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
第五十一條 未經批准擅自拆遷或回遷安置的、不按規定安置補償的、縮小安置面積的、無正當理由超過規定拆遷期限的，由市拆遷主管部門依照有關法律、法規規定，予以警告、限期改正和處以規定額度內的罰款。
第五十二條 將未綜合驗收的房屋交付使用的，由開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由開發主管部門組織有關部門進行驗收，並處10萬元以上30萬元以下的罰款；經驗收不合格的，依照本辦法第五十三條規定處理。
第五十三條 將綜合驗收不合格的房屋交付使用的，由開發主管部門責令限期返修，並處交付使用房屋總造價2%以下的罰款；情節嚴重的，吊銷資質證書和營業執照；給使用人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重後果構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
第五十四條 擅自轉讓房地產開發項目土地使用權的，由土地管理部門責令停止違法行為，可以並處違法所得5倍以下的罰款。
第五十五條 擅自預售商品房的，由開發主管部門責令停止違法行為，可以並處已收取的預付款1%以下的罰款。
第五十六條 無法律、法規的依據，向開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
第五十七條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予行政處分；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
第六章 附則
第五十八條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本辦法執行。
第五十九條 城市規劃區內集體所有土地，經依法徵用轉為國有土地，方可用於房地產開發經營。
第六十條 本辦法由市房產管理局負責解釋。
第六十一條 本辦法自發布之日起施行。
