房屋優先購買權

基本特徵

1、它是一種法定的權利，是由法律直接規定的。

2、它是承租人所享有的對出租人出賣房屋的請求權，因此，出租人出賣租賃的房屋時必須及時通知承租人。這種請求權是一種請求債權，不是直接對物享有權利，也不能直接對抗第三人，優先權行使前不影響出賣人與其他人進行協商。

3、它是專屬於承租人的權利，這種優先權不能通過轉讓或者繼承轉移至他人。第四，它是一種附條件的形成權，即以同等條件為前提。

1．在租賃契約的存續期間。

2．在同等的條件下購買。在非同等條件下，承租人不能享有優先購買權。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等等。

3．必須在一定期限內行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，並提出了一定的期限，而承租人在合理期限內沒有購買的意思表示，優先購買權喪失。這說明承租人並不想購買該房屋，也就沒有保護的必要了。

最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃契約糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋（2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過）

第二十一條規定　出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣契約無效的，人民法院不予支持。

第二十四條規定　具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優先購買權的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。（參考《物權法》108條。

中華人民共和國物權法

第九章　所有權取得的特別規定

第一百零六條　無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

(二)以合理的價格轉讓;

(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。