認籌金

認籌是指開發商正式銷售前通過一些折扣讓購房者繳納認籌金等費用的行為。根據規定，任何形式的認籌都是開發商在沒有取得預售許可證之前的非法活動，是國家明令禁止的。

“認籌”是個舶來品，靈感來自香港房地產市場的一種炒作方式。“認籌”就是購房者表現出買房的誠意，這個誠意需要通過繳納“認籌金”來體現。在繳納“認籌金”後，購房者可以獲得房屋的優先購買權，並在房價上享受一定程度的優惠。等到樓盤正式開盤銷售時，“認籌”的購房者再以“優先選擇”的順序選房，選中房屋後與開發商簽訂正式的房屋買賣契約。如果購房者沒有選中理想的房屋，開發商將把“認籌金”如數退還給購房者。

基本介紹

• 中文名：認籌金
• 通過：折扣讓購房者繳納認籌金等費用
• 屬於：國家明令禁止的
• 包括：預售許可證之前的非法活動

剖析

“認籌金”看似合理，既能夠保證購房者優先選擇房屋，“全額退還”又不會對打消購房念頭的購房者造成任何損失。但是，這個制度背後，存在著很多購房者意想不到的巨大風險。　“認籌”反被“套牢”

2007年4月，羅先生參加了某在建樓盤舉行的推介會，會上開發商開展“認籌”。“認籌”成功的購房者可以優先選擇房屋，房價還有折扣。“認籌”時，還分“認籌”順位，即購房者選中同一套房屋時，“認籌”順位在前的購房者就有權得到該房屋。當時，售樓員說的房屋價位十分誘人，不少購房者都為之心動，紛紛掏錢“認籌”。羅先生也為自己選擇的“第二順位”當場繳納了2萬元“認籌金”。

“認籌”了這一樓盤之後，羅先生就開始等待樓盤正式開盤銷售，可是兩年時間過去了，樓盤還是一點動靜也沒有。就在羅先生和不少“認籌”的購房者共同找到開發商討說法時，一個讓他們無法接受的訊息傳來。開發商表示因為樓盤建造成本增加，房價需要調整，樓盤延緩開盤。開發商還透露，房價每平方米可能上調一千元左右。如此一來，這座樓盤的房價就沒有任何優勢可言了。羅先生和其他“認籌”者對此非常不滿。

面對不滿的“認籌”者，開發商的解釋是：開發商從未向公眾或登記客戶承諾過銷售價格。樓盤在正式銷售前進行行銷推廣是業界的普遍做法。樓盤尚未開盤，還沒有正式定價。因此，開發商並不存在隱瞞房價的行為。另外，“認籌”者取得的只是優先購買權，開發商在舉行“認籌”活動時並沒有承諾房價，所以“認籌”者無權指責開發商隨市場行情變動房價的行為。因為各種原因，導致開發商取得房屋預售證的時間延遲，才是遲遲無法開盤的客觀原因。並非開發商捂盤不銷售房屋。如果“認籌”者覺得無法接受開盤後的正式房價，開發商可以退還“認籌金”。

儘管開發商表示願意退還，但是對羅先生而言，如果不買房，自己苦苦等待的兩年時光就這樣打了水漂；如果買房，兩年間房價上漲不少，自己多交那么多購房款真是不划算。羅先生懊惱不已，怪只怪自己當初頭腦發熱，被“認籌金”狠狠“套牢”了。

違規

遼寧隆豐律師事務所律師王乃龍表示，我國有商品房預售許可制度，允許開發商進行帶有融資性質的預售。但是按照國家有關規定，在獲取預售許可證之前，開發商不能有任何銷售行為。開發商開展的“認籌”活動，是一種違規銷售和變相銷售。

違法違規銷售是不受法律保護的。羅先生在“認籌”時，還有“認籌順位”一說，因此很可能出現同一房屋有多人認購。而且，認購內容並未約定購房價格等基本條款。“認籌”的約定存在極大不確定性，並不具有預約契約的法律效力。“認籌”者要求開發商返還原先交的“認籌金”，不僅給購房者帶來利息損失，耽誤了大好的購房時機，還造成房地產市場的混亂。

利益

既然“認籌”者不滿意正式銷售的房價可以全數取回“認籌金”，那么開發商又為何要“浪費”人力物力搞“認籌”呢？看似虧本的“認籌”，其實能給開發商帶來諸多好處。暫且不論“認籌場面火爆”給開發商帶來的廣告效應，圈定大批購房者，為炒熱樓盤製造基礎，都是開發商從“認籌”中能夠得到的實在利益。

一名從事房地產銷售的業內人士透露，“認籌”已經成為不少地產開發商行銷的有力手段。開盤前得到的大筆“認籌金”能讓開發商在短時期內收回大筆資金，解決開發商的燃眉之急。“認籌”更有價值的意義在於，通過“認籌”、選號、簽認購書，開發商能人為製造出諸多火熱的銷售場面，刺激購房者，炒熱樓盤，直接推動房價上漲。

貓膩

“認籌”不僅讓開發商在樓盤銷售時占盡優勢，還隱藏著不少風險，貓膩很多。首先，購房者想要“認籌”，必須繳納數千到數萬元不等的“認籌金”。開發商都會承諾，“認籌金”可無條件退還。但是，即使有“認籌”者因不滿意而要求退款，能得到一筆免費短期貸款，對開發商而言也不算吃虧。這實際上是一種無償占用購房者資金的“融資方式”。而且，對這些“認籌金”，政府部門無法監管，一旦樓盤建設出現問題，開發商捲款潛逃，購房者很難追回“認籌金”，到時只能成為詐欺的受害者。

“認籌”也是開發商操控房價的手段。通過“認籌”，開發商能夠輕易控制房號，從而故意製造樓盤熱銷的假象，讓購房者產生緊張感，著急出手買房，藉機抬高房價。

另外，“認籌”還是孕育“炒樓”的溫床。在一般情況下，只要交納“認籌金”，就可以參加抽號，而且“認籌金”可無條件退還。這就給“炒家”提供了機會。“炒家”一般都會“一盤多認”，也就是在同一個樓盤內多次“認籌”。而“認籌”數越多，被抽中的機會就越大。往往抽中一個號轉手就能賣錢。更有甚者，那些“有門路”的人往往通過關係在一開始就先占個“號”，然後再轉手倒賣，賺取“號錢”。

糾紛

遼寧法德律師事務所吳斌律師告訴記者，由於“認籌”時開發商故意設計了不少“後路”，導致“認籌”者處於劣勢，“認籌”糾紛也很不好解決。開發商雖然規定了“選不中房號全額退還認籌金”，但是這個“退還”都是“全額無息”的。開發商已經賺取的這筆錢的利息，不會還給購房者。

這無疑對購房者權益造成了一定的侵害，但是這種行為究竟屬於霸王條款還是商業欺詐，還難以定性。另外，開發商對我國的經濟領域法律法規都十分熟悉，知道如何規避法律法規的懲罰，各種名義、各種說法層出不窮，購房者一時很難弄清。

等同於“提前銷售”

《城市商品房預售管理辦法》第六條規定，商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房銷售。

沒有取得《商品房預售許可證》的房地產項目，按規定也不得發布商品房預售廣告，不得進行銷售。從“認籌”的內容來看，它應當是與“內部銷售”同等性質的房屋預售活動。也屬於“提前銷售”的一種，在開發商未取得《商品房預售許可證》前，是被法律法規禁止的行為。