房屋拆遷補償

拆遷補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定給予的補償。拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

基本介紹

• 中文名：拆遷補償
• 補償方式：貨幣補償、房屋產權調換等
• 含義：對被拆除房屋的所有人給予的補償
• 補償對象：被拆除房屋的所有人

補償方式

貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：

市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

商品房交易均價：是指同區域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定並公布。

重置價：是指由估價機構採用估價時點的建築材料和建築技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建築物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

產權置換

產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程式，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之後再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建築面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。

產權置換分為兩種形式：

異地安置：是指由於開發商項目不涉及住宅或由於該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減儘量以等價價值做到產權置換。

回遷安置：是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

結合型補償

顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。

由於我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

補償類型

國有土地上的房屋拆遷補償

2011年1月21日《國有土地上房屋徵收與補償條例》正式頒布，2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》已經2011年1月19日國務院第141次常務會議通過。新條例的頒布標誌著拆遷補償已經進入民主化、多元化的新紀元，新條例中拆遷補償從官方評估轉向二次徵詢制度和申請評估覆核制度預示著拆遷已經在從民生和人權考慮出發，正在漸漸走向成熟。

“新條例針對補償數額的確定有兩大核心要點：一是明確評估價“不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格”；二是強調評估機構的中立性。對比實務中補償結果，在新條例出台後，因補償數額不合理所引起的矛盾降低不少。”楊在明表示。

集體土地上的房屋拆遷補償

據猜測最新的集體土地拆遷補償條例將於2011年第四季度出台，集體土地拆遷補償可參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》。

補償內容

第三章 補償

第十七條作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：

（一）被徵收房屋價值的補償；

（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。

第十八條徵收個人住宅，被徵收人符合住房保障條件的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十九條對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請覆核評估。對覆核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。

房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。

第二十條房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。

第二十一條被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被徵收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二條因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋徵收部門應當向被徵收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

第二十三條對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第二十四條市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規划進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。

第二十五條房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協定。

補償協定訂立後，一方當事人不履行補償協定約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十六條房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協定，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協定的事項。

被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。

作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協定約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第二十八條被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

第二十九條房屋徵收部門應當依法建立房屋徵收補償檔案，並將分戶補償情況在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。

審計機關應當加強對徵收補償費用管理和使用情況的監督，並公布審計結果。

實施辦法

武漢市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法（2016版）

溫嶺市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法（2016版）

紹興市區國有土地上房屋徵收與補償實施辦法（2016版）

補償計算

拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：(1)房屋補償費(房屋重置費)，用於補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉補償費，用於補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3)獎勵性補償費，用於鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自願遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。　由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補償計算標準

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

(二)房屋拆遷安置費計算標準

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費

註：1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0。

案例

孔慶豐訴泗水縣人民政府房屋徵收決定案

（一）基本案情
2011年4月6日，泗水縣人民政府作出泗政發[2011]15號《泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區實施房屋徵收的決定》（以下簡稱《決定》），其徵收補償方案規定，選擇貨幣補償的，被徵收主房按照該地塊多層產權調換安置房的優惠價格補償；選擇產權調換的，安置房超出主房補償面積的部分由被徵收人出資，超出10平方米以內的按優惠價結算房價，超出10平方米以外的部分按市場價格結算房價;被徵收主房面積大於安置房面積的部分，按照安置房優惠價增加300元/m2標準給予貨幣補償。原告孔慶豐的房屋在被徵收範圍內，其不服該《決定》，提起行政訴訟。
（二）裁判結果
濟寧市中級人民法院經審理認為，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第二條、第十九條規定，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。根據立法精神，對被徵收房屋的補償，應參照就近區位新建商品房的價格，以被徵收人在房屋被徵收後居住條件、生活質量不降低為宜。本案中，優惠價格顯然低於市場價格，對被徵收房屋的補償價格也明顯低於被徵收人的出資購買價格。該徵收補償方案的規定對被徵收人顯失公平，違反了《條例》的相關規定。故判決：撤銷被告泗水縣人民政府作出的《決定》。宣判後，各方當事人均未提出抗訴。
（三）典型意義
本案典型意義在於: 《國有土地上房屋徵收補償條例》第二條規定的對被徵收人給予公平補償原則，應貫穿於房屋徵收與補償全過程。無論有關徵收決定還是補償決定的訴訟，人民法院都要堅持程式審查與實體審查相結合，一旦發現補償方案確定的補償標準明顯低於法定的“類似房地產的市場價格”，即便對於影響面大、涉及人數眾多的徵收決定，該確認違法的要堅決確認違法，該撤銷的要堅決撤銷，以有力地維護人民民眾的根本權益。