《房地產全流程稅收籌劃與風險應對》，是2023年中國法制出版社出版的圖書，作者是牛魯鵬。
基本介紹
- 中文名：《房地產全流程稅收籌劃與風險應對》
- 作者：牛魯鵬
- 出版時間：2023年12月
- 出版社：中國法制出版社
- ISBN：9787521637649
- 裝幀：平裝
內容簡介,圖書目錄,
內容簡介
該書以房地產開發流程為主線，圍繞開發主體設立、融資借款、士地獲取、招標施工、預售銷售、土地增值稅清算、開發產品運營等環節展開，每個環節設為一章，鑒於增值稅、土地增值稅、企業所得稅的重要性，該書特意增加了“房乃良詢地產三大主稅的管理”這一章節。
圖書目錄
第一章 開發主體設立環節 001
第一節 開發主體的選擇 002
一、開發資質的影響 002
二、經營風險的考量 003
三、稅收成本的規劃 005
第二節 股東身份與股權架構的選擇 008
一、股東身份不同的稅收差異 009
二、自然人股東的其他風險 012
三、“員工跟投”模式犁慨凳的運用 014
第三節 股權代持的風險與應對 017
一、房地產中股權代持的情形 017
二、股權代持中隱名股東的風險 018
三、股權還原中的稅務問題 020
四、企業併購重組時的風險防範 023
第四節 公司註冊資本金額的確定 023
一、房地產“資本弱化”的局限性 024
二、註冊資本登記過小的風險 024
三、註冊資本登記過大的風險 026
四、註冊資本登記的應對之策 028
第二章 房地產融資借款環節 031
第一節 當前房地產常用的融資方式與風險 032
一、2016年前銀行貸款監管措施 姜多灑033
二、自2016年以來的融資監管措施 034
三、融資借款相關稅收政策 038
第二節 房地產常見融資方式與稅務處理 040
一、房地產民間借貸 040
二、企業集團與統借統還 043
三、房地產委託貸款 047
第三節 房地產融資創新與稅務處理 049
一、房地產信託的稅務處理 050
二、類REITs的稅務處理與限制 058
第三章 房地產土地獲取環節 067
第一節 “招拍掛”供地模式 069
一、土地出讓違約金與利息的問題 069
二、土地使用稅的稅務處理 072
三、紅線外頌淋支出的稅務處理及應對 077
第二節 “限地價、競配建”供地模式 080
一、模式簡介與處置分類 080
二、配建用房各方式下涉稅分析 082
三、“限地價、競配建”模式風險與對策 087
第三節 舊城改造稅務處理與應對 088
一、一級開發的稅務處理 088
二、被拆遷人的稅務處理 089
三、房地產企業的稅務處理 092
第四節 項目收購風險與稅務應對 097
一、在建項目轉讓的條件 097
二、項目收購的風險提示 098
三、項目收購的稅務處理 100
第五節 股權收購風險與稅務應對 104
一、股權收購的實質 104
二、股權收購的稅務處理 104
三、股權溢價的合理處理 108
四、股權收購的風險應對 110
第六節 司法競拍稅務風險與應對 111
一、司法拍賣中涉稅風險 111
二、競拍後買受人後續稅務處理 117
三、司法競拍中其他風險 121
第四章 招標、採購和建築環節 125
第一節 “營改增”常見涉稅風險及應對 126
一、稅率調整的稅務風險與應對 126
二、“三流一致”的處理與應對 127
三、違約金的稅務處理與應對 129
四、發票備註欄的處理與應對 131
第二節 供材方式的稅務風險與應對 133
一、甲供材的動因與相關規定 133
二、潛在的風險與應對之策 134
三、甲供材的測算模型與分析 135
四、其他影響因素的考慮 138
第三節 招標採購中混合銷售的稅務應對 139
一、混合銷售的判定 139
二、混合銷售業務風險與應對 139
三、EPC業務的稅務處理與應對 143
四、“類混合銷售”業務的處理 145
第四節 成本管理和零星工程的稅務應對 146
一、房地產成本管理的注意事項 146
二、備案價與招標價不等的風險 148
三、自然人承包工程稅務風險應對 150
第五章 房地產預售、銷售環節 155
第一節 商品房銷售模式與稅務處理 156
一、預售證取得前後的稅務處紙朵戀理 156
二、預售契約中交付時間的風險 160
第二節 促銷方式與售樓處的稅務處理 162
一、“買一贈一”的稅務處理 162
二、無償贈送的稅務處理 166
三、“老帶新”的稅務處理 169
四、行銷設施的稅務處理 171
第三節 銷售裝修房的稅務處理 174
一、銷售裝修房的發展趨勢 174
二、銷售裝修房的優勢與稅務處理 175
三、裝修催乃整欠業務實務應對 178
第六章 房地臭海淚匙產三大主稅的管理 185
第一節 增值稅的稅務管理 186
一、預繳稅款的管理 186
二、增值稅應稅行為的確定 188
三、增值稅的計算申報 191
第二節 企業所得稅的稅務管理 194
一、企業所得稅的納稅申報 194
二、收入的稅務處理 197
三、成本費用與計稅成本的處理 198
四、完工年度的票據處理 203
五、所得稅特殊業務應對 206
第三節 土地增值稅的稅務管理 210
一、土地增值稅的前期管理 211
二、土地增值稅預徵收的管理 224
第七章 土地增值稅清算環節 229
第一節 土地增值稅清算前的準備 230
一、土地增值稅清算時點 230
二、建築面積間的計算邏輯 235
三、土地增值稅成本分攤方法的適用 236
四、地下建築的成本分攤與稅務處理 243
第二節 公共配套設施的稅務處理 246
一、公共配套設施的分類與風險 246
二、公共配套設施的稅務處理 251
三、公共配套設施建造時間的影響 256
第三節 車位的分類與稅務處理 257
一、普通車位權屬的影響因素與風險應對 258
二、人防車位權屬的影響因素與風險應對 263
三、各種車位的稅務處理與應對 268
四、地方特殊政策的合理運用 279
第四節 土地增值稅清算實戰博弈 281
一、清算審核與鑑證的關係 282
二、土地增值稅清算收入 283
三、土地增值稅扣除項目 286
四、核定徵收適用與風險應對 300
五、清算後尾盤管理與退稅 307
第八章 開發產品運營環節 313
一、自持物業的處理與運營 314
二、開發產品轉為自用 316
三、免租期的契約與稅務處理 319
四、“售後返租”模式風險 321
五、尾盤的稅務處理 324
致 謝 330
推薦語 333
第五節 股權收購風險與稅務應對 104
一、股權收購的實質 104
二、股權收購的稅務處理 104
三、股權溢價的合理處理 108
四、股權收購的風險應對 110
第六節 司法競拍稅務風險與應對 111
一、司法拍賣中涉稅風險 111
二、競拍後買受人後續稅務處理 117
三、司法競拍中其他風險 121
第四章 招標、採購和建築環節 125
第一節 “營改增”常見涉稅風險及應對 126
一、稅率調整的稅務風險與應對 126
二、“三流一致”的處理與應對 127
三、違約金的稅務處理與應對 129
四、發票備註欄的處理與應對 131
第二節 供材方式的稅務風險與應對 133
一、甲供材的動因與相關規定 133
二、潛在的風險與應對之策 134
三、甲供材的測算模型與分析 135
四、其他影響因素的考慮 138
第三節 招標採購中混合銷售的稅務應對 139
一、混合銷售的判定 139
二、混合銷售業務風險與應對 139
三、EPC業務的稅務處理與應對 143
四、“類混合銷售”業務的處理 145
第四節 成本管理和零星工程的稅務應對 146
一、房地產成本管理的注意事項 146
二、備案價與招標價不等的風險 148
三、自然人承包工程稅務風險應對 150
第五章 房地產預售、銷售環節 155
第一節 商品房銷售模式與稅務處理 156
一、預售證取得前後的稅務處理 156
二、預售契約中交付時間的風險 160
第二節 促銷方式與售樓處的稅務處理 162
一、“買一贈一”的稅務處理 162
二、無償贈送的稅務處理 166
三、“老帶新”的稅務處理 169
四、行銷設施的稅務處理 171
第三節 銷售裝修房的稅務處理 174
一、銷售裝修房的發展趨勢 174
二、銷售裝修房的優勢與稅務處理 175
三、裝修業務實務應對 178
第六章 房地產三大主稅的管理 185
第一節 增值稅的稅務管理 186
一、預繳稅款的管理 186
二、增值稅應稅行為的確定 188
三、增值稅的計算申報 191
第二節 企業所得稅的稅務管理 194
一、企業所得稅的納稅申報 194
二、收入的稅務處理 197
三、成本費用與計稅成本的處理 198
四、完工年度的票據處理 203
五、所得稅特殊業務應對 206
第三節 土地增值稅的稅務管理 210
一、土地增值稅的前期管理 211
二、土地增值稅預徵收的管理 224
第七章 土地增值稅清算環節 229
第一節 土地增值稅清算前的準備 230
一、土地增值稅清算時點 230
二、建築面積間的計算邏輯 235
三、土地增值稅成本分攤方法的適用 236
四、地下建築的成本分攤與稅務處理 243
第二節 公共配套設施的稅務處理 246
一、公共配套設施的分類與風險 246
二、公共配套設施的稅務處理 251
三、公共配套設施建造時間的影響 256
第三節 車位的分類與稅務處理 257
一、普通車位權屬的影響因素與風險應對 258
二、人防車位權屬的影響因素與風險應對 263
三、各種車位的稅務處理與應對 268
四、地方特殊政策的合理運用 279
第四節 土地增值稅清算實戰博弈 281
一、清算審核與鑑證的關係 282
二、土地增值稅清算收入 283
三、土地增值稅扣除項目 286
四、核定徵收適用與風險應對 300
五、清算後尾盤管理與退稅 307
第八章 開發產品運營環節 313
一、自持物業的處理與運營 314
二、開發產品轉為自用 316
三、免租期的契約與稅務處理 319
四、“售後返租”模式風險 321
五、尾盤的稅務處理 324
致 謝 330
推薦語 333
