房地產估價師

房地產估價師是指經全國統一考試，取得房地產估價師《執業資格證書》，並註冊登記後從事房地產估價活動的人員。全國房地產估價師執業資格考試的科目包括房地產基本制度與政策、房地產開發經營與管理、房地產評估理論與方法、房地產估價案例與分析等。

2019年房地產估價師考試時間是10月19-20日舉行。

基本介紹

• 中文名：房地產估價師
• 外文名：Real estate valuers
• 考試性質：全國統一考試
• 考試周期：原則上每年舉行一次

報考條件

資格考試報考條件

一、凡中華人民共和國公民和香港、澳門、台灣居民，遵紀守法，並具備下列相應條件者，均可報名參加房地產估價師、房地產經紀人資格考試。經國家有關部門同意，獲準在中華人民共和國境內就業的外籍人員，具備下列相應條件者，可報名參加房地產經紀人資格考試。

（一）報考房地產估價師的條件：

1、取得房地產估價相關學科（包括房地產經營、房地產經濟、土地管理、城市規劃、工業與民用建築、建築經濟、投資經濟、房地產價格管理等，下同）中等專業學歷，具有8年以上相關專業工作經歷，其中從事房地產估價實務工作滿5年；

2、取得房地產估價相關學科大專學歷，具有6年以上相關專業工作經歷，其中從事房地產估價實務工作滿4年；

3、取得房地產估價相關學科學士學位，具有4年以上相關專業工作經歷，其中從事房地產估價實務工作滿3年;

4、取得房地產估價相關學科碩士學位或第二學位、研究生班畢業，從事房地產估價實務工作滿2年;

5、取得房地產估價相關學科博士學位;

6、不具備上述規定學歷，但通過國家統一組織的經濟專業初級資格或審計、會計、統計專業助理級資格考試並取得相應資格，具有10年以上相關專業工作經歷，其中從事房地產估價實務工作滿6年，成績特別突出。

（二）報考房地產經紀人資格的條件：

1、取得大專學歷，工作滿6年，其中從事房地產經紀業務工作滿3年；

2、取得本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產經紀業務工作滿2年；

3、取得雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事房地產經紀業務工作滿1年；

4、取得碩士學位，工作滿2年，從事房地產經紀業務工作滿1年；

5、取得博士學位，從事房地產經紀業務工作滿1年。

二、對已取得房地產估價師資格證書，並需要參加房地產經紀人考試的人員，可免試《房地產基本制度與政策》科目。

三、報考條件中涉及專業工作時間年限的，均計算到報考當年年底。

四、因有專業技術人員資格考試違紀違規行為，已按有關規定處理，尚在停考期內的人員，不得參加該項考試。

證書管理

1、取得房地產估價師執業資格證書幾年內註冊不需要繼續教育?

《註冊房地產估價師管理辦法》規定，取得執業資格3年內(自執業資格證書籤發日起)申請初始註冊的，不需要繼續教育。

2、逾期幾年註冊需要滿足繼續教育?繼續教育需要滿足什麼條件?

《註冊房地產估價師管理辦法》規定，取得執業資格超過3年(自執業資格證書籤發日起)申請初始註冊的，應當提供達到繼續教育合格標準的證明材料。

根據《註冊房地產估價師繼續教育實施辦法》(暫行)規定，繼續教育滿足必修課60學時和學時學時。其中中國房地產估價師與房地產經紀人學會組織實施的30學時的必修課和30學時選修課的繼續教育;其餘各為30學時的必修課和30學時的選修課的繼續教育，由省、自治區、直轄市房地產行政主管部門或者其選定的單位組織實施的繼續教育。

3、高校老師取得執業資格註冊需要提高什麼材料?

高校老師取得執業資格證書註冊需要提交以下材料：

(1)房地產估價師註冊申請表;

(2)執業資格證書(或註冊證書)和身份證件複印件;

(3)與聘用單位簽訂的勞動契約複印件;

(4)教師證複印件;

(5)所在高校出具從事房地產估價教育或研究的證明;

(6)近期一寸免冠照片兩張。

4、延續註冊繼續教育需要達到什麼規定?

《房地產估價師繼續教育管理規定》(暫行)規定;在一個註冊期內需要完成繼續教育必修60學時、選修60學時。

5、在“房地產估價師註冊系統”里身份證號有誤，如何處理?

(1)如果是由於身份證15位轉18位出現不一致的，需要提供派出所出具身份證號更改證明，並和更改申請、身份證複印件一起上報省級註冊管理部門。

(2)如果考試與註冊時身份證號一致的，請將身份證號更改申請、身份證複印件一起上報省級註冊管理部門。

6、辦理了變更，在“房地產估價師註冊系統”里執業單位是錯誤的，如何處理?

由於“房地產估價師註冊系統”是於2007年才使用，數據正在逐步完善，可能數據存在差錯。如果辦理了變更註冊，“房地產估價師註冊系統”里執業單位是錯誤的，請將註冊證書原件和複印件上報到省註冊管理部門。

7、辦理了延續，在“房地產估價師註冊系統”里註冊有效期是錯誤的，如何處理?

由於“房地產估價師註冊系統”是於2007年才使用，數據正在逐步完善，可能數據存在差錯。如果辦理了延續註冊，“房地產估價師註冊系統”里註冊有效期是錯誤的，請按照延續註冊要求申報延續註冊。

8、能否申請非專職估價師?

不能申請非專職註冊。規定中取消了房地產估價師專職與非專職的類型。取得房地產估價師執業資格證書後只能在取得房地產估價機構資質單位註冊。註冊單位需要將註冊人員的人事檔案委託人才服務中心託管並繳納社會保險。

9、房地產估價機構名稱更名後，註冊房地產估價師如何變更註冊證書上的執業機構名稱?

房地產估價機構名稱更名後，單位的註冊房地產估價師需要辦理變更註冊。

需要提交的申報材料(一式二份)：

(1)房地產估價師變更註冊申請表;

(2)與更名後新單位簽訂的勞動契約複印件;

(3)工商行政管理部門出具的更名核准通知書;

(4)更名後新單位委託人才服務中心託管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證複印件;或者勞動、人事部門頒發的離退休證複印件;或者外國人就業證書、台港澳人員就業證書複印件(高校老師申請註冊的，提供學校出具的從事房地產估價方面教學的證明、教師證複印件);

(5)房地產估價師註冊證書原件及複印件;

(6)身份證件複印件;

(7)更名後新單位的估價機構資質證書複印件;

(8)近期一寸免冠照片。

10、在“中國房地產估價師”網站上的“註冊系統”中，進行房地產估價師註冊網上申請，在選擇執業單位時，界面只進行了刷新，我無法選擇“執業單位”怎么辦?

在“房地產估價師註冊系統”中，選擇“執業單位”時要用到彈出視窗的功能。有些計算機安裝了具有“攔截彈出視窗”功能的軟體，使“註冊系統”無法正常使用。遇到這種情況時，可以先暫停或關閉具有“攔截彈出視窗”功能的軟體，再進行網上的註冊申請工作。

11、在“中國房地產估價師”網站上的“註冊系統”中，進行房地產估價師註冊網上申請，在選擇執業單位時，選擇不到執業機構名稱，怎么辦?

請與資質管理部門聯繫，將單位名稱加入“中國房地產估價師”網站上的“註冊系統”中。

12、變更註冊和延續註冊需要重新換髮新證嗎?

根據《註冊房地產估價師管理辦法》(建設部令151號)，從2007年3月1日開始，房地產估價師延續註冊和變更註冊都要在建設部進行終審，終審後，將換髮新的房地產估價師註冊證書。

13、延續註冊繼續教育達到多少學時?

根據住房和城鄉建設部的通知，自2008年9月1日至2008年12月31日，註冊房地產估價師申請延續註冊的，繼續教育必須滿足60學時(中國房地產估價師與房地產經紀人學會組織實施的必修課30學時、選修課30學時的繼續教育。如果必修課學時多於30學時，多的學時可以認同為選修。

2009年1月1日後，註冊房地產估價師申請延續註冊的，繼續教育必須滿足120學時(中國房地產估價師與房地產經紀人學會組織實施的必修課30學時、選修課30學時的繼續教育;省里有關部門組織實施的必修課30學時、選修課30學時的繼續教育)

取得繼續教育學時，按照《註冊房地產估價師繼續教育實施辦法(暫行)》執行。

考試時間

2013年度房地產估價師執業資格考試於10月13日至14日舉行。具體考試時間如下：

考試日期	考試時間	考試科目
10月13日	9：00－11：30	房地產基本制度與政策
	14：00-16：30	房地產開發經營與管理
10月14日	9：00-11：30	房地產估價理論與方法
	14：00-16：30	房地產估價案例與分析

資格名稱	考試日期	考試時間	科目名稱
房地產; 估價師	10月14日	上午; 9:00-11:30	房地產基本制度與政策; (含房地產估價相關知識)
		下午; 14:00-16:30	房地產開發經營與管理; （自備計算器）
	10月15日	上午; 9:00-11:30	房地產估價理論與方法; （自備計算器）
		下午; 14:00-16:30	房地產估價案例與分析; （開卷、自備計算器）

2019年房地產估價師考試時間是10月19-20日舉行。

考試報名

房地產估價師考試報名時間一般為6-7月份，詳情請注意各地人事考試網。

（一）各地考試管理部門要按照《關於印發<房地產估價師執業資格制度暫行規定>和<房地產估價師執業資格考試實施辦法>的通知》（建房〔1995〕147號）規定的考試報名條件，對報名人員進行資格審查。

（二）各地應於2017年8月15日前完成2017年度房地產估價師考試報名工作。具體報名日期由各地根據當地情況自行確定，並向社會公布報名日期、報名地點和諮詢電話。

考試科目

考試設《房地產基本制度與政策》（含房地產估價相關知識）、《房地產開發經營與管理》、《房地產估價理論與方法》、《房地產估價案例與分析》（開卷）4個科目。考試分為四個半天進行，每個科目考試時間為兩個半小時。

《房地產基本制度與政策》科目為客觀題型，以填塗答題卡的方式作答；《房地產開發經營與管理》、《房地產估價理論與方法》兩科目以填塗答題卡和在答題紙上作答相結合的方式作答；《房地產估價案例與分析》科目採取在答題紙上開卷作答的方式，考生可攜帶紙質資料，僅限自用，不得與其他考生交換使用。考生應考時，須攜帶黑色墨水筆、2B鉛筆、橡皮、無聲無文本編輯功能的計算器。

科目名稱	考試時間	題型題量	滿　分
房地產基本制度與政策	2.5小時	單選：40道　多選：30道　判斷：40道　綜合：小題15道	100分
房地產開發經營與管理	2.5小時	單選：35道　多選：15道　判斷：15道 計算：2道	100分
房地產估價理論與方法	2.5小時	單選：35道　多選：15道　判斷：15道 計算：2道	100分
房地產估價案例與分析	2.5小時	問答：3道　單選：10道　找錯：13處　改錯：1道	100分

考試方式

（一）《房地產基本制度與政策》科目以填塗答題卡的方式作答；《房地產開發經營與管理》、《房地產估價理論與方法》兩個科目以填塗答題卡和在答題紙上作答相結合的方式作答；《房地產估價案例與分析》科目在答題紙上作答。考試所需使用的鋼筆或簽字筆、2B鉛筆和橡皮，應通知考生自備。各地考試管理部門應在各科目考試中為考生統一準備草稿紙。

（二）各科目考試範圍及對考生應掌握知識的具體要求，請查閱《全國房地產估價師執業資格考試大綱》。

合格標準

2013年房地產估價師資格考試各科目合格標準均為60分（各科目試卷滿分均為100分）。

收費標準

房地產估價師考試的收費標準，按照《國家發展改革委財政部關於改革全國性職業資格考試收費標準管理方式的通知》（發改價格〔2015〕1217號）、《住房城鄉建設部關於重新發布有關專業技術人員資格考試項目收費標準的通知》（建計〔2016〕82號）的有關規定執行。各地考試管理部門應於2017年12月15日前將應上繳的考試費匯入指定賬戶。

考試大綱

房地產基本制度與政策考試大綱

第一章房地產業

第二章 建設用地制度與政策

第三章 國有土地上房屋徵收

第四章 房地產開發經營管理制度與政策

第五章 規劃設計與工程建設管理制度與政策

第六章 房地產交易管理制度與政策

第七章 房地產權屬登記制度與政策

第七章第四節房地產權屬檔案管理

第八章 房地產中介服務管理制度與政策

第九章 物業管理制度與政策

第十章 房地產稅收制度與政策

第十一章 住房公積金制

房地產理論與方法考試大綱

房地產估價概論

房地產及其描述

房地產價格和價值

房地產價格影響因素

房地產估價原則

市場法及其運用

收益法及其運用

成本法及其運用

假設開發法及其運用

長期趨勢法及其運用

地價評估和地價分攤

房地產估價程式

房地產經營與管理考試大綱

第一章房地產投資與投資風險

第二章 房地產市場與市場運行

第三章 房地產開發程式與管

第四章 理租售階段

第五章 房地產市場調查與分析\競爭者分析

第六章 現金流量與資金時間價值

第七章 風險分析與決策

第八章 房地產開發項目財務報表的編制

第九章 房地產項目融資

第十章 物業資產管理

第十一章 收益性物業的運營費用與

房地產估價案例分析考試大綱

第一章 房地產估價文書寫作

第二章 不同類型房地產估價(1)

第三章 不同類型房地產估價(2)

第四章 考試要求

第五章 不同目的房地產估價（1）

第六章 不同目的房地產估價（2）

第七章 考試要求

第八章 房地產諮詢顧問服務

第九章 考試要求

註冊管理

1、建設部或其授權的部門為房地產估價師資格的註冊管理機構。未取得《房地產估價師註冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。

2、房地產估價師執業資格註冊，由本人提出申請，經聘用單位送省級房地產管理部門初審後，統一報建設部或其授權的部門註冊。準予註冊的申請人，由建設部或其授權的部門核發《房地產估價師註冊證》。

人事部和各級人事（職改）部門對房地產估價師執業資格註冊的使用情況有檢查、監督的責任。

3、凡不具備民事行為能力的和不能按第十三條要求提供證明檔案的，不予註冊。

4、房地產估價師執業資格註冊有效期一般為三年，有效期滿前三個月，持《房地產估價師註冊證》者應當到原註冊機關重新辦理註冊手續。

再次註冊，應有受聘單位考核合格和知識更新、參加業務培訓的證明。

5、凡脫離房地產估價師工作崗位連續時間二年以上者（含二年），註冊管理機構將取消其註冊。

6、房地產估價師執業資格註冊登記內容變更，須在變更前30日內向原註冊機關辦理變更登記。

常見問題

1、取得房地產估價師執業資格證書幾年內註冊不需要繼續教育？

《註冊房地產估價師管理辦法》規定，取得執業資格3年內（自執業資格證書籤發日起）申請初始註冊的，不需要繼續教育。

2、逾期幾年註冊需要滿足繼續教育？繼續教育需要滿足什麼條件？

《註冊房地產估價師管理辦法》規定，取得執業資格超過3年（自執業資格證書籤發日起）申請初始註冊的，應當提供達到繼續教育合格標準的證明材料。

根據《註冊房地產估價師繼續教育實施辦法》（暫行）規定，繼續教育滿足必修課60學時和學時學時。其中中國房地產估價師與房地產經紀人學會組織實施的30學時的必修課和30學時選修課的繼續教育；其餘各為30學時的必修課和30學時的選修課的繼續教育，由省、自治區、直轄市房地產行政主管部門或者其選定的單位組織實施的繼續教育。

3、高校老師取得執業資格註冊需要提供什麼材料？

高校老師取得執業資格證書註冊需要提交以下材料：

（1）房地產估價師註冊申請表；

（2）執業資格證書（或註冊證書）和身份證件複印件；

（3）與聘用單位簽訂的勞動契約複印件；

（4）教師證複印件；

（5）所在高校出具從事房地產估價教育或研究的證明；

（6）一寸免冠照片兩張。

4、延續註冊繼續教育需要達到什麼規定？

《房地產估價師繼續教育管理規定》（暫行）規定；在一個註冊期內需要完成繼續教育必修60學時、選修60學時。

5、在“房地產估價師註冊系統”里身份證號有誤，如何處理？

（1）如果是由於身份證15位轉18位出現不一致的，需要提供派出所出具身份證號更改證明，並和更改申請、身份證複印件一起上報省級註冊管理部門。

（2）如果考試與註冊時身份證號一致的，請將身份證號更改申請、身份證複印件一起上報省級註冊管理部門。

6、辦理了變更，在“房地產估價師註冊系統”里執業單位是錯誤的，如何處理？

由於“房地產估價師註冊系統”是於2007年才使用，數據正在逐步完善，可能數據存在差錯。如果辦理了變更註冊，“房地產估價師註冊系統”里執業單位是錯誤的，請將註冊證書原件和複印件上報到省註冊管理部門。

7、辦理了延續，在“房地產估價師註冊系統”里註冊有效期是錯誤的，如何處理？

由於“房地產估價師註冊系統”是於2007年才使用，數據正在逐步完善，可能數據存在差錯。如果辦理了延續註冊，“房地產估價師註冊系統”里註冊有效期是錯誤的，請按照延續註冊要求申報延續註冊。

8、能否申請非專職估價師？

不能申請非專職註冊。規定中取消了房地產估價師專職與非專職的類型。取得房地產估價師執業資格證書後只能在取得房地產估價機構資質單位註冊。註冊單位需要將註冊人員的人事檔案委託人才服務中心託管並繳納社會保險。

9、房地產估價機構名稱更名後，註冊房地產估價師如何變更註冊證書上的執業機構名稱？

房地產估價機構名稱更名後，單位的註冊房地產估價師需要辦理變更註冊。

需要提交的申報材料（一式二份）：

（1）房地產估價師變更註冊申請表；

（2）與更名後新單位簽訂的勞動契約複印件；

（3）工商行政管理部門出具的更名核准通知書；

（4）更名後新單位委託人才服務中心託管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證複印件；或者勞動、人事部門頒發的離退休證複印件；或者外國人就業證書、台港澳人員就業證書複印件（高校老師申請註冊的，提供學校出具的從事房地產估價方面教學的證明、教師證複印件）；

（5）房地產估價師註冊證書原件及複印件；

（6）身份證件複印件；

（7）更名後新單位的估價機構資質證書複印件；

（8）近期一寸免冠照片。

10、在“中國房地產估價師”網站上的“註冊系統”中，進行房地產估價師註冊網上申請，在選擇執業單位時，界面只進行了刷新，我無法選擇“執業單位”怎么辦？

在“房地產估價師註冊系統”中，選擇“執業單位”時要用到彈出視窗的功能。有些計算機安裝了具有“攔截彈出視窗”功能的軟體，使“註冊系統”無法正常使用。遇到這種情況時，可以先暫停或關閉具有“攔截彈出視窗”功能的軟體，再進行網上的註冊申請工作。

11、在“中國房地產估價師”網站上的“註冊系統”中，進行房地產估價師註冊網上申請，在選擇執業單位時，選擇不到執業機構名稱，怎么辦？

請與資質管理部門聯繫，將單位名稱加入“中國房地產估價師”網站上的“註冊系統”中。

12、變更註冊和延續註冊需要重新換髮新證嗎？

根據《註冊房地產估價師管理辦法》（建設部令151號），從2007年3月1日開始，房地產估價師延續註冊和變更註冊都要在建設部進行終審，終審後，將換髮新的房地產估價師註冊證書。

13、延續註冊繼續教育達到多少學時？

根據住房和城鄉建設部的通知，自2008年9月1日至2008年12月31日，註冊房地產估價師申請延續註冊的，繼續教育必須滿足60學時（中國房地產估價師與房地產經紀人學會組織實施的必修課30學時、選修課30學時的繼續教育。如果必修課學時多於30學時，多的學時可以認同為選修。

2009年1月1日後，註冊房地產估價師申請延續註冊的，繼續教育必須滿足120學時（中國房地產估價師與房地產經紀人學會組織實施的必修課30學時、選修課30學時的繼續教育；省里有關部門組織實施的必修課30學時、選修課30學時的繼續教育）

取得繼續教育學時，按照《註冊房地產估價師繼續教育實施辦法（暫行）》執行。

相關要求

（一）各地要嚴格執行房地產估價師考試報名條件，嚴肅考試紀律，保證考試的公正、公平。房地產估價師考試報名條件中的房地產估價相關學科，包括經濟、建築、規劃和管理等類學科和專業。

（二）根據《關於做好香港、澳門居民參加內地統一舉行的專業技術人員資格考試有關問題的通知》（國人部發〔2005〕9號）、《關於向台灣居民開放部分專業技術人員資格考試有關問題的通知》（國人部發〔2007〕78號）和《關於台灣居民參加全國房地產估價師資格考試報名條件有關問題的通知》（國人廳發〔2007〕116號）精神，香港、澳門和台灣地區居民申請參加房地產估價師考試，在報名時應向當地考試報名機構提交本人身份證明、從事相關專業工作年限證明和國務院教育行政部門認可的相應專業學歷或學位證書。

為便於統計香港、澳門、台灣地區專業技術人員參加相應考試的情況，各地在上報報名人員信息時，應準確填寫“國籍（地區）”欄目信息。

（三）為了更好地做好考務工作，保證考試安全，保持考場管理標準統一，各省的考點應相對集中，統一設在省會城市。

（四）《房地產估價案例與分析》科目為開卷考試，考生可攜帶紙質資料，僅限自用，不得與其他考生交換使用。

（五）考生進入考場不得攜帶行動電話、平板電腦、電子記事本等移動通訊設備；已帶入考場的要切斷電源，並與其他物品一同存放在指定位置，不得帶至座位。

（六）考生進入考場，監考老師要仔細核查准考證和身份證，並指導考生在答題卡或答題紙的指定位置正確填塗准考證號和姓名。監考人員應在考場記錄單上認真填寫缺考人員的姓名和准考證號，並在對應答題卡上填塗缺考人員的姓名、准考證號，加蓋缺考標誌。監考人員不得將“缺考”或“違紀”章加蓋於答題卡填塗信息的區域內，以免影響閱讀答題卡。

（七）對違反考試紀律和有關規定的行為，應按照《專業技術人員資格考試違紀違規行為處理規定》（人力資源社會保障部令第31號）的相關規定進行處理。

（八）考試期間，各地要有專人值班。

（九）考試期間，全國房地產估價師資格考試辦公室將派有關人員到部分地區巡視檢查考試工作。

各地要嚴格按照本通知精神，認真組織好2017年度房地產估價師考試的實施工作。

成績管理

房地產估價師成績管理：全國房地產估價師執業資格考試實行兩年為一個周期的滾動管理。參加全部4個科目考試的人員必須在連續兩個考試年度內通過應試科目。

考試教材

2013年全國房地產估價師執業資格考試大綱

作 者：中華人民共和國住房和城鄉建設部

出 版 社：中國建築工業出版社

出版日期：2012-11-18

2013年房地產估價師房地產基本制度與政策

作 者：中國房地產估價師與房地產經紀人學會

出 版 社：中國建築工業出版社

出版日期：2012-11-18

2013年房地產估價師教材-房地產案例與分析

作 者：中國房地產估價師與房地產經紀人學會

出 版 社：中國建築工業出版社

出版日期：2012-11-18

2013年房地產估價師房地產估價理論與實務

作 者：中國房地產估價師與房地產經紀人學會

出 版 社：中國建築工業出版社

出版日期：2012-11-18

2013年房地產估價師房地產估價相關知識

作 者：中國房地產估價師與房地產經紀人學會

出 版 社：中國建築工業出版社

出版日期：2012-11-18

2013年房地產估價師房地產開發經營與管理

作 者：中國房地產估價師與房地產經紀人學會

出 版 社：中國建築工業出版社

出版日期：2012-11-18

職業概況

從業方向

本規定所稱房地產估價師是指經全國統一考試，取得房地產估價師《執業資格證書》，並註冊登記後從事房地產估價活動的人員。國家實行房地產估價人員執業資格認證和註冊制度。凡從事房地產評估業務的單位，必須配備有一定數量的房地產估價師。房地產估價師必須在一個經縣級以上人民政府房地產行政主管部門審核評定、取得房地產價格評估資質的機構（以下簡稱房地產價格評估機構）內執行業務。房地產價格評估機構的資質等級及其業務範圍，由國務院建設行政主管部門另行制定。房地產估價師執行業務，由房地產價格評估機構統一接受委託並統一收費。在房地產價格評估過程中，因違法違紀或者嚴重失誤給當事人造成的經濟損失，由房地產價格評估機構承擔賠償責任，房地產價格評估機構有權向簽字的房地產估價師追償。

新房、舊房，大房、小房，買房、賣房，換房、租房……房 產成為一種多樣化的商品，其交易也日益頻繁。換幾個地方、搬幾次家，將成為生活中的平常事。可怎么換房、怎么買房，這其中大有學問。有人把房產作為一種投資，越換越增值；有人卻因為一個錯誤的決定，而損失慘重；有人不知行情，舉棋不定。請個估價師作投資顧問，估算房產價值，也許能幫你拿個主意－－房地產估價師就這樣慢慢地走入我們的生活。

消費者在換房、購房過程中考慮的因素很多，價格、地段、戶型設計、房屋質量、開發商的實力和信譽、合法的手續……價格是其中最重要最敏感的因素。其實在任何一種買賣交易中，商品都需要衡量和確定其價格，但房地產更需要一種專業的估價，因為房地產具有獨一無二性和價值量大的特點。不同區位的房產價值相差很大，而且隨著市場變化、周圍交通和環境的變化還會引起房地產價值的變化。房地產作為居民支付的最大商品，價值量大，值得請人估價，也能承受得起相應的估價費用。

日前，大量二手房上市，消費者需要評估房產的機會增多，房地產估價師也將更有作為。

考試前景

1、中國的房地產估價師與國外的估價師在執業規則、技術規範、素質要求、行為操守上有較大差異，無論是美國模式，還是香港模式，中國都在學習，但仍需加速發展方能適應世界房地產價格估測行業的步伐。

2、國內房地產估價師系建設部歸口管理、土地估價師系國土資源部歸口管理，資產評估師系財政部歸口管理，三種估計師都能從事房地產評估的相關業務，但各部委各持己見，誰也不願被對方的技術體系或認證體系收編。導致各部委下設的城市各部門如房產局、土地局、國資委等相關部門各為其政，只認本部委下設的專業估價機構出具的報告，其實完全沒有這個必要，這是一種社會資源浪費。如房地產估價機構出具的房地產評估報告（實際已包括了土地的價值評估），拿到土地部門辦理抵押登記，土地部門還需經辦人提供土地估價事務所提供的土地估價報告（針對土地再次估價）。同時這兩個估價機構的出具的同一宗土地的價值有一定的差異，這是不同部委下的專業委員會弄出的技術體系有差異造成的（本人系註冊房地產、土地、資產評估師）。土地部門的估價技術強調土地的成本構成、城市的基準地價；建設部系強調房地產的綜合價值，強調城市規劃變化對土地價值的影響，強調市場交易價格、巨觀、微觀市場的動態變化等。必將造成相同的土地不同的結果。

3、從行業管理上看，土地估價行業壟斷沿襲時間較長，進入門檻較高，技術體系的更新較慢。房地產估計發展變化較快，房地產估價知識體系更新雖較快，但被某些不同技術派別的權威人士所影響，一會學習美國模式，一會學習香港模式（實際為英國模式），行業的發展受到影響，並沒有確立適合中國現狀發展的路線。

4、從社會地位來看，兩者都差不多，收入情況接近，資格證的掛靠費（大家應該都明白）相差不大，主要根據市場的供需發生變化。國家對機構的成立門檻提高時（如3個以上房地產估計師才能成立房地產評估機構)，而當年、當地的房產、土地估價師又較少時，那掛靠費就高，反之，就低。

5、從行業發展和個人發展來看，房地產估價師的機會要多一些，主要因為房地產的價值是一個綜合概念，很多情況下，無法準確界定土地的單獨價值，土地估價是一定要在一個綜合經濟體的綜合價值里找到其中一個要素的價值（肯定是比較難的），估價體系受到一定的局限，發展的機會有限。

個人的發展取決於個人的綜合能力，這個能力包括社會關係資源，客戶關係處理，政府活動能力、專業技術能力、矛盾化解能力、執業素質等，你可能每月拿10000元，也可能每月拿2000元，如果你把知識學死了，那你只能按部就班每月拿技術提成，如果你能充分利用估價是科學加藝術的綜合知識，那你會很快進入資深估價師的行列（能力較強，薪資較高）。

6、房地產估價和土地估價師的資格認證可以通過技術體系互融進行合併。而對獨立房地產經紀人應該提高認證門檻，其必須具有估價的知識和能力。

行業發展

近兩年，媒體對物業管理的問題頻頻曝光，使行業處於比較被動的局面。在一年一度的全國和地方人大、政協會議上，關於物業管理的提案呈上升趨勢。在部分城市的行風評比中，對物業管理的評價不盡人意。這在客觀上顯示了物業管理行業的社會公信力存在一定問題，直接影響行業的公眾形象，儘快改變這一狀況已經成為行業上下的共同心愿。

首先要準確把握行業定位。物業管理企業與建設單位和業主是平等的民事主體，是基於物業服務契約形成的服務和被服務的關係， 《 物業管理條例 》 這一基本指導思想，是物業管理行業準確定位的法律依據。在物業管理活動中，物業管理企業既不是建設單位的隸屬和依附，也不是業主的“僕人”或“保姆”，既不是凌駕於業主之上的“管理者”，也不是逆來順受的“受氣包”，既不能不負責任地推諉敷衍，也不能毫無原則地大包大攬。只有擺正位置，通過平等協商的方式確立與建設單位和業主的關係，才能做到不越位、不錯位，減少不必要的矛盾和糾紛。

第二要理性認識行業特徵。受益群體的廣泛性和差異性，物業服務的無形性、即時性和長期性，都是物業管理行業區別於其他行業的特點。所謂“眾口難調”，在物業管理上體現得淋漓盡致。而毛主席在 《 為人民服務 》 一文中，關於“做一件好事並不難，難的是一輩子做好事”的語錄也點中了行業的“穴位”。只有充分認識到行業的這些特點，才能在任何情況下注意放平心態，真誠對待業主的批評和投訴，多從業主的角度看待和解決問題，不以強勢面貌出現，不搞糾紛，不搞對立，努力建立良好的客戶關係。同時，要注意拓寬與客戶溝通的方法和渠道，通過定期走訪住戶和開展社區活動等，化解各類矛盾，最大限度地贏得客戶的理解和支持，取得客戶關係的持續改善，創造和諧的物業管理氛圍。

第三要切實端正服務思想。物業管理的本質是業主花錢買服務，業主是物業管理企業的“衣食父母”，服務質量是物業管理企業的生命線，誰提供的服務質價相符，業主就會買誰的服務。因此，我們一定要擺正服務業主的位置，切實轉變“管理者”的角色，強化服務意識。良好的服務是化解各類矛盾的最好方法，也是建立與業主融洽關係的關鍵。只有以貨真價實的服務讓業主切身感受到物業管理帶來的便利，得到了價有所值的服務，才能贏得業主的認同，才能從根本上樹立行業在民眾中的正面形象。

第四要清晰界定企業責任。為防控企業經營中的各種風險，避免承擔不必要的管理責任，物業管理企業首先應認真學習並掌握 《 契約法 》 、 《 民法通則 》 、 《 物業管理條例 》 及配套法規，掌握相關規定及精神實質；其次，要嚴格按照法規的規定履行義務並承擔責任，細化物業服務契約條款，明確各方的權利義務，清晰界定企業的管理責任和免責條件，改變目前因錯位和越位帶來的被動。

第五要全面提高隊伍素質。面對行業的快速發展，努力提高從業人員法律知識、職業道德、業務水平、組織協調能力的任務已迫在眉睫。隨著年內物業管理師認定工作的開展，物業管理從業人員職業資格制度將正式實施，相信對業內管理人員整體素質的提高會起到重要的促進作用。此外，我們還要注重企業關鍵崗位和一線員工的技能培訓，建立一支具有良好敬業精神，恪守職業道德，具備熟練專業技能的員工隊伍，以適應行業、企業發展的需要。

第六要正確引導輿論宣傳。首先，我們要正確對待輿論監督，抓住民眾反映較多的問題，切實加大整頓物業管理市場的力度，重拳打擊業內少數亂收費、侵害業主權益的害群之馬；其次，要加強和媒體的溝通。有的媒體為吸引讀者眼球，存在誇大事實的報導，但大部分失實的報導還是因為有關記者對法規認識不夠清晰，對情況了解不夠全面，對相關責任把握不夠準確。為此，我們要主動加強與他們的溝通，熱忱歡迎他們到日常管理中深入調研，以轉變他們對行業的一些誤解，力求報導的客觀和公正。此外，協會要採取多種形式加強對行業品牌企業和好人好事的正面宣傳，加強輿論引導，通過正面宣傳，讓百姓看到一個自尊、自強、自律和誠實守信的行業，樹立行業的良好形象。