房價評估

評估二手房價的高低首先，對於一個城市而言，位於市區黃金地段的物業，必然寸樓寸金。處於同一地段的二手房與商品房，在價格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區別則是由房屋的房齡及戶型等決定。居住環境是無數購房者購房前重點考慮的問題，它也是評判房價高低的一個重要因素。商業及社區配套齊全是所有購房者最為嚮往和滿意的新居狀態。房屋同所有商品一樣，都會受到供求關係的影響，當房屋供應量過大時，房屋價格就會出現下降。

基本介紹

• 中文名：房價評估
• 決定因素：決定於該房屋所在的地段
• 供求關係：二手房市場明顯走好
• 城市規劃：與城市化建設有著密切的聯繫

地段與交通

1、地段及交通對房價的影響

在城市這個有限的空間裡，中心城區黃金地段屬於稀缺資源，誰擁有它意味著誰就可享受便捷的交通資源、完善的商業配套資源、成熟生活配套資源等，房價則不言而喻。一般情況下，市中心區域的二手房與郊區二手房價格相比能產生好幾百甚至上千元一平米的落差。另外，交通狀況對房價的影響也不容忽視，越來越多的上班族趨向於購買交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房價就高不可攀，評估此類房產時還應綜合考慮由交通工具所造成的噪音以及房產周圍衛生狀況、空氣品質等相關因素對房屋居住環境產生的影響。

2、相同地段二手房與商品房價格的對比

房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由於房型及小區環境存在一定差距而造成房價比商品房低，一般房價差距約在1000元/平米左右；房齡在五年以內的二手房，與同樣情況的商品房相比，在房型及小區環境上並不落後，有時由於五年以內的二手房具有裝修時尚、社區成熟等優勢其價格與商品房相比差距也並不大。

環境與周遍

1、居住環境及物業管理

在大量樓盤的廣告中，我們不難發現一些這樣的詞語“臨山”、“臨湖”、“親水”等，良好的生態環境已成為商家打造全新商品房項目的一大賣點，因此良好的環境價值也直接反映到了房價上。同樣，對二手房價的評估也會因為居住環境的優劣而上下浮動，對於二手房屋而言，小區內有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能夠提高房屋居住的舒適度，房價自然會略高於一般小區，而相反房屋周邊有垃圾場、變電站或煙囪等降低居住環境質量的設施，其所在房屋的價格就會大打折扣。

2、商業配套、社區配套

試想如果所居住的房產周邊分布著大型的商場、賣場及商業版塊，同時社區配套中的菜場、超市、銀行、郵局、醫院、餐飲店等齊全，房產變現能力肯定會增強，其房產的價格也就不言而喻了。

樓層與年代

房屋樓層與房齡是評估房屋價格的兩大最基本的因素。通常在同一幢房屋內，多層房屋由於樓層的差異，每一平方米建築面積價格可相差50～300元不等。房屋竣工後即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率以2%遞減。

朝向與裝修

1、房型對房價的影響

房屋按居室數量分為一室、兩室、三室等等，這些均被稱之為房型。房型設計的合理性直接影響到人們對房屋價格的評判。在同一地段，且建築面積相同的情況下，房屋廳面積的大小對價格也有影響。如房屋客廳開間在3.9米以上，面積在20-30平米，較適宜人體居住及室內活動，房價會相應高些。明廚、明廁的房型較一般暗廚、暗廁的房型更有利於室內氣體流通，其價格也占有一定的優勢。

2、朝向對房價的影響

房屋朝向等，對房屋的價格也有影響。大多數人買房都喜好“坐北朝南”，在同一幢房屋內，同一層次的房屋，由於朝向的不同，其每平方米建築面積價格可相差50-200元左右。

3、裝修質量對房屋的影響

建築質量、房屋完好程度、內部設施布置的合理性、二手房的內部裝修情況對於價格的影響雖然不會太明顯，但也能促使房屋出售速度的提升。裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次的房屋快。對於二手房屋內部裝修投入也屬於房屋的成本，尤其是新裝修，房屋的裝修價格可以酌情考慮，但對於5年以上的老式房屋裝修其裝修成本則可忽略不計。

供求與規劃

1、，其中當然有由於房產的特殊商品屬性所產生的影響。例如，商品房開發周期普遍較長，少則1-2年，多則3-5年，而且關係到土地等重要資源，所以其供應量短期內難以大量增加，而相對而言，二手房在地理位置及社區成熟度等因素上都具有可選擇性，因而在符合市場需求的情況下，其房價肯定會飆升。因此在評估房價時除需關註上述幾項硬性條件外，還應考慮市場供求關係對房價造成的影響。

2、，房產坐落在城市之中，城市的拆遷改造與美化建設，都會對相應地段的房產價格產生巨大影響，政府對城市每一地段的建設定位往往也會導致房產價格的劇烈波動，因此在評估房屋價格時還須與城市規劃相聯繫，如自從06年國家定位濱海新區為第二個綜合改革配套實驗區以來，其房屋價格迅速攀升，重點地段甚至有趕超天津市中心的趨勢。