二手房評估價

然後結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特徵因素，等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。

基本介紹

• 中文名：二手房評估價
• 比較法：採取房產價格評估的市場
• 評估類型 ：數置換物業
• 重要環節：舊房估價作為房屋置

定義

採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。

如何評估

評估業與尋常百姓的生活密切相關，最常見的要數置換物業評估了。隨著房產二、三級市場日益繁榮，舊房估價作為房屋置換前期的重要環節，受到廣泛關注。

毛估說不過去　市場比較可擺平

一套舊房價值幾何，可不是評估師憑經驗“毛估”出來的，必須有一整套計算操作辦法。主要採用“市場比較法”，通常選擇三套符合以下要求的可比物業：與需要估價的房屋地段相近、成交時間相近、物業類型相同、房型相同、物業建築年代相近、結構相同、權屬相同、價值相近。把這三套房子的成交價格作為比較對象，加入幾方面的修正係數最終得出的算術平均值，就是委託估價房屋的評估價。

二手房定價相關係數多多

影響一套房屋市價的因素很多，物業類型、結構、層次、朝向、室內淨高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、採光、廚衛大小、建築質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業內外部裝修、得房率以及物業所處外部環境、綠化、人文、交通、商業服務設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率、區域規劃等，都得加以適當的考慮。例如，一套房屋，朝向以南向為準，東向減5%—6%的係數，西向減10%；多層住宅樓層以3層—4層為準，底層減5%—6%，頂層減10%；新舊主要以建造年代為準，適當看保養程度，過去造的新里、舊里最多可減40%；房型的係數加減就更加複雜，兩房一廳以廳12平方米為基準，同時還要考慮廳的利用價值（如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛生間以4平方米為準，小於4平方米要減2%—5%，明間與暗間又有區別；還有得房率的高低與加減係數也密切相關。

同樣一套住宅，買賣雙方的心理價位難免背道而馳，買者認為價格評估得太高，賣者又說估得太低，最終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業主方面的，也有物業評估方面的。

二手房具有時效性

業主對舊房估價的認識存在著一些誤區。舊房估價有個最重要的特徵———時效性，三級市場房屋價格波動較大，變化周期短，幾個月就必須刷新一次。有的業主不了解這一點，常常質問：“我與鄰居房型、面積相同，為什麼他能賣25萬元，我的估價才24萬元？”影響舊房估價的因素很多，但有的業主強調個別因素，卻不能綜合考慮。裝修不具備保值性，一般裝修三年以上估價降為0，很多業主卻以為裝修花過大錢，理應賣個好價。

另一方面，舊房評估至今還沒有形成一套既科學又符合市場規律的評估體系，專門從事這項業務的評估機構很少。整個房屋置換市場中魚龍混雜，社會上許多置換中介機構從業人員缺乏基本的專業知識和職業道德，不對置換物業進行現場勘查，有的還故意壓低物業價值以牟取暴利，客觀上造成了業主的“信任危機”。

簡易的評估

對於普通的購房者來說，如果僅僅希望做個簡單的價格評估，不妨分兩步走。

第一步，需要確定個評估的基準。在開始評估前，購房者不妨多收集幾個發生的、地段類似、建築結構相近的交易，以此對市場行情有個大致的了解。能夠作為評估基準的數據，必須是現實的成交價格。

第二步，結合評估基準、具體房產情況，對有意向的房產估價。

定價因素

在二手房價格的測算上，要抓住以下三大因素。

房屋因素

舊房的套型落後、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型（小廳、小廚、小衛）扣減10%。此外，樓層對價格也產生影響，若1層和5層為基準價，2層和6層為－3%，7層為－5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為－5%；而朝向如無朝南窗則為－5%。

房屋竣工後即進入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結構房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。其次，一般舊房的套型落後，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產生一些影響。

環境因素

環境因素既有自然的也有社會的，既有大環境，也有小環境。在同一地段，舊房的小區環境會遜色於新住宅區，比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環境，在同一土地級別地區，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業管理和非獨立封閉小區分別扣減5%，省、市重點中國小區的為+15%。

心理因素

如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不願意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素為－8%。

測算價格

二手房，以同地區商品房價格為基準：

房屋因素

（1）折舊：年折舊－2%

（2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛）－10%

（3）樓層：2、6樓－3%；7樓－5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準價；若是樓頂另－5%

（4）朝向：無朝南外門窗－5%

環境因素

（1）無物業管理－5%

（2）非獨立封閉小區－5%

（3）有省、市重點國小區+15%

心理因素

我們舉一個實例來驗證一下。

房屋坐落：某小區一小套住宅，建築面積51平方米。

土地級別：二級地區。

房屋結構：混合一等

套型：“三小”套型－10%

建築年代：1988年，折舊期12年－（12×2%）=－24%

樓層：共七層，此房位於二樓－3%

朝向：南北

物業管理：非小區、無物業管理－10%

學區：重點中國小+15%

心理因素：－8%

當地商品房價格為：4500元/平方米

4500－（4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%－4500×15%=2700（元/平方米）。因此，此房的實際成交價格為14萬元整，每平方米為2745元。

形成原因

二手房房價的形成，無非是兩個方面：一是實體因素，二是影響因素。

實體因素可以參照一定標準；但影響因素則帶有強烈的主觀評價，需要豐富的經驗與嫻熟的技巧去分析與把握。

一般而言，影響因素可以分為以下三大類：一般因素、區域因素、個別因素。

一般因素

即隨時隨地都在起作用的因素，它的作用雖不明確，卻起著基礎性的作用。這樣的因素隨處可見。例如：大城市人口多密度大，小城市人口少密度小，同樣的房子大城市肯定更貴；“成功人士”匯集的社區，肯定比工業區的職工社區，房價要貴得多；家庭規模不斷縮小，能更好的保護個人隱私的產型肯定比公共宿舍式的房子好賣；這些都是與人口相關的社會因素的影響。

此外，心理因素也會影響房價。

區域因素

就住宅的區位而言，二手房價格與區位質量的優良程度顯然密切相關。

1、氣候條件 陽光是否充足、空氣是否清新、是否一年四季都“大風起兮塵飛揚”。

2、居民素質如何 它決定了購房者將與哪些人交往，能在何等程度上滿足購房者的社交需要。

3、街道與交通狀況 如晚上是否有路燈、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等。

4、基礎設施與公益設施狀況如何 如住家附近是否有幼稚園。學校、醫院、銀行、郵電局等。

5、商業網點是否齊全 如購物是否便利。

6、環境狀況 如是否有晨跑、散步或者遇狗的空間。

7、住宅布局是否合理 如樓與樓之間的距離是否寬闊，不要因為狹窄而相互妨礙等。

需要強調的是，區域因素中，以人文環境最為重要。道理不言自明。

個別因素

影響二手房房價的個別因素可以從如下方面考察：二手房的結構，是鋼筋混凝土或混合結構，還是磚木結構？結構不同，造價就不同；使用年限不同，價格自然也不會相同。二手房的式樣、設備、質量、裝修等勿需多言。需要強調的是，所謂質量至少應包括三個層面：設計質量、建築質量、原屋主的使用質量。對於二手房而言，使用質量直接關係到成色、保養等問題。

環境因素

不同的二手房類型，在位置的選擇上有著不同的標準和要求。在選擇居住性二手房時，要注意以下因素：

自然條件

自然條件中，日照、溫度、風向等氣象狀態，房屋景觀、小區綠化，是否沿水、臨街等人文和天然環境狀態，空氣、水流等公害污染程度等方面，均是考慮的重點要素。

對於氣象狀態，往往受住宅小區內環境與外環境情況影響。比如小區內大量開闢綠地或種植園林，由於局部區域綠地的變化而影響局部氣象條件。

對於人文和天然環境狀態，主要體現於所謂的“推窗望景”。首先，房屋建築物本身的藝術造型及其與周圍房屋及公共建設設施是否協調一致，往往就是居住小區內環境是否舒適宜人的直接表現，同時也是小區物業管理是否運轉良好的直接性外在表現。如果某二手房所處住宅區內部環境質量粗劣，外在環境形象醜陋，可想而知，常年在此居家將絕不是樂業靜修的理想居所。其次，如果房屋依水靠園，那么水景園藝將一覽無餘，心情之舒暢自不待言。同時也必將遠離塵囂和噪音的污染，換來一片寧靜。也許，“推窗望景”享受的不僅僅是視覺上的滿足，更多的是心理上的滿足與充盈。

對於一些災害發生可能性及現實或潛在污染源的考察也是很重要的。對於臨水二手房屋，要考慮該城市歷史上降雨量的大小，是否發生過大型的洪澇災害，該房屋的抗災性能及臨近河段的防洪措施是否可靠，堤岸上的道路及護欄是否安全。如果是臨海二手房屋，不僅要考慮防水，還要考慮該地點的颱風記錄以及該房屋的抗風性能。如果該地點（或地區）是地震多發區，重要的考慮對象就是該房屋的減震性及抗震性措施。此外，對有可能對水質、空氣等造成污染的源頭和由於靠近主要交通幹線或餐飲娛樂設施而帶來的噪聲污染源也應密切關注，以免帶來不必要的麻煩。

環境條件

環境條件主要是指二手房所處區域的城市功能規劃性質、周邊建築物景觀、小區物業管理水平等方面。對環境條件的選擇，首當其衝的就是居住片區的選擇。隨著經濟的發展，各城市建築必然按照城市規劃要求逐漸形成區域性的城市功能劃分。

在購買居住性二手房對房屋地點的環境因素選擇時，就要重視城市規劃的指導功能，儘量避免選擇坐落在工業區的二手房，儘量購買已形成或有條件形成大規模居住區的地點。此外，伴隨著經濟的發展，城市區域在不斷地擴大，人們的消費習性及需求方式也趨向現代化，即生活、住宅有休閒化的趨勢。加上郊區房屋價格往往較城區房屋便直很多，更多人喜歡購買郊區二手房。此時，對房屋地點環境的選擇顯得尤為重要。如果選擇不好，就可能出現配套的公共設施滯後、環境條件惡劣等問題。

交通條件

交通條件主要是指城市及二手房所在居住小區內交通網路的建立、道路等級、道路通過能力、交通設施是否齊全等方面。對交通條件的考慮，主要是針對遠郊地點的居住性二手房。由於遠郊地點的居住小區往往屬於新區建設，城市的交通網路的完全建立需要一個較長的時期。單從交通條件這一因素來看，城市中心地點的二手房要優於城郊二手房，因為其可節約大量的交通費用和時間，也可以省卻交通堵塞、交通事故等帶來的煩惱。當然，選擇城市中心地點二手房要以犧牲一定的價差和環境優勢為代價。

配套條件

配套條件主要是指二手房所在小區的水、電、氣、熱、電視、電話等管線網路，學校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲、娛樂休閒設備及設施配套情況。配套設施的齊全與否，直接決定著該地點二手房的附加價值及升值潛力，同時也是決定人住後居家生活方便與舒適與否的關鍵因素。同交通條件相類似，配套條件也主要針對城郊新區的居住區而言，在城市中心區域大多不存在配套問題。

計算折舊

房屋折舊是房屋價格補償的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態不變，但由於自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態來表現，就是折舊費。確定折舊費的依據是建築造價、殘值、清理費用和折舊年限。

（1）建築造價是核算折舊費的基礎，由建造中必要的物質消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經營中的進貨價。

它只應是住宅本身的進價，而不應包括其他費用。由於住宅的使用年限長達幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據，而按重置，即在現實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。

（2）房屋的殘值，是指房屋經過長期使用，失去使用價值後，經過拆除清理以後殘留的建築材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用後的剩餘部分為淨殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所占的比例不大，而且是在住宅報廢后才能得到的，因此它與原值無法比較。

在計算時，都採用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法，有時計算折舊時也採用殘值率這一參數，即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構為0；磚混結構為2%；磚木結構一等為6%；磚木結構二等為4%；磚木結構三等為3%；簡單結構為0。

（3）使用年限，是住宅實物形態經外界的物理、化學因素作用下，從而發生有形的磨損；在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉移的年限，它是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經濟壽命。折舊年限除與使用年限有關外，還受無形損耗的影響。

房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，採用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：

造價－殘值　造價×（1－殘值率）

消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：

舊房價格=造價－年折舊費已使用年數

當然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建築面積和樓房的層次與朝向等。

相關知識

室內淨高

樓房的層高是指上下兩層樓面或地面之間的垂直距離，包括樓板的厚度。隨著精裝修房的出現，層高已無太大的實際意義，因為一些房屋經過吊頂、鋪裝地板等裝修，室內淨高有了很大變化。那么室內淨高有無規定呢？

根據建設部1999年3月25日頒布的《住宅設計規範》規定：室內淨高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。

其中：臥室、起居室（廳）的室內淨高不應低於2.40米，局部淨高不應低於2.10米，且其面積不應大於室內使用面積的1/3。

利用坡屋頂內空間作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內淨高不應低於2.10米。

廚房、衛生間的室內淨高不應低於2.20米。

廚房、衛生間內排水橫管下表面與樓面、地面淨距不得低於1.90米，且不得影響門、窗扇開啟。