為加快美麗宜居公園城市建設步伐，以公園城市建設引領城市有機更新，創新城市發展模式，增強城市永續發展動力，現結合我市實際，制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：成都市城市有機更新實施辦法
- 頒布時間：2020年4月26日
- 實施時間：2020年5月28日
- 發布單位：成都市人民政府辦公廳
全文,印發的通知,政策解讀,
全文
第一章總則
第一條
第二條緊緊圍繞國家中心城市、美麗宜居公園城市、國際門戶樞紐城市和世界文化名城的戰略定位和新時代“三步走”戰略目標，結合美麗宜居公園城市規劃及導則，將城市有機更新與公園城市建設、TOD綜合開發有機融合，實現城市布局更科學、功能更強、產業更優、品質更高。
第三條中心城區（成都天府新區、成都區，錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、青白江區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區）範圍內的城市有機更新，適用本辦法。
第四條本辦法所稱城市有機更新，是指對建成區城市空間形態和功能進行整治、改善、最佳化，從而實現房屋使用、市政設施、公建配套等全面完善，產業結構、環境品質、文化傳承等全面提升的建設活動。
第五條城市有機更新堅持以下原則：
（一）保護優先、產業優先、生態優先。在挖掘和傳承城市文脈的基礎上，著力培育特色文態。依託區域業態本底，科學確定產業定位和發展方向，推動發展新經濟、新業態、新場景、新功能。以生態為，將公園城市理念融入城市有機更新，推動城市高質量發展。
（二）少拆多改、注重傳承。採取留改建相結合，以保護傳承、最佳化改造為主，拆舊建新為輔。對歷史城區、歷史文化街區、歷史文化名鎮、歷史建築、非物質文化遺產等進行全方位保護，在城市有機更新中融入現代城市發展理念，推動歷史文化保護與文化、旅遊、體育、商業等行業融合發展，鼓勵、支持對保護保留建築進行活化利用。
（三）政府引導、屬地管理、市場運作。政府充分發揮規劃、政策支持、資源配置作用，加大財政支持力度。強化屬地意識，提升管理效能，推動城市有機更新落地生根。鼓勵國有企（事）業單位與行業領先的專業化企業開展全面合作，堅持高水平策劃、市場化招商、專業化設計、企業化運營，兼顧公共利益，找到公共利益和商業利益之間的平衡點。
（四）尊重公眾意願，推進城市持續更新。充分發揮民眾主體作用，將民眾更新願望強烈的片區優先納入更新範圍，做好城市有機更新專項規劃，以片區為單元推動整體更新，實現城市有機更新可持續化，增強城市永續發展動力。
第二章工作機制
第六條健全工作組織機構，將原市棚戶區改造工作領導小組更名為市城市有機更新工作領導小組，市級相關部門及各區政府（管委會）為小組成員單位。領導小組負責統籌協調重大問題，審批工作計畫和方案，審定政策措施，督促檢查各成員單位工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在市住建局，負責領導小組日常管理工作，市住建局組建市城市有機更新事務中心承擔領導小組辦公室具體事務。
第七條各區政府（管委會）作為轄區城市有機更新工作責任主體，依據本辦法規定履行城市有機更新工作職責，設立專門機構，明確目標責任，組織實施城市有機更新。
市級相關主管部門依法按職責分工推動城市有機更新工作。
第三章城市有機更新專項規劃
第八條市規劃和自然資源主管部門組織制定《成都市城市有機更新專項規劃》，確定總體規模，明確近中遠期目標，制定更新強度、空間管控、生態和文化保護、風貌特色營造、軌道交通場站綜合開發、公共設施完善等規劃原則和控規指標。
市住房和城鄉建設主管部門編制《成都市城市有機更新導則》，指導城市有機更新規範實施。
第九條《成都市城市有機更新專項規劃》應當經過組織專家論證、風險評估和合法性審查等後，由市城市有機更新工作領導小組審議通過，報市城鄉規劃委員會審定後實施。
第四章城市有機更新區域評估
第十條各區政府（管委會）按照《成都市城市有機更新專項規劃》，組織實施城市有機更新區域評估工作。區域評估應當充分結合本地區城市發展和民生訴求，徵詢相關部門意見，組織專家論證，結合城市發展和公共利益，合理確定城市有機更新需求。
第十一條城市有機更新區域評估應當形成評估報告，主要包括以下內容：
（一）片區評估。明確片區功能最佳化、主導業態方向、公共設施完善、城市品質提升、歷史風貌保護、城市環境改善、基礎設施完善的目標、要求、策略，細化公共要素配置要求和內容。
（二）更新單元。圍繞建設美麗宜居公園城市戰略定位，按照公共要素配置要求和相互關係，結合《成都市城市有機更新專項規劃》、片區評估和產業功能布局，依照片區更新的原則劃定城市有機更新單元。
（三）必要性和可行性。綜合民眾意願、區域現狀、社會穩定風險、資金平衡等方面因素，論證城市有機更新的必要性和可行性。
第五章城市有機更新實施計畫
第十二條各區政府（管委會）以城市有機更新區域評估結果為依據，確定城市有機更新單元內的具體項目，編制城市有機更新實施計畫並經市住房和城鄉建設主管部門審核後，報市城市有機更新工作領導小組審定。
第十三條實施計畫應當包括城市有機更新單元內的具體項目、邊界和規模、實施主體、投融資模式、進度安排等內容。
第十四條實施計畫確需調整的，按照本辦法規定程式審批。
第六章城市有機更新實施方案
第十五條各區政府（管委會）應當選取的策劃、設計、運營團隊，根據城市有機更新實施計畫組織制定實施方案。實施方案包括更新方式、實現途徑、設計方案、建設方案、運營方案等內容。實施方案應當緊密結合城市發展戰略定位和公園城市建設理念，以《成都市城市有機更新專項規劃》《成都市城市有機更新導則》為指引，對城市功能、業態、形態等進行整體策劃，最佳化調整傳統產業，塑造高端城市業態，高水平、高質量推動城市有機更新。
第十六條城市有機更新應當堅持策劃、設計、運營一體化，最佳化資源配置，充分利用政策支持，實施一片提升一片，力求實現項目自身盈虧平衡。
第十七條城市有機更新可單獨或綜合採取下列方式推動實施：
（一）保護傳承。在符合保護要求的前提下對建築進行維護修繕、綜合整治和功能最佳化，對建築所在區域的基礎設施、公共服務配套設施和環境進行更新完善，但不改變建築整體風貌、主體結構和重要飾面材料，不得進行新建、擴建、改建活動。
（二）最佳化改造。維持現狀建設格局基本不變，通過對建築進行局部改建、功能置換、修繕翻新，以及對建築所在區域進行配套設施完善等建設活動，加大老舊小區宜居改造，促進建築活化利用和人居環境改善提升。
（三）拆舊建新。將原有建築物進行拆除，按照新的規劃和用地條件重新建設。
第十八條城市有機更新涉及國有土地使用權及房屋所有權變動的，可通過協定搬遷、房屋徵收、房屋買賣、資產劃轉、股份合作等方式依法辦理不動產登記。
城市有機更新不涉及國有土地使用權及房屋所有權變動的，可通過市場租賃方式取得原建築使用權。
城市有機更新既不涉及國有土地使用權及房屋所有權變動，也不需要取得原建築使用權的，經充分徵求原建築權利人意見後依法實施。
第十九條鼓勵各區政府（管委會）將城市有機更新項目納入土地全生命周期管理。各區政府（管委會）可與實施主體商議，結合城市規劃、產業規劃，綜合產業功能、區域配套、公共服務等因素，將項目功能、建設計畫、運營管理、物業持有、持有年限和節能環保等要求，納入與實施主體簽訂的履約協定書進行監督管理。
第二十條實施方案經市住房和城鄉建設主管部門會同市規劃和自然資源主管部門審查，由各區組織實施。
第七章支持政策
第二十一條在符合區域規劃、土地利用規劃的前提下，允許按城市設計進行不同地塊之間的容積率轉移。利用既有建築發展新產業、新業態、新商業，可實行用途兼容使用。鼓勵地上地下立體開發建設，科學利用城市地下空間資源。
第二十二條城市有機更新涉及搬遷補償的，可採取公開方式確定土地使用權人作為項目開發建設主體，並預先約定土地出讓契約生效及解約條件，區政府（管委會）組織實施搬遷補償後，移交土地使用權人實施開發建設。
第二十三條市規劃和自然資源主管部門根據《成都市城市有機更新專項規劃》，結合城市有機更新方式制定分類地價評估政策、標準及土地使用年限。
符合自主改造政策和城市規劃的城市有機更新項目，改變原規劃條件的，須採取“雙評估”補差方式繳納土地價款。
第二十四條市住房和城鄉建設主管部門建立城市有機更新管理制度。新建、改建、擴建、整治等各項城市有機更新建設活動應當符合空間形態和功能提升的要求。
第二十五條鼓勵和引導社會資本通過公開、公平、公正方式參與城市有機更新項目，探索城市有機更新政府與居民合理共擔機制、政府和社會資金合作建設模式。
第二十六條設立城市有機更新資金，用於支持城市有機更新工作。對政府投資項目，以直接投資方式予以支持；對城市發展需要且難以實現平衡的項目，經市政府認定後可採取資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式給予支持。
第二十七條鼓勵積極利用國家政策性金融對城市有機更新的支持政策籌集資金。引導商業金融機構創新服務產品，支持城市有機更新資金籌措。
第八章附則
第二十八條市級有關部門按照本辦法制定土地、規劃、建設、不動產登記、財稅等相關配套檔案。
簡陽市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、新津縣、大邑縣、蒲江縣可參照本辦法執行。
第二十九條本辦法自2020年5月28日起施行，有效期5年。
印發的通知
成都天府新區、成都高新區管委會，各區（市）縣政府，市級有關部門，有關單位：
《成都市城市有機更新實施辦法》已經市政府同意，現印發你們，請認真貫徹執行。
成都市人民政府辦公廳
2020年4月26日
政策解讀
一、起草背景
市第十三次黨代會以來，我市加快建設全面體現新發展理念的城市，奮力實現新時代成都“三步走”戰略目標，確定了建設國家中心城市、美麗宜居公園城市、國際門戶樞紐城市和世界文化名城的戰略定位。市委市政府結合我市城市發展戰略目標，對城市有機更新工作提出了新的要求。為構建完備的城市有機更新工作機制和政策支持體系，有必要出台城市有機更新的專門政策。
經對標深圳、上海、廣州等先進城市，結合我市實際，市政府辦公廳出台了《成都市城市有機更新實施辦法》（以下簡稱《辦法》），對城市有機更新的定義、基本原則、組織領導、實施流程和支持政策等內容進行了明確，旨在樹立城市有機更新工作新理念，變“拆改建”為“留改建”，實現人口規模結構與生活環境品質平衡協調發展，強化文化遺產保護規劃，統籌協調城市發展與歷史文化保護關係，大力培養創新型產業主體，加快國際標準化建設，助推實現我市城市發展戰略目標。
二、主要內容
《辦法》分為總則、工作機制、城市有機更新專項規劃、城市有機更新區域評估、城市有機更新實施計畫、城市有機更新實施方案、支持政策、附則八個部分，共29條。
（一）關於城市有機更新的定義。《辦法》緊緊圍繞國家中心城市、美麗宜居公園城市、國際門戶樞紐城市和世界文化名城的戰略定位和新時代“三步走”戰略目標，將城市有機更新定義為“對建成區城市空間形態和功能進行整治、改善、最佳化，從而實現房屋使用、市政設施、公建配套等全面完善，產業結構、環境品質、文化傳承等全面提升的建設活動。”
（二）關於基本原則。根據市領導系列指示精神和城市有機更新特點，《辦法》提出了保護優先、產業優先、生態優先，少拆多改、注重傳承，政府引導、屬地管理、市場運作，以及尊重公眾意願、推動城市持續更新四大原則。
（三）關於工作機制。城市有機更新是一項系統工程，涉及多個領域的法規政策，需要多個工作部門協作執行。為保障城市有機更新工作有力推進，《辦法》明確將原成都市棚戶區改造工作領導小組更名為成都市城市有機更新工作領導小組，同時規定各區政府（管委會）作為轄區城市有機更新工作責任主體，市級相關主管部門依法在各自職責範圍內推動城市有機更新工作。
（四）關於更新專項規劃。為體現城市有機更新的差異性，《辦法》明確由規劃和自然資源行政主管部門組織制定《成都市城市有機更新專項規劃》，確定總體規模，明確近中遠期目標，制定更新強度、空間管控、生態和文化保護、風貌特色營造、軌道交通場站綜合開發、公共設施完善等規劃原則和控規指標。住房和城鄉建設行政主管部門編制《成都市城市有機更新導則》，指導城市有機更新規範實施。
（五）關於更新區域評估。經借鑑《上海市城市更新實施辦法》，《辦法》建立了區域評估制度，規定各區政府（管委會）按照《成都市城市有機更新專項規劃》，組織實施城市有機更新區域評估工作，就片區評估、更新單元、必要性和可行性等內容形成評估報告。
（六）關於更新實施計畫。為有序推動城市有機更新，《辦法》規定由各區政府（管委會）以城市有機更新區域評估結果為依據，確定城市有機更新單元內的具體項目，編制城市有機更新實施計畫，明確城市有機更新單元內的具體項目、邊界和規模、實施主體、投融資模式、進度安排等內容。
（七）關於更新實施方案。為高質量推動城市有機更新，《辦法》要求各區政府（管委會）根據城市有機更新實施計畫，制定實施方案，明確更新方式、實現途徑、設計方案、建設方案、運營方案等內容。
（八）關於更新方式。《辦法》明確城市有機更新可單獨或綜合採取保護傳承、最佳化改造、拆舊建新等方式推動實施，並對每種方式的更新對象和方式進行了明確。
（九）關於更新實現途徑。實施城市有機更新過程中，有可能涉及既有建築的不動產登記、騰空搬遷等事宜。《辦法》結合不同情形，分別對需要辦理不動產轉移登記、需要租賃原建築以及既不需要不動產轉移也不需要租賃等三種途徑進行了規定。
（十）關於支持政策。經借鑑上海、廣州、深圳等地的先進做法和理念，《辦法》提出了土地、規劃、建設、不動產登記、財稅等方面的支持政策，並要求市級有關部門據此制定配套檔案，形成的政策體系。
三、補充說明事項
解讀單位：成都市住房和城鄉建設局
