基本介紹
步驟,房地產開發,
步驟
成本核算程式一般分為以下幾個步驟：
（2）確定成本計算對象和成本項目，開設產品成本明細賬。企業的生產類型不同，對成本管理的要求不同，成本計算對象和成本項目也就有所不同，應根據企業生產類型的特點和對成本管理的要求，確定成本計算對象和成本項目，並根據確定的成本計算對象開設產品成本明細賬。
（3）進行要素費用的分配。對發生的各項要素費用進行匯總，編制各種要素費用分配表，按其用途分配計入有關的生產成本明細賬。對能確認某一成本計算對象耗用的直接計入費用，如直接材料、直接工資，應直接記入“生產成本--基本生產成本”賬戶及其有關的產品成本明細賬；對於不能確認某一費用，則應按其發生的地噗或用途進行歸集分配，分別記入“製造費用”、“生產成本--輔助生產成本”和“廢品損失”等綜合費用賬戶。
（4）進行綜合費用的分配。對記入“製造費用”、“生產成本--輔助生產成本”和“廢品損失”等賬戶的綜合費用，月終採用一定的分配方法進行分配，並記入“生產成本--基本生產成本”以及有關的產品成本明細賬。
（5）進行完工產品成本與在產品成本的劃分。通過要素費用和綜合費用的分配，所發生的各項生產費用的分配，所發生的各項生產費用均已歸集在“生產成本--基本生產成本”賬戶及有關的產品本明細賬中。在沒有在產品的情況下，產品成本明細賬所歸集的生產費用即為完工產品總成本；在有在產品的情況下，就需將產品成本明細賬所歸集的生產費用按一定的劃分方法在完工產品和月末在產品之間進行劃分，從而計算出完工產品成本和月末在產品成本。
（6）計算產品的總成本和單位成本。在品種法、分批法下，產品成本明細賬中計算出的完工產品成本即為產品的總成本；分步法下，則需根據各生產步驟成本明細賬進行順序逐步結轉或平行匯總，才能計算出產品的總成本。以產品的總成本除以產品的數量，就可以計算出產品的單位成本。
房地產開發
房地產開發成本核算程式：
開發產品成本的核算程式是指房地產開發企業核算開發產品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程式是：
1、歸集開發產品費用
由於開發規模的不同，房地產開發的成本歸集對象也是不同的。對於小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算不能過細（台以單幢為單位），因為許多直接開發費用很難分攤到每幢房屋，這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發的商品房卻是陸續完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯後，失去其成本結算和管理上的作用。本文以為：應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據，對大的開發項目應該按不同的開發期進行分塊，便於費用的歸集和成本結算，充分發揮成本核算的作用。
（3）將“開發間接費”賬戶歸集的開發間接費，按一定的方法分配計入各開發成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發間接費”賬戶。
通過上述程式，將應計人各成本核算對象的開發費用，歸集在“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。
2、正確劃分成本項目
客觀地反映產品成本的結構，便於分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，“開發成本”作為一級成本核算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，並據此進行明細核算。選擇成本項目不能太多，對於發生次數較少、特別是單筆發生的費用，應儘量合併。而對金額較大、並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。
為核算開發企業的開發成本，企業可根據其本身經營開發的業務要求，設定下列賬戶：
（1）“4301開發成本”賬戶。
本賬戶核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。本賬戶借方登記企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用，貸方登記開發完成已竣工驗收的開發產品的實際成本。借方餘額反映未完開發項目的實際成本。本賬戶應按開發成本的種類，如“土地開發”、“房屋開發”、“配套設施開發”和“代建工程開發”等設定二級明細賬戶，並在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。
（2）“4302開發間接費”賬戶。
本賬戶核算房地產開發企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。本賬戶借方登記企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發成本各成本核算對象的開發間接費。月末本賬戶無餘額。本賬戶應按企業內部不同的單位、部門（分公司）設定明細賬戶。
按現行的房地產開發企業會計制度規定，間接費用應作為期間費用，直接計入當期損益，本文認為，這樣處理，對部分費用來說，有悖於會計的配比性原則。該原則要求：企業的各項收入和與其相關聯的成本、費用，應當在同一會計期間內予以確認和計量。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。
3、計算並結轉已完開發產品實際成本
4、按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際成本結轉進入有關賬戶。
即借記“經營成本”、“分期收款開發產品”、“出租開發產品”、“周轉房”等賬戶，貸記“開發產品”賬戶。
房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利潤。可是現在房地產開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決策，因為工程決算在施工完成後進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實際，不易拖拉，而項目決算有可能因為各種原因顯得遙遙無期，比如小區個別配套沒有完成（不影響銷售），計畫中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會影響整個開發項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個問題，本文以為完全可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算預提計入成本，以便項目決算能按計畫進行，以後待工程完成後再按實際支出調整項目成本。由於這部分工程內容通常在項目總投資中所占的比例很小，所以對項目的總成本和單位成本一般不會造成較大的影響。
