為深化“放管服”改革、最佳化營商環境，根據《最佳化營商環境條例》（國務院令第722號）、《湖北省開發區條例》有關規定及《省人民政府批轉省自然資源廳關於推進全域國土綜合整治和加快推進新增工業用地“標準地”出讓兩個意見的通知》（鄂政發〔2019〕25號）精神，全面落實新增工業用地“標準地”（以下簡稱“標準地”）出讓制度，建立健全標準化操作流程和配套制度，結合恩施州實際，特制定本指引。
基本介紹
- 中文名：恩施州新增工業用地“標準地”出讓工作指引（試行）
- 發布單位：恩施土家族苗族自治州人民政府
一、概念界定
“標準地”，是指在完成相關區域評估基礎上，按“3+X”模式確定的控制性指標出讓的國有建設用地。“3”即固定資產投資強度、建築容積率、畝均稅收，“X”即單位能耗標準、單位排放標準、安全生產管控指標等其他控制性指標，由各縣市根據當地實際情況確定，並實行動態調整。
恩施高新區、縣市經濟開發區、縣市工業園區〔以下簡稱恩施高新區（開發區、工業園區）〕內倉儲物流用地可以按“標準地”出讓相關規定管理。以“標準地”方式取得的國有建設用地使用權全部或部分轉讓後，“標準地”的用途和相關控制指標不變。
二、工作目標
強力推進“地等項目”，對實施“標準地”出讓的新增工業用地要實現“拿地即可開工”；有序推進“雲供地”。2020年，恩施高新區（開發區、工業園區）“標準地”出讓的面積或宗數不低於新增工業用地出讓的5%。2021年，恩施高新區（開發區、工業園區）全面推行“標準地”出讓制度。
三、規劃先行
恩施高新區（開發區、工業園區）會同自然資源規劃部門最佳化完善轄區內國土空間規劃體系，將高新區（開發區、工業園區）戰略發展規劃和產業發展規劃編入國土空間規劃。在總規層面，要明確功能空間結構和產業組團布局，按照集約節約的原則，合理確定發展規模，落實重大市政基礎設施和公共服務設施用地布局，合理“留白”預留發展空間，發揮總規巨觀引領作用，積極引導項目按產業規劃布局落地。在控規層面，積極推行地塊單元精細化管控，根據轄區產業組團用地布局，對產業組團內的用地，按照規劃道路或者自然分界線劃定地塊管理單元（高新區最小管理單元不低於50畝），按“標準地”要求核定每個地塊管理單元控制性指標和配套標準；對重要的或有特殊功能要求的地塊，可直接編制修建性詳細規劃。健全和完善相關專項規劃，恩施高新區管委會要會同供電部門迅速完善轄區內電力專項規劃的編制，實現“高壓有通廊，低壓能入地”，消除電力線路對項目用地的影響。
四、計畫管理
恩施高新區（開發區、工業園區）應按轄區土地利用規劃，組織編制土地收儲三年滾動計畫，並根據年度產業招商引資計畫，認真梳理年度項目用地需求，在每年的第三季度組織編制下一年度的土地收儲計畫、土地供應計畫及市政基礎設施建設計畫，嚴格按計畫有針對性地開展土地收儲、前期開發和配套基礎設施建設，保障“標準地”能達到“淨地”標準，及時按計畫開展供地工作，落實“地等項目”要求。
五、帶方案出讓
積極推行“標準地”帶方案出讓模式，恩施高新區（開發區、工業園區）應根據產業規劃布局和發展需求，在地塊出讓前，明確擬出讓地塊在城市設計、建設工程方案、功能運營、基礎設施建設等方面的要求，委託具備資質的設計單位開展方案設計，方案成果作為土地出讓條件，納入土地出讓契約;受讓人在取得土地後，必須按契約約定的條款進行施工建設和經營。
六、操作流程
“標準地”全流程管理分為出讓前準備、按標出讓、審批服務、按標施建、對標驗收、達產覆核等六個主要環節。企業簽訂《招商引資協定》，通過招拍掛取得“標準地”，按程式分別簽訂《國有建設用地使用權出讓契約》《工業用地“標準地”投資建設契約》《工業用地“標準地”企業信用承諾書》後即可開工建設，建成投產後按照法定條件和既定標準進行驗收和達產覆核。恩施高新區（開發區、工業園區）招商引資工作應嚴格執行“標準地”出讓相關要求，在《招商引資協定》中明確按“標準地”出讓進行供地，協定約定的投資強度、容積率、畝均稅收等控制性指標嚴格按“標準地”相關標準執行。
（一）出讓前準備
1.區域評估。在符合國土空間規劃的前提下，恩施高新區（開發區、工業園區）應完成區域規劃環評、水土保持、礦產壓覆、地災危險性、洪水影響區域性統一評價；根據實際開展區域能評、文物保護、地震安全性、氣候可行性等區域性統一評價工作。實行區域性統一評價成果互認套用。對入駐恩施高新區（開發區、工業園區）符合整體規劃和產業功能布局，屬於主導產業的“標準地”工業項目，將區域性統一評價成果套用於土地出讓方案中，作為屬地政府向競買者履行的一次性告知義務。入駐項目對生態環境、安全生產等有重大影響的特殊行業，或高於區域性統一評價標準的，按照相關法律法規執行。
2.制定控制性指標。“標準地”控制性指標按照“3+X”模式確定，國家級高新區（開發區）工業用地畝均投資強度不低於300萬元/畝，投產後畝均稅收不低於25萬元/畝；省級高新區（開發區、工業園區、產業園）工業用地畝均投資強度不低於200萬元/畝，投產後畝均稅收不低於15萬元/畝；其他工業園（產業園）工業用地畝均投資強度不低於100萬元/畝，投產後畝均稅收不低於10萬元/畝。建築容積率不低於1.0，建築係數不低於40%，綠地率不超過15%。“X”根據具體項目實際確定，並實行動態調整。
3.前期開發。恩施高新區（開發區、工業園區）在實施“標準地”出讓時應嚴格實行“淨地”規定，應達到土地權屬清晰、面積準確，征地安置補償落實到位，沒有法律、經濟糾紛，具備項目開工“三通一平”(通水、通電、通路、土地平整)基本條件。
4.地塊定標。恩施高新區（開發區、工業園區）應建立“標準地”控制性指標定標集體決策機制，組織發改、經信、住建、自然資源規劃、水利湖泊、生態環境、稅務、商務等部門在“標準地”控制性指標基礎上，結合項目實際，聯合提出擬出讓地塊的“3+X”控制性指標的具體內容，納入土地出讓條件。
（二）按標出讓
自然資源規劃部門根據集體決策確定的“標準地”具體控制性指標，擬定土地出讓方案，按程式報屬地人民政府批准後，通過恩施州國土資源網上交易系統、土地市場動態監測監管系統發布“標準地”招拍掛出讓公告，組織供地。
（三）審批服務
恩施高新區（開發區、工業園區）應嚴格執行一般工業項目開工前審批不超過25個工作日的要求，結合工程建設項目審批制度改革要求，推行“五多合一”（多規合一、多評合一、多審合一、多驗合一、多測合一），建立“標準地”項目前期輔導服務機制、審批領辦代辦機制，設定項目審批綠色視窗，開設項目審批服務專區，對項目審批實行“一窗受理、集成服務、一站辦結”，確保項目精準落地。以“標準地”方式取得新增工業用地的企業投資項目，通過事中事後監管，能夠糾正不符合審批條件的行為，且不會產生嚴重後果的審批事項，可實行承諾審批制，企業按要求作出書面承諾並完成公示的，行政審批部門可以直接作出審批決定。
企業按照約定繳納土地出讓金等稅費後，按規定程式申請辦理不動產登記。《不動產權證書》《不動產登記簿》應按契約約定備註“屬工業項目‘標準地’性質”、項目開發建設期限、投產初始運行期限和轉讓等限制條件，明確在項目建設期限、達產期及畝產稅收承諾期限內的受讓土地不得轉讓等事項。
（四）按標施建
項目開工後，各有關部門應加強事中指導和監督，加強與用地主體協調對接，督促企業落實工程主體責任和質量、安全、進度管理責任。發現違反承諾行為，責令企業限期整改。
用地企業應承擔並落實工程主體責任和質量、安全、進度管理職責，確保工程按照相關規定和既定計畫實施。不能按期開工的，應提前30日向自然資源規劃部門提出延建申請，經同意後，其項目竣工時間相應順延，延期原則上不得超過一年。造成土地閒置的，按《閒置土地處置辦法》進行處置。有關中介機構（設計、監理、能評、測繪等）應積極履行相關責任和義務，保障工程按標施建。
（五）對標驗收
項目竣工後，企業向恩施高新區（開發區、工業園區）提出竣工聯合驗收申請。恩施高新區（開發區、工業園區）負責組織協調，住建部門牽頭，會同相關部門進行聯合竣工驗收。竣工驗收合格的，出具竣工驗收意見書；未通過竣工驗收的，由相關主管部門責令其限期整改，整改期最長不超過一年。驗收通過或經整改後覆核通過的，各部門依法依規辦理相關審核審批手續，自然資源規劃部門及時辦理不動產登記。整改後仍不能達到約定條件的，竣工核驗不予通過，並按相關法律法規和約定承擔相應違約責任。
（六）達產覆核
工業項目通過竣工驗收後，在初始運行期間達到達產覆核要求的，經用地企業申請，由恩施高新區（開發區、工業園區）組織協調，經信部門牽頭，會同相關部門開展達產覆核。達產覆核合格的，出具達產覆核意見書；未通過覆核的，責令其限期整改，整改期最長不超過一年。整改後仍不能達到約定條件的，達產覆核不予通過，並按相關法律法規和約定承擔相應違約責任。
七、全程監管
根據“誰主管、誰負責”的原則，各級各相關部門應當建立健全全覆蓋、全過程、全鏈條的監管體系，把好企業信譽關、驗收關、登記關。在項目建設過程中，重點監管企業是否嚴格按約定標準、設計要求施工建設。在項目竣工投產後，按照“雙隨機、一公開”的要求，建立抽查和定期檢查制度，及時排查並消除各種隱患。項目通過達產覆核驗收正常運營後，由有關部門開展畝均效益綜合評價，實現項目全生命周期閉環管理。
八、信用評價
探索建立“標準地”出讓信用評價體系和嚴重失信名單制度。建立健全企業投資工業項目“標準地”全過程信用檔案，對企業“標準地”承諾行為信息和履約情況進行徵集、記錄、評價和套用，並提請相關部門依照國家和省規定納入公共徵信系統，依法提供查詢或予以公示。
根據項目開工、竣工驗收、達產覆核情況按約定予以獎懲。對未按約定履行義務的，承擔相應違約責任；對如期履約、示範效應好的企業，按規定給予相關扶持；對嚴重失信的用地企業，採取聯合懲戒措施，實行無績效退出。
九、嚴格考評
州自然資源規劃局負責督促指導全州“標準地”出讓工作，對恩施高新區（開發區、工業園區）“標準地”出讓宗數和面積實行月統計、季督辦、年考核，並納入對恩施高新區管委會、縣市政府年度考核指標體系。
本指引從印發之日起試行，試行期2年。
