建築重置成本

建築重置成本就是在當前的人工費用、材料費用條件下，將某建築物重新在此時此刻進行建造的成本進行計算折現。是一種常見的房屋建築物估價方法。包括購置或購建設備所發生的必要的、合理的直接成本費用、間接成本費用和因資金占用所發生的資金成本。

基本介紹

• 中文名：建築重置成本
• 建造：成本進行計算折現
• 常見：房屋建築物估價方法
• 包括：購置或購建設備所發生的必要的

定義分類

建築重置成本：簡單地說，資產的重置成本就是資產的現行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。

①復原重置成本是指採用與評估對象相同的材料、建築或製造標準、設計、規格及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發生的費用。

②更新重置成本是指採用新型材料、現代建築或製造標準、新型設計、規格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。

成本內容

設備的直接成本一般包括：設備淨價，即購買或建造費用、運雜費、安裝費、基礎費及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費用、設計費、工程監理費、保險費等。

設備淨價

設備淨價的計算方法包括：直接法、物價指數法、重置核算法、綜合估價法、重量估價法、類比估價法（指數估價法）。 A.直接法，獲得市場價格的渠道有市場詢價、使用價格資料。 B.物價指數法，物價指數可以分為定基本物價指數和環比物價指數。採用定基物價指數計算重置成本的公式為： 重置成本=歷史成本×（當前年份指數/基年指數） 採用環比物價指數計算重置成本的公式為：設備重置成本=原始成本×（P01×P21×......×Pnn-1） 其中Pnn-1代表n年對n－1年的環比物價指數。 C.重置核算法，常用於確定非標、自製設備重置成本，重置成本是由生產成本、銷售費用、利潤、稅金組成。

具體構成

土地費用

(1)征地和房屋拆遷安置補償費。 (2)土地使用權出讓金或者地價款。 (3)有關土地取得的手續費及稅金。其中，農地徵用費的構成包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、房屋拆遷安置補償費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發建設基金、征地管理費、政府規定的其他有關稅費等。城市房屋拆遷安置補償費的構成包括：被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位和個體工商戶停產、停業期間損失補助費、房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費、政府規定的其他有關稅費。

開發成本

(1)勘察設計和前期工程費。 (2)基礎設施建設費。 (3)房屋建築安裝工程費。 (4)公共配套設施建設費。 (5)開發過程中的稅費。

管理費用

主要是指開辦費和開發過程中管理人員工資等。

銷售稅費

(1)銷售費用，包括銷售廣告宣傳費、委託銷售代理費等。 (2)銷售稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。 (3)其他銷售稅費，包括應當由賣方負擔的印花稅、交易手續費、產權移轉登記費等。

開發利潤

利潤計算應以土地取得費用與開發成本之和作為計取開發利潤的基數，並根據市場上開發同類房地產平均利潤水平來確定利潤率。求取建築物的重置價格(亦稱重置成本)或重建價格(亦稱重建成本)，是假設建築承包商根據發包人的要求完成新的建築工程後，發包人支付的全部費用，該費用就是建築物的重置價格或重建價格。如果建築物是自己建造的，也應假設全部費用與支付給承包商的相同。若從投資的角度出發，建築物的重置價格或重建價格還應在上述費用的基礎上加上合理的投資利潤;若從市場的角度出發，還應加上正常的銷售稅費。

相關信息

國土部近日發布《關於進一步做好征地管理工作的通知》，要求拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被徵收的宅基地；房屋拆遷按建築重置成本補償，宅基地徵收按當地規定的征地標準補償，並全面實行征地統一年產值標準和區片綜合地價。

隨著我國城鎮化建設的加快，“拆遷”、“征地”也成了社會生活中的熱點辭彙，拆遷亂象背後的利益糾結及由此引發的一系列問題，成了轉型時期的社會之痛。該通知正是基於這樣的背景而出台，並成了繼2004年《關於完善征地補償安置制度的指導意見》之後，國土資源部針對征地管理出台的目前為止最為全面的一個檔案。不難看出，該通知旨在提高征地補償水平，維護被拆遷者的正當權益。通知有兩大亮點值得關註：一是首次明確了征地房屋拆遷的補償安置標準問題。現實生活中，之所以時有拆遷悲劇上演，民眾不惜用生命來捍衛自己的房子，往往是因為補償標準過低。

在很多地方，土地業主獲得的補償款，按照當地的物價水平，只能維持三年左右的基本生活，失地者往往會淪為新的貧困群體。這種情況下，強行拆遷無疑會引發其絕望的抵抗。二是全面實行征地統一年產值標準和區片綜合地價，也就是實施征地補償同地同價。拆遷之所以引發大量爭議和糾紛，往往就在於補償的隨意性較大，相鄰地塊的征地補償會因用途不同而相差很大。從某種程度上可以說，同地同價類似於同命同價，一碗水端平的做法，不僅有助於減少糾紛，也有助於減少“隨意”背後的利益輸送。

當然，作為一份指導意見，該通知欲發揮應有效力，還有待進一步完善有關細則，對某些標準進行更清晰的界定。通知規定，征地中的拆遷房屋不再作為附著物補償，而是按建築重置成本補償，被拆遷者所得的拆遷補償以及政府補貼等補償總和，應能保障其選購合理居住水平的房屋。問題是，如何理解、界定“合理居住水平”？這裡面的重置成本該如何計算？同樣的面積之下，每一棟房屋的結構、年限、建築成本等都不盡相同，如何補償才能體現出公平？

同地同價是一種進步，但是，它在杜絕某些人面對拆遷補償漫天要價的同時，如何防止權力部門或開發商打著公益旗號來強行壓低價格，使之變成了同地同低價？現實中，即使是同樣面積的相鄰土地也因朝向等不同存在價值上的差異，同價是否需要對這種因素加以考量？此外，事實上，多地已開始嘗試“同地同價”，但因行政區劃不同，處於邊界的相鄰地塊補償還是有不小差距，如何避免這種新的“同地不同價”？更重要的是，如何制止這樣一種怪象出現——同樣的一塊地，政府從百姓手中徵收時以畝為計價單位，但是當它進入市場進行招拍掛時，其價格又往往以平方米為計價單位，這中間的巨大差價無異於變相掠奪。

很多時候，我們缺少的不是相關法律法規，而是對法律法規堅決有力地執行。在巨大的利益面前，在權力與被拆遷者的博弈實力懸殊的現實面前，如何防止國土部的通知被“架空”，如何建立更嚴密的監管機制與更嚴厲的剛性懲罰機制，防止其在操作層面走樣變形，值得深切思考。從這個角度說，實現拆遷公平，國土部的這一紙通知只是邁出了第一步。