廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法

《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》是為規範住房公積金貸款管理，根據《中華人民共和國民法典》《住房公積金管理條例》及《貸款通則》等有關規定，結合實際而制定的辦法。

2021年6月8日，廣州住房公積金管理中心以穗公積金中心規字〔2021〕1號公布《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》，自2021年6月9日起實施，有效期為5年。

基本介紹

• 中文名：廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法
• 頒布時間：2021年6月8日
• 實施時間：2021年6月9日 
• 發布單位：廣州住房公積金管理中心 
• 發文字號：穗公積金中心規字〔2021〕1號 

發布通知

穗公積金中心規字〔2021〕1號

廣州住房公積金管理中心關於印發廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法的通知

各住房公積金繳存職工，各住房公積金貸款業務受託機構：

《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》已經廣州市住房公積金管理委員會審議通過，現予以印發，請遵照執行。

廣州住房公積金管理中心

2021年6月8日

辦法全文

廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法

(穗公積金中心規字〔2021〕1號)

第一章 總 則

第一條 為規範住房公積金貸款管理，防範資金風險，落實租購併舉，促進房地產市場平穩健康發展，根據《中華人民共和國民法典》、《住房公積金管理條例》（中華人民共和國國務院令第350號）及《貸款通則》（中國人民銀行令〔1996〕第2號）等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 廣州住房公積金個人購房貸款（以下簡稱“住房公積金貸款”），是指廣州住房公積金管理中心（以下簡稱“公積金中心”）委託商業銀行向符合貸款條件的住房公積金繳存職工發放的，用於在本市行政區域內購買自住住房的貸款。

第三條 住房公積金貸款的辦理遵循自願、公平、誠實、信用、依法合規的原則。

第四條 公積金中心負責全市住房公積金貸款的審批和管理。

經市住房公積金管理委員會同意，公積金中心應當委託商業銀行（以下簡稱“受託銀行”）辦理住房公積金貸款、結算等金融業務。

第二章 貸款對象和貸款條件

第五條 貸款對象是指按規定在本市或國內其他城市公積金中心繳存住房公積金的職工。

第六條 繳存職工申請住房公積金貸款，應當同時具備以下條件：

（一）大陸居民具有中華人民共和國戶籍及有效居民身份證；台港澳同胞具有來往內地通行證或台港澳居民居住證；享有中國永久居留權的外國人具有護照和外國人永久居留身份證；

（二）申請貸款時，本市戶籍職工連續足額繳存住房公積金1年以上（含），非本市戶籍職工連續足額繳存住房公積金2年以上（含）；異地繳存時間以及退役軍人在軍隊繳存時間可以和本市繳存時間合併計算;

（三）具備房屋所在地不動產登記部門所確認的購房契約，並能辦理抵押、保證擔保手續；

（四）按規定支付購房首期房款；

（五）具有完全民事行為能力，信用良好，擁有穩定的職業和收入，有償還貸款本息的能力；

（六）繳存的住房公積金優先用於償還住房公積金貸款。

第七條 符合本市人才購房政策且持廣州市、區人才綠卡或人才綠卡副證的繳存職工申請住房公積金貸款的，享有本市戶籍繳存職工待遇。

第八條 公積金中心對由政府安置或自主擇業的軍隊轉業幹部優先提供住房公積金貸款。

第九條 有以下情況之一的，不予貸款：

（一）所購住房建築結構為磚木結構、混合結構的；

（二）所購房屋用途為別墅或非居住用房的；

（三）所購住房為獨立成棟住宅的；

（四）僅購買住房部分產權份額的（共有產權住房除外）；

（五）家庭購買第三套及以上住房的；

（六）申請人有未結清的住房公積金貸款記錄的；

（七）申請人已使用兩次住房公積金貸款的；

（八）申請人有以下情形之一的：

1.單筆貸款近5年累計逾期6期（含）以上；

2.單張貸記卡近2年累計逾期6期（含）以上；

3.貸記卡狀態為呆賬、凍結或止付；

4.貸款被劃分為次級、可疑或損失類；

5.被納入失信被執行人名單的。

第十條 對以欺騙手段或提供虛假資料申請提取本人住房公積金賬戶餘額或申請住房公積金貸款的繳存職工，自申請之日起5年內不得貸款；對以欺騙手段或提供虛假資料提取了本人住房公積金賬戶餘額或騙取了住房公積金貸款的繳存職工，其全額退款5年後方可再申請住房公積金貸款。

第三章 貸款的額度、期限和利率

第十一條 個人住房公積金可貸額度應同時符合下列要求：

（一）不高於公積金繳存賬戶餘額×8+月繳存額×到退休年齡月數；

（二）不高於我市住房公積金貸款最高額度。該最高額度由市住房公積金管理委員會根據我市社會經濟發展情況確定後發布執行；

（三）不高於購房總價款×（1－最低首付比例）。所購住房為一手房的，購房總價款以房屋買賣網簽契約價款為準；所購住房為存量房（二手房）的，共有產權住房的購房總價款以房屋買賣契約約定的總價款為準，其它住房的購房總價款以房屋買賣網簽契約價款與房屋核查（評估）價中的較低者為準。最低首付比例按如下規定執行，如國家、省、市有關政策調整的，以最新政策為準：

1.購房人家庭無住房貸款（含商業性住房貸款和住房公積金貸款，下同）記錄且在本市無住房的，首付款比例不低於30%；

2.購房人家庭有已結清住房貸款記錄且在本市無住房的，購買普通商品住房購房首付款比例不低於40%，購買非普通商品住房首付款比例不低於70%；

3.購房人家庭無住房貸款記錄或者有已結清的住房貸款記錄，且在本市擁有1套住房的，購買普通商品住房購房首付款比例不低於50%；

4.購房人家庭在本市擁有1套住房且對應的住房貸款未還清的，購買普通商品住房首付款比例不低於70%；

5.購房人家庭在本市擁有1套住房，購買非普通商品住房首付款比例不低於70%；

6.購房人家庭有1筆未結清住房貸款記錄的，購房首付款比例不低於70%；

7.普通住房的認定標準依據國家、省、市有關規定執行；

8.購買共有產權住房的，首付比例參照購買商品住房有關規定執行。

（四）根據貸款額度計算得出的每月住房公積金貸款還貸額不超過申請人家庭收入的50%。繳存職工收入按以下標準認定：住房公積金繳存基數未達本市當時繳存基數上限的，其個人收入以繳存基數為準；繳存基數達上限的，其個人收入以其繳存基數和工資兩者之間的較高值為準，工資以繳存職工在公積金中心登記的數額為準。

第十二條 公積金中心和受託銀行通過人民銀行徵信系統《個人信用報告》、不動產登記機關出具的《個人名下房地產登記情況查詢證明》、住房公積金貸款記錄及面測、面談等形式的盡責調查認定住房套數。上述信息如可通過信息共享獲取的，無需申請人提交。購房人不屬於同一個家庭的，住房套數按購房人各自所在家庭名下住房套數多的一方的套數計算。

第十三條 住房公積金貸款期限應同時符合下列要求：

（一）貸款期限不超過30年；

（二）二手房貸款期限與樓齡之和不超過50年。公積金中心通過房地產主管部門確認的房屋信息以及具有房地產評估資質機構出具的房屋核查（評估）報告綜合判斷住房樓齡；

（三）貸款期限最長可以計算到借款人法定退休年齡後5年，且不得超過65歲；

（四）兩人或兩人以上購買同一住房申請住房公積金貸款的，以貸款期限最長的計算。

第十四條 住房公積金貸款利率按照國家有關規定執行。貸款期限內如遇利率調整，於利率調整的次年1月1日起按新的利率標準執行，不再另行通知。

第十五條 借款人申請住房公積金貸款不足以支付購買住房所需房款時，可同時向受託銀行申請商業住房貸款。

第四章 貸款程式

第十六條 住房公積金貸款按以下程式辦理：

（一）公積金中心收取繳存職工申請貸款材料後，對有關情況進行審核。材料齊全的予以受理；如材料不齊全的，通知繳存職工補充。公積金中心受理繳存職工貸款申請後，15日內作出準予貸款或者不準貸款的決定，並通知繳存職工；

（二）經公積金中心審核同意的貸款，由公積金中心、借款人等各方共同簽訂書面借款契約；

（三）借款人辦理完成擔保手續後，公積金中心委託受託銀行向借款人發放住房公積金貸款。

第五章 貸款擔保

第十七條 借款人申請住房公積金貸款時，應選擇使用抵押、保證方式之一為貸款提供擔保。

第十八條 採用抵押擔保方式的，須以所購住房作為抵押物，在申請放款前辦理完成不動產抵押登記手續。

第十九條 所購住房為預售房的，可由該開發項目的房地產開發企業提供階段性擔保，直至該住房辦理完成不動產抵押登記。保證人應當與公積金中心簽訂書面契約。

第六章 貸款償還

第二十條 公積金中心負責核算住房公積金貸款本息。

受託銀行負責按照公積金中心的指令進行放款或扣款，並出具相關的憑證。

第二十一條 借款人應當按照借款契約約定的還款計畫、還款方式償還住房公積金貸款本息。

違反前款規定的，公積金中心可按照借款契約約定收取罰息。

第二十二條 借款人提前歸還住房公積金貸款的，應徵得公積金中心同意，並按有關規定辦理提前還款手續。

第七章 貸款監督

第二十三條 借款人不符合住房公積金貸款條件或以欺騙手段違規獲得住房公積金貸款的，公積金中心調查核實後，有權按照借款契約約定依法解除借款契約，追回已發放的住房公積金貸款，構成犯罪的，由公積金中心依法移送司法機關追究刑事責任。

第二十四條 因公積金中心、擔保機構、受託銀行玩忽職守而導致住房公積金貸款損失的，依照國家法律法規及省市有關規定追究責任人的法律責任。

本辦法自2021年6月9日起實施，有效期為5年。本辦法與國家、省、市住房公積金貸款政策不一致的，公積金中心將貫徹落實國家、省、市住房公積金貸款政策。《廣州住房公積金管理中心關於印發<廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法>的通知》（穗公積金中心規字〔2018〕2號）同時廢止。

政策解讀

一、制定背景

近年來國家、省、市出台了一系列有關住房公積金貸款政策，原《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》（以下簡稱“原《實施辦法》”）的部分規定已不適應新形勢和新要求。為防範貸款風險，提高我市住房公積金公共服務水平，同時便於繳存職工全面掌握和了解我市住房公積金貸款政策，我中心立足“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，結合有關單位和公眾意見，對現行住房公積金貸款主要規定進行整合和修訂，形成《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》，（以下簡稱“新《實施辦法》”）。

二、新《實施辦法》主要修訂內容

（一）整合住房公積金貸款有關檔案的原有規定內容

為便於繳存職工全面掌握和了解我市住房公積金貸款政策，新《實施辦法》將分散在其他檔案中的主要住房公積金貸款政策進行整合。整合的主要內容如下：

1.異地繳存時間以及退役軍人在軍隊繳存時間可以和本市繳存時間合併計算。（第六條第(二)款）

2.不予貸款情形，包括：家庭購買第三套及以上住房、申請人有尚未結清的住房公積金貸款、申請人信用記錄不符合要求。（第九條）

3.有關貸款額度的規定和收入認定標準。（第十一條）

4.住房套數認定標準。（第十二條）

5.貸款期限有關規定、樓齡判斷方法。（第十三條）

（二）新《實施辦法》與廣州現行住房公積金貸款政策相比的主要變化

1.支持人才引進，在符合我市人才購房政策前提下，增加持人才綠卡副證或區人才綠卡的繳存職工申請住房公積金貸款的，享有本市戶籍繳存職工待遇。（第七條）

2.增加對轉業軍人優先提供住房公積金貸款的規定。（第八條）

3.增加不予貸款情形，防範貸款風險。包括：房屋用途為別墅、房屋為獨立成棟住宅、僅購買住房部分產權份額（共有產權住房除外）。（第九條）

4.二手房貸款最長期限參照其他公積金中心和商業銀行規定，由20年調整至30年，樓齡加貸款年限由不超過40年調整至50年。（第十三條第（一）（二）款）

三、相關問題解答

（一）在國內其他城市公積金中心繳存住房公積金，在廣州購房並申請住房公積金貸款，需要額外提供什麼材料？

答：根據《住房城鄉建設部關於住房公積金異地個人住房貸款有關操作問題的通知》（建金〔2015〕135號）有關規定，除一般的貸款資料外，還需要提供繳存城市公積金中心出具的《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》。如繳存職工在廣東省內其他城市繳存，廣州公積金中心可通過信息共享獲取上述證明的，不需要繳存職工提交。

（二）曾經在異地或軍隊繳存公積金，申請住房公積金貸款時在廣州繳存，如需合併計算繳存時間，是否需要將異地或軍隊的公積金賬戶繳存餘額轉移至本市？要額外提供哪些材料？

答：不需要轉移餘額。除一般的貸款資料外，還需要提供繳存職工在異地或軍隊繳存公積金的明細。

（三）多人共同購房，其中一人申請住房公積金貸款，是否屬於第九條第（四）款“僅購買住房部分產權份額的（共有產權住房除外）”規定的不予貸款情形？

答：不屬於。

（四）第九條第（五）款“家庭購買第三套及以上住房的”中的“第三套及以上住房”怎么認定？

答：按照“認房又認貸”的原則，以購房人家庭成員在全國各地不動產登記部門的房屋登記記錄和公積金中心、銀行貸款記錄為準。

（五）第九條第（六）款“申請人有未結清的住房公積金貸款記錄的”認定範圍是本市還是全國？

答：全國。

（六）第九條第（七）款“申請人已使用兩次住房公積金貸款”認定範圍是本市還是全國？

答：全國。

（七）申請住房公積金貸款時，最低首付比例是多少？

答：最低首付比例按照國家、省、市的有關規定執行。當前有關規定如下：

本市已有住房套數	住房貸款記錄	最低首付比例
		普通住房	非普通住房
0	無	30%
	已結清	40%	70%
	有1筆未結清	70%
1	無/已結清	50%	70%
	對應貸款未結清	70%

(八)普通住房認定標準是什麼？

答：普通住房的認定標準依據國家、省、市有關規定執行。根據《廣東省建設廳關於確定我省普通住房標準的通知》（粵建房字〔2005〕58號），我省享受優惠政策的普通住房標準應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套住房套內建築面積120平方米以下或單套住房建築面積144平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下。

舉例：小王購買的住房建築面積為150平方米，套內面積為130平方米，則其購買的住房為非普通住房。

（九）購買二手房時如何依據第十一條第（三）款計算住房公積金貸款可貸額度和應支付的首付款？

答：舉例說明：假設小李未婚且單獨購房，申請住房公積金貸款時，名下無房且無貸款記錄，依據當前政策最低首付款比例為30%。其購買二手房時，房屋買賣網簽契約成交價為200萬元，核查（評估）價為190萬元。根據第十一條第（三）款，其住房公積金可貸額度不高於：190×（1－30%）=133萬元，需支付的首付款不低於：200-133=67萬元。最終可貸額度結合第十一條其他規定經審核後確定。

（十）申請住房公積金貸款時，可以合併計算配偶或者共同購房人的收入嗎？

答：申請人的配偶、共同購房人、共同購房人的配偶如在申請人申請住房公積金貸款時在我市正常繳存住房公積金的，在計算家庭總收入時，可以合併計算其個人收入。繳存職工收入按以下標準認定：住房公積金繳存基數未達本市當時繳存基數上限的，其個人收入以繳存基數為準；繳存基數達上限的，其個人收入以其繳存基數和工資兩者之間的較高值為準，工資以繳存職工在公積金中心登記的數額為準。

（十一）多人共同購房的，如何計算住房套數？

答：如購房人單獨購房或者同一個家庭的成員共同購房，則住房套數為家庭中所有成員（購房人本人、配偶、未成年子女）各自名下的住房套數之和；如果購房人不屬於同一個家庭的，住房套數按購房人各自所在家庭名下住房套數多的一方的套數計算。

案例1：A與配偶名下各有一套住房，其未成年子女名下無住房。現A與配偶共同買房，A個人申請住房公積金貸款，則家庭住房套數為A、配偶、未成年子女各自名下住房套數之和，即兩套。當前住房公積金貸款申請屬於購買家庭第三套住房，不符合貸款條件。

案例2：B與其朋友C名下各有一套住房，兩人的配偶和未成年子女均名下無房。現B、C共同買房，B個人申請住房公積金貸款。則計算家庭住房套數時，B家庭和C家庭住房套數均為一套。當前住房公積金貸款申請屬於購買第二套住房。

案例3：D家庭名下無房，其朋友E家庭名下有2套住房。現D、E共同買房，D個人申請住房公積金貸款。則當前住房公積金貸款申請屬於購買第三套住房，不符合貸款條件。

（十二）如何判斷所購住房的樓齡？

答：公積金中心通過房地產主管部門確認的房屋信息以及具有房地產評估資質機構出具的房屋核查（評估）報告綜合判斷住房樓齡。其中“房地產主管部門確認的房屋信息”包括但不限於房屋買賣網簽契約、房產證、公積金中心通過信息共享從房地產主管部門獲取的信息等。

案例：小張2021年購買二手房並申請住房公積金貸款，公積金中心獲取的信息如下：網簽契約顯示建築時間為1990年，房產證測繪時間顯示1998年，核查（評估）報告顯示樓齡21年，則公積金中心依據上述時間中最早的1990年認定該套房屋樓齡為31年。

（十三）購買一手房申請住房公積金貸款時，是否需要提供評估報告？

答：購買一手房（包括一手期房、一手現房）申請住房公積金貸款時，不需要提供評估報告。

（十四）退休年齡如何認定？

答：退休年齡依據國家有關規定認定。一般情況下，退休年齡按照男性60歲，女性55歲計算。高級專家、機關事業單位縣處級女幹部、具有高級職稱的女性專業技術人員等人員的退休年齡以國家相關檔案規定為準。