基本介紹
- 中文名：定級指數模型法
- 類型：經濟術語
步驟及內容
具體步驟
(1)資料調查；
(2)按農用地級別確定農用地的土地利用類型；
(3)按土地利用類型進行樣點地價調查、計算與整理；
(4)測算有樣點地價定級單元的平均地價；
(5)選擇確定有樣點地價定級單元的指數；
(6)建立定級單元平均地價與定級指數關係模型；
(7)計算各級別基準地價。
各個步驟的具體內容和要求
(一)資料調查的內容和要求
資料調查是基準地價評估的前提和基礎，資料調查的充足與否、翔實與否直接影響基準地價評估的準確性和合理性，因此必須充分重視資料調查工作。
1．資料調查的內容
2．資料調查的一般要求
(1)資料調查應以土地級別為單位進行，按土地級別或行政區域進行歸類整理；
(2)調查、收集資料中選擇的樣點地塊要按實地位置標註到估價工作底圖上，並建立樣點資料資料庫；
(4)樣點調查應符合數理統計要求。
(二)確定土地利用類型土地利用類型不同，地價水平相差迥異，農用地也如此。因此，農用地基準地價評估也必須是針對一定的用地類型進行評估。實踐中，一般根據土地利用現狀分區，同時考慮土地利用總體規劃的土地利用分區及土地用途管制的土地利用類型要求，確定各級別的主要用地類型。
(三)投入產出樣點和市場交易資料調查
1．調查樣點的要求
(1)樣點單位可以是一定面積的地塊，也可以是某一農戶種植的相同用地類型的地塊，地塊面積應適中；
(2)樣點抽樣採用分類抽樣調查，即按用地類型分別進行抽樣調查；
(3)樣點要有代表性，樣點分布要均勻，樣點數據應調查最近的連續三年的資料；
(4)樣點單位總數、調查樣點單位總數、各類樣點單位數及調查樣點單位數，應符合下列要求：
Eni/En=ENi/EN
式中，Eni為第i類用地抽取的樣點單位數；En為各類用地抽取的樣點單位總數；
ENi為第i類用地的樣點單位數；EN為各類用地的樣點單位總數。．
2．樣點資料的整理
(1)樣點資料補充完善或剔除：對所有調查的樣點資料均應逐表審查，對主
要數據不全或不準確的，應進行補充調查，完善內容；將缺少主要項目、填報數據
不符合要求和數據明顯偏離正常情況而又不容易補充的樣點進行剔除。
(四)測算有樣點地價定級單元的平均地價
對於有樣點地價的定級單元，如果單元內樣點數量有3個以上且樣點條件能代表定級單元的一般條件，可採用平均法計算定級單元的平均地價；如果樣點數量為3個以下，或雖樣點數量為3個以上，但樣點不具有代表性，則採用比較法修正並計算定級單元地價，計算方法按照市場比較法的要求進行。
(五)選擇確定有樣點地價定級單元的指數
根據定級單元的指數圖和表格，將有樣點地價的定級單元及其指數選擇出來，作為建立模型的基本數據。
(六)建立定級指數與定級單元地價關係模型
1．基本模型 用於分析定級指數和定級單元地價之間關係的基本模型主要有：
線性模型：Y=aX+b
對數模型：Y=a*In(x) +b
乘冪模型：Y=aX
指數模型：Y=ae
多項式模型：Y=aX+bX+c式中，Y為評估單元地價；X為評估單元定級指數；a、b、c為常數；e為自然對數的底。
2．模型的確定選擇和確定模型方法和步驟為：
(3)如果二維散點圖樣點數據的分布不呈線性時，應引入非線性回歸模型。
在選擇非線性回歸模型時，應對各模型的判定係數R2的大小和二維散點圖本身進行比較，直至確定最佳模型。
3．線性回歸模型的檢驗線性回歸模型需對以下結果進行說明：
(3)對全部觀察單位進行回歸診斷的結果；
(4)殘差統計結果；
(6)觀察值的累加機率圖。
4．因素係數估計值的經濟意義檢驗 一般從符號和值域兩個方面檢驗。符號檢驗主要是根據模型中變數設計所要達到的條件進行檢驗；值域檢驗是根據現實經濟條件加以具體限定。
