城市土地價格調查與動態分析監測

《城市土地價格調查與動態分析監測》是中國土地勘測規劃院為主要研究單位，胡存智、束克欣、姜棟、李萬東、吳海洋、周建春、關文榮、趙松、鄒曉雲、馬素華為主要完成人的科研項目。

基本介紹

• 中文名：城市土地價格調查與動態分析監測
• 依託單位：中國土地勘測規劃院
• 完成人：胡存智、束克欣、姜棟、李萬東、吳海洋、周建春、關文榮、趙松、鄒曉雲、馬素華
• 類別：科研項目

基礎信息

獲獎序號	20030007
項目名稱	城市土地價格調查與動態分析監測
主要完成單位	中國土地勘測規劃院
主要完成人	胡存智、束克欣、姜棟、李萬東、吳海洋、周建春、關文榮、趙松、鄒曉雲、馬素華
獲獎證書編號	KJ2003－2－4
獎種	國土資源科學技術獎
等級	二等

項目摘要

一、立項背景： 土地價格是反映土地供求關係的“晴雨表”，是調節土地利用方式的有力槓桿。基準地價作為城市土地市場的指導性價格，是政府管理和調控土地市場的基本手段，是顯化土地資產價值，核算土地資產收益的基本依據。基準地價是否合理、客觀，直接關係到土地市場的建設。 二十世紀九十年代末，我國城市地價管理尚存在許多問題。首先基準地價內涵不統一、地價成果陳舊等現象嚴重影響了國家對全國地價水平的巨觀把握；其次地價體系不完善，部分市、縣、建制鎮未制定基準地價，標定地價的評估與公布尚未普遍開展；第三，市場成交地價的規範化管理程度較低。上述問題阻礙了地價調控土地資源配置作用的發揮。此外，地價信息公開化程度低，不利於土地市場的規範化建設。諸多問題的存在導致地價對土地市場的調控未見顯著效果。 隨著城市社會經濟和建設的迅猛發展，城市土地級別、地價水平及其分布規律發生較大的變化，科學、合理的土地級別評定與基準地價更新工作已迫在眉睫。同時，我國的土地市場建設不斷推進，市場配置土地資源的基礎性作用逐步發揮。加強城市土地價格調查與動態監測，是培育和規範土地市場的基礎，是加強和完善土地市場巨觀調控的重要手段。開展城市土地價格調查工作，建立全國城市地價動態監測網，實現地價信息的社會化服務，不僅是市場經濟發展的客觀要求，也是深化我國城市體制改革的必然選擇，是加強地價管理、推進土地市場建設的客觀要求，更是實現土地信息社會化服務的需要。它對於及時、準確地反映土地市場行情，充分發揮土地價格對土地利用的調控作用，建立公開、公平、規範有序的土地市場，具有十分重要的意義，國土資源部高度重視此項工作，1999年，國土資源部部署新一輪國土資源大調查工作，專門安排了城市土地價格調查與動態監測工作。 二、主要科學技術內容： 在地理巨觀區位理論、地價均值區原理、地價波動原理等相關理論研究的基礎上，制定相關技術標準，將計算機技術與土地管理科學技術相結合，完成全國大、中城市土地價格調查與基準地價更新工作，套用信息系統的先進管理方法和手段, 發揮網際網路穩定、可靠、高效的優勢，建立全國統一、協調一致的地價動態監測系統，及時、準確地反映土地市場行情，充分發揮地價在培育規範和巨觀調控土地市場中的積極作用。 三、主要研究成果： 1、修訂了《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》，並作為國家標準頒布實施； 2、制定了《城市地價動態監測體系技術規範》，為全國城市地價動態監測提供技術標準； 3、採用計算機系統輔助完成35個城市的土地綜合定級與分類定級，並在此基礎上完成35個城市的基準地價更新工作，建立城市基準地價動態更新系統； 4、完成了35個城市地價監測體系建設工作，設立地價監測點4000餘個並完成監測資料的採集與傳輸工作； 5、完成了全國城市地價動態監測網的建設與維護； 6、對地價管理相關問題及評估技術進行調查研究，主要包括城鄉結合部土地價格調查研究、房價與地價關係調查研究和我國城鎮國有土地資產總量核算； 7、開展了山東和福建兩省的省內城鎮土地分等、基準地價平衡工作。 四、與國內外同類研究成果對比： 自90年代中期，我國絕大多數城市已陸續完成土地定級與基準地價評估工作，但技術途徑不一、方法體系不同，如部分城市只評估了基於綜合定級的各類用地基準地價，部分城市沒有進行土地級別劃分，以不連續的區片價代替基準地價。各城市在工作中普遍存在地價定義不清、內涵不同的狀態，且大量工作基於手工操作和紙質圖處理。本項目是我國首次在全國統一總體技術標準、統一基準地價內涵的前提下，全面套用計算機輔助系統，完成城鎮土地綜合定級與分類定級及基準地價更新工作。作為國家標準的新規程的頒布實施，解決了舊規程在理論方法上的欠缺、在計算機技術套用上的空白等一系列問題，此次城市土地價格調查，結合規程的技術要求，提出具體工作要求，在各城市間建立起統一、可比的土地級別與價格體系，有利於各城市間地價水平的比較與平衡，實行科學的巨觀調控。 地價動態監測體系的建立，突破了我國標定地價的評估與公布尚未普遍開展的現狀。借鑑已開發國家（日本、韓國、德國等）的成功經驗，結合我國土地市場狀況，建立起我國通過監測點地價（標定地價）實現城市地價監測的體系模式。地價監測點的設立原則、地價指數的測算方法與國際通用技術相協調。基於internet的地價動態監測信息系統套用了國際先進的網路技術、計算機技術，開通了我國首例上下聯動、實時更新的地價監測渠道。在保證國家有關管理部門及時掌握全國城市地價信息，了解地價變動趨勢的同時向公眾提供了獲取城市地價信息資料的迅捷渠道。實現了地價信息的社會化服務。 目前，新一輪城市土地價格調查尚存在一定的技術問題，如通過網路進行數據傳輸的數據保密問題，空間數據的轉入、處理問題以及資料庫格式不統一帶來的成果匯總難問題。隨著動態監測信息系統的不斷完善與更新、定級估價資料庫標準的建立，上述問題將得以解決。 五、成果套用和取得的效益 本項目已在全國35個重點城市完成了土地定級與基準地價更新工作，建立了土地定級與基準地價更新計算機系統及地價動態監測系統。為上述城市的土地市場管理工作做出了重大貢獻。具體表現在： 1、引導土地資源配置，促進土地資源的合理利用。 2、摸清家底，為顯化國有土地資產提供有效途徑。 3、形成指標，為確定出讓底價提供科學依據。 4、監測地價，實現對城市土地價格動態的全面監督與有效調控。 5、信息公開，提高社會化服務水平。 城市土地價格調查是重要的基礎性工作，是地價管理乃至於國土資源管理的重要組成部分。全面、系統、準確地掌握土地價格的變化情況，分析發展趨勢，不僅是國家制定土地政策，深化土地使用制度改革的需要，同時也能引導產業的健康發展，是國內外投資者實現合理回報的前提和決策依據，是國企改革顯化土地資產的依據。通過城市土地價格調查及城市地價動態監測系統的建立與運行，對於及時了解城市土地市場發展變化情況，充分反映城市土地利用特點，揭示城市土地價格分布的內在規律，滿足城市地價管理過程中科學性、合理性、有效性、現勢性的需求等具有極其重要的意義。特別是城市土地價格調查及城市地價動態監測系統已成為各級政府和土地行政管理部門加強土地管理及城市地價管理工作的有力工具，在調控土地一級市場，完善土地使用權出讓管理，規範土地市場建設，加快城市建設改造步伐，最佳化城市用地空間結構等方面產生了巨大社會效益。 六、研究成果對推動科技進步意義重大 1、運用地理巨觀區位理論、地價均值區原理，以及指數理論和地價波動原理，首次建立了城市之間地價的巨觀時空關係，構成了城市地價監測體系。以地價監測點為基礎，運用計算機網路技術，開發出全國城市地價監測系統。採用現代最先進的多維數據分析方法（OLAP），通過地價指數等監測指標，解決了實時跟蹤全國城市地價變化動態、地價信息共享等實際問題。 2、通過對土地質量和經濟、社會、自然等因素之間關係的研究，提示了城市內部不同用地類型土地質量的地域差異，創立城鎮土地綜合定級與分類定級相結合的技術方法，豐富了城市區位理論。 3、通過對土地權利狀況、土地用途、土地利用條件等與地價之間的關係研究，創立了全國統一內涵的地價體系，解決了因地價定義混亂造成全國城市間基準地價難以比較的問題。