城市商業網點規劃

城市商業網點規劃是指根據城市總體規劃和商業發展的內在要求，在充分反映城市商業發展規律的基礎上，對城市未來商業網點的商業功能、結構、空間布局和建設規模所做的統籌設計。

原則

（a）以人為本，遠近結合，協調發展的原則；

（b）結構調整、布局最佳化、改造與新建相統籌的原則；

（c）大型商業設施建設與中小商店生存發展相結合的原則；

（d）堅持可持續發展的原則；

（e）規劃的調控功能與市場機制的基礎作用相結合的原則；

（f）技術進步的原則。

主要內容

3.1城市商業中心的規劃布局

（a） 名稱、區位；

（b） 在城市商業中的地位和功能；

（c） 消費服務定位、主力業態與特色要求；

（d） 總規模和大型零售網點的數量；

（e） 業態結構調整的重點。

3.2 區域商業中心的規劃布局。

3.3社區商業的規劃布局

（a） 優先發展的零售與服務網點的業態、類型、組織形式、千人擁有的零售與生活服務網點面積；

（b）主要零售與生活服務業網點的商圈半徑。

3.4 商業街的規劃布局

（a） 名稱、區位（含長度）；

（b） 商業歷史與人文環境特徵；

（c） 消費服務定位的特點；

（d） 主力業態與配套的商業設施；

（e） 打造特色商業街品牌的重點。

3.5 農產品批發市場的規劃布局

（a） 相對均衡的布局要求；

（b） 主要農產品批發市場名稱、區位、規模與輻射半徑；

（c） 主要農產品批發市場改造的重點；

（d） 主要農產品批發市場與城郊農產品流通體系的關聯。

3.6 生產資料批發市場的規劃布局

（a） 主要生產資料批發市場對城市優勢產業或支柱產業的服務功能；

（b） 主要生產資料批發市場相對集中的布局要求和優先發展的地域；

（c） 主要生產資料批發市場的經營特色、規模與輻射地區；

（d） 主要生產資料批發市場改造的重點。

3.7 其他商品交易市場的規劃布局

（a） 商品交易市場在城市商品流通中的地位與作用；

（b） 主要商品交易市場名稱、區位、規模與經營特色；

（c） 主要商品交易市場改造的重點。

3.8 物流基地的規劃布局

（a）城市物流基地的分類與統籌建設的原則要求；

（b）主要物流基地的名稱、區位、服務特色與設施特點；

（c）主要物流基地之間的互補與配套；

（d）主要物流基地的技術改造與信息系統的整合方向；

（e）城市物流體系與區域性物流體系的關聯。

3.9城郊商業的規劃布局

（a）重點發展的商業網點；

（b）發展現代流通方式的主要任務；

（c）利用城郊地租優勢轉移市區商業網點的類型。

3.10 其他類型商業網點的規劃布局

舊貨、汽車交易市場等類型商業網點的規劃參照上述要求編制。

主管部門

國家商務部、地方商務主管部門

進展情況

根據國務院商務主管部門的要求，目前已經完成了所有36個大中城市的商業網點規劃，249個地級城市已基本編制完成，369個縣級市的商業網點規劃工作從2008年起，已在全國正式啟動。

專業機構

目前國內經國家商務部推薦的城市商業網點規劃的專業機構有4家：中商商業發展規劃院、上海同濟大學城市規劃設計院、中國人民大學商學院、國家發改委諮詢中心。

附：我國城市商業網點規劃、建設及其管理實踐

本文為作者2008年10月在國家商務部組織的對40多個亞非開發中國家援助計畫的講課內容，內容全面、準確、科學地反映了我國城市商業網點規劃的背景、內容及其實施原則。

一、我國城市商業網點規劃的背景

我國非常重視規劃的編制工作，據統計,我國經法律授權編制的規劃至少有83種。根據編制主體、核心內容、調整與規範的對象及實施主體，可分為兩類，屬於綜合性規劃有6種（包含國民經濟和社會發展規劃、人口發展規劃、城鎮體系規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃、國防建設發展規劃），屬於部門（專項）規劃的有77種。

由於城市規劃是有關人居環境發展、建設的綜合性規劃，其函蓋的範圍較廣，因此，相當一部分專項規劃都納入城市規劃系列。

從城市規劃編制體系來看，主要包括城鎮體系規劃、城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃、修建性詳細規劃。

城市總體規劃中明確的主要專項規劃包括：交通規劃、市政公用工程規劃、工程管線綜合規劃、綠化景觀規劃、歷史文化保護規劃等。

目前，大部分專項規劃都是由各業務主管部門牽頭負責編制。如商業網點規劃（商務主管部門）、環境保護規劃（環保管理部門）、旅遊發展規劃（旅遊管理部門）、道路交通規劃（交通管理部門）等。

進入21世紀以來，我國高度重視商業網點建設的規劃和巨觀調控，國務院總理和分管商務工作的副總理都多次批示，要抓緊制定商業網點規劃。按照要求，國家商務主管部門已分批推進了大中城市、地級城市、縣級市的商業網點規劃工作，目前，全國360多個縣級市的商業網點規劃編制工作正在有條不紊地開展。

二、我國城市商業網點規劃編制的內容與方法

（一）基本原則

1、商業網點規劃要與城鄉規劃相結合

用地布局、交通分布

2、商業網點規劃要與當地經濟發展水平相結合

數量、規模、檔次和業態，為將來發展留有餘地

3、商業網點規劃要與結構調整和布局最佳化相結合

新型零售業態，傳統零售業態

老城區、新城區、居住區

4、大型商業設施建設與中小商店的生存發展相結合

多層次和多樣化的需求，創造更多的就業崗位

5、規劃的調控功能與市場機制的基礎作用相結合

業態與形態、適度競爭與過渡競爭

（二）規劃的範圍、對象與期限

1、規劃範圍：城市規劃區

2、規劃對象：大中型零售網點、商品交易市場、生活服務設施及由各類商業網點組成的商業功能區（商業中心區、商業街等）

3、規劃期限

一般與城鄉總體規劃期限一致。近期 5 年，遠期20年。

（三）規劃目標

1、形成2x3的目標體系

2、確定目標的原則和方法

目標的確定要考慮城市定位、產業特點、經濟狀況、歷史人文資源等要素，進行綜合分析。

指標的確定一般有直接獲取法、經驗借鑑法、計量經濟學法三種基本方法。

（四）編制規劃的核心任務

1、抓重點

——重點規劃城鎮商業體系，實現城鄉協調發展；

——重點扶持龍頭企業，發揮商貿業在城市經濟發展中的先導作用；

——重點建設城市商業核心區，帶動城市發展，展現城市風貌

2、突特色

——突出研究消費特徵與商業發展的關係

——突出研究支柱產業與商業發展的關係

——突出研究地方文化與商業發展的關係

3、引方向

——引導傳統商業向現代商業轉變；

——引導商業網點區域合理分布；

——引導商業網點合理建設規模；

——引導社區商業符合相關標準規範

（五）規劃檔案的組成

一般分為規劃文本、規劃圖則、附屬檔案（規劃說明和基礎資料）三大部分。

規劃文本和規劃圖則具有同等法律效力，

附屬檔案是對文本的解釋和補充。

（六）規劃的基本流程

（一般是委託專業的編制機構）

1、基礎調查

（1）調查目的

研究商業發展現狀，為編制規划過程中目標的確定、戰略的選擇以及布局的最佳化提供基礎支撐。

（2）調查的範圍與內容

主要調查城市建成區內各類商業網點的位置、規模、經營情況等，以及由這些網點所組成的商業功能區（如商業街、商業中心區）。

（3）調查類型和方式

調查類型：重點抽樣或普查

調查方式：現場踏勘、調查問卷、座談會

（4）資料收集

規劃類——城市總體規劃及必要的專項規劃、最近的五年發展規劃、第三產業/服務業規劃

統計類——城市統計年鑑、商業普查數據、商業在建擬建項目

資料類——政府工作報告、商業發展歷史資料、當地民俗特點與文化景觀類資料、有關商業發展的構想等

2、分析研究

分析研究是規劃說明的重要組成，是探尋商業發展出路確定商業發展目標和商業定位的重要依據。主要包括商業發展環境分析、商業發展現狀與趨勢分析

（1）商業發展環境分析

——區位分析

地理區位：自然條件、區域位置、交通環境等情況分析

經濟區位：通過區域城市的對比分析，確定城市在區域中的地位，制定發展目標與發展戰略

——交通分析

內部交通：城市用地與內部交通的關聯

外部交通：對外經濟聯繫

——經濟分析

對人口結構、地區生產總值、產業結構、社會消費品零售總額、城鎮居民生活指標分析

——產業分析

產業發展特點，研究主要產業（特色）產業與商業網點建設的關聯性

（2）商業發展現狀與趨勢分析

——總量分析

網點總量、面積總量（已建、在建、擬建）、就業總量

——結構分析

行業結構（購物、餐飲、娛樂等）、業態結構、規模結構

——布局分析

網點分布、功能區分布

——經濟表現分析

人均銷售額、地均銷售額、經濟貢獻

——發展趨勢分析

通過問卷對居民收入情況、消費結構、消費傾向等進行分析，作為確定商業網點規模、布局的重要支撐。

（七）規劃編制的內容要點

1、商業中心區

城市商業網點規劃界定的商業中心區主要包括三級，即城市商業中心、區域商業中心、社區商業中心。

在城市外圍形成城鎮商業中心，作為城市商業體系的重要補充。

（1）商業中心區規劃影響因素

城市的商業中心規劃大致有兩種情況：一是歷史形成的商業集聚地，加以改造和最佳化提升；另一種是新培育的商業中心。

商業中心形成與規劃主要有以下影響因素：

·城市形態（同心圓、帶形、扇形、組團式）

·人口分布（人口密度、居民點分布、外流人口情況）

·交通可達性（傳統交通、現代交通）

·城市規劃（城市布局、交通規劃、商業用地規劃）

·城市景觀（人文景觀、自然景觀）

（2）商業中心區規劃要素

·功能定位

·區位

·規模

·發展與控制導引

A、大型商業網點布局

B、配套公共設施

C、發展方式引導

2、商業街

商業街就是由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例規律排列的商業繁華街道，是城市商業的縮影和精華，是一種多功能、多業種、多業態的商業集合體。分為綜合性和專業性商業街兩類。

規劃要點：

·長度：一般情況下應在500米-800米，最長在1000米-1500米，步行街更應該注意考慮長度問題，最好不超過1000米

·寬度：宜在20米-30米

·營業面積：不宜過大。一條商業街有20萬平米的商業營業面積可能是人們體力、心理所能接受的最高值

·商業建築不宜過高

3、商品交易市場規劃

商品交易市場是指有固定場所、設施，有若干經營者入場經營、分別納稅，由市場經營管理者負責經營管理，實行集中、公開商品交易的場所。

按營業面積與營業額劃分可分為大型批發市場、中型批發市場、小型批發市場；按集聚形態劃分可分為單體批發市場、批發市場群、批發市場園區；按經營商品劃分可分為農產品市場、生產資料批發市場、工業消費品市場、旅遊商品市場、特種商品交易市場。

商品交易市場規劃要點:

A、影響因素分析——對產業、交通、物流、城市規劃建設等分析。

B、市場現狀分析——對市場空間分布、形成原因、市場規模、交易額、行業結構、建設水平等分析。

C、區域分析——分析其在區域經濟中的地位和作用，以及與周邊城市商品市場體系的互補與互動分析。

D、商品流向分析——確定商品流向特點，為地產地銷、外產地銷、地產外銷、外產外銷或過境貿易等。

專業的批發市場要按照市場集聚、布局集中、功能集成、經營集約的原則規劃建設。

4、社區商業規劃

社區商業在城市商業網點體系中處於基礎地位，以滿足社區居民日常生活消費為主，社區商業規劃要充分體現以人為本、便民利民原則。

社區商業要具備以下基本服務功能：一是購物功能；二是餐飲服務功能；三是綜合服務功能；四是家政服務功能；五是維修服務功能；六是現代服務功能。

（1）社區商業規模

表 社區商業服務設施規模控制指標

單位：M2/千人

大型社區（3-5萬人） 中型社區（1.0-1.5萬人） 小型社區（1000-3000人）

建築面積 用地面積 建築面積 用地面積 建築面積 用地面積

總指標 1668-3293 (2228-4213) 2172-5559 (2762-6329) 968-2397 (1338-2977) 1091-3835 (1491-4585) 362-856 (703-1356) 488-1058 (868-1578)

商業

服務 700-910 600-940 450-570 100-600 150-370 100-400

註：該資料根據《城市居住區規劃設計規範》（GB50180-93）(2002修改版)整理。

表 社區商業網點配置要求

人口規模 商業網點配置要求

2000人 設定便利店、生鮮食品超市、書報亭、醫藥店、餐飲店等網點

5000人 增設綜合超市、服務類店鋪

2萬人 增設中型超市、生鮮食品超市、各類專業店（服裝、醫藥、家電、書店等）、餐飲店

5萬人 增設社區型綜合超市、生鮮食品超市、各類專業店（服裝、醫藥、家電、書店、維修店、家政服務店、洗衣店等）、餐飲、旅店、文體場所

10萬人 增設大型綜合超市等。

（2）規劃要點

根據居民的消費水平和生活需要，合理配置社區商業必備性業態和選擇性業態。

必備性業態——指滿足基本生活消費需求的業態，基本實現社區居民購物、餐飲、維修、美容美髮、洗衣、家庭服務和再生資源回收等基本生活需求。

選擇性業態——指滿足居民多樣化、個性化生活的時尚消費的業態。主要包括社區購物（鄰里）中心、品牌專賣店、咖啡館、酒吧、花店、健身房、麵包房等。

（3）規劃布局

社區商業應儘可能使商業設施與居住區分離。按照建設社區商業的空間形態，社區商業布局可分為沿街式、組團式、多點式等建設形式。

三、我國城市商業網點規劃的實施

（一）實施的主體

城市商務主管部門和城市規劃建設部門。

（二）實施措施

1、建立規劃管理體系

制定商業網點規劃實施管理辦法和商業網點規劃定期修編制度。通過建立基礎信息庫和管理信息系統，完善商業網點建設管理的行政方式，強化政府的公共服務職能。

2、建立聽證會制度

對大中型商業網點（主要為營業面積5000平方米及以上的大中型零售網點和商品交易市場）的建設，由商務主管部門及相關職能部門組織召開聽證會，對其設立的可行性進行論證，使大中型商業網點開設符合城市規劃和商業網點規劃。大型商業網點建設完成後，不得隨意改變其使用性質。

3、定期發布建設指南

根據城市發展重點和規劃要求，提出商業網點建設的階段性目標，定期發布建設指南，向社會公布階段性的鼓勵、允許發展及限制、禁止的設施項目的類別，引導社會投資。如北京每年都發布商業建設指南。

4、制定商貿業發展支持政策

財政上每年安排一定資金，用於現代流通業態培育、專業市場整合改造、重點流通項目建設的貸款貼息和補助；稅收上實行一定的免稅、返還、獎勵政策，鼓勵商貿服務業的發展；管理上簡化流通企業審批手續，放寬經營限制，理順跨區經營的直營連鎖企業公司工商登記及財稅關係。

5、重視人才培養和先進管理技術套用

鼓勵商業企業運用現代信息技術建立和完善供應鏈管理，提高企業的組織化和規模化程度。支持開展流通領域職業培訓和繼續教育活動，引導和鼓勵企業加快培育中高級經營管理人才，培養多層次、多樣化的人才梯隊。

規劃步驟

組織領導

成立由政府主管領導牽頭的商業網點規劃編制工作領導小組，統一協調商業網點規劃編制工作，確定規劃編制單位和編制經費。

調查研究

編制規劃必須深入實際，搞好商業網點調查，並充分調查研究城市經濟和社會發展、交通、人口分布等情況，取得準確的基礎資料，並進行深入研究。

規劃檔案編寫

在對基礎資料進行分析研究的基礎上，進行規劃檔案的編寫工作。規劃檔案的編寫參照編制大綱。

規劃論證

規劃編制單位向論證會議提交全套的規劃材料，並解釋規劃的具體內容，聽取專家和公眾代表的意見。

規劃修改完善

論證結束後，要根據論證意見進行修改和完善，並對採納的意見作出書面說明。

規劃上報

規劃編制完成後，應當按法定程式上報人民政府批准，發布施行。

規劃價值

1、城市商業網點規劃是流通產業政策的重要內容。商業網點規劃有助推動發揮區位資源產品比較優勢，形成區域性商品流通體系。

2、商業網點規劃是引導企業行為，避免盲目投資，控制過度競爭，建立公平、統一、開發、競爭有序的市場體系的重要保障。

3、商業網點規劃是政府發展地方經濟，引進外資商業的重要基礎。

4、商業網點規劃是實現工農商業互補，提升城市綜合競爭力的重要途徑。

5、商業網點規劃是商務主管部門依法行使商務職能，規範市場行為的重要依據。

6、商業網點規劃是宣傳商務部門，鍛鍊業務技能的重要平台。

7、商業網點規劃是改善城市宜居環境，提升人民生活水平的重要準則。

8、商業網點規劃是平衡政府、企業、居民、社會四方利益的重要槓桿。

9、商業網點規劃是構建和諧社會，建設社會主義精神文明的重要舉措。