土地溢價率

土地溢價率指的是超出計算所有成本在內的土地價格所占的百分比。計算公式為土地溢價率=（競拍成交價格-土地成本價）/土地成本價*100%。

基本介紹

• 中文名：土地溢價率
• 性質：溢價率
• 屬性：土地
• 超出計算所有：成本在內的土地價格所占的百分比

定義

溢價

超出原本土地所有成本價格的部分，稱為溢價。

土地溢價率

溢價率

溢價就是比原來的價格高，高出多少用百分比表示就是溢價率，其實就是漲幅。

專家解讀

“土地的高溢價帶動了周邊的房價飛漲！”房地產藍皮書主編、中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞說，土地溢價就是土地價格被開發商推高的結果。

“假如標價100元的土地，通過拍賣，最後成交價是200元，那么這個土地就是溢價土地，溢價率就是(200―100)/100，也就是比標價貴了一倍，而土地價格上漲了，房地產企業如果想有利潤可圖，就必須提高房價才能獲得，尤其是高溢價土地。於是房價上漲了，同時就帶動周邊的房價也跟著上漲。”牛鳳瑞說。

為什麼產生了地塊高溢價呢？瀚森國際管理諮詢機構首席地產研究師李洪敏對法晚記者說，這說明房地產企業對於未來預期市場非常看好，“因為他們能夠從中看到利潤，所以去拿地。”

舉例

土地基價

土地的原始成本，包括征地費、開墾費、青苗費等補償村民的錢，以及評估費等管理費用。簡單地說土地基價就是土地收歸國有儲備後到拿出來招拍掛為止所有的支出費用總和。

土地溢價率舉例

例如：標價100的土地，通過拍賣，最後成交價是200，那么這個土地就是溢價土地，溢價率就是100%，也就是比標價貴了一倍 。

上海溢價率高

6月6日，上海土地市場迎來今年第一波成交小高峰，其中，上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得嘉定區嘉定新城D10-24地塊，樓板價16063元/平方米，溢價率435.5%。

嘉定區嘉定新城D10-24地塊，出讓面積21789.4平方米，容積率0.5，起始總價3268萬元，起始樓板價3000元/平方米，規劃為商業用地。

在房地產市場仍然以“降價跑量”為主的環境下，上海土地市場罕見出現435.5%的溢價率，這不禁讓人又重新回想起2009-2010年土地市場頻現“地王”的行情。

土地市場真的又開始火爆了嗎?非也。

受到本輪房地產調控影響，土地市場自2011年下半年開始表現出頹勢，底價成交成為主流趨勢，土地“準流拍”頻頻出現。2012年1-5月份土地市場也難見回暖趨勢，繼續延續底價成交的態勢。以上海為例，同策諮詢研究中心數據顯示，2012年1-5月，上海共成交29幅經營性用地，成交金額85.12億元，同比去年減少76.49%，僅完成去年全年的3成。

那么，土地市場又現“高溢價”，原因何在?未來土地市場如果繼續產生“高溢價”的現象，將對當前樓市調控政策產生什麼樣的影響?這些都值得我們思考。