土地承包經營權出租中的利益平衡，是指在土地承包經營權出租關係中，土地所有人的利益、原土地承包經營權人的承包利益與土地承租人這一實際土地利用者的經營利益的平衡。也就是說，土地所有人基於土地的所有權益、土地承包經營權人作為農村集體經濟組織的成員存在於承包地上的生存保障利益、土地增值分成利益等與土地承租人在實際耕種土地過程中因投入資金、技術與勞力而應享有的利益的平衡。由於土地所有人的所有權能主要表現為終極意義上的監督與管理權能，因此，此處考慮土地承包經營權出租中的利益平衡主要是指原土地承包經營權人的利益與土地承租人的利益的平衡。
基本介紹
- 中文名：土地承包經營權出租中的利益平衡
- 主要表現：整理形成規模後轉租給第三人
- 途徑：不符合家庭承包經營制度應予制止
- 權利主要有：不掠奪性地使用土地
(1)土地承包經營權出租實踐中所存在的利益失衡的主要表現。
首先，“反租倒包”擠占土地承包經營權人出租土地應得的全部利益。反租倒包是指集體經濟組織將已發包給農戶的土地反租回集體，集體將土地集中後再重新租給本集體經濟組織的農戶或集體經濟組織以外的人，實際上是集體將農戶的小塊承包地租過來，再進行整理形成規模後轉租給第三人。反租倒包涉及兩種契約一是發包方與農戶之間的反租(也有地區稱之為反包)契約，發包方支付租金給農戶，農戶則將承包地出租給原發包方。二是發包方與第三方的租賃契約，第三方支付租金給發包方，發包方將土地轉租給第三方。在反租倒包中，發包方有可能從承租與轉租中賺取差價，從而擠占土地承包經營權人出租土地應得的全部利益。而且，發包方為利益所趨，有可能強迫農民進行土地流轉，侵犯農民的生產經營自主權。2001年12月，中共中央發布的《關於做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》中明確規定:“由鄉鎮政府或村級組織出面租賃農戶的承包地再進行轉租或發包的，反租倒包爺，不符合家庭承包經營制度，應予制止。”儘管如此，反租倒包的流轉方式在一些地方仍然存在。
其次，一些地方的村(組)負責人為了引進農業生產資金，以非常優惠的條件將土地出租給第三人，損害了原承包經營權人的利益。表面上原承包經營權人獲得了租金收入，並且可以通過在承租人所承租的土地上從事農業生產而獲得工資收入。但是，與農民應得的利益相比，土地價格及勞動力價格仍然偏低。如在筆者所調查的湖南省衡陽縣某村，300多畝水田經村集體組織出租給外村人種植菸葉，不僅土地租金低到每年100元/畝，承租人擁有對所租賃水田種煙的絕對自主經營權，而且規定村組負責安排勞動力並做到“招之即來”的地步。在這裡，原承包經營權人的土地權益及其勞動力都受到了他人的支配。
第三，在一些地方，作為土地實際經營者的土地承租人承擔的風險太大，其土地經營利益難以保障。由於農作物的生長對氣候、土壤、雨水等條件的依賴，以農業生產為目的的土地租賃契約的履行是有很大風險的。這種風險按理應由土地出租方與承租方共同分擔。如日本民法典規定:“以收益為目的的土地承租人，因不可抗力使所得收益少於租金時，可以以其收益額為限度請求減少租金。”承租人因不可抗力，連續二年以上僅得少於租金的收益時，可以解除契約。
我國的相關政策檔案也強調對實際耕地者權益的保護。如早在1986年4月12巴最高人民法院發布的《關於審理農村承包契約糾紛案件若干問題的意見》中就規定承包人承包後自己既不從事經營或生產活動，又不承擔任何風險，坐收“管理費或者高價轉包的，屬於轉包漁利行為。不僅轉包漁利行為無效，而且轉包漁利部分應當收歸集體或追繳國庫”。1995年3月28日《國務院批轉農業部關於穩定和完善土地承包關係的意見》中也指出:“在承包經營權轉讓時，必須保護實際耕地者的權益，各地要制定土地承包經營權轉讓費最高限額。”這些規定的用意在於對實際耕地者權益的保護，儘管不是直接針對土地承包經營權出租而言的，但這對土地承租人的權益保護同樣適用。遺憾的是，在筆者對湖南嶽陽縣、瀏陽市、衡陽縣等地土地承包經營權出租清況的調查中，發現有的土地承租人的風險過高，甚至要承擔因不可抗力導致的風險。
(2)實現土地承包經營權出租中的利益平衡的途徑。
如何做到土地承包經營權出租中的利益平衡呢？為此，必須明確土地承包經營權出租法律關係中的當事人，併合理地界定其權利與義務。土地承包經營權出租屬於土地使用權的出租，因此，土地承包經營權出租法律關係中的出租人只能是原土地承包經營權人；土地承包經營權出租法律關係中的承租人可以是農村集體經濟組織的成員，也可以是農村集體經濟組織以外的人；發包人既不是出租人，也不是承租人，但鑒於土地承包經營權出租在一定程度上關係到發包人利益的實現，發包人可以享有土地承包經營權出租法律關係的關係人地位。明確了這一點，就不會混淆發包人與承包人的出租人地位，這是實現土地承包經營權出租中的利益平衡的基礎。
在此基礎上，我們再來看土地承包經營權出租法律關係當事人的基本權利與義務(鑒於一方的權利就是另一方的義務，下面僅從權利的角度展開分析):
土地出租方(土地承包經營權人)的權利主要有:
第一、獲得全部租金收益的權利。土地承包經營權出租的租金應由土地承包經營權人與承租方協商確定，土地租金應歸土地承包經營權人所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。實踐中，土地承租人如將租金支付給發包人，發包人負有及時將土地租金兌付給各出租土地的土地承包經營權人的義務。在長期土地租賃契約中，土地承包經營權人可以按一定的幅度逐年增加租金。於在所出租的土地上的勞動優先權。土地承租人對所承租的土地進行規模經營，需要僱傭勞動力時，原土地承包經營權人在同等條件下，有優先受僱權。實踐中，土地承租人雇用原土地承包經營權人耕作的情況普遍存在，對這一資本雇用勞力的情況，只要不存在強迫、欺詐行為，就是符合公平原則的，應該得到肯定。
第二、監督承租人對出租土地的使用的權利。原土地承包經營權人有權監督承租人按契約規定以及依法合理使用土地，確保承租人不改變土地的農業用途，不掠奪性地使用土地等。
第三、轉讓土地承包經營權的權利。在租賃存續期間，原土地承包經營權人可以依法轉讓其土地承包經營權。
土地承租方的權利主要有:
第一、對承租土地的占有、使用的權利。土地承租人可以依照契約的規定，要求原土地承包經營權人及時交付土地，並對土地進行符合法律與契約目的的使用。於對抗第三人的權利。包括如下兩個方面:一是在租賃存續期間，原土地承包經營權人將土地承包經營權轉讓給他人時，土地承租人仍可對新的土地承包經營權人主張租賃權；二是在租賃存續期間，原土地承包經營權人將其出租的土地承包經營權轉讓時，土地承租人在同等條件下有優先受讓權。
第二、依約轉租的權利。土地承租人在徵得土地承包經營權人同意後，可以對其所承租的土地進行轉租。
第三、遇到不可抗力時請求減租的權利。土地承租人遇到不可抗力，影響其對土地的正常使用而致土地的收益減少時，可以請求土地承包經營權人適當減免租金。
第四、附屬設施建設及契約終止時的設施補償權。土地承租人進行規模經營，需要建設必要的附屬設施的，如種植菸葉時需要修建烤菸房的，應該得到允許。並且，在土地租賃契約終止時，土地承租人可以就其修建的設施獲得適當的補償。
