國有土地使用權出讓:概念釋義,基本概念,沿革和意義,相關概念辨析,基本特徵,基本內

國有土地使用權出讓是指由國家按照土地所有權與土地使用權相分離的原則，以國有土地所有者的身份將一定地塊的國有土地使用權有期限地讓與土地使用者，並向土地使用者收取土地使用金的行為及制度。國有土地使用權出讓從根本上解決了制約我國城市基礎建設和市政發展的資金匱乏問題，更從體制層面解決了行政劃撥土地的低效、土地資源浪費及其與市場經濟不匹配的問題，對於整個經濟社會發展、民生改善乃至中國崛起功不可沒。

基本介紹

中文名：國有土地使用權出讓
外文名：Transfer of the Right to Use State-owned Land
所屬部門法：經濟法

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概念釋義

基本概念

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第8條以及《中華人民共和國城市房地產管理法》第8條的規定，國有土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。具體而言，按照土地所有權與土地使用權相分離的原則，國家依法授權市、縣人民政府作為本行政區域內國家土地所有者的代表，將城鎮中指定地塊以一定年限、用途和其他條件，讓與土地使用者占有、使用、經營和管理，並一次性收取土地使用權出讓金。

作為一項制度，國有土地使用權出讓是我國土地制度和土地國家所有權制度的重要組成部分。

沿革和意義

國有土地使用權出讓借鑑自香港特別行政區回歸前就一直實行的土地批租制度。主要依靠“土地批租”，香港打造了一個舉世公認的輕稅薄賦的優良營商環境。1987年，深圳市首次拍賣一幅地塊50年的使用權，敲響了新中國“土地拍賣第一槌”。隨著該做法的推廣，逐漸形成制度，從根本上解決了制約我國城市基礎建設和市政發展的資金匱乏問題，更從體制層面解決了行政劃撥土地的低效、土地資源浪費及其與市場經濟不匹配的問題，對於整個經濟社會發展、民生改善乃至中國崛起功不可沒。

基本特徵

（1）土地使用權出讓的標的物是國有土地，而不是集體所有的土地；

（2）土地使用權出讓是基於國有土地所有者代表的出讓行為的原始取得，而不是基於土地使用權人的轉讓行為的傳來取得；

（3）土地使用權出讓是以支付出讓金為對價的有償取得，而不是通過行政劃撥的無償取得；

（4）土地使用權的存續有一定期限；

（5）土地使用權出讓是政府為一方當事人的設權行為，因而土地使用權負有基於公共利益、公共政策的特殊義務，凸顯了土地使用權出讓行為暨制度的經濟法屬性。

基本內容

國有土地使用權出讓的主體

市、縣人民政府為土地使用權出讓方，市、縣人民政府土地管理部門為國家和本級人民政府的代表，境內外法人、非法人組織和自然人可以依法取得所出讓土地的使用權。

國有土地使用權出讓的範圍

（1）出讓的土地一般是城鎮國有土地；（2）出讓的土地分為商業用地、住宅用地、工業用地等，不包括應由行政劃撥的國家機關用地、軍事用地、城市基礎設施用地、公益事業用地、國家重點扶持的能源和交通等基礎設施用地等。

國有土地使用權出讓的批准

國有土地使用權出讓的批准權在國務院及各級地方人民政府，批准的目的是土地的統籌、規劃、利用，通過對土地使用權出讓的管理，使土地使用權出讓有計畫、有步驟地進行。

政府對國有土地使用權出讓的批准，涉及土地使用權地塊位置、面積、土地規劃和用途、使用年限和其他條件，土地使用權出讓方案由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃部門、城市建設部門和房產管理部門共同擬定，以使土地使用權出讓符合總體規劃和詳細規劃，得以發揮土地的經濟效益、社會效益和環境效益。政府審批國有土地使用權出讓，應當貫徹集中管理、價格管制、總量控制、保護耕地等原則。

國有土地使用權出讓的方式

國有土地使用權通過訂立契約的方式出讓，訂立契約的具體方式包括拍賣、招標和協定等。

1.協定出讓

協定出讓是指出讓方和受讓方通過協商，就土地使用權出讓條件以及雙方的權利義務達成一致而出讓土地使用權的行為。具體而言，須由擬使用土地者向政府提出用地申請，經批准後，再由雙方協商地價、用地年限、付款方式和時間以及用地的其他條件等。

土地使用權協定出讓的程式為申請——協商——簽約——履約。首先，由有意受讓人根據生產經營的需要向土地所有者的代表提出使用土地的申請，並提交用地意向書。其次，出讓方和擬受讓方就土地使用權出讓的條件及雙方權利義務進行協商，討價還價，政府一方可以基於公共利益、公共政策提出契約條件和條款，但雙方在協商過程中的地位是平等的。再次，通過協商如果達成一致，即可簽署契約，契約經雙方簽署而成立。最後，受讓方按契約的約定支付土地使用權出讓金，出讓方按契約約定提供出讓的土地使用權，並依法辦理登記，國有土地使用權登記是國有土地使用權出讓契約生效的要件。

2.招標出讓

招標出讓國有土地使用權是指通過招標、投標和定標的競爭程式出讓國有土地使用權的方式。具體而言，招標出讓是指在規定期限內，由符合規定條件的人以書面投標方式，向出讓方競投某塊土地的使用權，出讓方選擇出價和條件最優者與之簽訂土地使用權出讓契約，並向其出讓土地使用權。

土地使用權招標出讓的程式需要經過以下幾個階段，即招標、投標、定標、簽約、履約。

3.拍賣出讓

拍賣出讓是出讓人在眾多的買方中，選定最高報價者作為受讓方並與之簽訂契約、向其出讓國有土地使用權。拍賣出讓是按照“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人，一般適用於商業用地、高檔住宅樓用地、高檔娛樂設施用地。

拍賣出讓土地使用權的程式為拍賣委託、拍賣公告與察看、拍賣實施、履約。

無論以何種方式訂立國有土地使用權出讓契約，雙方當事人都應全面、誠信地履行所作的承諾及契約義務。

國有土地使用權出讓的年限

國有土地使用權出讓的年限是指國家法律法規規定的土地使用者一次取得土地使用權的最長期限。規定出讓年限，有利於國家根據經濟社會發展形勢、規劃和產業政策等調整土地的開發利用。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：a.居住用地七十年；b.工業用地五十年；c.教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；d.商業、旅遊、娛樂用地四十年；e.綜合或者其他用地五十年。總的來說，土地收益較高的商業、旅遊、娛樂用地，因其投資成本回收快、土地增值功能強，不應使其長期為某一市場主體占用、收益，故而規定了較短的年限；對於居住用地，出於民生安定和民生保障的考量，規定了較長的最高年限；而工業用地、教育用地、科技用地、文化用地、衛生用地、體育用地、綜合用地或者其他用地等情形介於以上兩者之間，故規定了居中的年限。

國有土地使用權出讓契約約定的出讓年限不得超過法律規定的該類型土地的使用權出讓最高年限，在法律規定的土地使用權出讓最高年限內，出讓方和受讓方可以自由約定土地使用權出讓的年限。國有土地使用權出讓年限以領取土地使用證之日為期間的起算點，劃撥土地使用權補辦國有土地使用權出讓契約的出讓年限按契約雙方當事人約定的時間計算，通過轉讓方式取得土地使用權的使用年限為土地使用權出讓契約約定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。

國有土地使用權出讓的年限屆滿，該幅國有土地的使用權及出讓的效力歸於終止，土地所有權自動恢復至所有權人完全圓滿的支配狀態。土地使用權出讓契約約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，經批准續期的，重新簽訂國有土地使用權出讓契約，受讓人依法支付土地使用權出讓金。

國有土地使用權收回制度

國有土地使用權的收回，是指國家將國有土地使用權以出讓方式確定給土地使用者開發利用後，由於發生法定事由，收回土地使用權而致土地使用者不再享有土地使用權的行為。國家收回土地使用權一般有以下情形：（1）土地使用者違反法律、規劃或土地使用權出讓契約的約定使用土地；（2）土地使用權出讓契約約定的期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批准；（3）土地使用權年限屆滿前國家因公共利益需要收回土地，包括規劃變更、舊城改造等而調整土地使用。

國有土地使用權出讓