固定利率抵押貸款

固定利率抵押貸款是在貸款期限之內，貸款利率不隨市場利率變化而改變的抵押貸款。貸款償還時間稱還款期，15—30年不等。該貸款的還本方式有：按期付息到期還本法（亦稱飄浮式貸款）、本金平均攤還法（亦稱固定還本貸款）、本利均等攤還法（亦稱固定付款貸款）和還本寬限期法（亦稱漸進加付法）。

基本介紹

• 中文名：固定利率抵押貸款
• 外文名：Fixed rate mortgages
• 還款期：可以是15年、20年或者30年
• 還本方式：按期付息到期還本法等

分類與功能

個人住房固定利率貸款是指在貸款期限內利率保持固定不變的個人住房貸款。

個人住房混合利率貸款是指在貸款開始的一段期間內（利率固定期）利率保持固定不變，利率固定期結束後利率執行方式轉換為浮動利率（即傳統的個人住房貸款利率執行方式，稱為利率浮動期）的貸款。

固定期間內貸款利率保持不變，固定混合利率房貸業務具有雙向規避利率風險功能，為借款人節省貸款利息支出。

適用對象

所有在農行辦理個人住房貸款的客戶。

還本方式

1、按期付息到期還本法（飄浮式貸款Balloon Mortgage） 　按期付息到期還本方式繫到期日前只付利息而不還本，到期時一次將本金償還的方式。在貸款期間的支付壓力最小，只需支付利息，但到期時，必須支付龐大的本金，因此，較適用於短期貸款，而不適用中長期的房屋貸款。可想而知，此種方式最後一次付款比以前歷次額度高出甚多，且所繳的利息，將是所有方式中最高的。

此種方式，屬最早期的貸款方式，美國於1930至1940年代一般依財產價值的50%，采5年按期付息到期還本方式。以下為年利率8%、二十年期貸款借款金額、本息的變動情形。

2、本金平均攤還法（固定還本貸款Constant Amortization Mortgage loan，CAM）

此種方式是貸款後，本金按期數平均攤還，而利息則依剩餘之本金計算的方式。此種貸款方式，可以定期、定額償還本金，因此利息的總支付金額將較前者為少。惟此種方式每月償付本息並不固定，借款人不易記住與規劃其財務，而且在初期的償還壓力較重，以後每月總付額、貸款餘額逐期減少，對於工作處於起步階段者而言，因其付款多寡與經濟能力成反向變動，較不利其初次購屋。

3、本利均等攤還法（固定付款貸款Constant Payment Mortgage loan, CPM）

這是目前不動產融資最常用的攤還方式，其基本方式系將貸款本息在貸款期間內均勻分攤，使得每期的償付額相同。此種貸款後每期按固定金額償付本金及利息。屬年金性質，對借款人而言，較易掌控其資金調度。不過此種方式，在貸款初期所繳的固定金額，大部份用以支付利息，以8%利率、二十年期為例，支付了十年的付款後，剩餘的未付款高達73%，換言之，還了十年只還了27%的本金。

4、還本寬限期法（漸進加付法Gradual Payment Mortgage，GPM）

貸款後，一定期間內只繳息，而不攤還本金，待寬限期過後，再本利均等攤還的方式。對於生活壓力較大之購屋者，銀行常採取此種方式，給予一定年期如二年、三年或五年，只繳息而不攤還本金的寬限期，待寬限期過後，再依本利均等方式攤還。此種方式較具彈性，適合資金不足的購屋者，方便其工作穩定後再定期攤還，較吻合償債能力之成長。不過此種方式所支付的利息，當然也相對較高。

個人住房固定利率、混合利率貸款

動態

國外動態

FR芝加哥11月18日電---房貸美(Freddie Mac)稱,11月18日止一周,固定利率抵押貸款相關的利率大漲.30年期抵押支持證券(MBS)利率跳漲22個基點至4.39%,為8月中以來最高.

房貸美稱,15年期MBS利率上漲19個基點至3.76%,前五年利率固定隨後每年調整的浮動利率抵押貸款(5/1 hybrid ARM)利率上揚15個基點至3.40%.一年期浮動利率抵押貸款(ARM)利率持平於3.26%.

周三美國抵押貸款銀行協會(MBA)公布稱,11月12日止一周再融資指數(Refi Index)下跌近17%,因抵押貸款利率上揚.隨著抵押貸款利率走高,再融資活動不太可能從當前的四個月低位大幅提升,因更多借貸者不符合再融資要求.

瑞士信貸認為,再融資活動目前已觸頂

國內動態

台北時間3月4日凌晨訊息，房地美周四發布報告稱，在截至3月3日的一周中，美國30年期固定利率抵押貸款的平均利率從上周的4.95%下降至4.87%，為連續第三周小幅下降，上年同期美30年期抵押貸款平均利率為4.97%。