為了加強住房租賃管理，保障住房租賃當事人的合法權益，維護社會秩序和公共安全，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《浙江省消防條例》《浙江省流動人口居住登記條例》《浙江省房屋使用安全管理條例》和有關法律、法規，結合本市實際，制定本規定。
基本介紹
- 中文名：嘉興市住房租賃管理若干規定
- 實施時間：2018年8月1日
- 發布單位：嘉興市人民代表大會常務委員會
- 批准時間：2018年3月31日
具體內容,規定（草案）,規定（草案）說明,
具體內容
（2017年12月27日嘉興市第八屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過
2018年3月31日浙江省第十三屆人民代表大會常務委員會第二次會議批准）
第一條
第二條 本市行政區域內的住房租賃及其監督管理，適用本規定。
本規定所稱住房是指國有土地上的居住房屋和集體土地上出租後用作或者兼用作居住的房屋，旅館業客房、廉租房、公共租賃房屋除外。
第三條 住房租賃當事人應當訂立租賃契約。簽訂三年以上租賃契約且實際履行的，市、縣（市、區）人民政府應當出台相關政策給予支持。
市住房城鄉建設主管部門應當會同市工商行政管理部門制定並公布住房租賃契約示範文本。
第四條 市、縣（市）人民政府應當建立住房租金髮布制度，定期發布分區域的市場租金水平等信息。
第五條 住房承租人和實際使用人不得利用承租住房從事違背公序良俗的活動。
第六條 村規民約可以根據本地實際居住人口數量約定收取生活垃圾清運費。
生活垃圾清運費應當由業主交納。住房租賃契約約定由承租人交納生活垃圾清運費，業主負連帶交納責任的，從其約定。
第七條 實行物業服務的租賃住房，物業服務費應當由業主交納。住房租賃契約約定由承租人交納物業服務費，業主負連帶交納責任的，從其約定。
第八條 住房承租人租賃住房用作員工宿舍使用的，應當建立治安、消防安全管理制度並監督執行。
第九條 住房租賃經紀機構對發布的住房租賃信息真實性負責。在發布信息前，應當核對出租人身份、住房權屬等信息，實地查看住房，與出租人訂立經紀服務契約，並編制住房狀況說明書。
住房租賃經紀機構應當在住房租賃契約訂立之日起或者收到取消委託出租通知之日起兩個工作日內，將出租房源信息從門店、網站等發布渠道上撤除。
第十條 違反本規定的行為，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。
第十一條 違反本規定第五條規定，住房承租人或者實際使用人從事違背公序良俗活動的，由綜合行政執法部門責令改正。
第十二條 違反本規定第八條規定，住房承租人未建立治安、消防安全管理制度或者未監督執行的，由公安機關責令改正，可以處五百元以上五千元以下罰款。
第十三條 違反本規定第九條規定，導致發布的住房租賃信息不真實的，由住房城鄉建設主管部門責令改正，可以處二百元以上二千元以下罰款。
第十四條 本規定自2018年8月1日起施行。
規定（草案）
第一條 為了加強住房租賃管理，保障住房租賃當事人的合法權益，維護社會秩序和公共安全，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《浙江省消防條例》《浙江省流動人口居住登記條例》《浙江省房屋使用安全管理條例》和有關法律、法規，結合本市實際，制定本規定。
第二條 本市行政區域內的住房租賃及其監督管理，適用本規定。
本規定所稱住房包含國有土地上的居住房屋和集體土地上出租後用作或者兼用作居住的房屋，旅館業客房、廉租房、公共租賃房屋除外。
第三條 住房租賃當事人應當簽訂書面租賃契約。簽訂三年以上租賃契約且實際履行的，市、縣（市、區）人民政府應當出台相關政策給予支持。
市住房城鄉建設主管部門應當會同市工商行政管理部門制定並公布住房租賃契約示範文本。
第四條 市、縣（市）人民政府應當建立住房租金髮布制度，定期發布分區域的市場租金水平等信息。
第五條 住房承租人和實際使用人不得利用承租住房從事違背公序良俗的活動。
住房出租人發現承租人或者實際使用人利用承租住房從事違背公序良俗活動的，應當向綜合行政執法部門報告。
第六條 村規民約可以根據本地實際居住人口數量約定收取生活垃圾清運費。
住房租賃契約對生活垃圾清運費的交納有約定的，從其約定。沒有約定的，生活垃圾清運費應當由業主交納。
第七條 實行物業管理服務的租賃住房，住房租賃契約對物業管理服務費有約定的，從其約定。沒有約定的，物業管理服務費應當由業主交納。
第八條 住房承租人租賃住房用作員工宿舍使用的，應當建立治安、消防管理制度並監督執行。
第九條 違反本規定的行為，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。
第十條 違反本規定第五條第一款規定，住房承租人或者實際使用人從事違背公序良俗活動的，由綜合行政執法部門責令改正，可以處二百元以上二千元以下罰款。
違反本規定第五條第二款規定，住房出租人知道或者應當知道承租人或者實際使用人從事違背公序良俗活動，未向綜合行政執法部門報告的，由綜合行政執法部門處警告或者五百元以下罰款。
第十一條 違反本規定第八條規定，住房承租人未建立治安、消防管理制度或者未監督執行的，由公安機關責令改正，可以處五百元以上五千元以下罰款。
第十二條 本規定自2018年 月 日起施行。
規定（草案）說明
一、制定的必要性
住房租賃管理事關社會秩序和公共安全，加強對住房租賃活動的監管，不僅有利於培育健康穩定的房屋租賃市場，同時也有利於促進社會和諧穩定。當前，我市住房出租數量龐大，根據公安機關流動人口居住信息管理系統提供的數據，截止2017年10月15日，全市登記在冊出租居住房屋51.56萬戶，登記在冊流動人口290.63萬人，登記在出租房屋居住的流動人口209.49萬人，占總數的72.08%。目前，《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國治安管理處罰法》《中華人民共和國消防法》《浙江省消防條例》《浙江省流動人口居住登記條例》《浙江省房屋使用安全管理條例》等法律、法規，針對住房租賃管理涉及的登記備案、治安、消防、使用安全等問題均作了相應規定。雖然地方立法空間已十分有限，但是住房租賃活動涉及問題複雜多樣，在前期調研過程中，基層反映比較強烈的一些利用租賃住房從事違背公序良俗活動、租賃關係不夠穩定、生活垃圾處理問題等，上位法中較少涉及。因此，有必要通過制定若干規定來加以完善規範。
二、制定的過程
今年以來，市人大常委會通過本地調研和外地學習考察等方式，深入研究制定法規的必要性、可行性以及有關措施，並成立了由法工委牽頭的起草小組。起草小組在赴七個縣（市、區）和有關部門充分調研的基礎上，根據有關法律、法規，借鑑外地經驗，結合我市實際，於今年9月初完成了草案的起草工作。根據立法工作安排，邀請了部分地方立法諮詢專家進行專題研討論證，組織召開了市人大各委室立法專題座談會，徵求了各縣（市、區）人大常委會、市級有關部門（單位）、基層立法聯繫點和市人大代表意見，並向市委有關領導報告了草案情況。同時還委託以華東政法大學江利紅教授為首席專家的課題論證組，對草案進行研究論證，並出具了論證報告。根據有關方面的意見，市人大常委會法工委對法規草案再次研究修改。10月19日，市八屆人大常委會第11次主任會議對草案進行了討論，決定提請市八屆人大常委會第四次會議審議。
三、草案名稱及主要內容
草案名稱為《嘉興市住房租賃管理若干規定》，共12條。
（一）關於草案名稱
在2017年立法計畫中，原定項目名稱為《嘉興市房屋租賃管理辦法》，但是相關上位法特別是今年以來省人大常委會陸續出台的有關法規對房屋租賃登記備案、治安、消防、使用安全等問題均作了相應規定。根據省人大常委會強調的立法工作要堅持“精準化、精幹化、精細化”的要求以及“不牴觸、有特色、可操作”的原則，對於上位法所規定的內容，不再重複規定。因此，建議將項目名稱修改為《嘉興市住房租賃管理若干規定》。
（二）關於適用範圍
草案規定，本市行政區域內的住房租賃及其監督管理，適用本規定。本規定所稱住房包含國有土地上的居住房屋和集體土地上出租後用作或者兼用作居住的房屋，旅館業客房、廉租房、公共租賃房屋除外。（草案第二條）
（三）關於住房租賃契約
建立穩定的住房租賃關係，簽訂規範的住房租賃契約，有利於加強住房租賃的監督管理，維護正常的租賃秩序，保障租賃當事人的權益。在調研中反映租賃契約不簽訂或不規範導致出租人擅自縮短租賃期限、提高租金標準以及承租人拖欠租金等問題較多。《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規定，房屋出租人和承租人應當簽訂書面租賃契約。為此，草案規定，住房租賃當事人應當簽訂書面租賃契約。簽訂三年以上租賃契約且實際履行的，市、縣（市、區）人民政府應當出台相關政策給予支持。市住房城鄉建設主管部門應當會同市工商行政管理部門制定並公布住房租賃契約示範文本（草案第三條）。市、縣（市）人民政府應當建立住房租金髮布制度，定期發布分區域的市場租金水平等信息。（草案第四條）
（四）關於公序良俗問題
法律是成文的道德，道德是內心的法律。隨著中國特色社會主義法治實踐的深入推進，對於法律與道德相互關係的認識也在不斷加深。黨的十八屆四中全會明確提出了堅持依法治國和以德治國相結合的基本原則，指出國家和社會治理需要法律和道德共同發揮作用，實現法律和道德相輔相成，法治和德治相得益彰。在今年九月初召開的第二十三次全國地方立法工作座談會上，張德江委員長強調指出“要努力將社會主義核心價值觀融入法治建設和立法工作。地方立法要堅持和體現鮮明的價值導向，注重從社會主義核心價值觀來審視和把握立法工作。要注重把一些基本道德轉化為法律規範，通過法治倡導和推動全社會踐行社會主義核心價值觀，弘揚中華民族傳統美德。國家立法和地方立法都要積極推動文明行為、社會誠信、見義勇為、志願服務、孝老愛親等融入法律法規，充分發揮立法在社會價值取向方面的引領和推廣作用。”
近年來，立法機關越來越重視法律對社會道德的支撐作用，特別是在民法總則的立法過程中，大力弘揚社會主義核心價值觀成為立法的一大亮點，在很多具有創製性的法律規定中，法律與道德、法律與美德、法律與公德實現了完美的結合。比如，民法總則充分肯定了公序良俗的法律意義。公序良俗，即通常所說的公共秩序、善良習俗。公序良俗在以往的社會治理中僅有“軟法”的性質，並沒有法律強制力，但是民法總則第七條規定“民事主體從事民事活動，不得違反法律、不得違背公序良俗”。第十一條規定“處理民事糾紛應當依照法律，沒有法律的，可以適用習慣，但不得違反公序良俗”。第一百四十六條更是把“不得違背公序良俗”作為民事法律行為有效的條件之一。通過這些法律規定，公序良俗已經上升為“硬法”，具有了法律的剛性。
正是基於這種認識，在此部草案條款中，創製性規定了有關公序良俗的內容。針對有的地方反映承租人專門承租住房用於飼養大量犬只等違背公序良俗的問題，同時為規範非承租人實際使用承租住房從事違背公序良俗的問題，草案規定，住房承租人和實際使用人不得利用承租住房從事違背公序良俗的活動。此外，為強化住房出租人的責任，草案規定，住房出租人發現承租人或者實際使用人利用承租住房從事違背公序良俗活動的，應當向綜合行政執法部門報告。（草案第五條）
（五）關於生活垃圾清運、物業費交納、租賃住房用作員工宿舍等問題
針對調研過程中反映較多的生活垃圾清運、物業費交納、租賃住房用作員工宿舍等問題，草案規定，村規民約可以依據本地實際居住人口數量約定收取生活垃圾清運費。住房租賃契約對生活垃圾清運費的交納有約定的，從其約定。沒有約定的，生活垃圾清運費應當由業主交納（草案第六條）。實行物業管理服務的租賃住房，住房租賃契約對物業管理服務費有約定的，從其約定。沒有約定的，物業管理服務費應當由業主交納（草案第七條）。住房承租人租賃住房用作員工宿舍使用的，應當建立治安、消防管理制度並監督執行。（草案第八條）
（六）關於法律責任
草案規定，住房承租人和實際使用人利用承租住房從事違背公序良俗活動的，由綜合行政執法部門責令改正，可以處二百元以上二千元以下罰款。住房出租人知道或者應當知道承租人或者實際使用人從事違背公序良俗活動，未向綜合行政執法部門報告的，由綜合行政執法部門處警告或者五百元以下罰款（草案第十條）。住房承租人租賃住房用作員工宿舍使用，未建立治安、消防管理制度或者未監督執行的，由公安機關責令改正，可以處五百元以上五千元以下罰款。（草案第十一條）
（七）關於租賃住房登記備案、治安、消防、使用安全問題
對於在前期調研中反映較多的租賃住房登記備案、治安、消防、使用安全等問題，有關上位法均有相應具體規定。此外，根據《浙江省消防條例》第二十六條第一款的授權，省公安廳會同省政府有關部門對《浙江省居住出租房屋消防安全要求》進行了修訂，並已經省人民政府批准同意施行。因此，本草案未較多涉及這方面的內容，僅在第八條、第十一條對於租賃住房用作員工宿舍使用的情況作了規定並設定了罰則。
