商品房買賣糾紛預防與解決之道

《商品房買賣糾紛預防與解決之道》是2016年1月法律出版社出版的圖書，作者是朱璞。

基本介紹

• 中文名：商品房買賣糾紛預防與解決之道
• 作者：朱璞
• 出版社：法律出版社
• 出版時間：2016年1月
• 頁數：316 頁
• 定價：49 元
• 開本：16 開
• 裝幀：平裝
• ISBN：9787511885272

內容簡介

本書針對商品房買賣契約中銷售廣告、認購書、交付、權屬登記、商品房再轉讓、格式條款規制、契約解除、建築物區分所有等十餘個專題，注重援引能代表最高人民法院觀點的各類專著、公報案例及各級人民法院公開的裁判文書作為依據，在兼顧理論的基礎之上，更側重於從實證角度對相關問題進行解析，進而提出可供開發商風險防範的諸多針對性建議。

作者簡介

牛璞，律師。現為北京金誠同達（上海）律師事務所合伙人。

大學畢業後曾擔任檢察官5年。1998年辭職後，牛律師在浙江溫州從事律師工作多年。期間曾獲得首屆“溫州市青年律師之星”、第四屆“溫州市十大優秀律師”、“溫州市誠信律師標兵”、“溫州市學習之星”等稱號。

十餘年來，牛律師累計為數十家公司和項目提供法律服務，特別是在房地產、建築工程等專業領域積累了豐富的實踐經驗，贏得客戶“忠於職守，法理精深”的讚譽。工作之餘，牛律師筆耕不輟，先後在國內專題會議及期刊上發表論文十餘篇，其中獲省、市級論文評選一等獎七次、二等獎五次，三等獎四次。

圖書目錄

第一章商品房銷售廣告

一、商品房銷售廣告的法律約束力

二、銷售廣告視為契約要約的條件及法律責任

（一）適用該條的前提條件

（二）司法實踐中，出賣人在商品房銷售廣告中所作允諾視為要約的，應當同時具備的條件

【典型案例1】爭議焦點：開發商宣傳的24米寬道路，是否屬於契約內容？

【典型案例2】爭議焦點：開發商宣傳的70年旺鋪產權，是否屬於契約有效內容？

（三）準確理解《商品房契約解釋》第3條應注意的問題

【典型案例3】俞興甲、沈心某、俞成乙與上海新黃浦置業股份有限公司、上海市民辦新黃浦實驗學校商品房預售契約糾紛抗訴案

（四）開發商未兌現商品房銷售廣告的民事責任

三、開發商風險提示及防範

（一）未取得預售許可證、銷售許可證之前，開發商除僅允許發布介紹房地產名稱的商品房預售、銷售廣告外，原則上不允許發布銷售廣告。否則，便有受到行政處罰的可能

（二）涉及商品房小區規劃、設計等可能發生變更的情況，除向購房人說明外，應在簽訂的契約中詳細註明

（三）關注禁止發布商品房銷售廣告的情形及銷售廣告不得涉及的內容

（四）實踐中，開發商在商品房銷售廣告或宣傳資料上標註諸如“本廣告僅作參考”等忠告性用語，屬於單方意思表示，不能作為開發商免責的理由。但是“樣板房”廣告例外

（五）還本銷售行為（包括廣告促銷）合法

【典型案例4】中國人民保險公司烏魯木齊市分公司與李會某等120名購房戶等還本售房契約糾紛案

第二章認購書及定金

一、認購書的法律問題

（一）認購書是預約契約

（二）認購書的法律效力

【典型案例5】仲崇某訴上海市金軒大邸房地產項目開發有限公司契約糾紛案

【典型案例6】張某訴上海佘山國際高爾夫俱樂部有限公司別墅認購契約糾紛案

【典型案例7】陳小某訴浙江福田房地產開發有限公司房屋認購契約糾紛案

（三）認購書的解除

二、預約契約與本約契約的判斷

【典型案例8】張某與徐州市同力創展房地產有限公司商品房預售契約糾紛案

三、認購書中的定金擔保問題

（一）認購書中定金的性質問題

（二）認購書中定金罰則

【典型案例9】黃海某訴廈門富璟房地產開發有限公司商品房認購契約案

（三）認購書中的定金數額問題

四、開發商風險提示及控制

（一）簽訂認購書時對開發商的資質要求：已辦妥立項、規劃、報建審批手續後取得預售許可證之前

（二）開發商在建設用地使用權設定抵押不影響商品房認購契約的履行

【典型案例10】福建廈門中院判決洪某訴泉舜公司商品房認購契約糾紛案

（三）如何把握“當事人一方的原因未能訂立商品房買賣契約”

【典型案例11】戴雪某訴華新公司商品房訂購協定定金糾紛案

（四）不履行認購書的義務應當承擔的其他違約責任

（五）認購書中定金數額“不受”商品房買賣契約額20%的限制

（六）定金罰則也適用於不完全履行

（七）定金的辨別

第三章預售商品房再轉讓

一、規制預售商品房再轉讓的立法現狀

（一）允許轉讓，不加任何限制

（二）不允許轉讓

（三）允許轉讓，但預購人在取得預售人同意的同時還必須經房地產登記部門批准

二、預售商品房再轉讓類型劃分

（一）債權轉讓

（二）概括轉移

三、預售商品房再轉讓的條件

（一）首先須符合《契約法》關於債的轉移（讓）的一般要件

（二）依照法律規定、行政法規規定、當事人特別約定，允許預售商品房再轉讓。否則，不得轉讓

（三）預售契約必須有效，否則預售商品房再轉讓無效

【典型案例12】林瑞某、喻仿某與孫某預售商品房轉讓契約還款糾紛案

（四）再轉讓的標的物必須是尚未竣工的商品房。如果轉讓的標的物為已經竣工的商品房，則開發商已經取得該商品房的所有權，再進行轉讓的為房屋買賣

四、預售商品房再轉讓的法律後果

五、開發商風險提示及控制

（一）應密切關注地方法規、規章對預售商品房再轉讓的相關限制

（二）即使地方法規、規章不對預售商品房再轉讓作出限制，在實務中開發商也應注意的事項

第四章商品房交付使用

一、商品房的交付使用條件

二、商品房交付的程式

三、開發商在商品房交付過程中的四大義務

（一）將符合交付使用條件的商品房按期交付給購房人

（二）出示商品房竣工驗收合格的檔案及房屋實測面積數據

（三）提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

（四）通知辦理入住手續並配合購房人查驗、接收房屋

四、開發商遲延交付的認定及抗辯

（一）不可抗力

（二）購房人的行為

（三）情勢變更

（四）免責條款

五、遲延交付的法律後果

（一）商品房毀損、滅失的風險由開發商承擔

（二）繼續履行交房義務

（三）購房人享有契約解除權

（四）開發商支付違約金或者賠償損失

【典型案例13】天津泰豐工業園（集團）有限公司與廣東省建築工程總公司房地產開發公司商品房預售契約糾紛案

六、開發商風險提示及控制

（一）如何定義“驗收合格”？何為“驗收合格”的證明檔案

【典型案例14】陳貴某、駱月某訴惠州市康順投資發展有限公司商品房銷售契約糾紛案

（二）《交房通知書》的作用及投寄等

（三）開發商遲延交付的認定

（四）開發商遲延交付的抗辯

（五）交付的商品房改變了建築事項，無論是否經過行政管理機關審批或者是否符合建築規範，均屬於另一法律關係，不能成為開發商不違約或者免責的理由

【典型案例15】黃某訴美晟房產公司商品房預售契約糾紛案

第五章商品房質量與保修

一、商品房質量問題的範圍及分類

（一）違規房屋質量問題

（二）違約房屋質量問題

（三）使用房屋質量問題

二、商品房質量糾紛的處理

（一）開發商因質量問題承擔的責任方式

【典型案例16】范某與瀋陽市城建房地產開發有限公司商品房買賣契約糾紛案

（二）購房人因房屋質量問題可以行使契約解除權的兩種情形

（三）商品房的保修責任

三、開發商風險提示及防範

（一）設計好契約約定及《住宅使用說明書》，防範和減少房屋質量問題引發的責任

【典型案例17】楊某訴東台市東盛房地產開發有限公司商品房銷售契約糾紛案

（二）《商品房契約解釋》第12條中“房屋主體結構質量”包括地基基礎工程質量和主體結構工程質量

（三）關於保修期限的約定

第六章商品房買賣契約格式條款及其規制

一、引論

（一）格式契約的優點

（二）格式契約的缺點

二、格式條款在商品房買賣契約中的濫用

（一）誤導購房人，利用多重語義逃避責任

（二）擴大解釋“不可抗力”

（三）約定支付比例嚴重不對等的違約金

（四）利用格式條款轉嫁費用

（五）利用格式條款減輕或免除開發商的責任

三、我國法律對商品房買賣契約格式條款的規制

（一）訂立契約的基本原則的規範

（二）《契約法》、司法解釋的具體條文的規制

四、開發商的風險提示與防範

（一）商品房買賣契約示範文本不是格式契約

（二）採取“恰當”方式確保格式條款有效

【典型案例18】上海菱朝置業有限公司與趙某、龔某商品房預售契約糾紛抗訴案

（三）減免商品房瑕疵擔保責任

（四）分期付款的約定

第七章商品房權屬登記與開發商遲延辦理房屋權屬證書

一、概述

（一）“開發商原因”大致可能包括的幾種情形

（二）“非開發商原因”的幾種情形

二、商品房權屬登記

（一）商品房所有權登記

（二）土地變更登記

三、開發商逾期辦證的違約責任

（一）《商品房契約解釋》第18條的理解與適用

【典型案例19】黃某與廣州番禺奧林匹克花園房地產開發有限公司逾期辦證糾紛抗訴案

（二）《商品房契約解釋》第19條的理解與適用

四、開發商風險提示與防範

（一）設定特別約定條款，用足用好《商品房契約解釋》第18條的規定

【典型案例20】上海菱朝置業有限公司與趙某、龔某商品房預售契約糾紛抗訴案

（二）一般情況下，開發商只要依法向房屋權屬登記部門提交申請初始登記所需材料並取得收件收據，即視為已完成權屬登記義務

（三）逾期辦理房屋所有權證書、逾期辦理土地使用權證書屬於兩個違約行為。實踐中，法院對此裁判結果不盡相同

（四）《商品房契約解釋》第18條第2款規定的違約金條款，適用訴訟時效。訴訟時效期間從契約約定的辦證期限屆滿時起算

第八章商品房買賣契約的解除

一、契約解除的概念及方式

二、商品房買賣契約解除的主要情形

（一）開發商可以解除契約的主要情形

（二）購房人可以解除契約的主要情形

【典型案例21】崔如某訴杭州金馬房地產有限公司商品房預售契約糾紛抗訴案

三、商品房買賣契約解除權的一般程式

（一）必須符合契約約定或法律規定的條件

（二）原則上要求採用書面通知的形式送達對方當事人

（三）解除權的行使有時間限制

四、商品房買賣契約解除的法律後果

（一）部分法院在判決解除契約的同時，還判令違約一方當事人承擔支付違約金的責任

（二）當事人違約期間給對方造成的損失賠償包括可得利益，但契約解除後的損失不包括可得利益

（三）確定違約方的賠償責任應當遵循“可預見性規則”

五、開發商風險提示及控制

（一）開發商應信守契約義務，嚴格按照約定履行契約

（二）開發商如發現購房人未能按約定時間辦理按揭款，或者存在遲延支付購房款的行為，應及時進行書面催告

（三）行使契約解除權，開發商應當注意的事項

【典型案例22】新宇公司訴馮玉某商鋪買賣契約糾紛案

【典型案例23】象山華豐房地產有限責任公司與余某商品房預售契約糾紛申請案

【典型案例24】抗訴人某房地產公司與某甲、乙、丙商品房預售契約糾紛抗訴案

第九章建築物區分所有

一、概述

（一）業主對建築物專有部分的所有權

（二）業主對建築區劃內的共有部分的共有權

（三）業主對建築物共有部分的共同管理權

二、區分所有權共有部分幾種特殊類型的權屬認定

（一）車位、車庫權屬認定

（二）小區會所權屬歸屬

（三）樓頂平台的權屬歸屬

三、開發商風險提示及控制

（一）對建築區劃內可能發生爭議的特定空間，開發商應提早在項目前期規劃審批階段和商品房買賣契約簽訂時，安排好規劃審批與契約條款間的“對接”

（二）開發商合法轉讓小區綠地的法律依據和實施步驟

（三）開發商以契約約定方式保留業主共有權的行為無效

【典型案例25】原告李勤某、盛某與被告吳江市恆達公司簽訂了商品房買賣契約糾紛案

第十章相關法律檔案

最高人民法院關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋

最高人民法院民一庭原庭長孫華璞就《最高人民法院關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關問題答記者問

最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋

契約違法行為監督處理辦法

北京市高級人民法院關於審理房屋買賣契約糾紛案件若干疑難問題的會議紀要

浙江省高級人民法院民一庭關於審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣契約糾紛案件的若干意見（試行）

關於印發《吉林省高級人民法院民二庭關於商事案件適用契約解除制度若干問題的解答》的通知

溫州中院民四庭審判長聯席會議備忘錄