基本介紹
- 中文名：共有建築面積
- 共有範圍：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道
- 面積計算：整棟建築物的建築面積扣除整棟
- 分攤係數：公用建築面積÷套內建築面積之和
簡介,面積計算,分攤原則,分攤係數,計算方法,社會評價,
簡介
房屋共有建築面積是指各產權業主共同占有或共同使用的建築面積。
房屋的共有建築面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。
共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。 。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢房屋服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。
面積計算
共有建築面積的計算方法：整棟建築物的建築面積扣除整棟建築物各套內建築面積之和，並扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建築面積;即為整棟建築物應分攤的共有建築面積。
分攤原則
1、產權各方有合法權屬分割檔案或協定的按檔案或協定規定執行。
2、產權各方無產權分割檔案或協定的可按相關房屋的建築面積比例進行分攤。
分攤係數
將整棟建築物的公用建築面積除以整棟建築物的各套套內建築面積之和，得到建築的公用建築面積分攤係數。
公用建築面積÷套內建築面積之和=公用建築面積分攤係數
計算方法
各戶分攤公用建築面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤：
第1步：計算分攤係數
第2步：各套房的公用分攤面積=分攤係數×各套內建築面積。
房產測量時共有建築面積分攤的問題
共有建築面積
1)可以分攤的共有建築面積。
a)共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井；
b)共有的樓梯間、電梯間；
c)為本幢服務的變電室、水泵房、設備間、值班警衛室；
d)為本幢服務的公共用房、管理用房；
e)共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗；
f)共有的室外樓梯；
g) 共有的地下室、半地下室；
h)公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）水平投影面積一半的建築面積。
2)不應分攤的建築面積
a)作為人防工程的建築面積；
b)獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；
c)為多幢服務的警衛室、設備用房、管理用房；
d) 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建築物；
e)用作公共事業的市政建設的建築物。
3)共有面積的處理原則
a)產權各方有合法權屬分割檔案或協定的，按檔案或協定規定執行；
b)無產權分割檔案或協定的，可按相關房屋的建築面積按比例進行分攤。
4)共有面積的所有權與使用權
房屋共有建築面積的所有權屬參與共有建築面積分攤的各產權人。
5)共有建築面積的分類與確認
根據共有建築面積的使用功能，共有建築面積主要的可分成三類：
a）全幢共有共用的建築面積：指為整棟服務的共有共用的建築面積，此類共有建築面積由整棟進行分攤。
b）功能區共有共用的建築面積：指專為某一功能區服務的共有共用的建築面積，例如某棟樓內，專為某一商業區，或辦公區服務的警衛值班室、衛生間、管理用房等。這一類專為某一功能區服務的共有建築面積，應由該功能區內分攤。
c）層共有共用建築面積：由於功能設計不同，共有建築面積有時也不相同，各層的共有建築不同時，則應區分各層的共有建築面積，由各層各自進行分攤。例如各層的衛生間、公共走道等各不相同時，可分層各自分別進行分攤。
如果一幢樓各層的套型一致，共有建築面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒有必對共有建築進行分類，而可以以幢為單位，按幢進行一次共有建築面積的分攤，直接求得各套的分攤面積。
對於多功能的綜合樓或商住樓，共有建築面積的分攤比較複雜，一般要進行二級或三級，甚至更多級的分攤。因此在對共有建築面積分攤之前，應首先對本幢樓的共有建築面積進行認定，決定其分攤層次和歸屬。
社會評價
公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅出台，購房者遭遇到的不公還將進一步加劇，產生的各類矛盾也將愈發尖銳。
