公寓式住宅

公寓式住宅，相對於獨院獨戶的西式別墅住宅而言。公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式，而公寓式住宅是集合了公寓與普通住宅二者各自特點的一種新型房地產術語。

公寓式住宅一般建在大城市，大多數是高層，標準較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽台等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。

基本介紹

• 中文名：公寓式住宅
• 外文名：Apartment
• 學科：建築學
• 拼音：Gōng yù shì zhùzhái
• 包括：臥室、客廳、浴室等
• 特點：戶型小、總價低、投資回報率高等

特點

公寓式住宅最早是“舶來品”，相對於獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等。其集戶型小、總價低、投資回報率高、配套設施完善等特點於一身的公寓式住宅受到購房者的追捧。

公寓式住宅的共性是建在城市且多為高層或中高層，每一套房內有若干空間，包括客廳、餐廳、廚房、臥室、衛生間、陽台等。公寓式住宅可以說是中短期獨租或合租房，其特點是一個單元內通常有 3 至 5 個房間，房間的面積普遍較大，共用廚衛陽台。

比較

市場上的公寓一般分為住宅式公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱商住型公寓)，由於用地性質和產權年限上的不同導致貸款方式、貸款年限以及各種稅費等存在諸多差異。

住宅式公寓優點：

1. 使用成本相比而言較低。產權70年，可商貸，亦可公積金貸，貸款成數高，利率較商務公寓便宜，物業、水、電、煤等按民用收費。
2. 舒適度更高。住宅式公寓的居住舒適度明顯優於商務型公寓，每個標準層設定的公寓間數不超過20間，電梯配比多為每層1:10，多數通有燃氣管道，不影響正常的家庭生活。
3. 稅費較低。住宅性質的公寓交契稅按照90㎡以下普通住宅的契稅比例交1%。這也是其優於商務型公寓的特點之一，便於今後轉手。

住宅式公寓缺點：

1. 功能受限。只能居住，小區不允許辦公。
2. 售價較高。住宅式公寓單價一般高於普通住宅，也高於商務型公寓。

商務型公寓優點：

1. 商住兩用。既可居住，又可辦公，具備寫字樓功能;在部分城市還可註冊公司，價格相對寫字樓較低；繁華商圈，配套齊全，交通便利，可做酒店或辦公點。易轉手，適合投資。
2. 商務公寓的房屋建設標準不同，如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標準都較高。

商務型公寓缺點：

1. 產權年限。商業用地40年，比住宅的70年縮水嚴重。
2. 居住環境。每層住戶較多，10-20戶，中間隔以長形樓道，尤其是處於陰面的住戶，採光較差，且多數存在衛生間無窗戶、廚房過小或廚房呈開放式等問題，造成其居住舒適度低於住宅型公寓。此外，住戶多，且商住兩用，各色人等出入，較為嘈雜，安全性也較弱。
3. 日常生活成本。按公建用途規定，其物業、水、電、氣等為商業收費，較民用收費貴。
4. 設計標準。設計導向不同，公共建築物業受朝向、採光、進深等限制較少，而住宅的要求較高。住宅型公寓建築間距、採光一般是按照住宅規劃設計標準嚴格執行；而商住型公寓一般位於城市的繁華地段和商務服務範圍中，其建築日照間距、建築設計等按照公共建築標準執行。

設計要點

公寓式住宅的特點是位置屬於中心地段，一般以小戶型全裝修出現。從功能上來講，公寓在保證基本居住功能的基礎上，更講究舒適性，功能的完備性、服務和結構的合理性。

多樣化

室內空間布局多樣化：室內空間布局設計多樣化，在平面上可以設計靈活可移動的牆體，使住宅實現靈活可變、自由組合。住宅建築室內空間應能適應家庭結構、生活模式、職業更換進行調整。室內空間布局設計多樣化，還表現在住宅立體空間分隔形式多樣。現在住宅設計中出現了越來越多的豐富的空間變換。夾層、躍層、錯層、高空間起居廳設計等。

增多共享空間：住在高層中的住戶缺少互相往來的機會和場所，很多住在同一座樓里的人都互不相識。現在開始出現一種空中庭院，即每四層左右設定一個共享空間。在開敞的空間內，可以種植植物，放置休閒椅，造出一個園林環境，給住在高層的人們提供一個休閒交往的空間。使住在高層的住戶可以不出樓門就感受到室外的自然景觀和街坊鄰里的親情味。

適用性

首先，從使用出發，根據居住生活的性質對住宅內部進行分區。一套住宅應具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學習，這些功能根據其開放程度可以大體分為公、私兩區；根據其活動特點可以分為動、靜兩區。公共區主要供起居、會客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等；私密區則供處理私人事務、睡眠、休息用，如臥室、衛生間、書房等。動區的活動比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等；靜區要求安靜，活動相對比較少，比如臥室、書房。這些分區，各有明確的專門使用功能。在平面設計上，應明確處理這些功能區的關係，令使用合理而不相互干擾。
其次，房間的面積和尺度要適當。住房設計應注重功能的實用、緊湊、合理，不浪費任何面積。對每個功能空間的尺度經過精心推敲，使人的活動和家具布置適宜，並且在相同面積的情況下儘可能多的分隔出可廂的功能空間。
再次，住宅內部各房間的布置和相互聯繫要合理。起居室是家庭群體生活的主要活動空間，在功能上作為住宅的中心，在交通上則是住宅交通體系的樞紐。在布局上應注意不要有太多的門和洞口，避免因沒有足夠的延續牆面而使家具的布置發生困難；還應注意避免造成過多的斜穿流線，使起居室的空間完整性和安定性受到破壞。
此外，起居室應保證良好的日照，並儘可能選擇在室外景觀較好的位置，不僅可以充分享受大自然的美景，更可以感受到視覺與空間效果上的舒適與伸展。廚房與餐廳相鄰，方便備餐工作。衛生間與臥室要相近，減少老人使用或晚問使用的不便等。只有合理的房間布局與配置，才能舒適地學習、工作、生活。

系統化

科學的規劃布局與合理的建築設計：為了節地節能，適當控制住宅的面寬，能夠節約用地，還要控制體形係數、窗牆面積比，達到節地節能。增加中高層樓棟的比例，以北向退台的樓棟形式節省日照間距，充分利用日影分析原理和計算機輔助設備來改善日照和用地之間的矛盾，設計通風良好的一梯多戶的單元等，有效發揮土地的綜合利用率。

產品材料系統：使用所謂的綠色材料，健康環保材料。促進對環境無害的技術、材料和產品的套用。
有效利用資源：儘可能利用自然通風和自然光。有效而合理地使用水、空氣、土地能源等自然資源，提倡最大化利用資源和最小化排廢，提倡重複利用，回收利用。注重建築節能和新能源的利用。如採用水源或地源熱泵技術，利用太陽能、風能，二次利用水資源。可以實施生活垃圾分類，對有機、無機、有害、無害物質分別再利用以達到最小排出和最大利用。又如，在很多城市的小區中實施中水系統。即將污廢分流（污水、廢水分流），污水流經小區內的中水處理站，經過一定的淨化處理，可用於住宅內沖廁，景觀用水，綠化灌溉用水、洗車用水等。

智慧型化

科學技術的發展促進了住宅的建設水平，提高了住宅的功能質量，也滿足了居民對居住舒適度的要求。住宅技術的科學性反映在以下幾個方面：一是推廣套用新技術、新材料、新工藝、新設備。二是進行科學研究，使成果轉化為生產力。三是小區管理形成智慧型化系統，以適應現代居住生活的需求。