為適應社會經濟發展，完善既有住宅使用功能，規範既有住宅加建電梯建設活動及其監督管理，根據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國建築法》《中華人民共和國消防法》《中華人民共和國特種設備安全法》《廣東省電梯使用安全條例》等有關法律法規、規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：中山市既有住宅加建電梯管理辦法 （修訂）
- 頒布時間：2018年11月23日
- 實施時間：2018年12月23日
- 發布單位：中山市人民政府辦公室
全文,印發的通知,政策解讀,
全文
第一章 總 則
第一條 《中華人民共和國特種設備安全法》《廣東省電梯使用安全條例》等有關法律法規、規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域範圍內既有住宅加建電梯建設活動及其監督管理，適用本辦法。納入我市“三舊”改造範圍內的住宅不適用本辦法。
第三條 本辦法所稱既有住宅，是指具有合法報批手續或權屬證明，已建成的四層以上（含四層，不含地下室）具有合法產權的單元式住宅。
第四條 既有住宅加建電梯應當滿足有關城鄉規劃、建築設計、結構安全、消防安全、特種設備安全等規範、標準的要求，申報加建電梯的住宅樓須符合房屋質量安全要求。
第五條 城鄉規劃、住房城鄉建設、國土資源、消防、特種設備安全監督管理等部門按照各自職能做好既有住宅加建電梯的審批和管理，居民委員會、業主委員會、物業管理單位等應當對既有住宅加建電梯予以協助和溝通協調。
第二章 加建電梯條件
第六條 既有住宅加建電梯所使用的土地，應當在原建築區域範圍內。
本辦法所稱建築區域是指建築物原土地證確定的土地範圍，已依法劃定物業管理區域的建築區域以物業管理區域為單元。
第七條 既有住宅加建電梯建設工程設計方案應當充分聽取擬加建電梯所在建築區域範圍內業主的意見，並應當經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意。
加建電梯占用業主專有部分的，應當徵得該專有部分的業主同意。
加建電梯占有土地超出申請人用地權屬範圍的，應當取得相關土地權屬人書面同意意見。
建築區域範圍內，部分單元加建電梯的，本條第一款所指總面積和總人數按照該單元獨立計算。本款所指單元按棟獨立計算。
第八條 建築區域內全體業主按照本辦法第七條規定的程式形成同意加建電梯決定時，業主同意加建電梯的決定應當包括同意加建電梯意向、加建電梯建設工程設計方案和使用土地等內容，以及對利益受損害業主進行補償的協定。
第九條 本辦法第七條所指面積和業主人數的計算方式按照《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》和《廣東省物業管理條例》第二十二條規定執行。
第三章 協商協調機制
第十條 擬加建電梯的業主應當將加建電梯的建設工程設計方案在現場及主出入口位置予以公示，徵詢其他業主的意見，公示的相關費用由擬加建電梯的業主分擔。
第十一條 屬地鎮政府（區管委會、區辦事處）對既有住宅加建電梯工作予以統籌和指導，業主之間發生爭議，向基層人民調解組織請求調解的，基層人民調解組織應當依法組織調解。業主之間協商或調解不成的，可依法通過民事訴訟途徑解決。
第十二條 既有住宅加建電梯，相關業主還應當以書面協定形式達成以下事項解決方案：
（一）加建電梯工程費用的預算及其籌集方案；
（二）加建電梯的使用、管理辦法及電梯維護保養方式、保養維修費用分擔方案；
（三）加建電梯新增建築面積的分攤、登記辦法和電梯設施的登記辦法。
第四章 申請程式
第十三條 既有住宅加建電梯建設項目的建設單位為加建電梯的全體業主。
第十四條 既有住宅加建電梯，應當按照有關法律法規、規章規定的程式辦理城鄉規劃、建築施工、消防管理和特種設備安全監察等方面的行政許可、核實驗收、告知備案、檢測登記等手續。
第十五條 既有住宅加建電梯，業主應當委託具有相應資質的單位進行建設工程方案設計，設計單位認為有必要對既有住宅結構安全性進行鑑定的，業主或者設計單位應當委託具有相應資質的房屋安全鑑定機構進行現場查勘、測試並編制鑑定檔案，作為設計的補充依據。
第十六條 既有住宅加建電梯，應當向城鄉規划行政主管部門申請辦理建設工程規劃許可，並按要求提交申請材料。
第十七條 城鄉規划行政主管部門就業主提交的建設工程設計方案，在擬增設電梯的建設工程現場、部門網站進行公示，公示期不少於10日。
建設工程規劃許可事項涉及申請人與他人之間重大利益關係的，城鄉規划行政主管部門在公示過程中，應當告知申請人、利害關係人有陳述申辯和要求聽證的權利，城鄉規划行政主管部門應當聽取申請人、利害關係人的意見，申請人、利害關係人要求聽證的，應當組織聽證。
第十八條 城鄉規划行政主管部門應當對建設工程設計方案進行審定，並提出審查意見。
第十九條 業主應當按照城鄉規划行政主管部門對建設工程設計方案的審查意見進行修改完善。建設工程設計方案根據城鄉規划行政主管部門的意見或因其他原因進行修改後有較大變化的，應當重新徵詢建築區域範圍內業主的意見。
第二十條 城鄉規划行政主管部門應當依據相關技術標準與規範以及本辦法有關規定，對加建電梯建設工程規劃許可申請進行審查；對符合本辦法第四條要求和有關技術規定的，依法核發建設工程規劃許可證；決定不予許可的，應當告知業主並說明理由。
第二十一條 對業主提出的加建電梯影響通風、採光或通行等建築設計問題，城鄉規划行政主管部門審查時，應當進行現場勘察；建築設計應滿足國家有關住宅設計規範中通風、採光、通行的相關技術標準與規範。
第二十二條 取得《建設工程規劃許可證》後，業主應當依法委託具有相應資質的設計單位進行建築施工圖設計，辦理建築施工圖審查手續，選定施工單位和工程監理單位，按規定辦理建設工程質量安全監督登記手續，並向住房和城鄉建設行政主管部門申領《建築工程施工許可證》。
第二十三條 既有住宅加建電梯工程在辦理施工許可後，應當按照《中華人民共和國消防法》《建設工程消防監督管理規定》有關規定辦理建設工程消防設計備案手續。
第二十四條 加建電梯工程竣工後，業主應當向城鄉規划行政主管部門申請辦理建設工程規劃條件核實手續。
第二十五條 安裝電梯的施工單位應當在施工前將擬進行的電梯安裝情況書面告知質量技術監督管理部門，並在施工前向特種設備檢驗檢測機構申請監督檢驗。
第二十六條 電梯的安裝應當由電梯製造單位或者其委託的依照《中華人民共和國特種設備安全法》取得相應許可的單位進行，電梯製造單位對電梯的質量以及安全性能負責。
電梯的安裝活動必須嚴格遵守安全技術規範的要求。電梯製造單位委託其他單位進行電梯安裝的，應當對其安裝活動進行安全指導和監控。電梯的安裝活動結束後，電梯製造單位應當按照安全技術規範進行校驗和調試，並對校驗和調試的結果負責。
第二十七條 電梯的安裝過程必須經具有相應資質的檢驗檢測機構按照安全技術規範的要求進行監督檢驗，未經監督檢驗合格的電梯不得交付使用。
第二十八條 加建電梯工程規劃條件核實後，業主應當組織勘察、設計、施工、監理等有關單位進行竣工驗收。需要進行消防設計審核的加建電梯工程項目，應當在組織竣工驗收前向公安機關消防機構申請消防驗收。
既有住宅加建電梯工程竣工驗收合格後，方可投入使用。
第二十九條 業主應當在建設工程竣工驗收合格之日起15日內向住房和城鄉建設行政主管部門辦理竣工驗收備案，加建電梯工程應當在竣工驗收後向公安機關消防機構辦理建設工程竣工驗收消防備案手續。
業主應當在既有住宅加建電梯工程竣工驗收後6個月內向市城建檔案館移交建設工程檔案。
第三十條 電梯在投入使用前或投入使用後30日內，應當向質量技術監督管理部門辦理使用登記。登記標誌應當置於或者附著於電梯內的顯著位置。
業主應當委託有相應資質的電梯維修保養單位對電梯進行日常維護保養工作，出資業主對電梯使用安全負責。
第三十一條 既有住宅增設電梯後，對增加的建築面積進行房產測繪的，業主應當委託具有房產測繪資質的單位進行。
第三十二條 既有住宅加建電梯後，業主可以提交不動產權屬證書、建設工程符合規劃的證明、建設工程竣工驗收證明以及業主關於增加建築面積和電梯設施產權登記約定的書面材料向不動產登記機構共同申請辦理房屋登記。
不動產登記機構應當根據業主的需求或者約定對加建電梯增加的建築面積和電梯設施按以下不同情形分別作出處理：
（一）業主共同出資加建電梯，並共同申請將增加建築面積按公攤面積分攤到戶的，由不動產登記機構對增加建築面積按分戶分成面積給予辦理產權登記，並將增加的電梯設施記載在房屋登記簿上；
（二）業主共同出資加建電梯，未就增加的建築面積按公攤面積分攤到戶達成一致意見的，不動產登記機構可以根據業主申請將增加建築面積和電梯設施記載在房屋登記簿上，對業主公攤部分面積不作調整；
（三）政府直管公房加建電梯的，按照公房管理需要對增加建築面積和電梯設施進行產權登記。
既有住宅加建電梯，權利人未就增加建築面積和電梯設施產權登記提出申請的，暫不予登記。
第五章 資金籌措
第三十三條 既有住宅加建電梯，可以通過下列渠道籌措建設資金和維修資金：
（一）業主共同出資：根據所在樓層等因素，由業主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由共同出資業主協商確定。
（二）屬於政府直管的公房可由公房管理單位利用租金收入出資加建電梯。
（三）社會投資等其他合法資金來源。
本條第一款第（一）項規定的資金來源，業主可以按照《住房公積金管理條例》及我市有關規定，向市住房公積金管理中心申請提取本人名下的住房公積金。
通過上述渠道籌集的電梯維修資金應當按照《住宅專項維修資金管理辦法》的有關規定進行管理。
第三十四條 設立中山市舊樓加建電梯專項補助經費。每完成加建一台電梯補助10萬元，業主中有經市民政局認定的低保或低收入困難家庭的，市財政按該業主應分擔的購買電梯設備及電梯安裝費用全額給予補助。舊樓加建電梯申請財政補助的，由舊樓屬地鎮政府（區管委會、區辦事處）向市住房和城鄉建設主管部門提出申請。具體申請程式按照相應的舊樓加建電梯財政補助相關規定執行。
第六章 法律責任
第三十五條 對已獲得建設工程規劃許可，並依法辦理有關施工手續的加建電梯工程，相關業主應當提供必要的施工便利，不得阻撓、破壞施工。
阻撓、破壞已獲得建設工程規劃許可，並依法辦理有關施工手續的加建電梯工程建設的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》有關規定查處。
第三十六條 業主認為因既有住宅加建電梯侵犯了自己的合法權益要求補償的，由業主之間協商解決，協商不成的，循法定途徑解決。
第三十七條 違反本辦法規定擅自加建電梯的，依照有關查處違法用地、違法建設的法律、法規規定進行處理。
第三十八條 本辦法自2018年12月23日起施行，有效期5年，《中山市既有住宅加建電梯管理辦法》（中府辦〔2015〕62號）同時廢止。本辦法由中山市人民政府辦公室負責解釋，具體解釋工作由中山市城鄉規劃局承擔。有關依據發生變化或者有效期屆滿後，根據實際情況評估修改。
印發的通知
炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、區辦事處，市各有關單位：
《中山市既有住宅加建電梯管理辦法（修訂）》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹實施。實施過程中遇到的問題，請徑向市城鄉規劃局反映。
中山市人民政府辦公室
2018年11月23日
政策解讀
為適應社會經濟發展，完善既有住宅使用功能，規範既有住宅加建電梯建設活動及其監督管理，我市印發了《中山市既有住宅加建電梯管理辦法（修訂）》（簡稱《辦法》），於2018年12月23日起實施。根據《中山市行政機關規範性檔案管理規定》（中府〔2015〕14號）的相關規定，現就檔案解讀如下：
一、檔案修訂背景說明
為了進一步規範我市既有住宅加建電梯工作，我市已於2015年10月8日制定出台了《中山市既有住宅加建電梯管理辦法》（中府辦〔2015〕62號）（簡稱原辦法），對我市既有住宅加建電梯工作，改善老舊社區居住環境起到了積極的引導和規範作用。經過三年時間的施行，市民民眾對既有住宅加建電梯的管理提出了新的要求，現根據政策實施反饋情況進行修訂。
《辦法》是在《中山市既有住宅加建電梯管理辦法》（中府辦〔2015〕62號）的基礎上進行修訂，主要是針對原辦法中部分不夠清晰的條文予以細化，並結合實際增加一部分條文，為新出現的問題提供切實可行的解決途徑。
二、檔案的主要內容
《辦法》共六章三十八條。
第一章為總則，共五條。主要是明確了《辦法》出台的依據及背景，適用範圍、管理規範、相關單位職責要求等。明確納入“三舊”改造範圍的住宅不適用本辦法，要求納入“三舊”改造範圍的小區應與“三舊”項目改造同步進行，單獨加建電梯不符合“三舊”改造成片進行的原則要求，將適用範圍由5層及以上既有住宅調整為4層及以上既有住宅。
第二章為加建電梯條件，共四條。主要是明確既有住宅加建電梯的土地要求、徵求業主意見的基本要求、計算方式等。
第三章為協商協調機制，共三條。主要是明確既有住宅加建電梯需進行建設工程設計方案公示，明確業主之間發生爭議的調解方式、規範業主之間需要達成的書面解決方案
第四章為申請程式，共二十條。主要是明確既有住宅加建電梯在申請單位、行政許可、方案設計、公示、審查、工程規劃許可、施工許可、消防設計備案、電梯安裝及檢驗、竣工驗收、驗收及維修保養等工程方面的要求。
第五章為資金籌措，共兩條。主要是明確既有住宅加建電梯的資金籌措渠道及相關安排、財政補貼相關要求。
第六章為法律責任，共四條。主要是明確阻撓、破壞加裝電梯施工的相關行為的處理方式、業主協商不成後的解決方式、明確違反規定加建電梯的處置辦法。
三、其他的重點內容
（一）適應新要求，調整新辦法適用範圍。中山市開展新一輪的“三舊”改造工作，部分加建電梯的舊小區已經納入“三舊”改造範圍，這部分小區的加建電梯項目應與“三舊”改造一併開展，不適宜單獨開展加建電梯活動。所以在適宜加建電梯的舊樓剔除已納入“三舊”改造範圍的小區。同時考慮到加建電梯的需求，進一步將適宜加建電梯的範圍擴大，由原辦法要求的5層及以上調整為4層及以上。
（二）增加財政補貼條款。對加建電梯進行財政補貼，推動電梯加建工作的開展是民眾比較關注的一個方面。本辦法提出設立中山市舊樓加建電梯專項補助經費。明確每完成加建一台電梯補助10萬元，業主中有經市民政局認定的低保或低收入困難家庭的，市財政按該業主應分擔的購買電梯設備及電梯安裝費用全額給予補助。舊樓加建電梯申請財政補助的，由舊樓屬地鎮政府（區管委會、區辦事處）向市住房城鄉建設主管部門提出申請。具體申請程式按照相應的舊樓加建電梯財政補助相關規定執行。
