《上海市舊住房成套改造和拆除重建實施管理辦法》是2023年上海市住房城鄉建設管理委、上海市房屋管理局等發布實施的管理辦法。
基本介紹
- 中文名：上海市舊住房成套改造和拆除重建實施管理辦法
- 頒布時間：2023年1月4日
- 發布單位：上海市住房城鄉建設管理委、上海市房屋管理局
發布通知,檔案全文,
發布通知
關於印發《上海市舊住房成套改造和拆除重建實施管理辦法（試行）》的通知
各區住房保障房屋管理局、建設管理（交通）委、規劃資源局、發展改革委：
現將《上海市舊住房成套改造和拆除重建實施管理辦法（試行）》印發給你們，請遵照執行。
市住房城鄉建設管理委
市房屋管理局
市規劃資源局
市發展改革委
2023年1月4日
(此件公開發布)
檔案全文
上海市舊住房成套改造和拆除重建實施管理辦法（試行）
第一條 制定目的
為進一步深化城市有機更新，提升居民居住品質，改善民眾居住條件，切實提高人民民眾的獲得感、幸福感和安全感，根據《上海市城市更新條例》《關於加快推進舊區改造、舊住房成套改造和“城中村”改造工作的實施意見》，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 適用範圍
以成套改造或者拆除重建方式，對本市公有舊住房以及與公有舊住房同屬更新範圍的私有房屋（以下統稱舊住房）實施的更新活動（以下統稱舊住房更新）及其管理，適用本辦法。
本辦法所稱的成套改造，是指將建築結構差、功能不全、確需保留的舊住房，通過原址改建等方式，使其能夠獨用成套。
本辦法所稱的拆除重建，是指將建築結構差、年久失修、功能不全、存在安全隱患且無修繕價值的舊住房，予以拆除、重新建設。
位於歷史文化風貌區和風貌保護街坊內的舊住房更新，以及本市優秀歷史建築和依法確定的不可移動文物及其保護範圍、周邊建設控制範圍內的舊住房更新，還應符合風貌保護相關法律法規的規定。
被鑑定為危房、無修繕保留價值的多層居住房屋，可以參照本辦法執行。
第三條 管理部門
市住房城鄉建設管理部門對本市舊住房更新進行綜合協調及相應建設管理。
市房屋管理部門負責本市舊住房更新的推進實施。
市規劃資源部門負責本市舊住房更新的規劃資源管理。
發改、財政、交通、綠化市容等部門按照相關規定以及各自職責，配合做好舊住房更新實施的相關工作。
各區人民政府負責統籌協調推進本轄區內的舊住房更新實施。
第四條 實施主體
公有舊住房的產權單位或受產權單位委託經營公有舊住房的相關單位（以下統稱公房產權單位）是舊住房更新的實施主體。受產權單位委託經營公有舊住房的單位視為產權單位。
公房產權權屬不明晰，無法確定實施主體的，由區房屋管理部門報區人民政府批准確定實施主體。
同一更新範圍內有兩個以上公房產權單位的，由公房產權單位相互協商確定實施主體。無法協商確定的，由區房屋管理部門報區人民政府批准確定實施主體。
實施主體可以依法委託第三方機構承擔舊住房更新的具體工作，對第三方機構在委託範圍內相關工作進行監督管理，並對其行為後果承擔法律責任。
第五條 組織評估
區房屋管理部門應根據區域實際，並綜合考慮擬更新項目的房屋質量、建築結構、規劃條件等情況，組織相關部門開展項目評估，判斷更新方式，形成評估結果。
實施主體應結合項目評估結果，充分徵求項目更新範圍內公房承租人、私有房屋產權人意見。經項目更新範圍內80%以上的公房承租人、私有房屋產權人同意後，啟動舊住房更新。
第六條 更新實施計畫
區房屋管理部門會同區相關部門結合本區實際情況，在綜合考慮項目評估和意願徵詢結果的基礎上，制定本轄區內舊住房更新實施計畫。
以成套改造方式實施的舊住房更新，報市房屋管理部門。市房屋管理部門聽取市財政部門意見後，列入本市舊住房更新實施計畫。
以拆除重建方式實施的舊住房更新，經區人民政府同意後，報市房屋管理部門。市房屋管理部門聽取市規劃資源、市發改、市財政部門意見後，列入本市舊住房更新實施計畫。
第七條 規劃研究方案
以拆除重建方式實施的舊住房更新，如涉及控制性詳細規劃最佳化，實施主體應根據項目實際情況和更新需求，編制規劃研究方案，市、區規劃資源部門做好指導服務。規劃研究方案原則上應達到建築方案深度，包括用地範圍、用地性質、建築總量，建築高度，新增建築用途等內容。控制性詳細規劃最佳化按本市有關規定執行。
第八條 規劃設計方案
實施主體應根據控制性詳細規劃、規劃設計條件、技術規定、設計導則和其他相關技術標準，編制舊住房更新規劃設計方案。
編制完成後，實施主體應根據規劃資源管理部門職責分工，將設計方案報其徵詢相關管理部門和專家意見，並根據部門和專家意見予以最佳化完善。
第九條 舊住房更新實施方案
實施主體應根據規劃設計方案編制舊住房更新實施方案，舊住房更新實施方案應當包括：
（一）實施主體、更新範圍；
（二）安置方式、協定生效條件、安置房屋類型及權屬情況、預計工程周期；
（三）其他事項。
第十條 方案意見徵詢
實施主體應當會同項目屬地街鎮，將舊住房更新規劃設計方案和實施方案在更新範圍內以方案公示、座談會、評議會等多種形式充分徵求項目更新範圍內公房承租人和私有房屋產權人的意見，並根據反饋意見予以最佳化完善。
第十一條 舊住房更新實施方案認定
實施主體應當將最佳化完善後的舊住房更新實施方案報區房屋管理部門同意。
第十二條 簽約主體
公房承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃契約所載明的承租人為準。私有房屋產權人以不動產權屬證書為準。
公房承租人以舊住房更新方案經區房屋管理部門同意之日合法有效的公房租賃憑證、公有非居住房屋租賃契約計戶，按戶進行簽約。
第十三條 協定簽訂
實施主體應當與公房承租人和私有房屋產權人簽訂相關協定。以成套改造方式進行更新的，應當簽訂調整協定。以拆除重建方式進行更新的，應當簽訂更新協定。協定內容應當包括權利義務、違約責任、回搬方案或安置方案、簽約時間等。
簽約比例達到95%以上，協定方可生效。協定生效後，實施主體按照規定辦理土地、規劃、建設等審批手續。
第十四條 土地利用
舊住房更新項目可以按照規劃適當增加建築容量，增量房源可以統籌用於本區舊住房更新項目居民的安置和各類保障性住房使用，項目實施時須由市房屋管理部門出具認定檔案。
舊住房更新項目相鄰不具備獨立開發條件的零星土地，可通過擴大用地方式結合改造，擴大用地供地方式、土地用途等與主體項目用地保持一致。
舊住房更新項目中用地邊界受限的，可結合周邊用地，在各類用地面積總量保持不變的前提下，經全體相關權利人同意，根據規劃最佳化後明確的用地邊界，經區規劃資源部門審核後調整用地邊界，實施項目建設。
第十五條 工程建設監管
採用拆除重建、成套改造等方式的舊住房更新項目，納入新、改、擴建項目審批流程管理。
舊住房更新項目中拆除工程管理按現有規定執行。
第十六條 房屋權屬調查
舊住房更新完成後，實施主體按照本市“多測合一”相關規定，委託測繪服務機構開展“多測合一”工作。房屋權屬調查機構以“多測合一”成果為依據，出具房屋權屬調查報告。以成套改造方式實施的舊住房更新，免於辦理土地核驗手續。
第十七條 不動產登記
舊住房更新項目應當按照本市不動產登記的相關規定辦理不動產登記。
第十八條 爭議處理
協定生效後，公房承租人、私有房屋產權人拒不配合舊住房更新的，實施主體可以向區人民政府申請行政調解；調解不成的，區人民政府可以依法作出行政決定。
公房承租人、私有房屋產權人對行政決定不服的，可以依法申請行政複議或者提起行政訴訟。在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在行政決定規定的期限內又不配合的，由作出行政決定的區人民政府依法申請人民法院強制執行。
第十九條 民眾工作
各區人民政府應完善舊住房更新民眾工作專項機制，開展舊住房更新宣傳解釋、意願徵詢、簽約推進等工作，並落實經費保障。
第二十條 房源使用
舊住房更新涉及原住戶調整的，可以使用政府提供的安置房源，相關程式參照《關於修訂<上海市徵收安置住房管理辦法>的通知》（滬房規範〔2022〕1號）執行。
第二十一條 質量保險
以拆除重建方式實施的舊住房更新項目，參照保障性住宅工程投保工程質量潛在缺陷保險。
第二十二條 施行日期
本辦法自2023年2月1日起施行，有效期至2024年12月31日。本辦法施行前有關規定與本辦法不一致的，按本辦法規定執行。
