青島市住宅小區物業管理試行辦法
基本介紹
- 中文名：青島市住宅小區物業管理試行辦法
- 發布日期：1994-03-21
- 生效日期：1994-03-21
- 發布文號：青島市人民政府令第18號
【發布單位】81508
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
青島市人民政府令
（第18號）
《青島市住宅小區物業管理試行辦法》業經市人民政府批准，現予發布施行。
市長：俞正聲
一九九四年三月二十一日
青島市住宅小區物業管理試行辦法
市長：俞正聲
一九九四年三月二十一日
青島市住宅小區物業管理試行辦法
第一條為加強城市居民住宅小區的管理，提高城市整體管理水平，給居民提供舒適方便、安定整潔、優美文明的生活環境，根據國家、省有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條本辦法所稱住宅小區，是指經過統一規劃、綜合開發、配套建設而形成的建築面積在五萬平方米以上的城市居民住宅小區（以下簡稱住宅小區）。
第三條本市行政區域內的住宅小區實行物業管理。
已入住居民、暫不具備條件的住宅小區，應搞好規劃，創造條件，並在市政府規定的期限內逐步實行物業管理。
已入住居民、暫不具備條件的住宅小區，應搞好規劃，創造條件，並在市政府規定的期限內逐步實行物業管理。
第四條成立住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會），為社團法人組織。管委會由房屋所有人、承租人代表和街道辦事處等有關管理部門的代表組成，房屋所有人、承租人代表應不低於管委會組成人員的70%。管委會主任由區（市）人民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任。
管委會設辦公室，負責處理日常工作；涉及本住宅小區物業管理重大事項的，由管委會組成人員實行投票表決制度。
管委會設辦公室，負責處理日常工作；涉及本住宅小區物業管理重大事項的，由管委會組成人員實行投票表決制度。
第五條管委會的職責：
（一）貫徹國家、省和市有關規定和本辦法；
（二）負責接收按規定交付使用的住宅小區；
（三）通過招標、招聘等形式確定住宅小區物業管理單位並與其簽定《住宅小區管理承包契約》；
（四）對住宅小區物業管理單位的管理服務工作進行監督檢查並接受居民對物業管理單位的投訴；
（五）負責協調小區物業管理單位與各有關管理部門的工作關係；
（六）確定住宅小區內管理服務內容。
（一）貫徹國家、省和市有關規定和本辦法；
（二）負責接收按規定交付使用的住宅小區；
（三）通過招標、招聘等形式確定住宅小區物業管理單位並與其簽定《住宅小區管理承包契約》；
（四）對住宅小區物業管理單位的管理服務工作進行監督檢查並接受居民對物業管理單位的投訴；
（五）負責協調小區物業管理單位與各有關管理部門的工作關係；
（六）確定住宅小區內管理服務內容。
第六條住宅小區的物業管理由物業管理單位實行專業化統一管理和綜合性服務。
物業管理單位須按規定經資質審查和經工商行政管理部門審查並領取《營業執照》後，方可從事住宅小區物業管理。
物業管理單位是具備相應條件的企業法人。
物業管理單位須按規定經資質審查和經工商行政管理部門審查並領取《營業執照》後，方可從事住宅小區物業管理。
物業管理單位是具備相應條件的企業法人。
第七條有關管理部門、單位應將住宅小區內的下列事項委託物業管理單位納入管理範圍：
（一）公有房產、公有房產與私有房產毗連部分的維修管理；
（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；
（三）綠地和綠地上的花草樹木及綠化設施的養護管理；
（四）集貿市場和其他商業網點的經營管理；
（五）部分供水、供熱、供（燃）氣、供電、照明、排水等市政公用設施的養護和維修；
（六）其他。
（一）公有房產、公有房產與私有房產毗連部分的維修管理；
（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；
（三）綠地和綠地上的花草樹木及綠化設施的養護管理；
（四）集貿市場和其他商業網點的經營管理；
（五）部分供水、供熱、供（燃）氣、供電、照明、排水等市政公用設施的養護和維修；
（六）其他。
第八條有關管理部門、單位將前條所列有關事項委託物業管理單位管理的，應與物業管理單位簽訂託管契約，明確雙方的管理許可權和責任，託管契約期限應與《住宅小區管理承包契約》期限一致。對託管的事項，有關管理部門、單位不再直接進行管理，但有權進行監督檢查。
物業管理單位需改變其接受託管的設施的現狀或使用性質，應按規定經有關管理部門和單位批准。
物業管理單位需改變其接受託管的設施的現狀或使用性質，應按規定經有關管理部門和單位批准。
第九條物業管理單位對下列事項實行有償服務：
（一）為單位、居民代收垃圾，清掃樓道及道路，代收水、電、燃氣、供熱、有線電視、通訊等費用，治安保衛等公共服務；
（二）為單位、居民看管車輛、粉刷樓宇、維修樓內公共照明設施和水電設施等專項服務；
（三）為單位、居民代管房屋、車輛及維修室內水電設備、家用電器和提供其他日常生活服務等特約服務；
（四）單位和居民委託的其他服務項目。
（一）為單位、居民代收垃圾，清掃樓道及道路，代收水、電、燃氣、供熱、有線電視、通訊等費用，治安保衛等公共服務；
（二）為單位、居民看管車輛、粉刷樓宇、維修樓內公共照明設施和水電設施等專項服務；
（三）為單位、居民代管房屋、車輛及維修室內水電設備、家用電器和提供其他日常生活服務等特約服務；
（四）單位和居民委託的其他服務項目。
第十條經有關部門驗收合格的住宅小區，建設單位應在交付使用時，向負責接收的管委會提供以下檔案資料：
（一）小區規劃圖；
（二）竣工總平面圖；
（三）單體建築及結構設備竣工圖；
（四）地下管網竣工圖；
（五）房屋分配方案；
（六）其他。
（一）小區規劃圖；
（二）竣工總平面圖；
（三）單體建築及結構設備竣工圖；
（四）地下管網竣工圖；
（五）房屋分配方案；
（六）其他。
第十一條住宅小區自移交之日起一年內，由開發建設單位負責保修；開發建設單位也可支付一定比例的保修金，由物業管理單位養護修繕。
第十二條住宅小區開發建設單位應按住宅小區建設投資成本的一定比例，向城市建設主管部門繳納住宅小區管理基金，用於住宅小區的公共設施更新、大型設施（項目）的增改以及為其他已建住宅小區實行物業管理提供補助資金。其中管理基金的30%，委託金融機構一次性貼息貸款給物業管理單位作為流動資金合理使用。
第十三條小區開發建設單位按規劃建設的專業管理用房和住宅總建築面積0．5%的商業網點房，屬國有直管房產，應按民用住宅房屋租金標準，由管委會提供給物業管理單位使用和經營。任何單位、個人不得擅自改變其用途。
第十四條有關管理部門或單位將本辦法第七條所列事項委託物業管理單位進行管理的，應支付委託管理費用；具體數額，由雙方商定。
對物業管理單位託管的房產，屬國有直管房產的，由房產管理部門定期向物業管理單位劃撥房租中的修繕費、管理費；屬單位自管房產的，由房租匯繳中心每月將房租中的修繕費、管理費劃撥小區物業管理單位；屬私有房屋的，由小區物業管理單位按規定收取公有部位的修繕管理費。
對物業管理單位託管的房產，屬國有直管房產的，由房產管理部門定期向物業管理單位劃撥房租中的修繕費、管理費；屬單位自管房產的，由房租匯繳中心每月將房租中的修繕費、管理費劃撥小區物業管理單位；屬私有房屋的，由小區物業管理單位按規定收取公有部位的修繕管理費。
第十五條物業管理單位按規定向小區內的單位和居民收取綜合服務費，用於小區內的公共服務項目支出。綜合服務費的收取標準，由管委會報物價部門審查批准。
物業管理單位為住宅小區內的單位和居民提供專項和特約等服務項目，收取相應的費用。
物業管理單位為住宅小區內的單位和居民提供專項和特約等服務項目，收取相應的費用。
第十六條住宅小區管理服務經費的收支情況，應接受物價部門和管委會的監督檢查。
第十七條單位和居民入住小區前，須與物業管理單位簽訂小區入住契約；已入住小區未簽訂小區入住契約的，應與物業管理單位補簽小區入住契約。
第十八條入住小區的單位和居民須遵守以下規定：
（一）不得擅自改變房屋的使用性質、結構、外形及色調；不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設施；裝修房屋應符合有關規定。
（二）保持房屋及其他建築物的完好、整潔和安全；禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內堆放雜物、砌煤池、建違法建築；禁止在陽台上砌牆和存放超重的物品。
（三）禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設施；不得擅自在住宅小區內占用和挖掘道路；禁止向下水管道中亂扔雜物。
（四）愛護住宅小區內的綠地和花草樹木及綠化設施；嚴禁損壞、占用綠地。
（五）按規定的時間、地點存放垃圾；禁止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核、紙屑；禁止在建築物和構築物上塗寫、刻劃、張貼；禁止飼養家禽、家畜；二樓以上陽台圍欄上擺設花盆，必須採取固定保護措施，防止墜落傷人。
（六）嚴禁打架鬥毆、酗酒滋事、賭博、傳播淫穢物品；禁止使用高音喇叭，使用組合音響不得影響相鄰關係；禁止存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品。
（七）不得在小區內隨意停放腳踏車和機動車輛；非經批准，禁止載重車進入住宅小區（通過住宅小區內的城市道路除外）。
（八）居民應按規定辦理戶口登記、變更、遷移手續；暫住人員，應按規定及時辦理暫住戶口登記手續。
（九）不得開辦污染小區環境的生產、加工型企業。
（十）居民利用家庭住所從事經營服務活動和單位、個人在住宅小區內的公共場地設點從事經營服務活動的，須徵得物業管理單位的同意，併到有關管理部門辦理審批手續。禁止任何單位、個人在住宅小區內的公共場所和道路兩側亂設攤點。
（十一）其他有關事項。
（一）不得擅自改變房屋的使用性質、結構、外形及色調；不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設施；裝修房屋應符合有關規定。
（二）保持房屋及其他建築物的完好、整潔和安全；禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內堆放雜物、砌煤池、建違法建築；禁止在陽台上砌牆和存放超重的物品。
（三）禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設施；不得擅自在住宅小區內占用和挖掘道路；禁止向下水管道中亂扔雜物。
（四）愛護住宅小區內的綠地和花草樹木及綠化設施；嚴禁損壞、占用綠地。
（五）按規定的時間、地點存放垃圾；禁止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核、紙屑；禁止在建築物和構築物上塗寫、刻劃、張貼；禁止飼養家禽、家畜；二樓以上陽台圍欄上擺設花盆，必須採取固定保護措施，防止墜落傷人。
（六）嚴禁打架鬥毆、酗酒滋事、賭博、傳播淫穢物品；禁止使用高音喇叭，使用組合音響不得影響相鄰關係；禁止存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品。
（七）不得在小區內隨意停放腳踏車和機動車輛；非經批准，禁止載重車進入住宅小區（通過住宅小區內的城市道路除外）。
（八）居民應按規定辦理戶口登記、變更、遷移手續；暫住人員，應按規定及時辦理暫住戶口登記手續。
（九）不得開辦污染小區環境的生產、加工型企業。
（十）居民利用家庭住所從事經營服務活動和單位、個人在住宅小區內的公共場地設點從事經營服務活動的，須徵得物業管理單位的同意，併到有關管理部門辦理審批手續。禁止任何單位、個人在住宅小區內的公共場所和道路兩側亂設攤點。
（十一）其他有關事項。
第十九條物業管理單位應根據小區管理服務的實際內容，建立健全小區管理的規章制度，制定住宅小區住戶手冊、住宅小區管理服務項目和標準等，方便居民，提高管理服務水平。
第二十條管委會和物業管理單位任何一方違反《住宅小區管理承包契約》規定的，對方均有權依據契約規定，追究對方違約責任直至解除契約；造成損失的，責任方應依法予以賠償。
第二十一條物業管理單位有違反行政管理法律、法規、規章行為，依法應予以處罰的，由有關行政管理部門予以處罰。
第二十二條物業管理單位違反契約規定，未給住宅小區單位或居民提供相應服務或造成損失的，管委會有權責令其改正、履行契約、予以補償或賠償。
小區內的單位和居民違反契約規定或有其他違法行為，除由物業管理單位按契約的規定追究違約責任外，還可提請相應的行政管理部門依法予以處理。
小區內的單位和居民違反契約規定或有其他違法行為，除由物業管理單位按契約的規定追究違約責任外，還可提請相應的行政管理部門依法予以處理。
第二十三條當事人對行政處理決定不服的，可以依照《行政複議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》規定，申請複議和提起行政訴訟。
第二十四條住宅小區管理的達標考評按照《全國文明住宅小區標準》、《全國文明住宅小區達標考評辦法》執行。
第二十五條青島市城鄉建設委員會是本市物業管理的行政主管部門，負責對物業管理單位進行資質審查。本辦法具體執行中的問題，由青島市城鄉建設委員會負責解釋。
第二十六條本辦法自發布之日起施行。本市以前規定與本辦法規定不一致的，以本辦法規定為準。
