為了加強房地產市場監管力度，提高商品房交易信息的透明度，規範商品房銷售行為，保障交易公平、公正，維護商品房交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》等有關法律、法規，結合我市實際，制定本規定。
規定全文,修改的決定,
規定全文
第一條 為了加強房地產市場監管力度，提高商品房交易信息的透明度，規範商品房銷售行為，保障交易公平、公正，維護商品房交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》等有關法律、法規，結合我市實際，制定本規定。
第二條 本市行政區域內新建商品房（含經濟適用住房）的銷售(包括預售和現售)，均應當按本規定實行網上備案管理。
第三條 本規定所稱商品房銷售網上備案管理，是指房地產管理部門通過網路作業系統，受理商品房預售契約和商品房現售契約備案，公開商品房房源和銷售信息，實現商品房銷售契約網上備案管理。
第四條 市人民政府房地產行政管理部門負責全市商品房銷售網上備案的組織實施和監督管理工作，所屬市房地產交易管理機構具體負責市屬各區商品房銷售網上備案管理的具體工作。
縣（市）房地產行政管理部門負責本轄區內的商品房銷售網上備案管理，所屬房地產交易管理機構負責商品房銷售網上備案管理的具體工作。
第五條 房地產開發企業按規定申報《商品房預售許可證》或《商品房銷售現房證明書》時，應當持企業法人營業執照、入網申請表、授權委託書到項目所在地的房地產交易管理機構辦理入網手續，簽訂網上服務協定。
第六條 房地產開發企業應在取得《商品房預售許可證》或《商品房銷售現房證明書》10日內，將商品房銷售的相關信息提供給房地產交易管理機構；房地產交易管理機構通過網上作業系統，在貴陽住宅與房地產信息網公布房地產開發企業提供的下列信息：
（一）房地產開發企業名稱、土地預登記證號、建設工程規劃許可證證號、施工許可證證號、資質證書、經濟適用住房物價批准文號、發證機關、發證日期、開發項目名稱、規劃批准的方案圖、坐落、房屋的建築結構、商品房類型、開工日期、竣工日期；
（二）《商品房預售許可證》證號、預售款資金監管帳號、監管銀行、申請預售面積、預售許可有效期；
（三）《商品房銷售現房證明書》編號、房屋建築面積；
（四）樓盤表，即總單元套數、每套房屋的用途、代碼、戶型、套內建築面積、共有分攤建築面積等；
（五）預售、認購、抵押、查封等情況；
（六）配套設施及公共配套情況；
（七）銷售契約示範文本；
（八）擬銷售的價格（應與開發企業在領取《商品房預售許可證》或《商品房銷售現房證明書》時申報的相同），物價管理部門批准的經濟適用住房價格和浮動比例；
（九）房地產交易機構要求提供的其他材料。
房地產開發企業在網上提供的商品房信息資料應當真實、及時，不得提供虛假信息資料。
第七條 已在網上公布可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產開發企業不得拒售。
第八條 商品房預定（認購）協定確定後，房地產開發企業應即時在網上作登記。雙方當事人按照協定約定，在預定（認購）登記之日起15日內簽訂商品房書面銷售契約並在網上進行登記，商品房銷售契約應實行“實名制”。逾期未簽訂商品房書面銷售契約並在網上進行登記的，網上預定（認購）登記自動解除，恢復“可售”標識。
因特殊原因需保留備案的，當事人應當事先書面告知房地產交易管理機構。
第九條 商品房銷售，當事人雙方應當按照國家建設部、國家工商管理總局《商品房買賣契約示範文本》的要求，在平等、自願的基礎上，協商簽訂契約。
商品房銷售契約簽訂後，由購房人設定密碼，買賣雙方均不能擅自修改契約內容。房地產開發企業應當通過貴陽住宅與房地產信息網網上作業系統列印商品房銷售契約文本和備案表，並在商品房銷售契約簽訂之日起30日內，由當事人將契約文本傳送至房屋所在地房地產交易管理機構辦理備案手續；逾期不備案的，網上銷售契約登記信息自動解除，恢復“可售”標識。
第十條 房地產交易管理機構在收到商品房銷售契約備案信息後3日內應當確認契約備案編號和房屋代碼，蓋章證明備案，並同時通過網上作業系統註明該單元（套）商品房已備案。
第十一條 商品房銷售契約備案後，房地產開發企業應當將備案證明、商品房銷售契約各一份交購房人收執。
第十二條 現售商品房權屬登記，購房人應持備案證明、房地產登記申請書、商品房銷售契約和其他規定的登記材料，向房屋所在地的房地產行政管理部門申請辦理房屋權屬證書。
第十三條 已辦理商品房銷售備案證明的，當事人雙方經協商同意變更商品房銷售契約條款的，應當共同或者書面委託他人持《商品房銷售契約備案登記變更申請表》、身份證明、商品房銷售契約和其他規定的登記材料，向備案登記的房地產交易管理機構申請辦理商品房銷售契約變更手續。商品房銷售契約變更手續材料齊備的，房地產交易管理機構應當通過網上作業系統辦理商品房銷售契約變更手續。
第十四條 已辦理商品房預售備案登記證明的，當事人雙方經協商同意解除商品房銷售契約的，應當共同或者書面委託他人持《商品房銷售契約備案登記註銷申請表》、身份證明、商品房銷售契約、解除契約的書面協定和其他規定的登記材料，向備案登記的房地產交易管理機構申請辦理商品房銷售契約備案註銷登記。
發生前款所列情形的，房地產交易管理機構應當在商品房銷售契約備案登記註銷之日起2日內通過網上作業系統註明該單元（套）商品房銷售契約已解除。
第十五條 當事人一方需委託其代理人辦理變更或者註銷網上契約備案的，除應當提供本規定第十三條、第十四條規定的材料外，還應提供經公證的委託書和委託代理人身份證明原件或者複印件。
第十六條 房地產交易管理機構應當及時匯總、分析和發布全市商品房的交易信息，並提供網上公開查詢服務。
第十七條 房地產開發企業有下列行為之一的，載入該企業的信用檔案，並在網上予以公示；經房地產行政管理部門查處，拒不改正的，暫停辦理商品房銷售網上備案手續：
（一）不按本規定進行商品房銷售登記備案的；
（二）提供虛假信息資料的；
（三）實施契約欺詐或者簽訂商品房銷售契約未實行“實名制”的；
（四）採用虛假造勢、炒賣房號、捂盤惜售或者變相捂盤惜售、囤積房源或者變相囤積房源等形式惡意炒作、哄抬房價的。
第十八條 商品房銷售網上備案工作人員應當根據法律、法規及商品房網上備案系統賦予的許可權辦理各項業務，不得違反本規定在本網上備案系統外辦理相關業務。
第十九條 本規定自2006年11月1日起施行。
關於《貴陽市商品房銷售網上
備案管理規定》的說明
一、制定的必要性
建設部《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》自2001年實施以來，本市加強了商品房銷售管理的力度，這對保護當事人的合法權益，改善和提高廣大市民居住條件和生活質量，促進本市經濟社會發展發揮了積極作用。但是，隨著我市城市建設和房地產業的快速發展，在商品房銷售領域，交易不透明、發布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價的現象時有發生，擾亂了房地產市場的健康發展，侵害了購房人的合法權益。為有效解決長期以來本市房地產市場發展中存在的上述問題，亟需加強和深化對房地產市場的管理。
近年來，上海、南京、廈門等城市紛紛採用網上銷售管理的方法，有效遏制和減少了房地產市場長期存在的惡意炒作、哄抬房價等現象的發生，即通過房地產開發企業向房地產交易機構提供商品房銷售的相關信息，並在網上備案登記系統予以公布，購房人可隨時在網上查詢房地產開發企業資質及相關情況、商品房預售或現售證明情況、銷售房源、樓盤詳細信息等，購房人只要通過網上查到尚未銷售的商品房，均可要求購買，開發企業不得拒絕。這樣便可最大限度地提高樓盤信息及交易的透明度，加大房地產市場的監管力度，規範商品房銷售行為，保障交易行為公平、公正，切實維護商品房交易當事人的合法權益。為此，制定《貴陽市商品房銷售網上備案管理規定》（以下簡稱《規定》），對保護商品房銷售當事人合法權益，有效維護和促進本市房地產市場健康、有序發展，顯得十分必要。
二、制定依據和制定過程
（一）制定依據
1、《中華人民共和國城市房地產管理法》；
2、國務院《城市房地產開發經營管理條例》；
3、建設部《商品房銷售管理辦法》；
4、建設部《城市商品房預售管理辦法》。
（二）制定過程
根據2006年立法計畫，市房管局成立了該立法項目的起草小組，在借鑑上海、南京、福州、廈門、廣州等城市做法的基礎上，起草小組於今年3月起草了《規定》的初稿，並組織有關人員進行了反覆討論，在徵求市有關部門和各區、縣（市）房地產管理部門意見的基礎上，對初稿修改後形成送審稿，於今年7月報市政府法制辦。市政府法制辦收到該送審稿後，經對照有關法律、法規，結合本市實際，對送審稿進行了審查修改，會同市房管局於今年8月上旬徵求了市規劃局、市國土局、市建設局、市工商局、市物價局等有關部門和各區、縣(市)政府以及部分房地產開發企業的意見，與市房管局反覆修改，幾易其稿，形成草案，已經市政府2006年9月12日常務會議通過。
三、需要說明的幾個問題
（一）關於商品房銷售網上備案管理的調整範圍。
為了有效遏制少數房開商和投機者炒買炒賣樓盤、哄抬房價等擾亂房地產市場的現象發生，提高商品房交易信息的透明度，保障交易的公平、公正，《規定》第二條規定：“本市行政區域內新建商品房（含經濟適用住房）的銷售(包括預售和現售)，均應當按本規定實行網上備案管理”，將商品房銷售網上備案管理的調整對象規定為商品房（含經濟適用住房），是基於本《規定》針對遏制房地產市場中少數房開商惡意炒作、哄抬房價這一主要目的而作出的考慮，借鑑外地經驗，由於二手房交易過程中的惡意炒作、哄抬房價的現象並不突出，《規定》未將作為二手房交易的存量房納入本《規定》調整的範圍，網上備案只限於商品房（含經濟適用住房）的銷售。
（二）關於將商品房抵押、查封情況納入貴陽住宅與房地產地產信息網的信息公開範圍。
《規定》第六條規定了本市商品房銷售的網上信息公開範圍，其中將商品房的抵押、查封情況納入其中，主要基於以下兩方面的考慮：一是房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償；二是經司法機關和行政機關依法裁定、決定查封的房地產是不得轉讓的。可見商品房的抵押、查封情況直接關係到購房人的切身利益，房源信息不真實或隱匿真實信息，都可能侵害購房人的合法權益。為切實保護購房人的合法權益，避免購房所引起的糾紛，在網上將房屋的抵押、查封信息進行公布，讓購房人充分了解擬購商品房的詳細信息，有利於購房人維護自身的合法權益。
（三）關於商品房銷售契約實行網上列印。
實行商品房銷售契約網上列印，一是使購房定金協定和購房契約的簽訂及契約文本管理更加規範；二是避免雙方當事人擅自修改契約內容；三是方便購房人查詢契約登記及其辦理情況，也便於房管部門隨時統計商品房銷售情況；四是對逾期不辦理備案手續的，便於及時解除契約登記信息，使其他購房人能及時獲得房源信息。因此，《規定》第九條規定：“商品房銷售契約簽訂後，由購房人設定密碼，買賣雙方均不能擅自修改契約內容。房地產開發企業應當通過貴陽住宅與房地產信息網網上作業系統列印商品房銷售契約文本和備案表，並在商品房銷售契約簽訂之日起30日內，由當事人將契約文本傳送至房屋所在地房地產交易管理機構辦理備案手續；逾期不備案的，網上銷售契約登記信息自動解除，恢復‘可售’標識”。
（四）關於對房地產開發企業提供虛假信息等行為的處理。
《規定》第十七條對房地產開發企業違反《規定》提供虛假信息資料等違法行為規定了“載入該企業的信用檔案，並在網上予以公示；經房地產行政管理部門查處，拒不改正的，暫停辦理商品房銷售網上備案手續”，採用信用管理的方法對房開商在商品房銷售備案管理中的違法行為予以規範。這是因為對於違反商品房銷售網上備案管理的行為的行政處罰，在現行的法律、法規中不夠完善，已有的處罰措施，對獲取高額利潤的房開商來說是微乎其微，處罰效果不佳。鑒於信譽是企業發展的根本，將房地產開發企業提供虛假信息等情況載入該企業信用檔案，並在網上進行公布，同時，對於經查處拒不改正的，暫停辦理商品房銷售網上備案手續，能直接影響到商品房的銷售。為此，《規定》第十七條採取通過在網上公布房地產開發企業的信譽情況等措施，以促使房地產開發企業按規定要求提高商品房銷售的透明度，規範自己的銷售行為，誠信經營。
修改的決定
為維護法制統一，確保政令暢通，促進依法行政，適應全面深化改革和經濟社會發展的需要，市人民政府決定修改下列13件規章的相關條款內容：
二、《貴陽市商品房銷售網上備案管理規定》
（一）刪除第一條中的“《城市房地產開發經營管理條例》《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預售管理辦法》”。
（二）第四條修改為：“市住房和城鄉建設主管部門負責全市商品房銷售網上備案的組織實施和監督管理工作，所屬市房地產交易管理機構具體負責雲岩區、南明區、觀山湖區和市人民政府確定區域商品房銷售網上備案管理的具體工作。
其他區（市、縣）住房和城鄉建設主管部門負責本轄區內的商品房銷售網上備案管理，所屬房地產交易管理機構負責本轄區商品房銷售網上備案管理的具體工作。”
（三）第六條修改為：“房地產開發企業應當在取得《商品房預售許可證》或《商品房銷售現房證明書》10日內，將商品房銷售的相關信息提供給房地產交易管理機構。房地產交易管理機構通過網上作業系統，在貴陽住宅與房地產信息網公布房地產開發企業提供的下列信息：
（一）房地產開發企業名稱、土地預登記證號、建設工程規劃許可證證號、施工許可證證號、資質證書、經濟適用住房物價批准文號、發證機關、發證日期、開發項目名稱、規劃批准的方案圖、坐落、房屋的建築結構、商品房類型、開工日期、竣工日期；
（二）《商品房預售許可證》證號、預售款資金監管帳號、監管銀行、申請預售面積、預售許可有效期；
（三）《商品房銷售現房證明書》編號、房屋建築面積；
（四）樓盤表，即總單元套數、每套房屋的用途、代碼、戶型、套內建築面積、共有分攤建築面積等；
（五）預售、認購、抵押、查封等情況；
（六）配套設施及公共配套情況；
（七）銷售契約示範文本；
（八）擬銷售的價格（應與房地產開發企業在領取《商品房預售許可證》或《商品房銷售現房證明書》時申報的相同），物價管理部門批准的經濟適用住房價格和浮動比例。
前款規定材料可以通過政府部門內部和部門間核查、網路核驗或者能被契約憑證以及其他材料涵蓋、代替的，房地產交易管理機構不得要求房地產開發企業提交。
房地產開發企業在網上提供的商品房信息資料應當真實、及時，不得提供虛假信息資料。”
（四）第八條修改為：“商品房預定（認購）協定確定後，房地產開發企業應即時在網上籤約。雙方當事人按照協定約定，在預定（認購）簽約之日起15日內以‘實名制’簽訂商品房書面銷售契約並在網上籤約。逾期未簽訂商品房書面銷售契約並在網上備案的，網上預定（認購）簽約自動解除，恢復‘可售’標識。”
（五）刪除第九條中的“登記”。
（六）第十二條修改為：“購買現售商品房的，購房人應當依法向房屋所在地的不動產登記機構申請辦理不動產權屬登記。”
（七）第十三條修改為：“已辦理商品房銷售備案證明的，當事人雙方經協商同意變更商品房銷售契約條款的，應當共同或者書面委託他人持《商品房銷售契約備案變更申請表》、身份證明、變更後的商品房銷售契約，向備案的房地產交易管理機構申請辦理商品房銷售契約變更手續。商品房銷售契約變更手續材料齊備的，房地產交易管理機構應當通過網上作業系統辦理商品房銷售契約變更手續。”
（八）第十四條修改為：“已辦理商品房預售備案證明的，當事人雙方經協商同意解除商品房銷售契約的，應當共同或者書面委託他人持《商品房銷售契約備案註銷申請表》、身份證明、解除契約的書面協定，向備案的房地產交易管理機構申請辦理商品房銷售契約備案註銷手續。
發生前款所列情形的，房地產交易管理機構應當在商品房銷售契約備案註銷之日起2日內通過網上作業系統註明該單元（套）商品房銷售契約已解除。”
（九）第十五條修改為：“當事人一方需委託其代理人辦理變更或者註銷網上契約備案的，除應當提供本規定第十三條、第十四條規定的材料外，還應當提供委託書和委託代理人身份證明。”
（十）第十七條中的“經房地產行政管理部門查處”修改為“經依法查處”，刪除第十七條中的“登記”。
（十一）第十八條修改為：“商品房銷售網上備案工作人員應當根據法律、法規及商品房網上備案系統賦予的許可權辦理各項業務。”
