蚌埠市人民政府於2023年12月30日印發蚌埠市國有土地上房屋徵收與補償辦法，本辦法自2024年3月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：蚌埠市國有土地上房屋徵收與補償辦法
- 頒布時間：2023年12月30日
- 實施時間：2024年3月1日
- 發布單位：蚌埠市人民政府
全文,解讀,
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第一章 總則
第一條 為了規範國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》及相關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 為了公共利益需要，徵收本市市轄區內國有土地上單位、個人的房屋，適用本辦法。
第三條 房屋徵收與補償應當遵循決策民主、程式正當、補償公平、結果公開的原則。
第四條 市住房和城鄉建設部門主管本市國有土地上房屋徵收與補償工作。其所屬的市國有土地上房屋徵收管理處負責國有土地上房屋徵收與補償的業務培訓、指導、監督、考核等具體管理工作。
市轄區人民政府負責所轄行政區域的房屋徵收與補償工作。市轄區人民政府住房和城鄉建設部門為本轄區的房屋徵收部門（以下簡稱房屋徵收部門），負責組織實施本轄區的房屋徵收與補償工作。
市、區人民政府發展改革、公安、財政、自然資源和規劃、審計、市場監管等部門應當依照本辦法的規定和政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋徵收與補償工作的順利進行。
第五條 房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位，承擔房屋徵收與補償的具體工作。房屋徵收實施單位不得以營利為目的。
房屋徵收部門對房屋徵收實施單位在委託範圍內實施的房屋徵收與補償行為負責監督，並對其行為後果承擔法律責任。
第六條 房屋徵收部門及房屋徵收實施單位的工作人員，應當經市房屋徵收與補償主管部門統一培訓，並掛牌上崗。
第七條 本辦法所稱就地安置，是指在原徵收區域範圍內的安置。
本辦法所稱就近安置，是指安置小區外邊緣線與原徵收區域外邊緣線的最近直線距離不大於2.5公里的安置。
本辦法所稱異地安置，是指在就地、就近以外區域的安置。
本辦法所稱被徵收人，是指被徵收房屋所有權人。
本辦法所稱被徵收房屋有效建築面積，是指被徵收房屋中合法有證建築面積及按照本辦法第三十條規定予以補償的無證建築面積。
第八條 市人民政府建立房屋徵收與補償工作考核機制，對市轄區人民政府房屋徵收與補償工作開展情況進行考核。具體考核辦法由市房屋徵收與補償主管部門制定，報市人民政府批准後實施。
第九條 房屋徵收部門應當依法建立房屋徵收與補償檔案。應當收集歸檔的房屋徵收與補償資料主要包括以下內容：
（一）實施房屋徵收的各項建設活動，符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃資料。保障性安居工程建設、舊城區改建，已經納入市或市轄區國民經濟和社會發展年度計畫資料；
（二）房屋徵收部門對房屋徵收範圍內房屋的調查確認結果，及在房屋徵收範圍內向被徵收人公布的資料；
（三）房屋徵收部門書面通知有關部門暫停辦理相關手續的資料；
（四）房屋徵收補償方案制定過程中形成的有關報送、論證、公布、徵求公眾意見、聽證及修改等有關資料；
（五）徵收補償費用的到位、存儲及使用資料；
（六）對房屋徵收決定進行社會穩定風險評估資料；
（七）徵收決定的形成及徵收決定公告資料；
（八）房地產價格評估機構的選擇資料，與補償有關的房地產評估報告、評估結果公示、評估覆核及評估鑑定資料；
（九）各戶房屋徵收補償協定、房屋權屬及經費結算資料；
（十）補償決定的形成、送達及其公示資料；
（十一）申請強制執行的有關資料；
（十二）與房屋徵收有關的其他資料。
第二章 徵收決定
第十條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市轄區人民政府作出房屋徵收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
第十一條 依照本辦法第十條規定，確需徵收房屋的各項建設活動，應當具有明確公共利益情形和規劃徵收範圍，符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市或市轄區國民經濟和社會發展年度計畫。發展改革、自然資源和規劃等部門，應當按照職責分工對上述情況予以確認。
第十二條 房屋徵收範圍確定後，不得在房屋徵收範圍內進行下列不當增加補償費用的行為，違反規定實施的，不予補償：
（一）新建、擴建、改建房屋；
（二）改變房屋用途；
（三）改變土地用途；
（四）房產分戶；
（五）辦理營業執照；
（六）其他不當增加補償費用的行為。
房屋徵收部門應當就前款所列事項，書面通知自然資源和規劃、住房和城鄉建設、市場監管、司法行政等有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的時間超出1年以上未發布徵收公告的，暫停期限自動終止。
第十三條 徵收決定作出前，房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查確認登記，被徵收人應當予以配合。調查確認結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。
第十四條 制定房屋徵收補償方案應當按照下列程式進行：
（一）房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市轄區人民政府。
（二）市轄區人民政府組織發展改革、自然資源和規劃、住房和城鄉建設等有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。
（三）市轄區人民政府將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。其中，因舊城區改建需要徵收房屋，半數以上被徵收人認為徵收補償方案不符合本辦法的，市轄區人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
市轄區人民政府應當通知市房屋徵收與補償主管部門參與房屋徵收補償方案的論證；市房屋徵收與補償主管部門應當加強對市轄區房屋徵收補償方案制定工作的指導。
第十五條 房屋徵收補償方案應當包括以下內容：
（一）實施房屋徵收的目的與徵收範圍；
（二）徵收補償的標準、方式及安置地點；
（三）簽約期限（不少於3個月）；
（四）過渡方式和過渡期限；
（五）補助和獎勵；
（六）其他需要說明的事項。
第十六條 市轄區人民政府在作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當按需足額到位、專戶存儲、專款專用，並按照有關規定對房屋徵收決定進行社會穩定風險評估。
房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經市轄區人民政府常務會議討論決定。
第十七條 市轄區人民政府作出房屋徵收決定後，應當及時公告，公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。市轄區人民政府及房屋徵收部門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作。
房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回，由市轄區人民政府在發布徵收決定公告中一併向社會告知。
房屋徵收決定公告發布後，房屋徵收部門應當及時向不動產登記機構申請徵收區域範圍內不動產註銷登記或轉移登記，不動產登記機構應當同時將原權屬證書收回，確實無法收回的，應當按規定公告作廢。
第十八條 被徵收人對市轄區人民政府作出的房屋徵收決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
第三章 徵收補償
第十九條 作出房屋徵收決定的市轄區人民政府對被徵收人給予的補償包括：
（一）被徵收房屋的價值補償；
（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置、裝修附屬物的補償；
（三）因徵收房屋造成的停產停業損失補償。
第二十條 對被徵收房屋價值的補償有貨幣補償和產權調換兩種方式。產權調換方式分為房屋安置和房票安置兩種。被徵收人有權選擇補償方式。
前款房票安置，是被徵收人持房屋徵收部門出具帶有金額的房票，在市轄區範圍內自行選購房屋（含新建商品房、政府存量房和二手房），並由房屋徵收部門根據房票金額為被徵收人支付費用，實現產權調換的補償方式。
第二十一條 被徵收住宅符合獨立計戶優惠的條件為有獨立的房屋產權證或有效建房批件。
房屋買賣、贈與、繼承、析產等雖然經公證、判決，但房屋徵收決定公告發布時未辦理產權變更登記的，徵收時不作為分別獨立計戶優惠條件。
徵收1982年或1996年航測地形圖上有標註的無產權證件房屋等不符合獨立計戶優惠條件的住宅，可與符合獨立計戶優惠條件的被徵收住宅建築面積合併作為一戶，享受獨立計戶優惠條件。
第二十二條 對住宅房屋價值補償金，被徵收人可以選擇按被徵收房屋的市場評估價格計算，也可以選擇按政府確定的優惠價格計算。政府確定的優惠價格，以被徵收住宅所處區域新建普通商品住宅（安置房）市場評估價格為基礎，結合被徵收住宅的具體結構、樓層等狀況，按下列公式確定：
住宅價值補償金=[被徵收住宅所處區域新建普通商品住宅（安置房）市場評估平均單價－200元/平方米－被徵收住宅結構差單價－被徵收住宅樓層差單價]×被徵收住宅有效建築面積
被徵收住宅結構差單價標準詳見附屬檔案1；被徵收住宅樓層差單價標準詳見附屬檔案2。
除本辦法第二十三條規定的住宅用於經營之外，非住宅房屋的價值補償金，根據被徵收房屋狀況，以其房地產市場評估價格確定。符合本辦法第二十三條規定，住宅用於經營的房屋價值補償金的確定詳見本辦法第二十四條。
第二十三條 徵收未經規劃部門批准或不動產登記機構變更登記，將住宅用於經營，同時具備以下條件的，可按照本辦法第二十四條規定補償：
（一）有合法的房屋產權證件，或者屬於1982年（或1996年）航測地形圖上有標註的房屋；
（二）有與房屋坐落相符的有效營業執照；
（三）徵收決定公告發布時，該房屋用於延續經營的年限達2年以上。
前款房屋用於延續經營的年限，應當在營業執照有效期內計算。同一房屋分不同時段辦理多個營業執照的，其營業執照的有效期間隔不得大於1年，否則，間隔期以前的經營時間不得計入延續經營年限。
第二十四條 住宅用於經營的，視其至徵收決定公告發布之日的延續經營年限情況，分別按下列標準計算房屋價值補償金：
（一）延續經營滿6年以上的，按其改變後用途房屋市場評估價的85%計算；
（二）延續經營滿5年不滿6年的，按其改變後用途房屋市場評估價的80%計算；
（三）延續經營滿4年不滿5年的，按其改變後用途房屋市場評估價的75%計算；
（四）延續經營滿3年不滿4年的，按其改變後用途房屋市場評估價的70%計算；
（五）延續經營滿2年不滿3年的，按其改變後用途房屋市場評估價的65%計算；
（六）延續經營不足2年的，仍按原用途補償。
第二十五條 對選擇貨幣補償方式的被徵收人，房屋徵收部門除按本辦法第十九條規定向其補償外，還應當按下列標準向其支付貨幣補償補助費：
符合獨立計戶優惠條件的住宅被徵收人貨幣補償補助費=[被徵收住宅所處區域新建普通商品住宅（安置房）市場評估平均單價－2000元/平方米]×10平方米
對不符合獨立計戶優惠條件的住宅被徵收人，不支付貨幣補償補助費。
非住宅被徵收人貨幣補償補助費=被徵收房屋價值補償金×20%
第二十六條 實行產權調換房屋安置的房源地點由市轄區人民政府確定。
就地規劃建設與被徵收房屋使用性質相同房屋的，徵收部門在就近沒有提供安置房的，應當就地提供安置房。
被徵收人選擇產權調換房屋安置的，先簽定補償協定搬遷交房的被徵收人可先選安置房。安置房的具體戶型、套數及被選擇情況，應當在徵收安置工作現場張榜公示。
第二十七條 徵收符合獨立計戶優惠條件的住宅，實行就地產權調換房屋安置的，應安置的建築面積以被徵收房屋有效建築面積為基礎增加10平方米計算。
徵收不符合獨立計戶優惠條件的住宅，實行就地產權調換房屋安置的，應安置的建築面積按被徵收房屋有效建築面積計算。
徵收住宅房屋實行就近或異地產權調換房屋安置的，在就地應安置建築面積的基礎上按下列標準相應無償增加安置房建築面積：
住宅就近或異地安置無償增加的建築面積=就地應安置建築面積×〔就地普通商品住宅（安置房）評估單價÷安置地普通商品住宅（安置房）評估單價-1〕。
住宅就近或異地安置增加的建築面積值小於零的，按零計算。
非住宅應安置的建築面積不得低於被徵收房屋有效建築面積。
第二十八條 住宅安置房最小設計戶型建築面積不小於45平方米。
房屋徵收部門提供的安置和周轉用房，應當符合國家質量、安全標準。
安置房建築面積計算標準按照國家對商品房建築面積計算標準執行。
新建的住宅安置房應當有不低於一間（不含廚、衛）南向（含東南、西南）採光。
第二十九條 選擇產權調換房屋安置的，被徵收人可以按被徵收房屋市場評估價格與安置房的市場評估價格結算差價，也可以按下列標準結算產權調換的差價：
（一）徵收符合獨立計戶優惠條件的住宅差價結算標準。
1．安置房建築面積中，與被徵收房屋有效建築面積相等的部分，就地安置的差價基數為200元/平方米；就近安置的差價基數為150元/平方米；異地安置的差價基數為100元/平方米。被徵收人具體支付的差價款應當根據被徵收房屋結構、樓層及安置房樓層等因素按下列公式計算：
等建築面積差價款=（等建築面積差價基數＋被徵收房屋結構差單價＋被徵收房屋樓層差單價＋安置房樓層差單價）×被徵收房屋有效建築面積。
2．為滿足應安置建築面積（不含因就近或異地安置增加的建築面積）致使安置房建築面積超出被徵收房屋有效建築面積的（含應安置增加的10平方米，以及戶型設計原因而增加的建築面積），其中，超出的建築面積不足15平方米的部分，其差價基數為2000元/平方米；若有超出的建築面積在15平方米以上的部分，按安置房的市場評估價格計算。被徵收人具體支付的差價款按下列公式確定：
超出的建築面積不足15平方米部分的差價款=（2000元/平方米＋安置房樓層差單價）×該部分的建築面積。
超出的建築面積在15平方米以上部分的差價款=（安置房市場評估平均單價＋安置房樓層差單價）×該部分的建築面積。
3．因就近或異地安置而應當無償增加的安置房建築面積，被徵收人不支付差價款。
4．被徵收人要求擴大的建築面積部分，按市場銷售價格結算，市場銷售價格應當在房屋徵收協定中明確。
5．低保戶被徵收人要求實行產權調換房屋安置的，其中，安置房建築面積中與被徵收房屋有效建築面積相等的部分，在按本項第1目標準計算出差價款後，以其50%結算；因滿足應安置建築面積以及就近或異地安置致使安置房建築面積超出被徵收房屋有效建築面積的部分，仍按本項第2、3目標準結算。
6．被徵收房屋結構差單價標準詳見附屬檔案1；被徵收房屋樓層差單價標準詳見附屬檔案2。
7．安置房樓層差單價根據安置房的具體情況確定，各樓層差單價的和為0。
（二）徵收不符合獨立計戶優惠條件的住宅差價結算標準。
1．安置房建築面積中與被徵收房屋有效建築面積相等的部分、因就近或異地安置及被徵收人要求擴大致使安置房建築面積超出被徵收房屋有效建築面積的部分，其差價款由被徵收人按本款（一）項中相應標準支付。
2．因安置房戶型設計致使安置建築面積超出被徵收房屋有效建築面積的部分，由被徵收人按安置房市場評估價格支付差價款。
（三）徵收非住宅的差價結算標準。
徵收非住宅實行產權調換房屋安置的，與原被徵收房屋有效建築面積相等的部分，按安置房市場評估價與被徵收房屋價值補償金相互結算差價；因安置房的房型設計致使安置建築面積超出被徵收房屋有效建築面積的部分，其差價款由被徵收人按安置房市場評估價50%支付；被徵收人要求擴大的建築面積部分，按市場銷售價格結算，市場銷售價格應當在房屋徵收協定中明確。
第三十條 徵收1982年航測地形圖上有標註的無產權證件房屋，按100%計算被徵收房屋建築面積予以補償。
徵收1982年航測地形圖上無標註，但1996年航測地形圖上有標註的無產權證件房屋，按50%計算被徵收房屋建築面積予以補償。
徵收無產權證件且1982年、1996年航測地形圖上均無標註的房屋不予補償。
對無1982年或1996年航測地形圖的徵收區域，由轄區鄉鎮人民政府（街道辦事處）調查核實無產權證件房屋的建造時間，並報市轄區人民政府審查確認。被確認為1982年以前（含1982年）建造的房屋，視同為1982年航測地形圖上有標註的房屋；被確認為1982年（不含1982年）至1996年（含1996年）建造的房屋，視同為1996年航測地形圖上有標註的房屋。
第三十一條 徵收未超過批准期限的臨時建築、徵收房屋的裝修及附屬物給予適當貨幣補償。
房屋裝修及附屬物的補償標準詳見附屬檔案3。
第三十二條 被徵收人選擇產權調換房屋安置的，過渡期限不得超過30個月。房屋徵收部門應當在規定的過渡期限內將被徵收人安置完畢。
徵收住宅的，過渡期限內的周轉房可以由被徵收人自行解決，也可以由房屋徵收部門提供。房屋徵收部門提供周轉房的，被徵收人應當在得到安置房後騰退周轉房。
第三十三條 房屋徵收部門應當按照被徵收房屋有效建築面積每次每平方米15元向被徵收人支付搬遷費。
實行貨幣補償、產權調換現房安置和房票安置的，房屋徵收部門支付被徵收人1次搬遷費；實行產權調換房屋安置需臨時過渡的，房屋徵收部門支付被徵收人2次搬遷費。
徵收享受非市場租金標準的公有住房，搬遷費應當按本條規定標準支付給房屋使用人。
第三十四條 對在徵收補償方案確定的簽約期限內簽訂補償協定並搬遷交房的被徵收人，按其被徵收房屋有效建築面積每平方米獎勵200元。超過徵收補償方案確定的簽約期限簽訂補償協定並搬遷交房的，每推遲1日，每平方米獎勵費遞減10元。
徵收享受非市場租金標準的公有住房，搬遷獎勵費應當按前款標準支付給房屋使用人。
第三十五條 徵收住宅和其他非經營性房屋，房屋徵收部門應當按照本條規定向被徵收人支付臨時安置費。
實行產權調換房屋安置需臨時過渡，由被徵收人自行解決周轉房的，在過渡期限內，從搬遷之日起至被安置之日止按照正常標準支付臨時安置費。房屋徵收部門超出過渡期限未提供安置房的，自逾期之日起按照正常標準的1.5倍支付臨時安置費。
實行產權調換房屋安置需臨時過渡，由房屋徵收部門提供周轉房的，過渡期限內不再支付臨時安置費。房屋徵收部門超出過渡期限未提供安置房的，除繼續提供周轉房外，自逾期之日起按照正常標準0.5倍支付臨時安置費。
實行產權調換現房安置的，不支付臨時安置費。
實行貨幣補償或產權調換房票安置的，一次性支付6個月臨時安置費。
住宅臨時安置費每月標準按其房屋價值補償金的0.25%計算；除住宅以外的其他非經營性房屋臨時安置費每月標準按其房屋價值補償金的0.45%計算。
徵收享受非市場租金標準的公有住房，臨時安置費應當按本條標準支付給房屋使用人。
第三十六條 徵收商業、生產等經營性（含符合本辦法第二十三條規定住宅用於經營）房屋，房屋徵收部門應當按本條規定向被徵收人支付停產停業損失費。
商業、生產等經營性（含符合本辦法第二十三條規定住宅用於經營）房屋的停產停業損失費，每月標準按其房屋價值補償金的0.45%計算。
實行產權調換房屋安置需臨時過渡，且由被徵收人自行解決周轉房的，在過渡期限內，從其搬遷之日起至被安置之日止按正常標準支付停產停業損失費；房屋徵收部門超出過渡期限未提供安置房的，自逾期之日起按正常標準的1.5倍支付停產停業損失費。
實行產權調換房屋安置需臨時過渡，由房屋徵收部門提供周轉房的，過渡期限內不再支付停產停業損失費；房屋徵收部門超出過渡期限未提供安置房的，除繼續提供周轉房外，自逾期之日起按照正常標準的0.5倍支付停產停業損失費。
實行產權調換現房安置的，不支付停產停業損失費。
實行貨幣補償或產權調換房票安置的，一次性支付6個月的停產停業損失費。
第三十七條 市房屋徵收與補償主管部門應當牽頭建立房票安置工作機制，方便房票安置信息核對、房源查詢、房票價款支付等工作。
市住房公積金管理機構應當研究制定被徵收人房票購房和擴購安置房貸款的便捷措施。
第三十八條 選擇房屋產權調換房票安置的，其房票由房屋徵收部門出具。
房票總金額由被徵收房屋的價值補償金、裝修及附屬物補償費、1次搬遷費、6個月臨時安置費或停產停業損失費、貨幣補償補助費、搬遷獎勵費等構成。
房票樣本由市房屋徵收與補償主管部門統一印製。
第三十九條 被徵收人取得房票後2年內，在市轄區持房票購買房屋的，房票出具單位可給予一次性房票安置獎勵，獎勵標準由市轄區人民政府在徵收補償方案中明確。
被徵收人持房票以其配偶、直系血親名義購房的，同樣享受前款房票安置獎勵。
第四十條 房屋徵收部門與被徵收人依照本辦法的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協定。
補償協定訂立後，一方當事人不履行補償協定約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
徵收補償協定文本由市房屋徵收與補償主管部門統一印製。
第四十一條 房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協定，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市轄區人民政府根據本辦法的規定，依照徵收補償方案作出補償決定。補償決定應當依法送達被徵收人，並在房屋徵收範圍內予以公告。
補償決定應當公平，具體包括本辦法第四十條第一款有關補償協定的內容。
被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
第四十二條 徵收存在抵押、查封、異議登記等限制情形的房屋，房屋徵收部門應當協助相關權利人辦理解除或變更抵押、查封、異議登記等事項。相關權利人就解除或變更抵押、查封、異議登記等事項達不成一致意見的，房屋徵收部門在依法保護相關權利人合法權益的情況下，可與房屋產權人簽訂房屋徵收補償協定或由市轄區人民政府依法作出補償決定。
第四十三條 實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。
作出房屋徵收決定的市轄區人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協定或補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得採取暴力、脅迫以及違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定確定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市轄區人民政府依法申請人民法院強制執行。
強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋及周轉用房的地點和面積等材料。
第四十四條 被徵收房屋的建築面積、用途，以被徵收房屋有效產權證件的標註為準。因有效房屋產權證件標註的建築面積與實際面積不符發生爭議的，當事人應當向市不動產登記機構申請核准。對被徵收房屋實際面積有爭議的，當事人應當委託具有房產測繪資格的測繪單位測算確定。有效房屋產權證件未標註用途的，以產權檔案審核確認為準。
對1982年或1996年航測地形圖示注的無有效產權證件房屋，其用途應當結合主房及相鄰房屋和土地用途認定；圖示面積與實際房屋面積不符的，以面積較小的為準；對圖示位置、面積及所示地物有爭議的，當事人應當向航測地形圖測繪單位申請覆核說明，覆核說明所需費用由申請人承擔，該項工作由市測繪管理部門組織進行。
第四十五條 房屋徵收部門應當將分戶補償情況在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。
審計機關應當加強對徵收補償費用管理和使用情況的監督，並公布審計結果。
第四章 徵收評估
第四十六條 房屋徵收補償中的房地產市場評估價格，由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。
被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。
房地產價格評估機構在評估被徵收住宅所處區域新建普通商品住宅（安置房）市場價格時，應當以被徵收住宅所處區域附近類似新建普通商品住宅（安置房）的平均價格為參照依據。
第四十七條 市房屋徵收與補償主管部門應當依據評估機構申請，對符合條件的評估機構建立依法可以從事國有土地上房屋徵收評估的評估機構備選名錄，並實行動態管理。
房屋徵收部門通過公開報名的方式，在備選名錄中確定參加候選的評估機構，供被徵收人協商選定。
徵收決定公告發布時，房屋徵收部門應當將協商確定房屋徵收房地產價格評估機構的有關事項、參加候選的評估機構名稱等相關信息，在徵收區域採取張貼通告或其他方式告知被徵收人，並定點發放協商選擇憑證，做好發放登記。發放協商選擇憑證時間不得少於5日。被徵收人應當在規定的時間和地點交回協商選擇憑證。協商的結果以徵收區域半數以上被徵收人認可的1家評估機構為有效，否則視為協商不成。
對協商不成的，由房屋徵收部門在候選的評估機構中，採取公開搖號、抽籤等隨機方式確定1家承擔房屋徵收房地產價格評估工作。
房屋徵收部門應當自評估機構選定或者確定之日起2日內，將選定或者確定的評估機構名單在徵收工作現場予以公告。
上述確定房屋徵收房地產價格評估機構的過程及結果，應當經公證機關公證。
第四十八條 市房屋徵收與補償主管部門應當組織成立由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面專家組成的評估專家委員會，受理房屋徵收評估鑑定。
被徵收人或者房屋徵收部門對被徵收房屋評估價值有異議的，自收到評估報告之日起10日內，可以向房地產價格評估機構申請覆核評估。房地產價格評估機構應當自收到書面覆核評估申請之日起10日內給予答覆。
被徵收人或者房屋徵收部門對房地產價格評估機構的覆核結果有異議的，自收到覆核結果之日起10日內，可以向市評估專家委員會申請鑑定。
市評估專家委員會受理房屋徵收評估鑑定申請後，應當選派成員組成專家組實施評估鑑定，並出具書面鑑定意見。
評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具該評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。
房屋徵收評估費用由房屋徵收部門承擔。覆核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。專家鑑定費用由鑑定申請人承擔，但鑑定改變原評估結果的，鑑定費用由原房地產價格評估機構承擔。
第五章 徵收公有住房
第四十九條 房屋徵收部門應當在徵收公告發布前做好徵收區域公有住房調查摸底工作，公有住房管理單位應當予以配合，及時明確承租人。
第五十條 對已批准實施房屋徵收的區域，享受政府規定租金標準的公有住房承租人及房改房部分產權購買人，經市房改部門審核並繳清公有住房全部產權購房款後，應當對其按照被徵收人予以補償。
未能及時辦理房改手續的公有住房承租人，可與房屋徵收部門先簽訂公有住房徵收補償協定，待公房管理單位為承租人補辦公有住房出售手續後，原簽訂的公有住房徵收補償協定應當變更為國有土地上房屋徵收補償協定。
公有住房徵收補償協定簽訂後6個月內，公有住房產權單位仍未為承租人補辦公有住房出售手續或公有住房產權單位不明的，房屋徵收部門代房屋產權單位為公有住房使用人辦理房改手續，市房改管理部門代收公有住房售房款。
第五十一條 徵收決定公告發布後，由於公有住房管理單位未及時明確房屋承租人或公有住房管理單位不明等情形造成未確定公房承租人的，房屋徵收部門按照下列程式確定承租人：
（一）房屋徵收部門在《蚌埠日報》、政府網站、徵收現場同時向社會發布公告，告知被徵收公有住房位置和現狀，要求公房管理單位和承租人30日內到房屋徵收部門申請明確承租人、辦理房改和房屋徵收相關手續；
（二）前項公告期限屆滿後，無人提出使用權爭議的，由現使用人提出申請，說清使用權合法來源，寫出具結書，房屋徵收部門對房屋使用情況實施進一步調查，作出調查說明，提請市轄區人民政府研究確定承租人。
第五十二條 在本辦法第五十一條規定的期限內，有他人對公有住房使用權提出異議的，由房屋徵收部門作出初步調查，並提出處理意見報請市轄區人民政府研究確定。房屋徵收部門應當根據市轄區人民政府確定結果，將爭議公有住房使用權處理情況及徵收手續辦理事項告知當事人。其中，轄區人民政府暫時無法確定合法使用人的，房屋徵收部門應當建議當事人依法提起房屋使用權民事訴訟。
公有住房使用權爭議當事人在收到房屋徵收部門處理情況告知後6個月內，沒有提出民事訴訟或人民法院沒有受理其民事訴訟的，公有住房產權管理單位或轄區徵收部門應當配合現使用人辦理房改售房等相關手續。
公有住房使用權爭議期間，不停止房屋徵收工作的進行。由現使用人提出申請，先予簽訂公有住房徵收補償協定。
第五十三條 對無產權證件，但1982年或1996年航測地形圖有標註的公有住房實施房改售房的，公有住房出售面積不得超出本辦法第三十條規定的有效建築面積，並按照不符合獨立計戶優惠條件房屋予以補償。對無產權證件，且1982年、1996年航測地形圖均無標註的公有住房不得實施房改售房，並不予補償。
第六章 附則
第五十四條 本辦法自2024年3月1日起施行，有效期五年。《蚌埠市國有土地上房屋徵收與補償暫行辦法》（市政府26號令）、《蚌埠市人民政府關於印發蚌埠市市轄區推行房屋徵收房票安置的實施意見（試行）的通知》（蚌政秘〔2022〕41號）2024年3月1日廢止。
本辦法施行前已發布國有土地上房屋徵收公告的項目，仍按原公布的徵收補償方案執行。
附屬檔案：1．被徵收住宅結構差單價增減表
2．被徵收住宅樓層差單價增減表
3．被徵收房屋裝修及附屬物補償標準
解讀
一、修訂背景和依據
《蚌埠市國有土地上房屋徵收與補償暫行辦法》（市政府26號令）2011年6月發布，至今已實施12年，為實現我市舊城改建、重點項目落地起到了至關重要的作用。隨著時間推移和我市城市建設不斷發展，在征遷工作中發現有些條款已不能滿足當前房屋征遷工作實踐需要，確需作出適當的調整。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院590號令）、《國有土地上房屋徵收評估辦法》（建設部建房〔2011〕77號）及相關法律法規，起草了《蚌埠市國有土地上房屋徵收與補償辦法》。
二、修訂意義和總體考慮
房屋徵收工作是新建項目的開路先鋒，是社會普遍關注的熱點焦點所在。招商項目落地、改善人居環境、提升城市面貌、推進城鎮化建設和城鄉一體化發展都離不開房屋徵收工作。修訂好與當前經濟相適應的房屋徵收補償政策，建立起良好的房屋徵收補償工作機制，對我市加速城市危舊房改建，保障重點建設項目實施，推動經濟建設將起到重要作用。本次修訂總體考慮：保持原政策大的框架不變，適當調整徵收政策和相關補償標準，完善房屋徵收工作機制。
三、起草過程
（一）起草初稿。蚌埠市住房和城鄉建設局就市政府26號令修訂工作建立了專門小組；多次組織相關部門收集討論對市政府26號令的修訂綱要；委託房地產評估機構對全市各轄區房屋市場價格及房屋租金市場價格抽樣調查，測算臨時安置費、停產停業損失費等標準；多次組織內部業務骨幹、轄區有關部門、法律及房地產專家對修訂文稿進行討論完善，形成了《蚌埠市國有土地上房屋徵收與補償辦法》修訂稿的徵求意見稿。
（二）徵求意見。2023年5月，市住房和城鄉建設局將《蚌埠市國有土地上房屋徵收與補償辦法》修訂稿的徵求意見稿通過OA傳送到各轄區政府、市直有關部門、市人大、市政協等20家單位徵求意見，其中市自然資源和規劃局提出了修改建議，我單位進行了認真研究，已基本吸收採納，並與其再次溝通達成一致。同時，該稿已通過市住房和城鄉建設局官網向社會公示，徵求社會公眾意見，公示期間未收到公眾反饋意見。
（三）專家論證和社會穩定風險評估。2023年8月，市住建局組織學術界、司法界、政府相關部門、人大代表、政協委員、民眾代表等相關人員組成專家評審小組，對徵求意見稿的合法性、合理性、可行性、可控性進行了專家論證及社會穩定風險評估。一致認為該稿符合上位法規定，補償標準尺度把握合理，有利於規範和促進舊城改建，可以實施。
（四）公平性競爭審查。2023年12月7日市市場監督管理局對《蚌埠市國有土地上房屋徵收與補償辦法》修訂送審稿進行了審查，認為該政策措施未違反公平競爭審查制度相關規定。
（五）合法性審查。2023年12月8日，市司法局出具了合法性審核意見，我局已按照其意見全部完善到位，形成較為成熟的送審稿。
（六）會議審議。2023年12月22日，市政府第31次常務會議審議並通過。
（七）檔案印發。2023年12月30日市政府以蚌政〔2023〕82號檔案正式印發。
四、工作目標
使房屋徵收補償政策與當前經濟相適應，建立良好的房屋徵收工作機制，進一步規範轄區房屋徵收行為，推動城市危舊房改建步伐，保障重點建設項目落地實施，推動我市經濟建設健康發展。
五、主要修訂內容
（一）適當降低臨時安置補助和停產停業補助標準。由於2011年我市處於大建設初期，當時全市可租房源較少，且征遷量較大，租賃市場的價格彈性較脆弱，全市房屋租金標準普遍較高，2011年制定的臨時安置補助和停產停業補助標準，與當時的市場上房屋租金標準是匹配的。近年來隨著安置房竣工交付使用，市場可租房源數量明顯增加，且新啟動的房屋征遷項目明顯減少，租賃市場需求量明顯下降，原臨時安置補助和停產停業補助標準已明顯超出當前房屋市場租金標準，增加了安置矛盾，且增加了政府徵收成本，導致政府無力啟動新的舊城改建項目，影響了舊城居民生活環境提升。具體調整平均標準以不低於被徵收房屋租金為原則，住宅臨時安置費每月標準按其房屋價值補償金的0.25%計算；除住宅以外的其他非經營性房屋臨時安置費每月標準按其房屋價值補償金的0.45%計算；商業、生產等經營性房屋的停產停業損失費，每月標準按其房屋價值補償金的0.45%計算。
（二）增加了安置房超出被徵收房屋有效建築面積的差價計算標準。自2011年以來，高層房屋的單方工程建造成本增加幅度較大（2010年為1240-1400元/平方米；2022年為2006-2358元/平方米），現將該部分原定的差價基數1000元/平方米，調整到2000元/平方米。
（三）調整了就近安置距離。隨著建城區的不斷擴展，我市城市建成區已由2011年的104平方公里擴大到目前的177平方公里。原定的1.5公里之內為就近安置，超出1.5公里為異地安置的規定已不能滿足當前房屋征遷安置實際需要，造成部分舊城改建徵收項目因無法就地就近安置而影響及時改造，也不利於貫徹落實“先安置後拆遷”的指導思想。現修改為：本辦法所稱就近安置，是指安置小區外邊緣線與原徵收區域外邊緣線的最近直線距離不大於2.5公里的安置。本辦法所稱異地安置，是指在就地、就近以外區域的安置。
（四）加大了住宅應安置面積。將符合獨立計戶優惠條件的住宅，實行就地或就近產權調換房屋安置的，應安置的建築面積以被徵收房屋有效建築面積為基礎，原增加8平方米計算提高到現增加10平方米計算。一是針對高層住宅共有建築面積過大保障被徵收人的實際居住面積；二是與增加被徵收人安置房超面積差價款經濟利益相平衡。
（五）改變住宅就近或異地安置面積增加方式。原2011年確定的住宅區類等級劃分標準與當前房地產市場格局已不相匹配，按照原定區類級別計算異地應增加安置面積的方式，為當前房屋徵收工作帶來不少矛盾。現修改為：徵收住宅房屋實行就近或異地產權調換房屋安置的，在就地應安置建築面積的基礎上按下列標準相應無償增加安置房建築面積：
住宅就近或異地安置無償增加的建築面積=就地應安置建築面積×[就地普通商品住宅（安置房）評估單價÷安置地普通商品住宅（安置房）評估單價-1]
住宅就近或異地安置增加的建築面積值小於零的，按零計算。
（六）重新確定了過渡期限。原定的過渡期限24個月不能滿足當前正常征遷工作及安置房工程建設時間需要，現將過渡期限由原來的24個月調整為30個月，與我市現行集體土地徵收安置過渡期限保持一致。
（七）進一步規範了房屋徵收價格評估工作。為了進一步規範房屋徵收價格評估工作，增強估價機構責任意識，使評估機構準確評定房屋價值，提高評估後期解釋服務工作質量，本次修訂文稿增加了房屋徵收價格評估行為規範的章節，進一步明細了評估機構的選擇程式，要求市房屋徵收與補償主管部門依據評估機構申請，對符合條件的評估機構建立依法可以從事國有土地上房屋徵收評估的評估機構備選名錄，並實行動態管理。房屋徵收部門通過公開報名的方式，在備選名錄中確定參加候選的評估機構，供被徵收人協商選定，且在2日內公告選擇結果。
六、創新舉措和保障措施
（一）規範了公有住房徵收手續辦理。公有住房徵收是舊城改建中的堵點、難點問題，也容易出現亂象。為規範該項工作，解決實踐中公有住房使用人難以確定、房改工作無法推進、徵收工作無從下手、居民搬遷長期受阻等問題，在前兩年轄區試點工作的基礎上，此次對公有住房徵收手續辦理程式進行了進一步規範。
（二）增加了房票安置方式。以現行房屋徵收補償標準為基礎，以被徵收人自願選擇為前提，以房屋徵收獎補方式為引導，鼓勵被徵收人選擇房票安置補償方式實現房屋產權調換，縮短臨時過渡周期，減少安置戶型誤差矛盾，提高城市建設品質，提升民眾的幸福感、獲得感和滿意度。房票安置獎勵標準由各轄區政府在補償方案中明確。
（三）建立房屋徵收與補償工作考核機制。為增強轄區政府及房屋徵收實施工作人員責任意識，進一步規範房屋徵收行為，加快征遷工作進度，降低徵收矛盾，促進危舊房屋實現儘快改造，市人民政府建立房屋徵收與補償工作考核機制，對市轄區人民政府房屋徵收與補償工作開展情況進行考核。具體考核辦法由市房屋徵收與補償主管部門制定，報市人民政府批准後實施。
