《福建省城市房地產綜合開發公司管理暫行規定》是福建省省政府1986年10月28日發布的規定。
基本介紹
- 中文名：福建省城市房地產綜合開發公司管理暫行規定
- 發布單位：81302
- 發布文號：閩政[1986]87號
- 所屬類別：地方法規
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【發布日期】1986-10-28
【生效日期】1986-10-28
【失效日期】
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【發布日期】1986-10-28
【生效日期】1986-10-28
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【檔案來源】
福建省城市房地產綜合開發公司管理暫行規定
（1986年10月28日閩政87號）
第一條為了加強對全省房地產綜合開發公司（包括城市建設綜合開發公司）的管理，促進房地產開發事業的健康發展，維護城市建設的正常秩序，保障房地產開發公司的合法權益和正常的經營活動，特制定本暫行規定。
第二條本規定適用於城市（包含縣城、建制鎮，下同）從事專營或兼營房地產綜合開發的全民所有制和集體所有制的公司（以下簡稱開發公司）。
第三條各級人民政府房地產管理部門為開發公司的歸口管理機關，按照本暫行規定負責對本行政區內的開發公司（包括外來的開發公司）實行行業歸口管理。未設立房地產管理機構或房管機構不具備管理條件的地方，由各級建委（或建設局）行使行業歸口管理權。城市行業歸口部門要根據任務輕重明確分工或設立適當的辦事機構，負責管理綜合開發工作。
所有開發公司原隸屬關係不變，但都必須服從當地人民政府行業歸口管理部門對建設計畫、標準、價格、經營方式、房地產市場、企業資質和隊伍等實行統一管理。並接受計畫、財政、工商、銀行、物價、稅務和審計部門的監督、檢查和指導。
所有開發公司原隸屬關係不變，但都必須服從當地人民政府行業歸口管理部門對建設計畫、標準、價格、經營方式、房地產市場、企業資質和隊伍等實行統一管理。並接受計畫、財政、工商、銀行、物價、稅務和審計部門的監督、檢查和指導。
第四條開發公司的宗旨主要是通過綜合開發城市土地，發展住宅建設，為改善城市人民居住條件服務，為城市建設服務，講求社會效益、環境效益和經濟效益的統一。
開發公司的經營方針以服務為主，盈利為輔。
開發公司必須認真貫徹執行國家的方針、政策、自覺遵守各項法律、法令。按照城市規劃要求，搞好城市土地開發和房屋建設。
開發公司的經營方針以服務為主，盈利為輔。
開發公司必須認真貫徹執行國家的方針、政策、自覺遵守各項法律、法令。按照城市規劃要求，搞好城市土地開發和房屋建設。
第五條開發公司要按照城市建設總體規劃，制定開發區具體規劃。同時，要編制較長期（3年左右）的綜合開發計畫，並接受計畫部門的指導，搞好市政、公用、動力、通訊等基礎工程和相應配套設施的建設，然後，將經過開發的地皮（土地所有權仍屬國家）有償轉讓給其他單位興建工程項目；也可以直接組織興建住宅和其他經營性房屋（如貿易中心、綜合服務樓、辦公樓、倉庫、旅館和公用性質的廠房等）按規定進行出售。
第六條開發公司用於建設的土地，根據土地統一管理的原則，視同國家建設用地。由開發公司或歸口管理機關按規定程式，向有權機關申請，辦理征地手續。申報時，必須備齊如下材料：
1、經有權機關審批的立項檔案或開發任務委託書；
2、城市規劃部門批准的小區規劃圖及土地管理機關（城市規劃區內由城市規劃管理部門）認可的征地地形圖；
3、開發公司的年度計畫或長期計畫。
1、經有權機關審批的立項檔案或開發任務委託書；
2、城市規劃部門批准的小區規劃圖及土地管理機關（城市規劃區內由城市規劃管理部門）認可的征地地形圖；
3、開發公司的年度計畫或長期計畫。
第七條開發公司的審批程式：
省直各部門成立的開發公司，經各主管部門審查同意後，報省建委審批。
各地、市成立的開發公司，經地、市歸口管理機關審查後，報省建委審批。
各縣（市）成立的開發公司，經所在縣（市）歸口管理機關審查，報地（市）歸口管理機關審核後轉呈省建委審批。
開發公司持省建委正式批准檔案和資質級別證書，向所在市、縣工商行政管理局申請登記註冊，經核准領取營業執照並在建設銀行開戶後，方準營業。有關審批、註冊檔案副本要抄送開發公司所在市、縣房地產管理部門（或建委），以便當地實行行業歸口管理。
凡各地（市）政府已經批准的開發公司，應按本規定申請補辦資質級別證書。
省直各部門成立的開發公司，經各主管部門審查同意後，報省建委審批。
各地、市成立的開發公司，經地、市歸口管理機關審查後，報省建委審批。
各縣（市）成立的開發公司，經所在縣（市）歸口管理機關審查，報地（市）歸口管理機關審核後轉呈省建委審批。
開發公司持省建委正式批准檔案和資質級別證書，向所在市、縣工商行政管理局申請登記註冊，經核准領取營業執照並在建設銀行開戶後，方準營業。有關審批、註冊檔案副本要抄送開發公司所在市、縣房地產管理部門（或建委），以便當地實行行業歸口管理。
凡各地（市）政府已經批准的開發公司，應按本規定申請補辦資質級別證書。
第八條開發公司按開發能力分三級：
具有年開發建成房屋建築面積10萬平方米以上能力的，為一級開發公司。
具有年開發建成房屋建築面積5萬至10萬平方米能力的，為二級開發公司。
具有年開發建成房屋建築面積5萬平方米以內的，為三級開發公司。
開發公司資質級別證書統一由省建設委員會頒發。
開發公司只能承擔與本公司資質級別相應的開發任務，不得越級承攬任務。
未持有省建委核發的資質級別證書的開發公司，不得經營城市規劃區範圍內的房地產開發業務。
具有年開發建成房屋建築面積10萬平方米以上能力的，為一級開發公司。
具有年開發建成房屋建築面積5萬至10萬平方米能力的，為二級開發公司。
具有年開發建成房屋建築面積5萬平方米以內的，為三級開發公司。
開發公司資質級別證書統一由省建設委員會頒發。
開發公司只能承擔與本公司資質級別相應的開發任務，不得越級承攬任務。
未持有省建委核發的資質級別證書的開發公司，不得經營城市規劃區範圍內的房地產開發業務。
第九條開發公司必須具備下列基本條件：
1．有獨立健全的經營管理機構和管理章程，經濟上能夠獨立經營、自負盈虧，並依法承擔經濟責任。
2．有隸屬主管部門任命的專職經驗，並配備有同公司級別相適應的專職技術、財務、經營管理人員（不包括其附屬施工企業的專業、技術人員）。一級開發公司要有不少於4名土建工程師，2名會計師（或1名會計師、2名助理會計師）；二級開發公司要有2名土建工程師和2名助理會計師；三級開發公司至少要有1名專職土建工程師（或2名土建助理工程師）和2名有從事會計工作5年以上的會計人員。
3．有與經營規模、經濟責任相適應的自有流動資金（包括主管部門撥入的資金、聯合經營的企業單位提供的資金，不含銀行貸款）。一級開發公司的自有流動資金不能少於200萬元；二級開發公司自有流動資金不能少於80萬元；三級開發公司自有流動資金不能少於20萬元。
4．有健全的財務管理制度及經濟核算辦法。具體按省財政廳、建行現行有關檔案規定執行。
5．有固定的辦公地點。
1．有獨立健全的經營管理機構和管理章程，經濟上能夠獨立經營、自負盈虧，並依法承擔經濟責任。
2．有隸屬主管部門任命的專職經驗，並配備有同公司級別相適應的專職技術、財務、經營管理人員（不包括其附屬施工企業的專業、技術人員）。一級開發公司要有不少於4名土建工程師，2名會計師（或1名會計師、2名助理會計師）；二級開發公司要有2名土建工程師和2名助理會計師；三級開發公司至少要有1名專職土建工程師（或2名土建助理工程師）和2名有從事會計工作5年以上的會計人員。
3．有與經營規模、經濟責任相適應的自有流動資金（包括主管部門撥入的資金、聯合經營的企業單位提供的資金，不含銀行貸款）。一級開發公司的自有流動資金不能少於200萬元；二級開發公司自有流動資金不能少於80萬元；三級開發公司自有流動資金不能少於20萬元。
4．有健全的財務管理制度及經濟核算辦法。具體按省財政廳、建行現行有關檔案規定執行。
5．有固定的辦公地點。
第十條加強對房地產開發建設的價格管理：
1．開發公司建設的商品房按單方工程造價和法定利潤之和制定售價。將已開發的土地轉讓給使用單位（土地只轉讓使用權），按開發土地的實際支出和法定利潤之和收取土地開發費。
2．住宅小區內公建配套基礎設施在市財政和有關部門沒有專項投資的情況下，由所在市、縣政府委託開發公司代收配套費，單列帳目，專款專用，不取利潤。以上兩項的價格和取費標準，由開發公司報當地房地產歸口管理部門商同級建設銀行、物價部門審批。
3．住宅小區配套設施中獨立的商業中心、影劇院、體育場、醫院、中國小校等，原則上應由市商業、文教、衛生等部門投資建設。有的經營性設施也可以由開發公司按規劃建成後出租或出售給有關單位使用。
1．開發公司建設的商品房按單方工程造價和法定利潤之和制定售價。將已開發的土地轉讓給使用單位（土地只轉讓使用權），按開發土地的實際支出和法定利潤之和收取土地開發費。
2．住宅小區內公建配套基礎設施在市財政和有關部門沒有專項投資的情況下，由所在市、縣政府委託開發公司代收配套費，單列帳目，專款專用，不取利潤。以上兩項的價格和取費標準，由開發公司報當地房地產歸口管理部門商同級建設銀行、物價部門審批。
3．住宅小區配套設施中獨立的商業中心、影劇院、體育場、醫院、中國小校等，原則上應由市商業、文教、衛生等部門投資建設。有的經營性設施也可以由開發公司按規劃建成後出租或出售給有關單位使用。
第十一條開發公司經營房地產的法定利潤率一般取成本費的3%至五。一級開發公司法定利潤為5%；二級開發公司為4%；三級開發公司為3%，企業留利部分應按有關規定建立各種基金。
第十二條開發公司的資金來源：一是自有資金（包括各級政府專項撥給的建房周轉金）；二是單位或個人購房預付款；三是國家通過建行發放的住宅建設貸款。除此之外，有條件的城市，按規定經有權機關批准後，各開發公司可以同銀行採取聯合發售“住宅建設集資有獎證券”等方式籌措建設資金。
第十三條經批准登記開業的開發公司，是具有法人資格的經濟實體，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧，在經營過程中承擔國家規定的法律和經濟責任。任何部門和個人不得以任何方式或藉口平調、挪用、侵吞、私分開發公司的房地產、資金、設備、材料和隨意攤派費用。對侵犯開發公司合法權益行為，開發公司有權抵制、索賠經濟損失，直至向司法機關起訴。開發公司必須信守經濟契約，提高經營信譽。凡不按契約規定交付房屋，以及發生房屋質量事故的，購房單位或個人有權向開發公司提出索賠，開發公司應嚴格按契約規定承擔經濟責任，負責賠償損失。
開發公司收取小區配套費後，不進行小區配套同步建設的，要負經濟責任，並補償用戶因此而造成的損失。
開發公司收取小區配套費後，不進行小區配套同步建設的，要負經濟責任，並補償用戶因此而造成的損失。
第十四條城市住宅小區開發建設提倡採取招標、投標辦法，鼓勵各開發公司參加投標競爭，以降低工程造價，提高工程質量，縮短建設工期。招標投標辦法，由各地（市）建委制定。
第十五條開發公司業務經營範圍不受地區條塊的限制，允許跨地區、跨部門進行開發經營。各地（市）有關部門對參與本地區開發經營活動的公司，在計畫安排、資金貸款、建設用地、動遷安置、材料供應等方面要一視同仁，為他們創造合理的競爭條件。
第十六條開發公司在綜合開發城市房地產時，必須按照基本建設程式辦理，遵循先勘探設計後施工、先地下後地上的原則，統籌安排好生活配套設施，住宅小區內的上下水、供電、道路、通訊和環境公共衛生、商業服務網點、國小幼托等要與居住用房同步建設，同時交付使用，還要搞好小區綠化，提高小區環境質量。
第十七條城市人民政府和有關部門應積極支持、鼓勵開發公司結合舊城改造進行房地產開發建設。開發公司改造舊區拆遷房屋，原則上實行拆一還一（指建築面積）的辦法。具體辦法由各地（市）建委制定。
第十八條開發公司要加強對施工單位的建築工程質量管理，實行工程質量社會監督和第三方認證的制度，開發區的單體建築由開發公司按照與施工單位的承包契約組織驗收。整個小區以至居住區房屋及生活配套設施，要由城市建設主管部門組織房管、市政、公用、環衛、園林、環保、消防、規劃、質檢等有關部門共同進行驗收。未經驗收合格的房屋不準出售，房管部門不得發給產權證。
第十九條開發公司承建的城市商品住宅按國家規定不計基建規模，實行先建後賣的辦法。但建成銷售的房屋，購房單位必須按規定自帶列入當年年度計畫的基建投資指標，否則不得發售。開發公司新建住宅要劃出一部分直接向個人出售，要求近期內這個比例不小於30%，並有計畫地逐步擴大這個比例。
第二十條開發公司必須貫徹政企分開的原則。行政機關辦的開發公司，要在職責上、經濟上與行政機關徹底脫鉤。黨政機關幹部擔任開發公司經理及公司其他職務的，必須辭去一頭，即辭去兼任的公司職務或辭去黨政機關的職務。
開發公司不行使政府部門的行政職能。對掛有住宅辦、統建辦、拆遷辦、指揮部等多塊牌子的開發公司，應從行政職能機構中分立出來，成為真正的經濟實體。
開發公司不行使政府部門的行政職能。對掛有住宅辦、統建辦、拆遷辦、指揮部等多塊牌子的開發公司，應從行政職能機構中分立出來，成為真正的經濟實體。
第二十一條凡開業兩年以上的開發公司，必須建立營業手冊，作為考核營業情況和參加投標、承接任務的依據。
開發公司營業手冊由省建委會同有關部門統一制定。
開發公司要按國家有關規定每年2月底以前，向原登記的歸口主管機關和市、縣工商行政管理局及建委、建行提交資金平衡表或資產負債表，辦理年檢註冊手續。
開發公司營業手冊由省建委會同有關部門統一制定。
開發公司要按國家有關規定每年2月底以前，向原登記的歸口主管機關和市、縣工商行政管理局及建委、建行提交資金平衡表或資產負債表，辦理年檢註冊手續。
第二十二條開發公司因企業名稱、隸屬關係、經營級別、經濟性質等改變，或公司進行分解、合併、轉業、關閉，須在原隸屬歸口主管單位核准30天內，向上一級房地產歸口主管部門和工商行政管理部門登記、辦理手續。
第二十三條本規定下達後，各地（市）歸口主管部門要會同工商行政管理、建行等部門對現有的開發公司進行全面檢查、清理和整頓。並督促開發公司補辦登記、領證等有關手續。對於暫不完全具備條件的開發公司，要進行整頓充實、限期解決，在本規定下達一年內仍達不到等級標準的，應取消其經營資格。對確實不具備經營條件的開發公司，應立即取締。
第二十四條本規定自頒發之日起實行，本暫行規定由省建委負責解釋。
