物業管理法律規範

物業管理法律規範是指由國家特定政權機關制定或認可而具有普遍約束力，反映執政集團對物業管理社會秩序的利益要求與組控意志，並由國家強制力保證實施的，用來確定物業管理活動中各物業管理主體的地位、權利義務、行為等的具體規則。

物業管理法律規範包括物業管理法律、物業管理行政法規和部門規章，以及地方性物業管理法規和規章。在狹義上來講，我國還沒有專門的物業管理法律，即沒有全國人大制定頒布的專門性物業管理法律。2003年9月1日國務院頒布實施，2007年10月1日修訂實施的《物業管理條例》是國家級物業管理行政法規，其他行政法規主要以部門規章以及地方性物業管理法規和規章為主。從廣義來講，凡是憲法、經濟法、民法等各部門法律中有關物業管理活動及物業管理關係的法律規範，都屬於物業管理法的範疇。

基本介紹

• 中文名：物業管理法律規範
• 制定單位：國家特定政權機關
• 特點：具有普遍約束力
• 目的：確定物業管理活動中主體的地位

物業管理法律規範的結構

法律規範的結構即是指法律規範的邏輯結構，是指法律規範由哪些部分組成的，構成法律規範的內部要素及其相互關係。法律規範的邏輯結構，應由適用條件、行為標準、法律後果三部分組成。每一個包含這樣三部分內容的行為規則，在法學上稱為一個完整的法律規範，物業管理法律規範也是由這三要素組成。

1．適用條件

適用條件是指物業管理法律規範中所規定的有關適用該法律規範的條件和情況的部分，指明一定的主體(公民或社會組織)在什麼情況和條件下適用該規範，或者說，在什麼條件下該規範才發生效力。例如，《物業管理條例》第二十四條規定：“住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。”這條法律規範的適用條件就是建設單位負責住宅物業的前期管理，在這種條件下，這條法律規範就會起作用。

2．行為標準

行為標準是指規定公民或社會組織的權利義務的部分，指明人們行為的方式和尺度。法律對人們行為的調整，首先是從“行為標準”中體現出來的，是國家立法的直接目的，也是指引人們行為的主要方式，因此，“行為標準”部分是法律規範中最基本、最核心的組成部分。法律規範的行為標準，大體上可以分為三類：一是可以這樣行為(允許做什麼)，二是應該這樣行為(要求做什麼)，三是不準這樣行為(禁止做什麼)。如前面所舉的例子就是在適用條件下，建設單位應通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

3．法律後果

法律後果是指法律規範中規定的人們在作出符合或違反法律規範的行為時可能引起的法律後果部分。法律後果分為兩類：一是肯定式後果，是對合法行為的允許、確認、保護和獎勵；二是否定式後果，是對違法行為宣布無效、撤銷以及給予法律制裁。如《物業管理條例》第五十七條規定：“住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協定方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。”就是法律後果(制裁)部分。

法律規範邏輯結構的三部分是密切聯繫、缺一不可的，否則就不是完整的法律規範。

物業管理法律規範的基本原則

物業管理法律規範的基本原則是物業管理法律關係當事人在物業管理活動中應遵守的基本行為準則，它貫穿物業管理的立法、司法、守法的整個過程，是指導物業管理運作的基本要求。

(一)業主自治管理原則

業主是房屋的所有權人，在現代物業管理專業化和社會化的條件下，業主對自己物業的管理是通過選聘專業的管理企業來實現的。業主通過建立自治組織，在Ft常物業管理活動中，監督物業管理企業行為。因此業主在物業管理中處於主導地位。物業管理的基礎是維護業主的合法權益。

依據《物業管理條例》第六條規定，業主主要享有以下權利：選聘物業管理企業權；接受物業服務權；參加業主大會，行使表決權、建議權、監督權，業主委員會選舉權和被選舉權；知情權等。

業主在物業管理活動中，也應履行相應義務：遵守業主公約、業主大會議事規則；遵守物業管理規章制度；執行業主委員會決定；交納維修資金和物業服務費用。

(二)公開、公平、公正原則

公開包括物業管理事務公開，以便接受業主監督；還包括物業管理招標投標公告檔案公開，便於投標人做出正確判斷，招標活動具有透明度，禁止暗箱操作，接受社會監督。公平指物業管理活動中應互利互惠，不能以強凌弱、乘人之危，取得不公平的利益；招標人對投標人一視同仁，不得以不合理的條件限制或排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇。公正指物業管理各方以平等的觀念從事物業管理活動，正當行使權力，全面履行自己的義務，兼顧他人利益和社會公共利益。司法機關在處理物業糾紛時，應依法審理，符合社會潮流和道德規範。

(三)競爭原則

物業管理企業在平等的條件下，通過市場招標投標的方式與業主建立物業服務關係，任何單位和個人都不得干預。物業管理企業只有不斷提高服務質量和服務水平，建立良好的企業聲譽，才能在物業市場取得一席之地，獲得長久的競爭優勢。

(四)誠實信用原則

誠實信用原則是市場經濟社會中的一種基本道德規範，也是經濟法的一項基本原則。這一原則要求物業管理當事人在物業管理活動中本著善意行使權力，承擔義務，恪守諾言，注重信用；不採取欺騙手段，不隱瞞事實真相；反對乘人之危、惡意通謀、損人利己行為。

物業管理法律規範的內容

隨著我國市場經濟的進一步發展，城市化速度加快，依託於城市房地產業的物業管理將成為第三產業中的重要部分，同時由於物業管理直接關係到居民安居樂業，關係到普通百姓的切身利益，也關係到城市的社會安定，必然引起政府的高度重視。因此，近年來我國物業管理立法進程加快，已基本形成以《物業管理條例》為核心的較為完善、統一的物業管理法律體系。這對於保障物業管理活動的順利開展，維護業主、物業管理企業、建設單位及相關主體的合法權益都有著積極的作用。

目前我國物業管理法律體系的主要內容包括以下幾個方面。

(一)明確了各級政府主管部門在物業管理活動中的職責和分工

物業管理的健康發展離不開政府的大力支持和監督管理。物業管理法規明確規定了物業管理活動的監督管理機關為建設行政主管部門及縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門。政府的管理首先體現為制定物業管理法規，使各項物業管理工作有法可依，有章可循，其次也體現在對物業管理活動的監督控制。這包括對前期物業管理的監管，對物業管理企業的審批，對物業管理人員的崗位資格培訓，日常物業管理活動的監督檢查和對相關違法當事人進行處罰。

(二)明確了對房地產開發商的要求

物業管理法規明確要求房地產開發商在報建開發項目時，作為項目申請的報批檔案之一，必須提供日後有關物業管理問題的方案；並在規劃設計中聽取物業管理企業的意見，預先完善物業的配套設施和預留物業管理用房；賦予物業管理企業在房地產項目竣工時的驗收權；要求房地產開發商向物業管理企業移交工程建設的全部資料，從而保障Et後物業管理的良性運轉。

(三)明確了建設單位、物業管理企業、業主各自的地位和權利義務關係

物業管理法規依據民法基本原則，平等地保護物業管理活動當事人各方的合法權益。建設單位在物業管理中的權利主要有：以招投標的方式選聘前期物業管理企業權；簽訂前期物業服務契約權；制定業主臨時公約權。主要義務有：不得侵害物業買受人的合法權益，業主臨時公約明示、說明的義務；不得擅自處理物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權；辦理物業承接驗收手續時，移交相關資料；配置必要的物業管理用房；按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。

業主主要權利包括：選聘物業管理企業權；接受物業服務權；參加業主大會，行使表決權、建議權、監督權；業主委員會選舉權和被選舉權；知情權。業主在物業管理活動中，也應履行相應義務：遵守業主公約、業主大會議事規則；遵守物業管理規章制度；執行業主委員會決定；交納維修資金和物業服務費用等。

物業管理企業主要義務包括：按照物業服務契約的約定，提供相應的服務；未經業主大會同意，不得改變物業管理用房的用途；物業服務契約終止時，應當將物業管理用房和相關資料交還給業主委員會；不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人；制止和向有關部門報告物業管理區域內違反治安、環保、物業裝飾裝修與使用等法律、法規的行為；協助做好物業管理區域內的安全防範工作，並採取應急措施；不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益等。

物業管理企業的權利有：依據契約收取物業服務費；專項服務業務委託權等。

(四)明確了物業管理市場規範

物業管理法規明確了物業市場及運作要求。規定對物業管理實行招標投標，堅持公開、公平、公正原則，體現良性競爭；對物業管理企業實行資質制度，動態管理。對於不符合原定資質等級標準的企業，採取吊銷資質證書、資質等級實行升級降級制度；對物業經營管理人員實行崗位資格培訓制度等。

(五)明確了物業管理活動的基本內涵

物業管理法規明確了業主自治管理的組織和方式，自治活動內容規定了業主公約和物業服務契約的必備內容；規範了物業的交接驗收，物業的使用與維護，物業裝修，物業安全，服務收費以及物業專項維修基金制度。它使物業管理活動內容和要求清楚明了，有利於各方當事人參與管理和監督，減少不必要的物業糾紛。

(六)明確了物業管理的法律責任

物業管理法規規定了違反物業管理法律確定的義務、違反業主公約和物業服務契約約定的責任，也規定了物業管理各方當事人，包括物業行政主管部門及其工作人員不正當行使自己的職權、權利，或者因某種法律事實的出現，而應當承擔的法律責任。這有利於加強物業管理各方責任感，嚴格遵守物業管理法規和約定，促進物業管理的健康發展。物業管理的法律責任包括民事責任、行政責任、刑事責任。

物業管理法律規範表現形式

我國物業管理法律規範的表現形式多樣，根據其制定機關的不同和法律規範效力的差異，物業管理法律規範的具體表現形式有：

1．憲法

憲法是國家的根本大法，由全國人民代表大會制定和修改，具有最高的法律效力，是一切組織和個人的根本活動準則。憲法是物業管理法律規範制定的基礎和依據，憲法中有關土地所有、使用及公民財產權保護等方面的規定，是物業管理立法的基本依據和指導思想。

2．法律

法律是由國家最高權力機構及其常設機構即全國人民代表大會和全國人大常委會制定頒布的規範性檔案，其法律效力僅次於憲法，在全國範圍內生效。此外，全國人民代表大會和全國人大常委會發布的具有規範性內容的決定和決議，也與法律具有同等效力。目前沒有專門調整物業管理關係的等法律。廣義上，物業管理法律規範在法律這一層級涵蓋在《中國人民共和國民法通則》、《中華人民共和國城市房地產法管理法》、《中華人民共和國契約法》、《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國土地管理法》、《物權法》等的一些條文中。

3．行政法規

行政法規是由國家最高行政機關即國務院在法定職權範圍內為實施憲法和法律而制定的有關國家行政管理的規範性檔案，包括條例、規定、辦法3種形式，其效力僅次於憲法和法律，也在全國範圍內生效：此外，國務院發布的決定和命令，其中有規範性內容的，也與行政法規具有同等的效力。在國務院制定的行政法規、決定和命令中，其中有關物業管理的部分，是物業管理法律規範的具體表現形式之一。如《物業管理條例》、《城市私有房屋管理條例》、《城市房地產開發經營條例》、《城市綠化條例》、《中華人民共和國消防條例》等。

4．部門規章

部門規章是國務院所屬部委根據法律和國務院行政法規、決定、命令，在本部門的許可權內，所發布的各種行政性的規範性檔案，其效力低於憲法、法律和行政法規。國務院所屬各部委在其職權範圍內發布的有關物業管理的命令、指示、規章，也是我國物業管理法律規範的具體表現形式之一。如建設部《城市異產毗連房屋管理規定》(2001年修訂)、《城市新建住宅小區管理辦法》(1994年)、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》(2003年)，國務院發改委、建設部聯合發布的《物業服務收費管理辦法》，公安部1992年第11號令發布的《高層居民住宅樓防火管理規則》等。

5．地方性法規

地方性法規是由省、自治區、直轄市、全國人民代表大會特別授權的市及省會城市和經國務院批准的較大的市人民代表大會及其常務委員會根據本地區的具體情況和實際需要，在法定許可權內制定發布的適用於本地區的規範性檔案，其效力低於憲法、法律和行政法規。如1998年7月29日通過並自同年10月1日起施行《廣東省物業管理條例》和1999年6月30日通過修改的《深圳經濟特區住宅物業管理條例》等。

6．地方政府規章

省、自治區、直轄市、省會城市和較大的市人民政府，可以根據法律、行政法規和地方性法規，制定地方政府規章，其效力低於同級權力機關制定的地方性法規。所制定並頒布的物業管理方面的規章，是物業管理法律規範在該層級立法的具體表現。例如，1998年7月20日發布施行的《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》、2001年3月23日發布施行的《廣州市物業管理辦法》等。

7．司法解釋

司法解釋也是物業管理法律規範的表現形式。司法解釋是根據最高司法機關對工作中具體套用法律問題所作的解釋。這類解釋包括最高人民法院作出的審判解釋，最高人民檢察院作出的檢察解釋，以及最高人民法院和最高人民檢察院聯合作出的解釋。

8．國家政策

在物業管理立法相對滯後，不能適應物業管理髮展的需要時，如果在物業管理活動出現法律沒有規定的情況，可以依據國家政策予以處理和解決。如國務院發布的《進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》(1998年)、《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(2003年)均是對物業管理有重大影響的國家政策。但是，政策作為物業管理法的表現形式，必須與現行法律基本精神不相牴觸，並且其適用必須是現行法律沒有規定的。

9．其他規範性檔案

與物業管理活動相關的行政管理機關，在其法定職權範圍內，制定的實施具體行政行為的具有約束力的規範性管理檔案，具有相應的法律效力，如廣東省建設廳發布的“關於貫徹《物業管理條例》有關問題的通知”等。要說明的是有些部門和單位所制定執行的規範性檔案，如與現行法律法規相牴觸，則是無效的。

物業管理法律規範的意義

法律規範是法的最基本的構成單位，是構成法律的細胞，其總和就是廣義的法律。法律規範有不同類型，但其中心規範是行為規範，其他類型規範都屬於與行為規範配套的規範。法律規範主要通過二個或幾個法律條文來表述，是法律條文的內容，也是一個規範性法律檔案中的最基本的完整組成部分，並由若干個法律規範的有機結合形成一個規範性法律檔案。一個法律制度是由若干個法律規範組合構成的，若干個法律制度構成一個法律領域或法律部門，若干個法律部門共同構成一國的法律體系。因此，學法用法以及研究物業管理法規必須重點掌握法律規範原理，以便從規範分析的角度對物業管理規範性法律檔案內容做到全面、準確的理解和把握。