瀘州市商品房預售管理辦法

瀘州市人民政府令第30號

《瀘州市商品房預售管理辦法》已經2002年11月8日市政府第47次常務會議通過，現予發布 施行。市 長：肖天任 二○○二年十二月四日

基本介紹

• 中文名：瀘州市商品房預售管理辦法
• 目的：加強商品房預售管理
• 作用：促進房地產業的健康發展
• 實施：二○○二年十二月四日

第一章總則

第一條為加強商品房預售管理，保障商品房交易安全，維護商品房交易雙方的合法權益，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等有關法律、法規、規章，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用於本市行政區域內的商品房預售及其管理。

本規定所稱商品房預售是指房地產開發經營企業（以下簡稱預售人）將正在建設中的商品房預先出售給承購人，並由承購人支付定金或房價款的行為。

第三條預售商品房應當遵循自願、公平、協商一致和誠實信用的原則。

第四條瀘州市規劃建設局是本行政區域內商品房預售管理的行政主管部門，其依法委託的市房地產管理局具體負責市城市規劃區內的商品房預售管理工作。

各縣建設行政主管部門是本縣行政區域內商品房預售管理的行政主管部門。

市、縣房地產交易機構受商品房預售行政主管部門（以下簡稱“預售管理部門”）委託，具體負責辦理商品房預售契約登記備案工作。

第二章商品房預售項目管理

第五條商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）六層（含六層）以下的商品住宅項目已完成基礎和主體結構工程；六層（含六層）以下的非住宅項目和六層以上的商品房項目，有地下室工程的已完成基礎和主體首層結構工程；無地下室工程的已完成基礎和主體六層結構工程；

（四）簽定了《白蟻預防契約》，並已進行白蟻預防

（五）施工進度和竣工交付日期已確定；

（六）已取得商品房預售許可證；

（七）已按規定比例繳納物業管理維修基金。

第六條房地產開發經營企業申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件（複印件）及資料：

（一）營業執照和房地產開發資質證書；

（二）本規定第五條第（一）、（二）、（三）項所規定的證明材料。其中，本規定第五條第（三）項所規定的證明材料中還應包括已完成基礎以上的分部工程質量驗收合格證明，《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》樣本，建設行政主管部門出具的符合預售條件的工程進度證明；

（三）工程施工進度計畫；

（四）商品房的《白蟻預防契約》；

（五）商品房預售款監管協定；

（六）商品房預售方案。預售方案應說明商品房的位置、裝修標準、交付使用日期、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖；

（七）前期物業管理方案和委託契約；

（八）法律、法規規定的其他條件。

預售人可以分期或者分單項向預售管理部門申請商品房預售登記。

第七條預售管理部門收到商品房預售申請後，應詳細查驗各項證件和資料，併到現場進行查勘。經審查合格的，應在收到申請之日起10日內，核發商品房預售許可證；對不合格的，應說明理由，書面通知申請人。

商品房預售許可證應當載明:預售人的名稱、許可證編號、許可證的有效期、預售商品房的名稱、建築面積、用途、預售商品房的套（間）數量和商品房預售款專用帳戶號等內容。

第八條商品房預售許可證自核發之日起有效,至商品房驗收合格之日起失效。

第九條商品房建設項目經規劃主管部門批准變更用途、增容的，當事人應在批准後15日內，向預售管理部門辦理商品房預售許可證變更手續，方可銷售。

第十條預售管理部門對新批、變更和失效的商品房預售許可證，實行定期公告制度。

第十一條預售管理部門應對已核發預售許可證的項目的進展情況進行跟蹤監督，並及時受理社會舉報和投訴，發現問題依法處理。

第十二條預售人應取得房地產廣告審查證明後，方可按規定發布預售商品房廣告。預售廣告發布前，預售人應向預售管理部門提出申請，預售管理部門應於受理申請之日起15日內作出審查決定，對審查合格者發給房地產廣告審查證明，房地產廣告審查證明有效期為一年，有效期滿後需繼續發布的，應當重新提出申請。預售管理部門應當將審查通過的房地產廣告證明送同級工商行政管理部門備查。

商品房預售廣告的內容必須真實、合法、準確，不得有誤導、欺詐和與預售商品房實際情況不相符的內容，同時還應載明商品房預售許可證的批准文號和有效期限。

第三章商品房預售行為管理

第十三條預售人應根據商品房預售許可證批准的用途和範圍等內容進行預售。

預售人未取得商品房預售許可證，不得進行預售，不得向承購人收取任何預訂款性質的費用。

第十四條在訂立商品房買賣契約前，預售人應向承購人明示有關商品房買賣的法律、法規、規章，並向承購人明示下列事項：

（一）預售人的名稱、註冊地址、聯繫電話和法定代表人；

（二）商品房預售許可證；

（三）商品房座落位置、設計環境、用地性質及使用年限、建築物使用年限；

（四）商品房結構類型、戶型、質量、裝修標準；

（五）項目及其配套設施的平面示意圖；

（六）項目開發進度和竣工交付使用時間；

（七）商品房的面積構成、公用建築面積的分攤辦法；

（八）商品房的價格、計價內容，與房屋有關費用的承擔情況，付款方式；

（九）商品房是否設定抵押或者房屋權利受限的其他情形；

（十）商品房交付使用時的物業服務情況；

（十一）法律、法規、規章規定的應當明示的其他事項。

第十五條預售人委託房地產中介機構代理銷售的，應當委託依法設立並取得工商營業執照的房地產中介機構代理並出具委託書，明確委託代理的範圍、許可權和責任。

代理人應當向預購人明示下列事項：

（一）本規定第十四條要求明確的事項；

（二）代理人的資格證書；

（三）預售人出具給代理人的委託書；

（四）代理人的地址和聯繫電話。

第十六條預售人與承購人應當簽訂書面的商品房買賣契約。

簽訂商品房買賣契約時，應當使用預售管理部門統一印製的《商品房買賣契約》示範文本。預售人和承購人有權依法對《商品房買賣契約》示範文本的內容進行選擇、修改和補充，但必須包含法律法規規定的必備內容。
除承購人拒絕外，預售人發布的商品房預售廣告和印發的宣傳資料所明示、承諾的事項，雙方當事人應在商品房買賣契約中約定。

第十七條商品房銷售應當按套內建築面積計算銷售單價及總價款。共有建築面積與公共配套房屋建築面積不單獨計算價格，其建造費用計入套內建築面積的銷售價格內。

房地產開發企業應當在商品房買賣契約中分別載明套內建築面積、公攤建築面積和公共配套房屋建築面積、名稱及違約責任。

凡計入了商品房套內建築面積銷售價格的共有建築面積與公共配套房屋建築面積，一律不得再進行重複銷售；任何人不得侵占或擅自改變公共建築面積空間與公共配套房屋原設計的使用功能。

第十八條商品房買賣契約實行備案制度。預售人應當在商品房買賣契約簽訂之日起30日內到當地房地產交易機構和土地管理部門辦理商品房買賣契約登記備案手續。房地產交易機構應當自受理之日起15日內予以辦理。

商品房買賣契約已登記備案的，房地產交易機構和土地管理部門不得重複登記備案。

第十九條預售人將已經抵押的商品房進行預售，必須經抵押權人書面同意，並書面告知承購人；預售人不得用已預售的商品房進行抵押或重複銷售。

第二十條商品房買賣契約經登記備案，但未竣工驗收的，承購人需轉讓預售的商品房時，應與受讓人、預售人訂立預售商品房轉讓契約。

預售的商品房轉讓時，原商品房買賣契約載明的權利、義務依約定依法轉移。

已辦理按揭的預售商品房在竣工驗收之前需轉讓的，應先辦理註銷登記備案後,方可轉讓。

第二十一條商品房竣工驗收前，預售商品房發生轉讓、終止契約的，當事人雙方應在簽訂有關協定之日起30日內到房地產交易機構和土地管理部門辦理變更或註銷登記備案手續。

第二十二條預售人轉讓已部分預售的在建商品房項目的，應自批准轉讓之日起15日內書面告知承購人，承購人在被告知之日起30日內，有權解除商品房買賣契約，收回已付購房款及其利息，承購人應當在解除契約之日起15日內到原契約登記備案部門辦理註銷手續；承購人願意繼續履行商品房買賣契約或到期未提出異議的，原預售人的權利義務全部轉移給項目受讓人，承購人和項目受讓人應當向原核發《商品房預售許可證》的預售管理部門辦理商品房預售變更登記。

第二十三條轉讓在建商品房項目的預售人，應自簽訂項目轉讓之日起，停止預售商品房並公示項目轉讓情況；受讓人未換領《商品房預售許可證》的，不得預售商品房。

第二十四條預售人不得擅自變更已預售的商品房的規劃設計和建築設計。確需變更的，應按規定經原規劃、設計批准機關批准。預售人改變已預售商品房的建築設計，涉及契約約定的承購人權益的，承購人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。承購人在通知到達之日起15日內未作書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產企業未在規定時限內通知承購人的，承購人有權退房；承購人退房的，由預售人承擔違約責任。

第二十五條預售人設定商品房樣板房或出具預售說明書的，其實際交付使用的商品房的布置、裝修和設備的質量，應當與商品房樣板房和預售說明書一致。當事人另有約定的除外。

第二十六條預售人應按契約約定將商品房交付承購人。超過契約約定交付使用時間的，預售人應按契約約定承擔違約責任。

第二十七條商品房預售後承購人向預售人了解商品房建設進展情況時，預售人應如實告知。

第二十八條預售人向承購人交付預售的商品房時，應當提供《商品住宅質量保證書》和《商品住宅使用說明書》。

第二十九條房地產管理部門應建立信息查詢制度，並定期公布商品房預售情況以及已登記、轉讓抵押等信息。

第四章商品房預售款管理

第三十條商品房預售款只能用於該商品房工程建設所需及法定稅費，不得挪作他用。

第三十一條預售人在申請商品房預售許可證前，應與預售管理部門、開戶銀行三方簽訂商品房預售款專用帳戶監管協定書，明確各方的權利、義務和責任。

預售管理部門負責監督商品房預售款的使用。

代收預售款的商業銀行有監督預售款的義務。

第三十二條預售人應當在銀行設立商品房預售款專用帳戶；預售人有多個預售項目的，應當分別設立商品房預售款專用帳戶，並報預售管理部門備案。

商品房預售管理部門應對每一項目核定專控數額，超出專控數額的售房款，預售人可自由支配。

第三十三條商品房預售款專用帳戶監管協定簽訂後，由於開戶銀行服務等原因，預售人可以變更開戶銀行，重新簽訂商品房預售款專用帳戶監管協定書。

第三十四條商品房預售時預售款應當由預售人委託設立預售款專用帳戶的商業銀行代為收取，承購人按契約約定的付款時間，將商品房預售款直接交入指定的商品房預售款專用帳戶，憑銀行繳款憑證向預售人換領發票。

第三十五條預售款應當專款專用，由具備合法資格的工程監理機構根據建築工程承包契約規定的進度計畫，核實工程實際進度，並出具書面證明。預售人根據工程監理機構出具的證明制定用款計畫，並報送預售管理部門

預售管理部門在收到預售人申報的用款計畫之日起3日內，予以核對並做出答覆。

第三十六條預售人使用商品房預售款時，應向銀行提交經預售管理部門核定屬實的下列檔案：

（一）商品房預售款使用申請表；

（二）用於支付工程款的，提供施工監理單位出具的施工進度證明和施工單位的用款申請，用於支付購買項目建設的建築材料、設備款項的，提供與供應商簽訂的購銷契約；

（三）工程監理機構根據工程實際進度出具的書面證明；

（四）建設工程項目預算。

未經預售管理部門書面通知，代收預售款的銀行不得直接向預售人劃款。

第三十七條預售商品房項目竣工並經依法驗收合格，預售人憑竣工驗收證明及施工單位出具的工程款已全部結清，房屋已全部移交的證明，向預售管理部門和銀行申請解除監管協定。

第五章罰則

第三十八條違反法律、法規及本辦法，擅自預售商品房，按照建設部《商品房銷售管理辦法》第三十八條規定罰款。

第三十九條違反本辦法第十四條、第十五條第二款規定，預售人和代理人未向承購人明示法定事項的，按照建設部《商品房銷售管理辦法》第四十二條規定處罰。

第四十條預集人擅自變更已預售的商品房的規劃、設計的，按照《四川省〈城市規劃法〉實施辦法》第三十五條規定處罰。

第四十一條違反本暫行辦法第十五條第一款規定，預售人委託沒有資格的房地產中介機構代理預售商品房的，按照建設部《商品房銷售管理辦法》第四十二條規定處罰。

第四十二條違反本辦法第十二條規定，未經廣告審查機關審查批准，擅自通過媒體發布廣告信息的，按照《廣告法》第四十三條和國家工商行政管理局《房地產廣告發布暫行規定》第二十一條規定處罰。

第四十三條房地產開發企業未進行白蟻預防，不能出具《白蟻預防契約》或出具虛假契約的，由房屋所在地的預售管理部門責令限期改正，暫緩辦理《商品房預售許可證》，並按照建設部《城市房屋白蟻防治管理規定》第十九條規定處罰。

第四十四條預售人違反本辦法第三十條規定的，按照建設部《商品房預售管理辦法》第十三條規定處罰。

第四十五條商品房預售管理工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、貪污受賄的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機構依法追究刑事責任。

第六章附則

第四十六條本辦法所稱“專控數額”是指房地產行政主管部門根據開發項目的投資預算情況，確定完成該建設項目所必需的資金數額。

第四十七條本辦法由瀘州市規劃建設局負責解釋。

第四十八條本辦法自發布之日起施行。