為了規範物業管理活動，維護業主、物業使用人及相關物業服務人的合法權益，濟南市出台《濟南市物業管理條例》，自2022年5月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：濟南市物業管理條例
- 實施時間：2022年5月1日
內容解讀
《濟南市物業管理條例》規定了業主、物業使用人、物業服務人不得實施的行為，包括未按規定分類並投放生活垃圾;飼養動物干擾他人正常生活;從建(構)築物中向外拋擲物品;在共用走廊、門廳、樓梯間、樓道、安全出口等位置停放機車、電動車、腳踏車或者私拉電線為電動車充電等。
破解物業管理“先天不足”難題
新建物業前期規劃建設不到位，給交付入住後的物業管理帶來了一系列“先天不足”問題。為破解這一難題，《條例》對物業管理區域的劃分、物業服務用房的配置、業主共有部分的界定、物業承接查驗等內容作出規範。
《條例》規定，原則上建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍內，共有設施場地不能分割的，劃分為一個物業管理區域，住宅物業按照建設工程項目總建築面積的千分之五配置，最少不低於一百平方米。其中，辦公用房的面積按照千分之三比例配置，用於經營的面積按照千分之二比例配置。為業主自治提供資金支持，業主委員會工作用房應當從物業服務用房中安排，建築面積不得低於二十平方米。不動產登記機構在辦理不動產首次登記時，應當將業主共有部分在不動產登記簿上登記為業主共有。
為減少後期物業糾紛，《條例》要求，物業承接查驗時建設單位應當邀請一定數量的業主代表以及物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府參加，承接查驗發現的問題應當在協定約定的期限內予以整改；移交資料不全的應當限期補齊。
破解業主大會召開難題
針對社會各方面普遍提出的業主大會召開難、業委會成立難等問題，《條例》從六個方面作出規定：一是街道辦事處、鎮人民政府切實擔負起組織、指導的法定職責。只要達到召開首次業主大會會議條件的，不管業主是否申請，其都應當及時組建業主大會籌備組。二是有關單位必須提供業主名冊。街道辦事處、鎮人民政府有權要求建設單位、前期物業服務人履行配合責任，提交業主名冊；對拒不提交的行為，由市住房城鄉建設部門納入信用等級評價體系。同時，街道辦事處、鎮人民政府有權向不動產登記機構查詢業主名冊，不動產登記機構應當及時提供。三是籌備組發動業主協助籌備工作。對業主人數比較多的，籌備組應當以幢(樓)、樓棟單元等為單位，組織業主推選業主代表(單元長)或者招募志願者，協助籌備組開展工作。四是主管部門提供示範文本。市住房和城鄉建設主管部門應當為業主大會成立提供業主管理規約、業主大會議事規則、選舉辦法等示範文本。五是對業主的界定、投票權的計算、表決規則、表決方式、計票監票、表決結果公示等程式作出詳細規定，為實際工作提供遵循。六是對經兩次籌備組織召開業主大會會議但未選舉出業主委員會的情形，設立臨時物業管理委員會，繼續推動設立業主大會並選舉產生業主委員會。
破解新舊物業交接難題
老物業不撤離，新物業難接手，新舊物業交替導致小區物業管理“空當”，類似問題並不鮮見。為此，《條例》首推“應急物業服務人”制度，當物業服務人違反契約擅自終止物業服務造成突發失管狀態時，街道辦事處、鎮人民政府應當組織確定應急物業服務人，提供垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。
《條例》明確，物業服務項目交接時，原物業服務人應當與業主委員會、新物業服務人簽訂交接協定，並移交物業服務用房、相關設施及本條例第五十條規定的檔案和資料；結算物業服務費和預收、代收的物業管理區域公共收入等費用；結清委託專業性服務企業對特種設備維修養護、工程施工等開展專項服務的費用。交接完成後，業主委員會應當將交接情況自交接完成之日起三日內在物業管理區域內向全體業主公告。原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙依法新選聘的物業服務人進行服務。
對於物業服務人拒不移交相關資料、資金和物品，或者拒絕撤出物業服務區域的，業主委員會或者業主可以向街道辦事處、鎮人民政府、區縣住房和城鄉建設主管部門報告。物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府、區縣住房和城鄉建設主管部門應當加強對物業服務人交接工作的監督協調。業主委員會或者業主也可以向轄區公安機關請求協助，或者依法向人民法院提起訴訟。物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關依法處理。
此外《條例》指出，應急服務期間的物業費在社區公示後，由全體業主承擔。原物業服務人因違反契約造成業主損失的，應當依法承擔相應的賠償責任。
《條例》還明確，物業服務人不得有這些行為：違反物業服務契約減少物業服務事項、降低物業服務標準；採取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催收物業費；擅自增加收費項目、提高收費標準；非法收集、使用、傳輸、買賣在物業服務活動中獲取的業主個人信息；擅自處分屬於業主的物業共有部分、共用設施設備的所有權或者使用權；挪用、侵占住宅專項維修資金、業主公共收入；擅自拆除、損壞物業管理區域內的共用設施設備；擅自撤出或者拒不撤出物業管理區域；終止服務撤出時，拒不移交屬於業主共有的檔案資料、物品、資金等；損害業主合法利益的其他行為。
物業服務人在保證業主知情同意的前提下，可以採用信息化、智慧型化技術開展物業服務相關活動，但不得將人臉識別、指紋等生物識別技術作為唯一服務手段。
