深圳限漲令

深圳市國土部門已出台樓市“限漲令”，明確要求2013年深圳所有新盤，成交均價必須實現月度環比零增長，並已開始執行。

基本介紹

• 中文名：深圳限漲令
• 地區：深圳
• 國家：中國
• 時間：2013年

深圳限漲令規定

按照“限漲令”規定，所有新盤都必須實現月度零增長即每個新盤、每個月的成交均價，環比上個月都不能上漲。另外，有微博爆料稱，國土部已經嚴格限制超越價格紅線的專案備案登記，超出政府限價的專案將不予備案。該訊息已得到萬科、招商、金地等在內的深圳各大房企專案負責人的確認。

政策背景

關於政策背景。自國五條細則出台後，各地都在緊張的籌劃地方細則，其中一線城市政府壓力最大。本輪調控目的依然是穩定房價，而重點地區依然是房價上漲偏快的地區，其中主要是一線城市和少數二線城市。去年以來這輪樓市回暖和房價上漲，一線城市是領頭羊。以2013年1月70個大中城市房價指數為例，環比漲幅排名前三分別是：深圳、北京、廣州，皆超過2%，其中深圳為2.2%，領漲全國。

國五條細則中規定：各地要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標，並於一季度向社會公布。深圳限制房價上漲，主要是為了實現年度房價控制目標。然而，當前全國各地都尚未公布房價控制目標，深圳也沒明確公布，若果真要求每個樓盤都不能漲價，則深圳有可能嚴格落實“房價基本穩定”的調控方針。

其實，房價控制目標也並非新政策。2011年1月的“新國八條”，曾要求各地制定年度房價控制目標，結果絕大部分地方政府將目標定為：房價漲幅不超過本地區GDP或人均收入增幅。但這次，明確要求不含保障性住房。這就意味著，2013年各地制定目標和完成目標的難度將比2011年大。原因在於保障房價格低，而且供應量和成交量由地方政府控制，也就成為地方政府控制均價漲幅的“調節器”。

其次，關於房價控制目標。調控房價，有三種策略。上策是增加供應。市場經濟條件下，價格由供求關係決定，增加供應有助於穩定價格。中策是抑制需求。需求減少，也會有利於抑制房價。下策是直接干預價格。國五條細則的主要措施是抑制需求，也提到增加供應，但房地產業的特點是生產周期長，短期內不必奢望房屋供求猛增。同時，把干預價格的“包袱”丟給了地方政府。

然而，地方政府到底如何制定和完成房價控制目標，有許多手段可供選擇。比如目標不太可能都按“零增長”來確定，可以控制房價漲幅，但全都讓房價只跌不漲，未免對自己太苛刻。每年CPI都要3%左右，房價持平就意味實際上下跌了3%。

相關態度

房企：未收到正式通知

深圳某地產公司內部人士表示，該公司“從上到下都沒聽說深圳樓市有新的政策出台，既沒有成文的訊息，也沒有正式的口頭通知。”其表示，2011年4月深圳出台的限價政策其實至今一直沒有取消，但是在正式執行的時候已經很少提及，“我們是從媒體看到限價的訊息的，現在沒有細則出來，我們也有點蒙。”

“我們在深圳沒有項目，因此暫時安全。”一位華南地區大型房企行銷負責人猜測稱，此舉可能是為了控制2013年深圳市的房地產交易均價，但是其直言“應該很難實施，即使實施，也可能會有一些變通的手段”。

開發商：口頭同時是潛規則

儘管深圳市國土部門否認出台“限漲令”，但從政策技術分析角度看，此次房價調控顯得更為強硬。

仔細對比此次傳言的深圳“限漲令”與以往的“限價令”政策，仍然發現兩者有本質區別。此前，“限價令”將限價目標分解到片區，並未對個盤價格進行一一限制，只要房價不超過片區均價限制，仍然可以有上漲空間。而這次傳言的“限漲令”要求所有新售樓盤成交均價環比上月不得漲價，對房價的調控監管更為嚴格。

雖然官方否認出台新“限漲令”，但這一傳言對房地產圈的影響已經開始顯現。

楊大谷說，市場傳言的“限漲令”若執行，將對開發商行銷策略帶來巨大影響，會使得開發商後續加推項目的漲價行為受到嚴格限制。

深圳新浪樂居副總經理陶文杰認為，外界所傳的深圳新“限漲令”一旦執行的話，將打亂開發商的定價策略。他分析稱，一些新盤原本前期銷售了一批低價樓盤，後期打算再推高價樓盤，意味著銷售均價將上漲。而“限漲令”限制樓盤成交均價出現環比上漲，這將使開發商無法獲得網簽備案。

此前，深圳一些開發商在“限價令”執行之下，仍然有可操作空間，將樓盤銷售備案價定價為片區限定的最高價，實際銷售過程中卻打折銷售，如此一來，開發商可以利用房價上漲空間漲價。

除此之外，如果開發商將新盤預售轉為現售，必定導致銷售周期拉長，造成開發商資金回籠緊張。

雖然官方否認，但《每日經濟新聞》記者了解到，深圳寶安、龍華、龍崗等地區的新盤，已經針對限漲令在研究相應的對策。

專家觀點

1/2013年房價控制嚴厲程度將超2011年

“深圳若果真要求每個樓盤都不能漲價，則有可能是嚴格落實國五條房價基本穩定這一調控方針。”昨日，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在其實名新浪微博上表示，深圳限制房價上漲，主要是為了實現年度房價控制目標。

從目前來看，全國落地細則很多城市的房價控制目標嚴厲程度將超過“國八條”出台的2011年。新建住宅市場也將明顯受到調控影響。

和深圳“限價令”類似，廣州增城市一直未採取限購措施，而是採取“限制漲幅”，自2011年開始到2012年執行樓價上漲不超過5%的限價標準。2013年，增城市將房價上漲幅度標準上調至8%。

但是，在實際操作中依然存在模糊的空間。據此前媒體報導，在樓市成交火爆的情況下，一些開發商“被迫”通過兩套契約或是取消裝修等方式變相漲價，或者與房管局就限價標準“商量”。

而在廣州市區，為了限制簽約均價漲幅，從2012年11月起，廣州市部分樓盤已經遭遇“限簽”，記者再次了解得知，“限簽”並未結束。“我們在市中心的豪宅樓盤一直被不定時限制簽約，運氣好能簽的時候，就趕緊將積壓的交易多簽幾套。”一位華南地區大型房企行銷負責人表示。

2/能房價抑制上漲

深圳之所以出台這么個“狠招”，可能是因為深圳之前的房價漲得太快太顯眼。1月份，一線城市房價出現大幅增長，北上廣深四城環比漲幅均突破1%，深圳最高達到2.2%。日前，有研究機構公布的全國十大城市2月數據中，深圳、廣州漲幅均超2%，領漲全國。深圳曾經制定過房價控制目標，房價指數的漲幅低於全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速，根據2012年末2013年初深圳房價的漲勢，“新國五條”仍難控制房價上漲，遂出台了“限漲令”這么厲害的一手。
　　

那么，“限漲令”有沒有用呢？到目前為止，看來還是有用的。深圳“限漲令”已經開始執行，一些成交價格較高的單位，被國土部門拒絕網簽而退回；而在之前已經交易成功但未及時網簽備案且房價高於“限漲令”的購房契約，據說一家大的開發商就涉及金額數千萬元，開發商們正在為是否退錢而傷腦筋。

但“限漲令”限制房價上漲的影響多半只是一時的。資金實力雄厚的開發商，多半會慢慢出牌慢慢銷售。這樣客觀上減少了供應，迫使那些需求最迫切的供需一方面網簽價格符合“限漲令”要求，但私下裡購房者另需給一筆費用。事實上抬高了潛在的房價。

如果說“新國五條”一旦嚴格執行賣房徵稅20%，那么原來“量價齊升”的二手房市場將會變得有行無市，那么“限漲令”下的新房市場也會變得死氣沉沉。

樓市也是商品市場，其價格按照供求關係變化而變化。行政干預雖可以對商品價格起作用，但其作用多半是一時的，不可能改變市場中根本的供求關係。限購令是迄今為止最有成效的樓市行政干預手段，但這種手段恐怕難以長久持續下去，因為這違背了市場交易的基本原則。那么，更何況這“限漲令”呢？