深圳市房屋建築面積計算細則

建築面積：指建築物各層外牆（或外柱）外圍以內水平投影面積之和。

基本介紹

基本信息,計算細則,

基本信息

【有 效 性】有效
【法規名稱】深圳市房屋建築面積計算細則
【頒布部門】深圳市規劃國土局
【頒布日期】1994年09月15日
【實施日期】1994年09月15日
【正　文】

計算細則

一、一般規定
（一）基底面積：指建築物底層勒腳外圍水平面積。
（二）建築面積：指建築物各層外牆（或外柱）外圍以內水平投影面積之和。每戶（或
單位）擁有的建築面積叫分戶建築面積。
建築面積包括使用面積和公共面積兩個部分：
1．使用面積：指包括牆體結構面積在內的直接為辦公、生產、經營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛生間以及壁櫃、戶內過道、戶內樓梯、陽台、地下室、附層（夾層）、2．2米以上（指建築層高，含2．2米，以下同）的閣（暗）樓等的面積。在計算分戶建築面積時，如牆體屬兩戶共有（即共牆），其所屬面積由兩戶平均分攤。
2．公共面積：指建築物主體內、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2．2米的腳踏車庫、設備層或技術層、室內外樓梯、樓梯懸挑平台、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等。
公共面積分為應分攤的公共面積和不能分攤的公共面積兩部分。
（1）應分攤的公共面積包括室內外樓梯、樓梯懸挑平台、內外廊、門廳、電梯房、多層建築中突出屋面結構的樓梯間等。
（2）不能分攤的公共面積是前款所列之外，建築報建時未計入容積率的公共面積和有關檔案規定不進行分攤的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高於2米的架空結構轉換層和架空作為社會公眾休憩或交通的場所等。
（三）每戶（或單位）應分攤的公共面積按如下原則進行計算：
1．有面積分割檔案或協定的，應按其檔案或協定進行分攤計算。
2．如無面積分割檔案或協定的，按其使用面積的比例進行分攤，即：
該戶應分攤的公共面積=應分攤公共面積－－－－－－－－×該戶使用面積各戶使用面積之和。
對有多種不同功能的房屋（如綜合樓、商住樓等），公共面積應參照其服務功能進行分
攤，即服務於整個建築物所有使用功能房屋的公共面積應共同分攤，否則按其所服務的建築功能分別進行分攤。
住宅平面以外，僅服務於住宅的公共面積（電梯間、樓梯間除外）應計入住宅部分進行分攤；住宅平面以外的電梯間和樓梯間，僅服務於住宅部分，但其通過其他建築功能的樓層，則該電梯間和樓梯間的建築面積按住宅部分面積和其它建築面積的各自比例分配相應的分攤面積。
（四）每戶的建築面積=每戶的使用面積+每戶應分攤的公共面積。
（五）公共面積（包括應分攤的和不應分攤的）應由房屋物業管理部門統一管理，其產權應屬建築物內參與分攤該公共面積的所有業主共同擁有，物業管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）。
二、計算建築面積的範圍
（一）單層建築物不論其高度如何均按一層計算，其建築面積按建築物外牆勒腳以上的外圍水平面積計算。單層建築物內如帶有部分樓層者，亦應計算建築面積。
（二）高低聯跨的單層建築物，如需分別計算建築面積，當高跨為邊跨時，其建築面積按勒腳以上兩端山牆外表面間的水平長度乘以勒腳以上外牆表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算；當高跨為中跨時，其建築面積按勒腳以上兩端山牆外表面間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計算。
（三）多層建築物的建築面積按各層建築面積總和計算，其底層按建築物外牆勒腳以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外牆外圍水平面積計算。
（四）地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建築面積按其上口外牆（不包括採光井、防潮層及其保護牆）外圍的水平面積計算。
（五）用深基礎做地下室架空加以利用，層高超過2．2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建築面積。
（六）坡地建築物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2．2米的，按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。
（七）穿過建築物的通道，建築物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建築面積。門廳、大廳內迴廊部分按其水平投影面積計算建築面積。
（八）圖書館的書庫按書架層計算建築面積。
（九）電梯井、提物井、垃圾道、管道井、煙道等均按建築物自然層計算建築面積。
（十）舞檯燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建築面積。
（十一）建築物內的技術層或設備層，層高超過2．2米的，應按一層計算建築面積。
（十二）有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算建築面積；獨立柱的雨蓬按頂蓋的水平投影面積的一半計算建築面積。
（十三）有柱的車棚、貨棚、站台等按柱外圍水平面積計算建築面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站台等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建築面積。
（十四）突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。
（十五）突出牆外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。
（十六）封閉式陽台、挑廊，按其水平投影面積計算建築面積。凹陽台、挑陽台、有柱陽台按其水平投影面積的一半計算建築面積。
（十七）建築物牆外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建築面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建築面積。
（十八）兩個建築物間有頂蓋和柱的架空通廊，按通廊的投影面積計算建築面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建築面積。
（十九）室外樓梯作為主要通道和用於疏散的均按每層水平投影面積計算建築面積；樓內有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建築面積。
（二十）跨越其他建築物的高架單層建築物，按其水平投影面積計算建築面積。
三、不計算建築面積的範圍
（一）突出牆面的構件配件和藝術裝飾，如：柱、垛、勒腳、台階、挑檐、庭園、無柱雨蓬、懸挑窗台等。
（二）檢修、消防等用的室外爬梯。
（三）層高在2．2米以內的技術層。
（四）沒有圍護結構的屋頂水箱，建築物上無頂蓋的平台（露台）。舞台及後台懸掛幕布、布景的天橋、挑台。
（五）建築物內外的操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱罐的平台。
（六）構築物，如獨立煙囪、煙道、油罐、貯油（水）池、貯倉、園庫、地下人防乾、支線等。
（七）單層建築物內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。
（八）層高小於2．2米的深基礎地下架空層、坡地建築物吊腳、架空層。
四、其它
（一）計算房屋建築面積的單位一律採用公制，即平方米（平方米），取位至0．01平方米。
（二）房屋面積測算的中誤差按下式計算，允許誤差為中誤差的兩倍。MP=±（0．04根號下P+0．003P）
式中：MP為房屋面積測算中誤差，單位平方米；P為房屋面積，單位平方米。
（三）在計算建築物建築面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述細則精神辦理。

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