《淄博市房地產開發經營管理條例》於2017年11月1日淄博市第十五屆人大常務委員會第九次會議通過， 2017年12月1日山東省第十二屆人大常務委員會第三十三次會議批准，共六章五十二條 ，自2018年3月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：淄博市房地產開發經營管理條例
- 發布機關：淄博市第十五屆人大
- 通過時間：2017年11月1日
- 實施時間：2018年3月1日
條例發布,條例全文,解讀,
條例發布
淄博市房地產開發經營管理條例
(2017年11月1日淄博市第十五屆人民代表大會常務委員會第九次會議通過2017年12月1日山東省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議批准)
條例全文
第一章總則
第一條為了規範房地產開發經營行為，加強房地產開發經營管理，保障和促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《山東省城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條在本市行政區域內城市、縣城、鎮總體規劃確定的國有建設用地上從事房地產開發經營，對房地產開發經營實施監督管理，適用本條例。
第三條房地產開發經營應當堅持經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條市、區縣住房城鄉建設行政主管部門負責本行政區域內房地產開發經營的監督管理，具體工作由房地產綜合開發管理機構承擔。
市、區縣房產管理機構按照職責，依法承擔房地產經營管理工作。
發展改革、經濟和信息化、國土資源、規劃、工商、物價、水利、城市管理行政執法、人防、公用事業、文化廣電新聞出版等有關部門和金融監管機構按照各自職責，依法做好房地產開發經營管理的相關工作。
第五條房地產開發應當遵守文物保護和風景名勝區管理等法律、法規，保護歷史文化遺產和生態環境。
第六條鼓勵開發建設綠色建築、裝配式建築、成品住宅、海綿型建築和小區、綠色智慧住區，推進住宅產業現代化。
第二章房地產開發企業
第七條依法設立並取得資質證書的房地產開發企業，方可從事房地產開發經營活動。
房地產開發企業應當按照國家和省有關規定，承擔與其資質等級相應的房地產開發項目。
第八條新設立的房地產開發企業，應當按照規定向市住房城鄉建設行政主管部門申請暫定資質。市住房城鄉建設行政主管部門應當自受理申請之日起七個工作日內，向符合條件的房地產開發企業核發暫定資質證書。
暫定資質證書有效期為一年。房地產開發企業應當在暫定資質證書有效期屆滿三十日前，向市住房城鄉建設行政主管部門提出延續申請或者核定資質等級申請。
房地產開發企業自領取暫定資質證書之日起一年內，未取得國有建設用地使用權出讓契約或者劃撥決定書的，其暫定資質證書有效期不得延續。
第九條被依法吊銷、註銷資質證書的房地產開發企業，尚有在建、在售項目的，可以向市住房城鄉建設行政主管部門申請核發暫定資質證書。
暫定資質證書應當註明僅用於在建、在售項目的開發經營，不得用於開發經營其他項目。
第十條房地產開發企業的名稱、住所、法定代表人等發生變更的，應當在辦理工商變更登記後三十日內，到市住房城鄉建設行政主管部門辦理資質證書變更手續。
房地產開發企業的工程技術、經營、財務、統計等業務負責人發生變更的，應當在變更後三十日內持資格證書、勞動契約、社會保險繳納憑證和住房公積金繳存證明到市房地產綜合開發管理機構辦理人員變更手續。
第十一條房地產開發企業分立、合併、終止的，應當在辦理相應工商登記後三十日內，到市住房城鄉建設行政主管部門重新申請核定資質等級或者辦理資質證書註銷手續。
第十二條房地產開發企業應當建立健全售後服務制度，設立商品房售後服務機構，辦理諮詢、投訴、協調等服務事項，並建立售後服務檔案。
第十三條房地產開發企業應當按照規定及時向住房城鄉建設、統計等部門和房產管理機構報送統計資料。報送的統計資料應當真實、準確、完整。
第十四條市住房城鄉建設行政主管部門應當會同有關部門建立房地產開發企業信用信息檔案，並納入市公共信用信息平台。信用信息檔案應當記載企業守法守信、社會監督與評價、獎懲等信息。
市住房城鄉建設行政主管部門應當定期對企業信用狀況進行評價，並向社會公布。
第十五條建立房地產開發經營嚴重失信企業名單制度，健全聯動回響和約束懲戒機制。對列入嚴重失信名單的房地產開發企業和企業法定代表人、主要負責人以及對失信行為負有直接責任的從業人員，在市場準入、行政許可、融資行為、優惠政策、日常監管、業績考核、綜合評價、評優評先表彰等方面予以限制。具體辦法由市人民政府制定。
第三章房地產開發建設
第十六條國土資源部門應當根據土地利用總體規劃、房地產發展規劃、城市基礎設施和公共服務設施配套建設情況以及市場供求狀況，編制年度國有建設用地供應計畫，合理確定房地產開發用地年度供應規模、布局和時序。
第十七條用於房地產開發的國有建設用地使用權出讓或者劃撥前，市、區縣人民政府應當組織發展改革、經濟和信息化、國土資源、住房城鄉建設、規劃、水利、公用事業、文化廣電新聞出版等部門以及供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等專業經營單位，確定項目用地的城市基礎設施的建設內容、建設主體、建設時序，作為國有建設用地使用權出讓或者劃撥的依據。
已確定建設時序的城市基礎設施應當如期完成；不能如期完成的，由監察部門追究相關責任主體的責任。
第十八條房地產開發建設用地使用權出讓或者劃撥前，市、縣規划行政主管部門應當提出規劃條件；市、區縣住房城鄉建設行政主管部門應當提出建設條件意見。
規劃條件、建設條件意見應當納入國有建設用地使用權出讓契約的約定內容或者劃撥決定書的規定內容。
規劃條件應當明確地塊位置、使用性質、開發強度以及基礎設施和公共服務設施配置等內容；建設條件意見應當明確房地產開發企業資質等級、項目建設周期、基礎設施和公共服務設施建設、代建保障性住房、住宅全裝修、建築節能以及住宅性能認定等要求。
房地產開發企業應當按照規劃條件、建設條件意見進行開發建設。
房地產開發企業應當按照有關規定配套建設社區服務中心用房。
第十九條房地產開發企業應當根據經審定的建設工程設計方案和建設條件意見，制定項目開發建設方案，並於項目開工前報房地產綜合開發管理機構備案。分期開發的項目應當制定分期開發建設方案。
項目開發建設方案應當載明項目開發期數、開工竣工時間、開發進度以及基礎設施和公共服務設施建設時序、交付使用時間等內容。
項目開發建設方案調整的，房地產開發企業應當將調整後的方案報送房地產綜合開發管理機構備案。
第二十條房地產開發項目應當建立資本金制度。資本金用於項目工程建設，繳存比例應當符合國家規定。
資本金具體管理辦法由市人民政府制定。
第二十一條房地產開發企業應當在項目開工前，持國有土地使用權證明、建設工程規劃許可證到住房城鄉建設行政主管部門領取房地產開發經營權證明和項目管理手冊。
開發項目配套建設的非經營性房屋建築應當在房地產開發經營權證明中載明。
第二十二條房地產開發企業應當將項目開發建設方案實施情況、審查處理意見、住宅產業化技術使用情況等開發經營過程中的主要事項如實記載於房地產開發項目管理手冊，並定期報送房地產綜合開發管理機構備案。
第二十三條房地產開發企業在開發建設過程中不得擅自變更建設工程設計方案和項目性質。確需變更的，房地產開發企業應當依法報經規劃、國土資源部門批准，並向住房城鄉建設行政主管部門申請換髮房地產開發經營權證明。
第二十四條房地產開發項目的基礎設施和公共服務設施應當與主體建築同步設計、同步建設、同步交付使用。
第二十五條項目開工前，房地產開發企業應當與供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等專業經營單位進行對接，明確專業經營設施圖紙設計、建設內容和時序、配套建設契約簽訂時間等事項，專業經營單位應當予以配合。
第二十六條房地產開發企業應當與專業經營單位分別簽訂配套建設契約。契約應當明確建設範圍及內容、容量配置及建設標準、建設期限、配套費金額及支付方式、提供驗收合格證明檔案或者投入使用證明等權利義務、違約責任等內容。專業經營單位應當於配套建設契約簽訂之日起十日內報其管理部門備案。
專業經營單位應當根據開發項目整體進度，按照契約約定時限完成專業經營設施建設，並向房地產開發企業提供證明檔案或者投入使用證明。房地產開發企業應當提供專業經營設施施工的必要條件。必要時,專業經營單位管理部門、房地產綜合開發管理機構應當予以協調。
第二十七條開發項目竣工後，房地產開發企業應當組織項目竣工綜合驗收。分期開發的項目可以進行分期驗收。
竣工綜合驗收合格應當達到以下條件：
（一）按照經審定的建設工程設計方案開發建設；
（二）按照建設條件意見開發建設；
（三）按照國有建設用地出讓契約或者劃撥決定書約定使用土地；
（四）基礎設施和公共服務設施達到使用條件；
（五）取得房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表；
（六）符合住宅產業化技術要求；
（七）已辦理前期物業管理備案手續；
（八）具有完整的工程技術檔案和施工管理資料；
（九）法律、法規等規定的其他條件。
第二十八條房地產開發企業應當自開發項目竣工綜合驗收合格之日起十五日內，將竣工綜合驗收報告報住房城鄉建設行政主管部門備案。
開發項目達到第二十七條第二款規定條件的，由住房城鄉建設行政主管部門出具竣工綜合驗收備案證明；達不到規定條件的，房地產開發企業應當重新組織竣工綜合驗收。
開發項目取得竣工綜合驗收備案證明後，方可交付使用。
第二十九條房地產開發項目交付五日前，房地產開發企業應當書面告知房地產綜合開發管理機構和房產管理機構，並在交房現場醒目位置公示開發項目竣工綜合驗收備案證明，以及符合本條例第二十七條第二款規定的證明材料。公示期限不得少於三十日。
房地產綜合開發管理機構應當對房地產開發項目交付條件和公示情況進行監督檢查。
第三十條鼓勵房地產開發企業申報商品住宅性能認定，創建國家康居示範工程，提升房地產開發項目建設質量和水平。
第四章房地產經營
第三十一條房地產開發企業轉讓開發項目應當符合下列條件：
（一）轉讓人已支付全部土地使用權出讓金並取得不動產權證書；
（二）轉讓人已支付應繳納的稅費；
（三）按照出讓契約約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；
（四）受讓人具備相應的房地產開發資質；
（五）受讓人具有項目剩餘資本金繳存能力；
（六）法律、法規規定的其他條件。
房地產開發項目轉讓應當簽訂書面契約。轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起三十日內，持項目轉讓契約到房地產綜合開發管理機構備案。
第三十二條商品房預售實行許可制度。房地產開發企業預售商品房，應當向房產管理機構申請預售許可，取得商品房預售許可證。未取得預售許可的，不得預售商品房，不得以定金、預付款等形式向買受人收取預售房款。
第三十三條房地產開發企業申請商品房預售許可前，應當選擇監管銀行名錄內的商業銀行開立商品房預售資金監管專用賬戶，並與監管銀行、房產管理機構簽訂預售資金監管協定。
商品房預售資金應當全部存入監管賬戶，房地產開發企業不得直接收存房價款。當資金總額達到既定監管額度後，房地產開發企業方可自行提取監管額度以外的資金，並優先用於預售項目工程建設。
房地產開發企業取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明後，預售資金監管終止。
房產管理機構可以根據房地產開發企業信用狀況、資質等級等情況，按照有關規定降低商品房預售監管資金留存比例。
第三十四條房地產開發企業和商品房承銷機構，應當在商品房銷售場所向買受人明示房地產開發企業資質證書、房地產開發經營權證明、不動產權證書、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證、經審定的建設工程設計方案總平面圖以及業主臨時管理規約、前期物業服務契約和商品房買賣契約示範文本等材料。
商品房承銷機構代理銷售的，應當公示有權銷售商品房的備案證明和商品房銷售委託書。
第三十五條在銷售取得預售許可或者已經辦理現售備案的商品房時，房地產開發企業和商品房承銷機構應當一次性公開全部銷售房源、明碼標價、一套一標。
第三十六條房地產開發企業和商品房承銷機構發布商品房銷售廣告和宣傳資料，內容應當合法、真實、準確。
發布商品房銷售廣告，應當明示房地產開發企業名稱、商品房承銷機構名稱、房地產開發經營權證明號、商品房預售許可證號、商品房現售備案證號。
廣播、電視、報刊、網路等媒體發布商品房銷售廣告應當依法查驗前款規定的相關證明材料。
第三十七條房地產開發企業銷售商品房，應當通過網簽系統與買受人簽訂商品房買賣契約，並向房產管理機構和不動產登記機構備案。
商品房買賣契約應當採用《山東省新建商品房買賣契約》示範文本。禁止通過變通、刪減條款或者利用補充條款侵害買受人的合法權益。
第三十八條房地產開發企業銷售商品房現房前，應當按規定向住房城鄉建設行政主管部門備案。
第三十九條房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起九十日內，將需要由其提供的辦理不動產權屬首次登記的資料報送不動產登記機構。
房地產開發企業應當按照商品房買賣契約約定，協助買受人辦理不動產登記手續。
第四十條房地產開發企業交付商品房，應當向買受人提供商品住宅使用手冊。
商品住宅使用手冊應當包括住宅使用說明書和住宅質量保證書，由市住房城鄉建設行政主管部門統一監製。
第五章法律責任
第四十一條違反本條例第七條規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第四十二條房地產開發企業違反本條例第十條第一款規定未辦理資質證書變更手續的，違反第二款規定未辦理人員變更手續的，由市住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第四十三條房地產開發企業違反本條例規定，有下列情形之一的，由住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，按照以下規定處以罰款：
（一）未設立商品房售後服務機構或者售後服務機構未開展售後服務的，處一萬元以上五萬元以下罰款；
（二）未按照規定報送統計資料的，處五千元以上一萬元以下罰款；
（三）未在交房現場醒目位置公示開發項目竣工綜合驗收備案證明以及符合本條例第二十七條第二款規定的證明材料的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
第四十四條房地產開發企業違反本條例第十九條規定，未辦理項目開發建設方案備案手續的，或者擅自變更項目開發建設方案的，由住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款。
第四十五條房地產開發企業違反本條例第三十一條第二款規定，未辦理項目轉讓契約備案的，由住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正，並對轉讓人和受讓人分別處五萬元以上十萬元以下罰款。
第四十六條房地產開發企業違反本條例第三十三條第二款規定，未將商品房預售資金全部存入監管賬戶的，由房產管理機構責令限期改正；逾期不改正的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。
第四十七條房地產開發企業或者商品房承銷機構違反本條例第三十四條規定，未在銷售場所明示相關證書等材料的，由房產管理機構責令限期改正，給予警告，並可處一萬元以上五萬元以下罰款。
第四十八條房地產開發企業違反本條例第四十條規定，未向買受人提供商品住宅使用手冊的，由市住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下罰款。
第四十九條住房城鄉建設行政主管部門和其他具有房地產開發經營管理職責的部門及其工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十條本章規定的行政處罰，依照行使相對集中行政處罰權有關規定應當由城市管理部門處罰的，由城市管理部門實施處罰。
第六章附則
第五十一條本條例相關用語含義如下：
（一）基礎設施，是指開發項目內道路、景觀綠化、雨污水管線、路燈、公共健身設施、公共停車位（場）和環衛、雨水收集、智慧型化監控等設施設備；封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵等設施設備；供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等專業經營設施設備及相關管線和計量裝置。
（二）公共服務設施，是指開發項目內教育、醫療衛生、安防、消防、養老、文化體育、郵政、行政管理、社區服務、商業服務等設施。
第五十二條本條例自2018年3月1日起施行。
解讀
12月1日，《淄博市房地產開發經營管理條例》（以下簡稱《條例》）經省十二屆人大常委會第三十三次會議審查批准，將於2018年3月1日正式實施。《條例》總計52條，對房產開發經營領域所涉及的13類重點內容和擬解決的主要問題進行了詳細規範。
交房：
竣工綜合驗收應滿足九項條件 合格後才可交房
為解決商品房買賣契約文本不統一，備案主體不夠銜接，損害購房者利益的問題，《條例》對備案程式和示範文本作出了具體規定。第三十七條規定：“房地產開發企業銷售商品房，應當通過網簽系統與買受人簽訂商品房買賣契約，並向房產管理機構和不動產登記機構備案。商品房買賣契約應當採用《山東省新建商品房買賣契約》示範文本。禁止通過變通、刪減條款或者利用補充條款侵害買受人的合法權益。”
據悉，《山東省新建商品房買賣契約》示範文本2015年11月1日實行，明確開發項目需取得竣工綜合驗收備案後才可交房。
實踐中，開發企業和購房者契約約定的交付條件各不相同，引發了大量的矛盾糾紛，侵害了購房者的合法權益。《條例》對開發項目竣工驗收的條件、驗收報告備案、提供商品房使用手冊作出了統一、明確的規定。《條例》第二十七條規定：“開發項目竣工後，房地產開發企業應當組織項目竣工綜合驗收。分期開發的項目可以進行分期驗收。竣工綜合驗收合格應當達到以下條件：（一）按照經審定的建設工程設計方案開發建設；（二）按照建設條件意見開發建設；（三）按照國有建設用地出讓契約或者劃撥決定書約定使用土地；（四）基礎設施和公共服務設施達到使用條件；（五）取得房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表；（六）符合住宅產業化技術要求；（七）已辦理前期物業管理備案手續；（八）具有完整的工程技術檔案和施工管理資料；（九）法律、法規等規定的其他條件。”
辦證：
產權證辦理房企應90日內提交材料
為解決房產證辦理不及時、業主自行辦理登記手續繁雜等問題，《條例》規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起九十日內，將需要由其提供的辦理不動產權屬首次登記的資料報送不動產登記機構。房地產開發企業應當按照商品房買賣契約約定，協助買受人辦理不動產登記手續。”
銷售：
一次性公開房源明碼標價 禁止捂盤待售
為防止出現銷售價格不透明、捂盤待售等情況，第三十五條規定：“在銷售取得預售許可或者已經辦理現售備案的商品房時，房地產開發企業和商品房承銷機構應當一次性公開全部銷售房源、明碼標價、一套一標。”
為保障購房者的知情權，減少銷售過程中的矛盾糾紛，《條例》明確了房地產開發企業和商品房承銷機構應在銷售場所公示商品房的有關證明材料。第三十四條規定：“房地產開發企業和商品房承銷機構，應當在商品房銷售場所向買受人明示房地產開發企業資質證書、房地產開發經營權證明、不動產權證書、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證、經審定的建設工程設計方案總平面圖以及業主臨時管理規約、前期物業服務契約和商品房買賣契約示範文本等材料。商品房承銷機構代理銷售的，應當公示有權銷售商品房的備案證明和商品房銷售委託書。”
房款：
未獲商品房預售許可不得收取定金預付款
根據《條例》規定，實行商品房預售許可制度。房地產開發企業預售商品房未取得預售許可的，不得預售商品房，不得以定金、預付款等形式向買受人收取預售房款。購房者在交定金、預付款前要確認開發商是否有預售許可證。
為確保商品房預售資金主要用於工程建設，保證項目順利建設、按期交付使用。《條例》規定了房產管理機構、監管銀行、開發企業三方參與的預售資金監管制度，對預售資金繳存比例、監管比例等作出了明確規定。同時，為減輕開發企業資金負擔，規定可以根據信用狀況、資質等級降低預售監管資金留存比例。《條例》第三十三條規定：“房地產開發企業申請商品房預售許可前，應當選擇監管銀行名錄內的商業銀行開立商品房預售資金監管專用賬戶，並與監管銀行、房產管理機構簽訂預售資金監管協定。商品房預售資金應當全部存入監管賬戶，房地產開發企業不得直接收存房價款。當資金總額達到既定監管額度後，房地產開發企業方可自行提取監管額度以外的資金，並優先用於預售項目工程建設。房地產開發企業取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明後，預售資金監管終止。房產管理機構可以根據房地產開發企業信用狀況、資質等級等情況，按照有關規定降低商品房預售監管資金留存比例。”
配套：
基礎設施與主體建築同步交付使用
在房地產開發經營中，開發企業與水、電、暖、氣等專業經營單位之間存在對接不順暢、不簽訂契約或者不嚴格履行契約、隨意延誤工期、配套資金到位不及時等問題，導致延期交房或交房後配套設施無法正常使用，從而損害了買房者的權益。為解決這一問題，《條例》從雙方對接、時間節點控制、簽訂契約、專營設施投入使用等方面作出具體規定。
第二十四條規定：“房地產開發項目的基礎設施和公共服務設施應當與主體建築同步設計、同步建設、同步交付使用。”第二十五條規定：“項目開工前，房地產開發企業應當與供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等專業經營單位進行對接，明確專業經營設施圖紙設計、建設內容和時序、配套建設契約簽訂時間等事項，專業經營單位應當予以配合。”
售後：
設立房屋售後服務機構 受理諮詢、投訴、協調
近年來，有些房地產開發企業的售後服務機構形同虛設，不能有效運轉，使得售後投訴呈逐年上升趨勢。為此，《條例》規定開發企業要建立健全售後服務機構，開展正常的售後服務。第十二條規定“房地產開發企業應當建立健全售後服務制度，設立商品房售後服務機構，辦理諮詢、投訴、協調等服務事項，並建立售後服務檔案。”
