《海口市房產抵押管理辦法》在1992.07.20由海口市人民政府頒布。
基本介紹
- 中文名：海口市房產抵押管理辦法
- 頒布單位：海口市人民政府
- 頒布時間：1992.07.20
- 實施時間：1992.07.20
第一章 總則,第二章 房產抵押的設定,第三章 抵押契約的變更,第四章 抵押物的占管,第五章 抵押物的處分,第六章 罰則,第七章 附則,
第一章 總則
第一條 為加強我市房產抵押的管理，保障抵押當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》及有關法規，結合本市的實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法所指的抵押物特定為依法取得所有權的房屋。
第三條 提供房產作為抵押物的債務人或者第三人為抵押人；接受抵押房產的債權人為抵押權人。以房產抵押貸款的，貸款人為抵押權人，提供抵押房產的借款人或者第三人為抵押人。
第四條 房產抵押（含向境外抵押）應當依法辦理房產他項權利登記。他項權利登記工作由海口市房產登記發證辦公室負責。
第五條 房產抵押應當遵循自願、互利、公平和誠實信用的原則。依法設定的房產抵押受法律保護。
第六條 凡以座落在海口市行政區域內合法的房產進行抵押活動的，均適用本辦法。
第二章 房產抵押的設定
第一節 一般房產抵押的設定
第七條 設定房產抵押的，必須履行下列手續：
（一）抵押人（或者委託代理人）與抵押權人在簽訂抵押契約後，可以將抵押契約送公證機關公證，抵押當事人應當於抵押契約公證之日起的十日內，持被抵押房屋的《房屋所有權證》、抵押契約、公證書及有關證件，向市房產登記部門申請房屋他項權利登記，並由抵押權人領取《房屋他項權利證》。
（二）房產抵押契約期滿，債權債務完結後，抵押權人應當會同抵押人向房產登記部門申請註銷，他項權利即告消失。如需要延期抵押，經雙方協商同意，可以到市房產登記部門辦理延續手續。
第八條 房產抵押貸款的計息標準、付款方式、繳息、還本期限、監督用款形式等均按照中國人民銀行的有關規定或者抵押契約約定的條款執行。
第九條 下列房產不得設定抵押：
（一）所有權或者土地使用權有爭議的房產；
（二）已將土地使用權設定抵押的房產；
（三）國家行政機關使用的、未經國有資產管理部門批准抵押的房產；
（四）用於教育、醫療等公共福利性質的房產；
（五）被依法查封、扣押、限制轉移的房產；
（六）因城市規劃建設需要近期內必須徵用拆遷的房產；
（七）被房管部門鑑定為危險房屋，限期拆建的房產；
（八）房屋共有人不同意抵押的房產；
（九）未經中國人民解放軍總後勤部批准抵押的軍產房屋；
（十）其他依法不得抵押的房產。
第十條 設定抵押的房產，其房屋使用範圍內的土地使用權隨之抵押。以同一房屋的部分設定抵押的，應當將其相應所占的土地使用權隨之抵押。
第十一條 以共同共有的房產設定抵押的，抵押人應當事先徵得全體共有人的書面同意。
以按照份共有的房產設定抵押的，抵押人應當告知其他共有人，並以抵押人所占有的份額為限。
第十二條 以同一房產先後設定若干抵押權時，抵押人在設定抵押權前，必須將已設定抵押狀況告知各抵押權人。
第十三條 外商投資企業和內聯企業，以其房產設定抵押時，必須經企業董事會或者聯合管理機構的書面批准，所設定的抵押期限不得超過企業的營業期限。
第十四條 以國有的房產設定抵押的，必須經國有資產管理部門審核批准。
第十五條 全民所有制企業、集體所有制企業、私營企業、三資企業或者個人以其房產向港、澳、台及境外機構或者個人進行抵押貸款的，可以用外幣結算，也可以用人民幣結算，應當按照本辦法的有關規定辦理他項權利登記。
第十六條 抵押人以其已出租的房產設定抵押時，應當書面告知承租人，並將租賃情況如實告知抵押權人，抵押設定後原租賃契約繼續有效。如按照本規定將抵押物處分時，定租期的租賃關係，按照原租約維持；未定租期的租賃關係即告終止，但民用住宅租賃期可以延續六個月。
第十七條 房產設定抵押前，抵押人與抵押權人應當對設定抵押的房產進行估價，也可以委託市房管部門進行估價。
第十八條 設定抵押的房產若需投保時，由抵押人向保險公司投保，抵押權人為優先受益人，投保金額必須經抵押權人認可。
第十九條 房產抵押契約自他項權利登記之日起生效。未經他項權利登記的房產抵押行為無效。
第二節 商品房按揭（抵押）的設定
第二十條 凡具有房地產開發經營資格的房地產經營者，可以用按揭的形式銷售商品房。
第二十一條 只有經中國人民銀行批准經營信貸業務的金融機構，才能辦理商品房按揭貸款，成為商品房按揭（抵押）的抵押權人。
第二十二條 以按揭形式購買商品房的購房者，必須是具有合法身份證明的自然人或者持有海口市或者（海南省）工商行政管理局發給營業執照的法人。購房者可以向具有貸款權的金融機構申請商品房按揭貸款，成為商品房按揭（抵押）的抵押人。
第二十三條 商品房按揭（抵押）的設定，必須按照以下程式辦理：
（一）抵押人與房地產經營者簽訂房屋買賣契約，並向房地產經營者預付不低於房價款百分之三十的購房款；
（二）抵押人憑房屋買賣契約及付款憑據，向抵押權人申請商品房按揭貸款，簽訂商品房按揭（抵押）貸款契約；
契約內容應當包括：房屋座落、數量、質量、按揭款項數目、計息標準、還款方式、期限、違約責任等；
（三）房地產經營者和抵押人憑房屋買賣契約，商品房按揭貸款契約及其他有關證件向海口市房地產交易部門申請辦理商品房過戶手續；
（四）抵押人持海口市房地產交易部門發給的《房屋買賣臨時契證》向海口市房產登記部門申請辦理房屋所有權登記。抵押權人在抵押人領取房屋所有權證書的同時，即向房產登記部門申請辦理房產按揭（抵押）的他項權利登記，領取房屋他項權利證書；
（五）抵押權人在他項權利登記之日起三日內（或者雙方約定的時間內），依照商品房按揭貸款契約約定的金額一次性為抵押人向房地產經營者付清所需的購房款。
第二十四條 商品房按揭（抵押），從他項權利登記之日起生效。
第二十五條 本辦法其他各章規定的條款，除法律、法規另有規定外，均適用於商品房按揭貸款。
第三章 抵押契約的變更
第二十六條 抵押契約的變更，必須經雙方當事人達成書面協定。本規定要求經有關機關批准的抵押，還必須徵得原批准機關的書面同意。
第二十七條 若抵押人或者抵押權人在抵押設定期限內發生合併、分立等變更的，變更的一方當事人應當及時通知對方當事人。變更後的當事人享有和承受相應的權利和義務。
抵押人或者抵押權人（自然人）死亡或者被宣告死亡、被宣告失蹤時，其財產合法繼承人或者代管人繼續履行抵押人與抵押權人簽訂的抵押契約。
合法繼承人應當承擔的義務，以其因繼承而獲得的實際價值為限。代管人依國家的有關規定享有和承受權利和義務。
第二十八條 抵押契約發生變更，當事人應當在變更之日起十日內向市房產登記部門辦理變更登記。
第四章 抵押物的占管
第二十九條 抵押物由抵押人占有管理。抵押人在占管期間，應當維護抵押物的安全、完好，不得改變其使用性質，不得拆建或者人為貶值。抵押權人有權檢查由抵押人占管的抵押物。
第三十條 抵押人未徵得抵押權人書面同意，不得擅自將抵押物出租、出賣、贈與、交換。抵押物發生遺贈的，受遺贈人應當及時書面通知抵押權人。
第三十一條 抵押物發生損毀（自然耗損除外），抵押人應當及時將情況通知抵押權人，並應當盡最大努力防止損失的擴大。否則，抵押人負有向抵押權人重新提供或者增加擔保的責任。
抵押物因抵押人過失而貶值，抵押人有責任重新提供或者增加擔保以彌補不足。
第三十二條 抵押物經房產登記部門依法準予處分的，抵押人應當在接到移交占管通知書後一個月內，將抵押物無條件移交抵押權人占管。抵押人拒不移交抵押物給抵押權人占管的，抵押權人可以按照當時市場房屋租賃價格計扣租金。
第五章 抵押物的處分
第三十三條 有下列情況之一的，抵押權人有權向市房產登記部門申請處分抵押物：
（一）抵押人未依約履行債務的；
（二）抵押人（自然人）死亡或者被宣告死亡、被宣告失蹤而又無合法代理人代其履行債務的；
（三）抵押人的繼承人或者受遺贈人或者代管人拒不履行債務的；
（四）抵押人被宣告解散破產的；
（五）抵押契約期屆滿，抵押人無力清償貸款的。
第三十四條 房產登記部門應當在接到處分抵押物申請後，十日內做出準予處分或者不準予處分的決定。當事人若不服房產登記部門的決定，可以向上一級主管部門申請複議或者依法向人民法院起訴。
第三十五條 抵押權人可以申請下列方式之一處分抵押物：
（一）拍賣；
（二）折價變賣；
（三）兌現。
以上處分方式的具體規定由市房管部門另行制定。
第三十六條 抵押契約期屆滿，抵押人不履行義務的，抵押權人應當在六個月內向房產登記部門申請處分抵押物。如超過六個月不申請處分抵押物的，抵押人可以在房產登記部門的監督下自行處分抵押物，將所得價款償還貸款之本息。抵押權人超過二年不向房產登記部門申請處分抵押物的，除法律另有規定或者當事人另有約定外，則視為自動放棄抵押權。
第三十七條 抵押權人申請處分抵押物時，應當書面通知抵押人或者其繼承人、受遺贈人、代管人。抵押物為共有或者出租的，還應當同時通知共有人和承租人。
抵押人或者其繼承人、受遺贈人、代管人，應當在接到市房產登記部門批准處分的決定或者人民法院裁定之日起三十日內，將抵押物交抵押權人占管。逾期不交的，抵押權人可以依法向抵押物所在地的人民法院起訴。
由此引起的一切費用由抵押人承擔。
第三十八條 抵押物處分時，該房產的共有人或者承租人在平等條件下有優先購買權。
第三十九條 抵押物處分所得款項，依下列順序和原則分配：
（一）支付處分抵押物的費用；
（二）扣繳房產抵押應當繳稅費；
（三）償還抵押人所欠抵押權人的債務本息及違約金；
（四）剩餘款額交還抵押人。
同一房產設定數個抵押權的，按照他項權利登記的先後順序清償款項不足償還所欠債務的本息及違約金時，抵押權人有權向抵押人追償其不足部分。
第四十條 抵押物處分後，抵押人應當自行承擔有關人員的安置責任，抵押契約另有約定的，從其約定。
第六章 罰則
第四十一條 房產抵押經他項權利登記後，當事人應當履行契約約定的義務，任何一方不履行或者不完全履行契約的，應當賠償另一方因此遭受的經濟損失。
第四十二條 當事人因過錯，致使抵押契約條款不能執行，有過錯的一方應當賠償他方當事人遭受的直接經濟損失。
第四十三條 抵押人隱瞞抵押物存在共有、爭議、被查封、被扣押或者已抵押等事實的，抵押人應當承擔由此產生的法律責任。
第四十四條 抵押人擅自將抵押物出租、出售、贈與、交換或者以其他方式處分的，其行為無效。
第四十五條 以欺詐手段，騙取他人不動產做為抵押物的，其行為無效，除賠償抵押權人由此引起的經濟損失外，構成犯罪的，應當依法追究其刑事責任。
第四十六條 由於不可抗力影響，致使抵押物全部或者部分損失，價值毀損，以至明顯地不能或者不足以作為履行債務的擔保，抵押人應當及時告知抵押權人，在取得有關部門證明後，可以免除抵押人向抵押權人重新提供或者增加擔保的責任，但不能免除抵押人履行債務的責任。
第七章 附則
第四十七條 當事人在履行契約中發生爭議時，應當協商解決。協商仍未能解決的，任何一方均可依法向房產管理部門申請仲裁或者向抵押物所在地的人民法院起訴。
爭議的一方或者雙方是港、澳、台地區或者境外法人、個人的，當事人不願協商或者協商調解無效的，可以依據抵押契約中的仲裁條款或者事後達成的書面仲裁協定，依法提交中國仲裁機構或者其他仲裁機構仲裁。抵押契約中未訂立仲裁條款、仲裁條款不明確或者事後又沒有達成仲裁協定的，可以向抵押物所在地的人民法院起訴。
第四十八條 本辦法發布前，未辦理他項權利登記的房產抵押，如雙方約定的抵押期限在本辦法發布之後仍未屆滿的，可以依本辦法的有關規定補辦他項權利登記。
第四十九條 本辦法由海口市房產管理局負責解釋。
第五十條 本辦法自發布之日起施行。
海口市人民政府市府（1990）63號《海口市房屋交易管理暫行規定》中有關房產抵押的條款，與本辦法有不同規定的，按照本辦法執行。
