《海南經濟特區換地權益書管理辦法》是由海南省第二屆人民代表大會常務委員會第十次會議於1999年11月26日通過並發布的檔案。
基本介紹
- 中文名：海南經濟特區換地權益書管理辦法
- 外文名：Hainan special economic zone in book measures for the administration of land rights and interests
- 地點：海南經濟特區
- 類型：管理辦法
- 公布日期：1999年12月10日
辦法（1）,辦法（2）,審查報告,修改意見,起草說明,
辦法（1）
（海南省人民代表大會常務委員會公告第29號，《海南經濟特區換地權益書管理辦法》已由海南省第二屆人民代表大會常務委員會第十次會議於1999年11月26日通過，現予公布，自公布之日起施行。海南省人民代表大會常務委員會 ，1999年12月10日。）
第一條為處置積壓房地產，加強土地巨觀管理，保護土地使用者合法權益，根據國家有關規定，結合本經濟特區實際，制定本辦法。
第二條換地權益書是政府收回土地使用權時，核發給土地權益人的法律憑證。依法核發後的換地權益書不與原批准的用地相聯繫。
換地權益書持有者可以該憑證從政府換回與換地權益書面值等價的土地權益。
第三條以換地權益書收回本經濟特區內依法不能無償收回使用權的閒置土地，適用本辦法。
第四條換地權益書發放、流轉和收回，實行記名登記制度。
第五條換地權益書經省人民政府核准後，由市、縣、自治縣人民政府簽發。
第六條市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內換地權益書籤發、流轉、收回等具體工作。
省人民政府土地行政主管部門負責換地權益書核准的具體工作和換地權益書的簽發、流轉、收回、銷毀工作的監督檢查。
第七條1998年12月31日前縣級以上人民政府批准出讓的以及與土地權益人簽訂用地協定、契約，收取定金、土地出讓金涉及的土地，符合下列情形之一的，按照本辦法核發換地權益書，收回土地使用權：
（一）依法批准出讓，但因政府或者政府部門原因造成閒置的；
（二）市、縣、自治縣人民政府批准出讓的閒置土地；
（三）土地權益人與市、縣、自治縣人民政府簽訂定用地契約或者協定、交納定金或者土地出讓金、未依法辦理用地報批手續但已實質性占用的土地；
（四）土地權益人與市、縣、自治縣人民政府簽訂契約或者協定、交納定金或者土地出讓金但未實質性占用的土地；
（五）依法作價抵償國有金融機構和國有控股金融機構債務的土地；
停建、緩建工程的土地使用權持有者，可以交回用地，申請核發換地權益書。
第八條依法應當無償收回土地使用權的土地，不得核發或者變相核發換地權益書。
第九條換地權益書按照下列程式發放：
（一）土地權益人依據本辦法，交回土地使用權，向土地所在地市、縣、自治縣人民政府書面申請核發換地權益書，並提交有關證明材料。
（二）市、縣、自治縣人民政府對土地權益人的申請進行審查。對符合本辦法規定、應當核發換地權益書的，根據原土地使用權出讓契約、用地契約或者協定等情況，明確政府與土地權益人、政府與集體土地所有權人、土地權益人與土地所有權人的權益關係，擬定應當收回土地使用權人的面積和擬核發換地權益書的權益數量。
（三）市、縣、自治縣人民政府制定收回土地使用權及核發換地權益書方案，報省人民政府審批。
（四）根據省人民政府的批准檔案，市、縣、自治縣人民政府向土地權益人簽發換地權益書，收回土地使用權。
（五）市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門辦理換地權益書登記和收回土地使用權登記造冊，並報省人民政府土地行政主管部門備案。
第十條依法批准出讓的土地，因政府或者政府部門原因閒置的，根據土地權益人已繳交土地出讓金數額和土地出讓契約約定的價格確定土地面積，按照評估確認的土地現值核定土地權益數量，核發換地權益書，依法收回土地使用權。
辦法（2）
第十一條市、縣、自治縣人民政府批准出讓的閒置土地，根據土地權益人已繳交土地出讓金數額和土地出讓契約約定的價格確定土地面積，按照評估確認的土地現值核定土地權益數量，核發換地權益書，並依法辦理用地手續，收回土地使用權。
第十二條土地權益人與市、縣、自治縣人民政府或者政府土地行政主管部門簽訂用地契約、協定，交納定金、土地出讓金，實質性占用的土地，根據土地權益人已繳交定金、土地出讓金數額和用地契約、協定約定的價格確定土地面積，按照評估確認的土地現值核定土地權益數量，核發換地權益書，並依法辦理用地手續，收回土地使用權。
第十三條土地權益人與市、縣、自治縣人民政府或者政府土地行政主管部門簽訂用地契約、協定，交納定金、土地出讓金，未實質性占用的土地，按照已繳交的定金、土地出讓金數額，核發換地權益書。
第十四條停建、緩建工程的土地權益人交回的用地，區分不同情況，分別按照本辦法第十條、第十一條和第十二條的規定辦理報批手續後，核發換地權益書，收回土地使用權。
第十五條土地使用權發生流轉的，換地權益書核發給最終土地權益人。
第十六條核發換地權益書，必須對擬收回的土地價格進行評估。土地價格評估應當根據省人民政府批准公示的基準地價和評估宗地條件，依照土地估價規程和國家、本省有關規定進行。
土地權益人對土地價格評估結果有異議，可以向市、縣、自治縣房地產估價鑑定委員會申請鑑定；對市、縣、自治縣房地產估價鑑定委員會鑑定結論仍有異議的，可以向省土地估價鑑定委員會申請核定，由省人民政府最終裁決。
省土地行政主管部門在受理核准換地權益書工作中，認為市、縣、自治縣土地使用權評估結果顯失公平的，責成其糾正，必要時可以委託省土地估價鑑定委員會重新核定，報省人民政府批准。
土地估價機構和估價人員應當依照國家和省有關規定進行評估，不得弄虛作假。
土地評估辦法由省人民政府制定。
第十七條換地權益書可以在本經濟特區內依法轉讓、贈與、繼承、償還債務等方式流轉，也可以依法抵押。
換地權益書可以整體流轉，也可以分割流轉。
換地權益書流轉或者抵押的，應當根據有關規定，在流轉或者抵押後15日內辦理變更登記，並在辦理變更登記後15日內報省土地行政主管部門備案。未按照規定辦理變更登記和備案的，其流轉或者抵押無效。
省人民政府應當根據國家法律及有關規定，制定換地權益書流轉辦法，並遵循以下原則：
（一）維護土地使用權人與土地所有人的合法權益；
（二）有利於閒置土地資源的合理利用；
（三）項目符合土地所在地的產業政策，用地符合土地所在地土地利用總體規劃和城市規劃。
第十八條市、縣、自治縣人民政府在換地權益書未全部收回前出讓土地使用權，必須按照本辦法規定收回換地權益書。
第十九條以換地權益書收回使用權的土地，由市、縣、自治縣人民政府嚴格依照土地管理法律、法規安排使用。
第二十條在換地權益書未全部收回前，出讓以換地權益書收回的土地時，土地使用權受讓人須以換地權益書支付土地出讓金的70%，以貨幣支付土地出讓金的30%；新增建設用地出讓時，土地使用權受讓人須以貨幣形式支付土地徵用費用，須以換地權益書支付土地有償使用費的70%，以貨幣支付土地有償使用費的30%。
第二十一條收回的換地權益書經市、縣、自治縣土地行政主管部門辦理註銷登記，報省人民政府審核後，由市、縣、自治縣人民政府組織銷毀。
第二十二條土地估價機構和估價人員在土地評估工作中弄虛作假的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，處違法所得1倍以上5倍以下的罰款，取消其土地評估機構資格，並建議資格確認機關取消估價人員的土地估價師資格；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十三條國家工作人員在換地權益書和核准、簽發、流轉、收回等管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由監察機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十四條偽造、變造、塗改換地權益書的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門處1000元以上30000元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十五條本辦法由省人民政府組織實施，具體套用問題由省人民政府負責解釋。
第二十六條本辦法自公布之日起施行。
審查報告
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
受主任會議委託，法工委、法規室對《海南經濟特區換地權益書管理辦法（草案修改稿）》進行了初步審議。現將審查情況報告如下：
省二屆人大常委會第八次會議對《海南經濟特區換地權益書管理辦法（草稿）》進行了初步審議。委員們認為，以“換地權益書”形式收回閒置土地，對於盤活海南房地產，化解金融風險，具有一定的意義。同時對草案提出了具體的修改意見。會後，法工委、法規室認真研究和整理委員們的意見，向主任會議作了匯報，並將委員們的意見反饋給省政府，建議省政府對草案作進一步論證、協調。10月省政府專門召開了協調會，對草案進行了修改。經省政府常務會議再次審議，形成了《海南經濟特區換地權益書管理辦法（草案修改稿）》（以下簡稱草案修改稿），於11月17日報省人大常委會審議。法工委、法規室對草案修改稿進行審查，形成了草案審查修改稿。總的認為，草案修改稿根據委員們的意見進行修改，基本可行，同時對草案修改稿提出如下修改意見：
一、關於換地權益書的核准
草案修改稿第四條規定，“換地權益書由市、縣、自治縣人民政府核准簽發。”這一設定不妥：一是與國務院批准的試點方案中所確定的換地權益書由市、縣人民政府報省人民政府核准後簽發的規定相悖；二是從行政管理權的效力範圍來講，市、縣人民政府核准簽發的換地權益書，只能在市、縣行政區域內有效，未經省人民政府核准，無法在市、縣以外異地流轉，發生效力。這與草案修改稿第五條有關“換地權益書可以在本經濟特區內依法流轉”的規定不盡一致。因此，建議將該條修改為：“換地權益書經省人民政府核准後，由市、縣、自治縣人民政府簽發。”以與國務院批准的試點方案的規定相一致。
二、關於換地權益書的適用範圍
國務院批准的試點方案規定，停、緩建工作的土地使用權持有者，可以交回用地，申請核發“換地權益書”。因此，建議在草案修改稿第十條中規定的核發換地權益書，收回土地使用權的五項情形之外，增加一項內容：停、緩建工作的土地權益人交回的土地，也適用核發“換地權益書”的規定。
三、關於換地權益書的銷毀
法工委、法規室認為，草案修改稿第二十二條關於換地權益書的收回和銷毀均由市、縣、自治縣辦理註銷和銷毀的規定不妥。在換地權益書的核准、簽發、收回、銷毀等環節中，核准、銷毀是重要的環節。因此，根據有的單位的意見，建議草案修改稿第二十二條修改為：收回的換地權益書經市、縣、自治縣土地行政主管部門辦理註銷登記，報省人民政府審核後，由市、縣、自治縣人民政府組織銷毀。
此外，還對草案修改稿中一些條文作了次序調整和文字修改。
以上報告及草案審查修改稿，請予審議。
修改意見
海南省人民代表大會常務委員會：
省二屆人大常委會第十次會議於11月23日下午分組審議了《海南經濟特區換地權益書管理辦法》（草案審查修改稿）。大多數委員認為，以換地權益書收回閒置土地使用權是國務院為了處置我省閒置土地在特殊時期採取的特殊措施。草案審查修改稿基本成熟，作進一步修改後可以提交本次會議表決。同時，也提出了一些修改意見。法工委、法規室逐條認真研究了委員們提出的意見，並進行認真修改。現將修改情況匯報如下。
一、關於換地權益書的核准
部分委員認為，各市縣換地權益書應當報經省人民政府核准才能簽發。為了保證換地權益書核准工作的開展和加強換地權益書發放工作監督檢查，建議增加一款規定“省人民政府土地行政主管部門負責換地權益書核准的具體工作和換地權益書的簽發、流轉、收回、銷毀工作的監督檢查。”（草案建議表決稿第六條）
二、關於停、緩建工程用地的處置
有的委員提出，草案審查修改稿在第十條第六項增加關於“停、緩建工程的土地權益人交回的土地”的設定，應是自願的，不能作為強制性收回。因此，建議依照國務院批准的試點方案的規定，單列一款設定：“停建、緩建工程的土地使用權持有者，可以交回用地，申請核發換地權益書。”並相應地增加一條規定：“停建、緩建工程的土地權益人交回的用地，區分不同情況，分別按照本辦法第十條、第十一條和第十二條的規定辦理報批手續後，核發換地權益書，收回土地使用權”（草案建議表決稿第七條、第十四條）
三、關於土地價格的評估
大部分委員提出，土地價格的評估是核發換地權益書的一項重要工作。為了體現公平、公正、公開原則，省人民政府應當對土地價格的評估發揮監督作用。因此，建議增加一條規定；“核發換地權益書，必須對擬收回的土地價格進行評估。土地價格評估應當根據省人民政府批准公示的基準地價和評估宗地條件，依照土地估價規程和國家、本省有關規定進行。”“土地權益人對土地價格評估結果有異議，可以向市、縣、自治縣房地產估價鑑定委員會申請鑑定；對市、縣、自治縣房地產估價鑑定委員會鑑定結果仍有異議的，可以向省土地估價鑑定委員會申請核定，由省人民政府最終裁決。”“省土地行政主管部門在受理核准換地權益書工作中，認為市、縣、自治縣土地使用權評估結果顯失公平的，責成其糾正，必要時可以委託省土地估價鑑定委員會重新核定，報省人民政府批准。”“土地估價機構和估價人員應當依照國家和省有關規定進行評估，不得弄虛作假。”並授權省人民政府制定土地評估辦法。（草案建議表決稿第十六條）
四、關於換地權益書的流轉
省人大常委會主任會議於11月25日上午聽取了省人大常會法工委、法規室對法規修改意見的匯報。會議認為，換地權益書的流轉是個很重要的問題，應對換地權益書的流轉設定幾項原則，增強法規可操作性，便利於省人民政府組織實施。建議增加一款三項內容：“省人民政府應當根據國家法律及有關規定，制定換地權益書流轉辦法，並遵循下列原則：（一）維護土地使用權人與土地所有權人的合法權益：（二）有利於閒置土地資源的合理利用；（三）項目符合土地所在地的產業政策，用地符合土地所在地土地利用總體規劃和城市規劃。”（草案建議表決稿第十七條）
此外，還根據委員的意見對一些條文次序作了相應的調整。
法工委、法規室按照主任會議的意見，將省二屆人大常委會第十次會議審議該法規的情況和修改的意見向省委副書記、常務副省長王厚宏同志匯報。王厚宏同志召集省政府辦公廳、省國土海洋環境資源廳有關領導同志共同研究認為，草案建議表決稿較為完善，具有可操作性，贊同法工委、法規室的修改意見。
以上意見是否妥當，請予審議。
起草說明
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
我受省人民政府委託，現對《海南經濟特區換地權益書管理辦法（草案）》（以下簡稱《辦法》）作如下說明：
一、關於立法的依據和目的
制訂並提請省人大常委會審議《辦法》，主要是依據國家土地管理有關法律法規和《國務院辦公廳關於印發海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產試點方案的通知》（以下簡稱《通知》）。《方案》規定“‘換地權益書’具體管理辦法由海南省人民政府根據上述原則制訂，徵得國土資源部、人民銀行同意後，按程式提請省人大常委會審議”。
制訂本《辦法》的目的，就是要在依法保護國家和土地使用者的合法權益的前提下，通過核發換地權益書。收回除依法應無償收回的和按有關規定可以繼續開發的以外的閒置土地和部分“半拉子”工程用地，改變我省土地供給嚴重失衡的狀況，合理處理房地產不良信貸問題，化解金融風險。
二、關於立法的必要性
本《辦法》的立法必要性，集中地體現為亟待處理的數量大、情況複雜的閒置土地與現行處理閒置土地的法律手段不足的矛盾。海南現存的閒置土地包括依法批准出讓，因企業或者政府、政府部門原因造成閒置的；市、縣、自治縣人民政府未按規定的許可權和程式批准出讓的閒置土地；企業與市、縣、自治縣人民政府簽訂用地契約或者協定，交納定金或者地價款，未依法辦理用地報批手續，已占用或者未占用的土地等多種情況，而且數量大、分布廣，一方面造成土地供給失衡，另一方面造成大量的不良金融信貸，已經成為海南經濟發展的包袱和障礙。同時，國家和海南現行的法律法規只對經依法批准的、未按土地出讓契約約定和有關法律規定開發使用的閒置土地處理和處置有相關規定，對於大量的其他情形的閒置土地處理和處置，並沒有明確的規定。要貫徹朱總經理視察海南時的指示精神，切實解決海南土地供給失衡和不良房地產信貸問題，確定和完善處理閒置土地的法律手段，是我們必要的選擇。
三、有關幾個問題的說明
《辦法》是根據處置海南省積壓房地產試點工作協調小組的意見起草的，並已徵求了國土資源部的意見。《通知》是7月14日簽發的。由於 《辦法》形成在前，因此，有必要對以下幾個問題作重點說明。
(一)關於以換地權益書抵償金融機構債務的範圍問題
《通知》規定“對經司法程式判作為抵債清償給各國有獨資商業閒置土地，由各國有獨資商業銀行向當地市、縣人民政府換取等價的‘換地權益書’。”在起草過程中，我們考慮到我省國有控股金融機構的情況，在《辦法》第九條之（六）中將其發放範圍擴大為“國有金融機構和國有控股金融機構”。
(二)關於以換地權益書異地兌換土地使用權問題
《通知》規定換地收益書“可在政府出讓土地時在全省範圍內換回等值的土地”，這與《辦法》第四條規定“換地權益書可以在本經濟特區內依法流轉”含義是不同的。我們認為在土地實行屬地管理和目前各市縣政府財政獨立的情況下，《通知》的上述規定是脫離實際和無法實行的。
(三)關於出讓土地是否全部收取換地權益書問題
《通知》規定“‘換地權益書’未全部收回前，政府在出讓土地時，原則上只收回‘換地權益書’”。考慮到今後我省須完成國家下達數十萬畝耕地復墾和整理任務，現存需以換地權益書收回的土地中還有相當部分尚未完成徵用，如果在換地權益書未全部收回前，出讓土地時全部收取換地權益書，在各市縣政府財政普遍困難的情況下，耕地墾復和整理任務無法完成，閒置土地處理也不可能完全徹底。因此，在《辦法》第二十條做出了不同的規定。
(四)關於國土資源部對換地權益書的備案管理問題
《通知》規定“國土資源部對‘換地權益書’的簽發和回收進行備案管理”，而在《辦法》中未作相應規定。起草時的考慮是，我省閒置土地數量大，換地權益書核發和收回的數量也很大，為提高工作效率，在保證工作質量的前提下，應儘可能地減少工作環節。
以上說明，請審議。
