海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定

《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》已經1996年3月6日海南省人民政府第106次常務會議通過，現予發布施行。

【發布單位】83002
【發布文號】海南省人民政府令第89號
【發布日期】1996-06-04
【生效日期】1996-06-04
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】

海南省人民政府令

（第89號）

省長 阮崇武
一九九六年六月四日
海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定

第一章 總則

第一條為提高城鎮住宅區的物業管理水平，明確業主、物業管理公司、開發建設單位及有關管理部門的權利和義務，規範物業管理行為，創建整潔、文明、安全的居住環境，根據國家有關法律、法規，結合本經濟特區實際，制定本規定。

第二條本規定下列用語的含義：
住宅區是以住宅為主，有相應配套的公用設施及非住宅房屋，並經竣工驗收合格的居住區。
物業管理是指對住宅區內各類房屋及配套的公用設施進行修繕，對住宅區的公共場地、環境衛生、治安秩序等進行維護、整治服務的活動。
業主是指住宅區內住宅和非住宅的所有權人。

第三條本經濟特區逐步實行社會化、專業化、市場化、服務經營型的物業管理模式，實行政府主管部門行業管理、業主自治與物業管理公司專業服務相結合的管理體制。

第四條業主有參加住宅區物業管理的權利，並有合理使用房屋和公用設施、維護住宅區公共秩序、遵守住宅區物業管理規定的義務。
非業主使用人的權利和義務除與業主另有約定外，在參加住宅區物業管理活動方面有與業主同等的權利和義務。

第五條住宅區應當依照本規定成立業主管理委員會（以下簡稱管委會），代表住宅區全體業主的合法權益，依照本規定和管委會章程履行職責。

第六條物業管理公司根據本規定和管委會的聘用契約對住宅區的物業實施管理。

第七條開發建設單位應當按照本規定，為其開發建設的住宅區提供必要的物質條件。

第八條省、市、縣、自治縣人民政府房產行政管理部門是本轄區內物業管理的行業管理部門，按照屬地管理的原則，負責本轄區內住宅區物業管理的指導、檢查、監督和調解糾紛等事項。

第二章 業主大會及業主管委會

第九條住宅區已交付使用且入住率或房屋出售率達到50%以上的，開發建設單位或已經實施管理的物業管理公司應當及時向縣級以上人民政府房產行政管理部門報告，由房產行政管理部門組織開發建設單位或物業管理公司召集第一次業主大會，選舉產生管委會。業主也可以依照本規定自行召開業主大會，選舉產生管委會。
選舉產生的管委會，應當經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。登記確認日期為管委會成立日期。

第十條業主大會由本住宅區的業主組成。
業主大會必須有持過半數以上投票權的業主出席才能舉行。業主可以委託代理人出席業主大會，不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。

第十一條業主大會由管委會負責召集，每半年召開一次，業主大會召開前7日，管委會應當將會議日期及內容告知業主。
業主大會閉會期間，經持有30%以上投票權的業主提議，可以召開臨時業主大會，以解決某一方面的問題，管委會應當在接到該項提議後15天內召開臨時業主大會。

第十二條業主大會的決定，必須由出席會議的業主所投票數的過半數通過方有效。
大會表決可以採取投票方式或其他方式。投票方式實行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋建築面積100平方米以上的，每100平方米的建築面積一票，建築面積100平方米以下的有房地產權證書的每證一票。

第十三條業主大會是住宅區物業管理的最高決策機構，行使下列職權：
（一）選舉、罷免管委會的組成人員；
（二）監督管委會的工作；
（三）聽取和審查管委會的工作報告；
（四）批准管委會有關業主利益的重大事項的決定；
（五）制定、修改業主公約及住宅區物業管理辦法；
（六）改變和撤銷管委會不適當的決定；
（七）批准或修改管委會章程。

第十四條業主大會應當根據國家法律、法規，結合住宅區的實際，制訂包括物業管理、治安、生活秩序維護和文明道德行為規範等內容的業主公約，由全體業主共同遵守。
業主公約經過半數以上有投票權的業主簽訂後生效。
省房產行政管理部門可以制定業主公約範本。

第十五條管委會委員由業主大會在業主中選舉產生。受聘的物業管理公司同時又為住宅區業主的，公司主要負責人不得成為該住宅區管委會委員。
管委會委員名額由業主大會根據需要確定。
管委會委員應當由熱心公益事業、責任心強，有一定組織能力和必要工作時間的人員擔任。
管委會主任在委員中選舉產生，根據工作需要，管委會可以設定專職工作人員。

第十六條管委會應當制訂章程，管委會章程必須經管委會2/3委員同意，並經業主大會批准。

第十七條管委會是業主大會的執行機構，向業主大會負責並報告工作，每屆任期兩年，委員可以連選連任。

第十八條管委會行使下列職權：
（一）召集和主持業主大會；
（二）審議公用設施專用基金的使用；
（三）採取公開招標或其他方式，選聘物業管理公司、物業管理人員或其他專業服務機構對本住宅區進行物業管理，並與其簽訂聘用管理契約；
（四）審議本住宅區物業管理方案、配套工程和重大的維修工程項目；
（五）審議本住宅區物業管理服務費的收費標準和使用情況；
（六）監督物業管理公司對本住宅區的管理工作。
前款第（二）、（三）、（四）、（五）項規定的事項，應當經業主大會批准。

第十九條管委會討論決定問題，必須執行少數服從多數的原則。

第三章 物業管理公司

第二十條物業管理公司的設立，依照《中華人民共和國公司法》和《海南經濟特區企業法人登記管理條例》規定辦理。
物業管理公司在領取營業執照後一個月內，應當報所在地人民政府房產行政管理部門備案。

第二十一條物業管理公司應當根據與管委會簽訂的聘用管理契約對住宅區實行物業管理。
聘用管理契約應當包括以下內容：管理事項、管理服務標準、管理許可權、監督檢查、違約責任及權利義務等。聘用管理契約範本，由省房產行政管理部門統一制訂。

第二十二條物業管理公司的從業人員應當接受行業管理部門的業務培訓；物業管理公司應當加強對員工的業務培訓，提高管理服務水平。

第二十三條物業管理公司應當遵守國家的價格法規，向業主提供質價相符的服務，不得少服務多收費或不服務也收費。

第二十四條開發建設單位在管委會成立前已自行聘用物業管理公司或人員對住宅區進行物業管理的，管委會成立後，聘用管理契約應當改由管委會與原物業管理公司或人員重新簽訂。對於不能履行聘用管理契約的原物業管理公司或人員，管委會可以終止聘用管理契約，重新選聘物業管理公司。

第二十五條物業管理公司根據聘用契約管理下列事項：
（一）房屋的管理、維修、養護；
（二）消防設施和機電設備、路燈、連廊、腳踏車房（棚）、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的維修、養護；
（三）園林綠化；
（四）環境衛生；
（五）車輛行駛及存放；
（六）行業管理部門規定和聘用管理契約規定的其他物業管理事項。

第二十六條物業管理公司的權利：
（一）根據管委會的管理方案，制訂本住宅區物業管理的具體辦法；
（二）依據聘用管理契約和有關規定收取物業管理費用；
（三）制止違反住宅區物業管理規定的行為；
（四）選聘專營公司承擔專項經營業務。

第二十七條物業管理公司的義務：
（一）按照住宅區物業管理行業管理部門規定的標準和聘用管理契約對住宅區實施物業管理；
（二）接受管委會、業主以及有關部門的監督；
（三）依照法律、法規和有關規定從事經營活動，但不得妨礙住宅區正常的生活秩序，不得占用公共設施或公共場所。

第二十八條物業管理公司對住宅區的管理未能達到聘用管理契約規定的標準或違反聘用管理契約規定的，管委會或聘用方有權終止契約，解除聘用關係。但應當提前3個月通知物業管理公司。

第二十九條物業管理公司管理人員或專業服務機構在物業管理公司的授權範圍內實施管理服務行業。

第四章 開發建設單位

第三十條開發建設單位應當創建環境優美、功能完善的住宅區，施工質量必須符合國家規定的驗收標準。

第三十一條開發建設單位將住宅區交付使用後至管委會成立前，應當聘用物業管理公司或自行實施物業管理。

第三十二條管委會成立後，開發建設單位應當向管委會移交下列住宅區工程建設資料：
（一）住宅區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建築、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）其他必要的資料。
管委會應當將上述資料複印件委託物業管理公司保管，由物業管理公司使用。

第三十三條開發建設單位應當在住宅區綜合驗收時按照住宅區建築總投資1．5%的比例，一次性向管委會繳交住宅區的公用設施專用基金。管委會未成立前，該基金由房產行政管理部門代管。
公用設施專用基金，屬住宅區全體業主共有，其使用必須經業主大會批准。

第三十四條開發建設單位應當在移交住宅區時，向管委會無償提供住宅區物業管理用房，其產權屬業主共有，由管委會管理。
住宅區物業管理用房的面積按照總建築面積的5‰計算，最高不超過500平方米，最低不得少於30平方米。

第三十五條本規定施行前移交使用的住宅區，未按照規定設計要求建設的，開發建設單位應當按照建設主管部門規定的時間完成全部工程項目；未按照規劃標準設計或缺少便民服務網點的，由原開發建設單位予以配套完善或補建。

第五章 住宅區的使用及維護

第三十六條住宅區建成後，由房產行政管理部門會同有關部門對住宅區物業管理相關的內容進行綜合驗收，驗收合格方可移交使用。

第三十七條業主及非業主使用人使用房屋應當遵守下列規定：
（一）未經有關部門批准，不得改變房屋結構、外貌和用途；
（二）未經有關部門批准，不得鑿、拆房屋的內外承重牆、梁、柱和樓板；
（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動；
（五）不得侵害他人的正當權益。

第三十八條房屋的維修責任，按照下列規定劃分：
（一）室內部分，由業主負責維修；
（二）房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由受聘的物業管理公司組織定期養護維修。

第三十九條住宅區的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化、娛樂場所、停車場、連廊、腳踏車房（棚）、公廁、垃圾處理等住宅區公用設施，由受聘的牧業管理公司組織定期養護和維修；屬於人為損壞的，由損壞者負責修復，造成損失的，應當賠償損失。

第四十條住宅區的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護，由產權單位負責，維修養護費用由產權單位支付。其使用費，住戶可以直接向各專業部門繳交，小區自備水源的，水費由物業管理公司按照規定的標準收取。

第四十一條住宅區內禁止下列行為：
（一）占用樓梯間、通道、屋面、平台、道路、綠地、停車場、腳踏車房（棚）等公用設施影響其正常使用功能；
（二）亂拋垃圾、雜物或影響觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；
（三）隨意停放車輛，鳴剌叭或以其他方式發出超出規定標準的噪音；
（四）排放有毒、有害物質；
（五）法律、法規及業主公約禁止的其他行為。

第六章 住宅區物業管理收費

第四十二條物業管理收費必須嚴格執行國家物價管理的有關規定，接受物價部門的管理、監督和檢查。

第四十三條住宅區物業管理費構成：
（一）開發建設單位繳交的住宅區公用設施專用基金；
（二）業主繳交的住宅維修基金和公用設備更新儲備金；
（三）業主繳交的住宅區公共性服務費。

第四十四條住宅區公共性服務費包括：
（一）管理、服務人員的工資和按照規定提取的福利費；
（二）公用設施、設備維修、保養費和公用設備日常運行費；
（三）綠化管理費；
（四）清潔衛生費；
（五）保全費；
（六）辦公費；
（七）法定稅費。
業主個別需求的特約服務費屬非公共性服務費，由業主與物業管理公司依照物價部門的規定確定。

第四十五條業主應當按照規定按時繳交物業管理費。
對拖欠費用的業主，物業管理公司可以責令其限期交納。逾期仍不交者，可以採取停止供電、供水、供氣等措施，但應當提前5天書面通知當事人。
對長期拖欠費用的業主，物業管理公司可以依照《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規定，向人民法院申請支付令或起訴。

第四十六條住宅區物業管理服務收費項目和收費標準，應當根據住宅區的規模檔次、服務管理水平以及房屋類別綜合確定。屬於國家列為管理的收費項目和標準必須報物價部門審批；屬於市場調節價的，由物業管理公司提出方案，商管委會同意，報物價部門備案。

第四十七條住宅維修基金和公用設備更新儲備金屬於住宅區全體業主共有，其收取和使用辦法，由管委會和物業管理公司協商確定，並經業主大會批准。

第四十八條住宅維修基金由管委會以房屋本體為單位設立專帳管理，用於房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。

第四十九條公用設備更新儲備金根據設備的使用期限、價值並考慮物價上漲因素，由業主按照建築面積分攤並分期繳交，管委會應當設立專帳管理，用於公用設施的更換，不得挪作他用。

第五十條業主大會及管委會應當建立健全有關制度，加強住宅區的財務監督與管理，物業管理基金應當存入房產行政管理部門指定的銀行，按照物業名稱設立專帳，與房產行政管理部門共同監督，實行專款專用。

第五十一條物業管理收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應當在經營場所或收費地點公布。
物業管理公司和管委會每6個月應當公布各項收費的收支帳目，接受業主的監督。

第七章 法律責任

第五十二條物業管理公司和管委會不按照規定向業主公布各項維修、養護、管理費用收支帳目的，房產行政管理部門可以根據業主的投訴，對主要責任人給予警告，並責令限期改正。

第五十三條物業管理公司違反本規定，對住宅區房屋及公用設施、設備管理、維修、養護不善或不履行物業管理聘用契約規定義務的，業主有權投訴，房產行政管理部門可以視情節給予警告，責令賠償損失，並可處以3000元以下罰款。

第五十四條物業管理公司違反本規定，擅自設立收費項目和提高收費標準的，由物價管理部門按照分級管理原則，依照國家有關物價管理的法律、法規和本省有關規定給予處罰。

第五十五條物業管理公司和管委會成員擅自挪用住宅區物業管理費的，業主有權向房產行政管理部門控告，由房產行政管理部門責令改正；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
違反本規定第三十七條、第四十一條規定的，物業管理公司有權制止，並要求其限期改正；逾期不改正的，可以進行強制恢復；造成損失的，有權要求其賠償；違反有關法規的，由有關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十六條物業管理公司不服房產、物價行政管理部門的行政處罰，可以依照法律、法規的規定，向作出行政處罰決定機關的上一級行政機關申請複議，或向人民法院起訴。

第五十七條開發建設單位違反本規定第三十三條、第三十四條的規定，不按照規定履行提供住宅區物業管理用房和繳交住宅區公用設施專用基金義務的，由房產行政管理部門責令限期履行；逾期仍不履行的，房產行政管理部門可以申請人民法院強制執行。

第八章 附則

第五十八條住宅區範圍以外的寫字樓、商住樓及自然形成的居民聚集區的物業管理，參照本規定執行。

第五十九條本規定施行前交付使用的住宅區公用設施專用基金和物業管理用房的劃撥等，參照本規定執行。

第六十條本規定的具體套用問題由省建設廳負責解釋。

第六十一條本規定自發布之日起施行。