為加強全市國有建設用地批後服務與監管工作，促進依法依規、節約集約利用土地，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、國務院《地質災害防治條例》等法律法規，結合本市實際，制定。
基本介紹
- 中文名：泰州市國有建設用地批後服務與監管辦法
- 施行時間：2017年12月1日
辦法全文,解讀,
辦法全文
第一章 總 則
第一條 為加強全市國有建設用地批後服務與監管工作，促進依法依規、節約集約利用土地，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、國務院《地質災害防治條例》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內國有建設用地審批、服務與監管適用本辦法。
第三條 本辦法所稱國有建設用地批後服務與監管，是指從簽訂《國有建設用地使用權出讓（租賃）契約》（以下簡稱“契約”）或下發《中華人民共和國國有建設用地劃撥決定書》（以下簡稱“決定書”）到用地竣工驗收（工業用地到投產達效）期間，按照契約（決定書），對國有建設用地使用權人（契約受讓人、決定書被許可人）（以下統稱“國有建設用地使用權人”）提供服務，進行監督管理。
第四條 國土資源部門負責本行政區域內國有建設用地批後服務與監管工作。
發展改革、經濟信息化、城鄉規劃、住房和城鄉建設、行政審批、城市管理、財政、稅務等部門按照各自職責，共同做好國有建設用地批後服務與監管工作。
第五條 國有建設用地批後服務與監管主要包括以下內容：
（一）及時為國有建設用地使用權人製作建設用地批准書公示牌（以下簡稱“公示牌”）；
（二）對國有建設用地開發利用情況進行指導；
（三）對建設項目用地地質災害危險性評估和地質災害治理進行指導；
（四）按照約定（規定）的期限開工、用地竣工情況；
（五）用地範圍、面積、用途、容積率等符契約定（規定）情況；
（六）投資強度，工業用地的投資水平、建設規模、產出效益、節能降耗等約定標準履行情況；
（七）出讓價款或者租金按照約定繳納情況；
（八）改變用途或者調整容積率的，申請批准和補繳出讓價款或者租金情況；
（九）土地閒置情況；
（十）地質災害防治措施落實情況；
（十一）其他依法服務或者監管的事項。
第六條 市、縣級市（區）人民政府應當將國有建設用地批後服務與監管工作經費納入財政預算，保障國有建設用地批後服務與監管工作的開展。
第二章 國有建設用地批後服務
第七條 建設用地批准書下發後，國土資源部門應當在十五個工作日內製作公示牌。國有建設用地使用權人應當配合國土資源部門在宗地現場顯著位置設定公示牌。公示牌應當載明下列內容：
（一）用地單位名稱、建設項目名稱、批准用地機關和批准文號;
（二）契約號、土地取得方式、四至、面積、用途、建設工期；
（三）諮詢和舉報電話等。
第八條 國土資源部門對國有建設用地開發利用情況進行全程跟蹤，發現國有建設用地使用權人可能違規違約使用土地的，應當及時提醒或者督促，並做好指導與服務工作。
第九條 鼓勵房地產開發企業在商品房預售時，將預告登記納入商品房買賣契約（預售）進行約定。商品房買賣契約（預售）備案後，預售人與預購人按照約定到國土資源部門申請預告登記。
第十條 建設項目用地地質災害危險性評估認定應當配套建設地質災害治理工程的，治理工程的設計、施工、驗收應當與主體工程同時進行。國土資源部門應當在治理工程設計、施工、驗收過程中，做好指導與服務工作。
國土資源部門每年應當通過抽樣的方式，對建設項目用地地質災害危險性評估結果與實際地質情況進行綜合評價。地質災害評估結果與實際地質情況不一致的，督促國有建設用地使用權人按照綜合評價結果組織實施。
第三章 國有建設用地批後監管
第十一條 出讓（租賃）下列國有建設用地使用權的，按照以下規定收取履約保證金：
（一）經營性用地按照出讓價款或者租金的5%收取履約保證金（不超過2000萬元），其中，50%為開工履約保證，50%為用地竣工履約保證；
（二）工業用地按照出讓價款或者租金的10%收取履約保證金（不超過300萬元）, 其中，50%為用地竣工履約保證，50%為投產達效履約保證。
履約保證金條款應當納入國有建設用地使用權招拍掛公告和契約，未按照約定繳納履約保證金的，不予核發用地批准檔案。
履約保證金在繳納最後一期出讓價款或者租金時一併繳納，全額解繳至規定的財政專戶。履約保證金的繳納及其管理由市財政部門會同市國土資源部門另行制定。
第十二條 國有建設用地使用權人應當向國土資源部門書面申請建設項目開工、用地竣工驗收。國土資源部門收到申請後，應當在十個工作日內，按照國有建設用地使用權人履行契約（決定書）的情況組織驗收，並出具驗收意見。
確因客觀原因不能按照約定（規定）開工、用地竣工的，國有建設用地使用權人應當在約定（規定）的開工、用地竣工日期到期前三十日內向國土資源部門提出延期申請。經審核並報本級人民政府批准後，由國土資源部門與國有建設用地使用權人簽訂補充協定。
第十三條 履約保證金按照下列規定予以退還：
（一）經營性用地按照約定開工、竣工的，出讓（租賃）方驗收通過後五個工作日內退還；
（二）工業用地按照約定竣工的，出讓（租賃）方驗收通過後五個工作日內退還；投產達效的，出讓（租賃）方確認後五個工作日內退還。
第十四條 國土資源部門應當在用地批准檔案和不動產權證中註明開工、用地竣工日期。
第十五條 房地產開發企業申請辦理商品房預售許可前，相應的國有建設用地使用權已抵押的，應當到國土資源部門辦理抵押註銷登記。
商品房買賣契約（預售）已備案的，國土資源部門不得為房地產開發企業辦理相應的國有建設用地使用權抵押登記。
第十六條 國土資源部門應當建立土地開發利用信用信息系統，並將土地開發利用中的信用信息定期報送本級公共信用信息系統。
第十七條 國有建設用地使用權人申請建設工程規劃許可時已經超過約定（規定）用地竣工期限的，城鄉規劃部門應當徵求國土資源部門意見；國土資源部門應當在規定期限內就處理情況書面告知城鄉規劃部門，未處理完畢的，城鄉規劃部門暫緩辦理建設工程規劃許可。
國土資源部門應當將超過約定（規定）用地竣工期限的國有建設用地使用權人信息及時抄送城鄉規劃部門和行政審批部門。
第十八條 建設項目竣工規劃核實時容積率發生變化的，按照下列規定處理：
（一）建築面積誤差在合理範圍的，國有建設用地使用權人依法補繳土地出讓金或者租金後，城鄉規劃部門依法核發規劃核實決定；
（二）建築面積誤差超出合理範圍，尚可採取改正措施消除對規劃實施影響的，國有建設用地使用權人依法補繳土地出讓金或者租金，並經相關部門依法處理後，城鄉規劃部門依法核發規劃核實決定；
（三）建築面積誤差超出合理範圍，無法採取改正措施消除對規劃實施影響的，相關部門依法處理。
第十九條 國有建設用地被認定為閒置土地的，按照國土資源部《閒置土地處置辦法》處理。
第二十條 國土資源部門應當對國有建設用地使用權人是否按照要求開展地質災害預防進行監督檢查。
配套的地質災害治理工程未經驗收或者驗收不合格的，主體工程不得投入生產或者使用。
第二十一條 國土資源和其他相關職能部門在國有建設用地批後監管中，有權採取以下措施：
（一）詢問當事人及其證人；
（二）拍照、攝像、現場勘測；
（三）要求當事人提供有關檔案和資料，進行查閱或者複製；
（四）要求當事人就有關土地利用情況作出說明；
（五）法律、法規、規章規定的其他措施。
第四章 法律責任
第二十二條 經營性用地未按照約定開工、竣工的，每延期一日，違約金按照出讓價款或者租金的0.25‰計算。
工業用地未按照約定竣工、投產達效的，每延期一日，違約金按照出讓價款或者租金的0.25‰計算。
根據本條第一、二款規定計算的違約金額在繳納的履約保證金中予以扣除。剩餘部分，予以退還；不足部分，根據契約約定追究相應違約責任。
第二十三條 公民、法人或者其他組織被確認為土地開發利用嚴重失信主體的，兩年內不得在本市行政區域範圍內參加國有建設用地使用權競買活動。
第二十四條 拒絕接受對國有建設用地批後監督檢查的，由縣級以上國土資源部門予以警告，並可以處3萬元以下罰款。
第二十五條 國土資源和其他相關職能部門及其工作人員在國有建設用地批後服務與監管中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究相關單位及其人員責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附 則
第二十六條 本辦法中下列用語的含義：
（一）建設項目，是指一份契約約定或者一份決定書規定的國有建設用地範圍內批准建設的項目。
（二）開工，是指依法取得施工許可證後，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢；使用樁基的項目，打入所有基礎樁；其他項目，地基施工完成三分之一。
（三）用地竣工，是指依法通過末期規劃核實後，達到了約定（規定）的竣工條件。
（四）工業用地投產達效，是指項目竣工後契約約定的期限內，畝均稅收達到約定的標準。
第二十七條 本辦法所稱建築面積誤差是指建築工程竣工時，實測總建築面積超出規劃許可的總建築面積部分。總建築面積的合理誤差範圍按以下規定計算：
（一）總建築面積1000平方米以下部分，合理誤差為5%；
（二）總建築面積1000-5000平方米以下部分，合理誤差為3%；
（三）總建築面積5000-10000平方米以下部分，合理誤差為2%；
（四）總建築面積10000平方米以上部分，合理誤差為1%；
（五）總建築面積合理誤差按累進進行計算，且合理誤差總面積不得超過1000平方米。
前款所稱“以上”含本數，“以下”不含本數。
第二十八條 本辦法自2017年12月1日起施行。
解讀
近日，《泰州市國有建設用地批後服務與監管辦法》（以下簡稱《辦法》）經市政府常務會議審議通過，近期將頒布實施。
長期以來，全市國有建設用地審批後，對契約約定的開竣工期限沒有強制約束，開發過程中用地範圍、面積、用途和容積率等時有改變，容易造成商住用地土地閒置、工業用地低效利用等問題。同時，由於建設用地批後服務與監管涉及部門較多，上位法多為原則性規定，導致實際管理過程中部門職責交叉、管理機制不暢。針對這些問題，政府制定規章予以規範顯得十分迫切和必要。
該《辦法》共五章二十九條，主要圍繞商品房預告登記、履約保證金、建設項目開工（竣工）驗收、末期建設工程規劃核實面積限制、部門溝通銜接等方面，堅持問題導向，貼合全市實際，措施有特色、有亮點、接地氣，主要體現在以下方面：一是鼓勵商品房預告登記。將預告登記納入商品房預售契約進行約定，有效制約房地產開發企業將預售商品房再次出售或者抵押的行為，從而避免引發購房人交足房款後不能辦理產權證的糾紛。預告登記並非強制性登記，只是一種約定履行的登記行為，是惠民利民的重要舉措。 二是建立履約保證制度。《辦法》加強土地出讓契約管理，對於經營性用地按照出讓價款或者租金的5%收取履約保證金（不超過2000萬元）；對於工業用地按照出讓價款或者租金的10%收取履約保證金（不超過300萬元），從而促進項目按期開、竣工和投產達效，進一步提高土地利用效率和效益。三是限制末期建設工程規劃核實面積。《辦法》規定建設項目分期規劃核實的，末期建設工程規劃核實的土地面積不得低於建設項目總用地面積的四分之一，既能有效避免開發企業選擇性地進行分期開發，也能實現契約約定的開發面積。四是加強部門溝通銜接。《辦法》結合泰州實際，通過加強規劃、行政審批和國土部門之間信息共享遞送，以及審批過程中行政程式的內部化處理，在未新設審批環節的前提下，對違約行為進行有效監管。
