為切實解決市區綜合用地性質不明確的遺留問題，進一步規範市區土地用途分類，提高市區土地管理水平，確保市區土地的開發、利用、建設符合城市規劃，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國房地產管理法》《中華人民共和國國家標準—土地利用現狀分類》等法律法規，結合實際，制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：河源市明確市區綜合用地性質管理辦法
- 頒布時間：2019年3月8日
- 實施時間：2019年4月15日
- 發布單位：河源市人民政府
全文,印發的通知,解讀,
全文
第一條
第二條 本辦法所稱市區，包括源城區、江東新區、市高新區。
市區範圍內原劃撥、出讓的土地，原辦理的《建設用地規劃許可證》《國有土地使用證》或《房地產權證》，其記載用地項目名稱或土地用途為綜合用地，但尚未按國家土地利用現狀分類標準重新明確其用地性質的，適用本辦法。
第三條 市區範圍內綜合用地應按本辦法明確用地性質。
第四條 綜合用地重新明確用地性質按下列程式操作：
（一）申請。土地使用權人向市自然資源行政主管部門提出重新明確用地性質的申請。
（二）核查。由市自然資源行政主管部門對土地來源資料（包括政府及政府相關部門批准檔案、國有土地出讓或轉讓契約書，下同）、土地取得時的城市規劃（總體規劃和詳細規劃）情況進行核查。
（三）初審。市自然資源行政主管部門按照如下原則，提出初審意見（如土地屬於行政劃撥用地的，需徵求行業主管部門意見）。
1.土地來源記載清晰的，按土地來源資料反映的用地項目名稱或土地用途重新明確其用地性質；
2.土地來源記載不清晰的，根據土地劃撥、出讓時已審批或備案實施的城市規劃（總體規劃和詳細規劃）重新明確其用地性質；
3.土地來源及用地發生時城市規劃情況均記載不清的，根據用地發生時土地取得成本（包括土地出讓價款、土地出讓金等）及用地發生時地塊周邊土地價格及土地用途情況，綜合研究後重新明確其用地性質。
（四）審定。市自然資源行政主管部門審核後按規定提交市區建設用地審批委員會審議。根據市區建設用地審批委員會的審議結果，由市自然資源行政主管部門擬定批覆檔案，並按規定進行公示，接受公眾查詢和社會監督,公示期為7個工作日，經公示無異議,報市人民政府批准後核發明確土地用途的批覆檔案。
（五）辦證。根據批覆檔案，市自然資源行政主管部門按照規定辦理《建設用地規劃許可證》《不動產權證》等手續。土地使用權終止日期保持不變，且土地使用年限最高不超過相套用途法定最高年限。
第五條 綜合用地重新明確土地用途後應當按照現行城市規劃要求進行開發建設，具體要求如下：
（一）明確土地用途後與現行城市規劃用途相符的，按照現行城市規劃要求進行開發建設。
（二）明確土地用途後與現行城市規劃用途不相符的，在城市規劃實施前可實行繼續按原用途和年限使用土地的政策。城市規劃實施時，應根據現行城市規劃重新調整其土地用途。改變土地用途事項按照《中華人民共和國城鄉規劃法》《河源市區國有建設用地改變土地用途管理辦法》等規定依法辦理。
第六條 綜合用地重新明確用地性質後構成土地閒置的，應按市區閒置土地相關規定處置。
第七條 本辦法由市自然資源行政主管部門負責解釋。
第八條 各縣可參照執行。
第九條 本辦法自2019年4月15日起執行，有效期5年。原《河源市明確市區原綜合用地性質暫行規定》（河府〔2013〕47號）同時廢止。
印發的通知
河府〔2019〕22號
各縣（區）人民政府（管委會），市府直屬各單位：
《河源市明確市區綜合用地性質管理辦法》已經七屆45次市政府常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。
河源市人民政府
2019年3月8日
解讀
為進一步規範市區綜合用地明確用途工作，維護土地市場秩序，市政府修訂了《河源市明確市區綜合用地性質管理辦法》（以下簡稱為辦法），為便於理解，現就有關問題解讀如下：
一、《辦法》修訂背景
2013年，市人民政府印發《河源市明確市區原綜合用地性質暫行規定》（河府〔2013〕47號），明確了綜合用地明確用途規則等，有效規範了市區綜合用地明確用途工作。但該檔案也存在部分綜合用地用途確定不夠準確等問題，同時該檔案在2018年7月使用權屆滿。為適應土地管理新形勢，亟需對檔案進行修訂。
二、《辦法》主要依據
（一）《中華人民共和國土地管理法》
（二）《不動產登記暫行條例》
(三)《土地利用分類標準》（GB/T 21010-2017）
三、《辦法》修改主要內容
（一）調整了需明確綜合用地的範圍。根據行政管轄區域調整，明確市區包括源城區、江東新區、市高新區範圍。同時，根據近5年辦理綜合用地情況，除原範圍外其他區域均有核發用途為綜合用地的土地，該部分土地也需按現行國家分類標準明確用途。因此，明確市區範圍內原已出讓或劃撥土地，其國有土地使用權、房地產權證書記載土地用途為綜合用地也需按國家土地利用現狀分類標準重新明確其用地性質。
（二）調整綜合用地認定規則。按照土地用途決定土地價值，而土地價值在土地市場表現為土地價格（即土地取得成本），將原《規定》第六條第三項“經核查，取得土地的來源資料記載不清晰，且土地劃撥、出讓時未審批或備案實施控制性詳細規劃和修建性詳細規劃的，按現已審批的控制性詳細規劃和修建性詳細規劃重新明確其用地性質”修改為“土地來源及土地取得時城市規劃情況均記載不清的，根據用地發生時土地取得成本（包括土地出讓價款、土地出讓金等）及用地發生時地塊周邊土地價格及土地用途情況，重新確定其用地性質”。
（三）明確綜合用地與現行規劃的關係。明確綜合用地重新明確用地性質後，應按照現行城市規划進行開發建設，如不符合現行規劃的可以依法申請改變用途或者補償。
同時，為支持民營企業和實體經濟發展，提出明確用途後不符合城市規劃但近期不影響城市規劃的，在城市規劃實施前可實行繼續按原用途和年限使用土地的過渡期政策。
（四）規範部分表述。原規定只明確住宅、商服兩個類別為高價值土地，而實際工作中存在明確為商住用地、文體旅遊等價值較高的經營性用地，為完善相關表述。將原《規定》第七條中部門意見均明確為商服、住宅修改為“商服用地（含商服兼容住宅用地）、住宅用地（含住宅兼容商服用地）等經營性用地。
（五）調整土地年限表述。為保障國有資產不流失，將原辦法第七條中“該用地使用起始年限從原取得土地使用權之日起計算。”修改為土地使用權終止年期保持不變，且土地使用年限最高不超過相套用途法定最高年限。
四、適用範圍及實施日期
適用範圍：市區、各縣可參照該辦法執行。本檔案自印發之日起施行。
