止贖潮

如果房主在一定時間內無法按時付出每月的貸款額，房屋將被貸款公司沒收，然後通過拍賣公司或房地產公司上市出售。這樣的房子的售價要比市價更低一些。就在美國房地產業開始顯露穩定跡象之時，美國卻隨時可能爆發新一波的房屋止贖潮，這勢必對更多家庭、社區和依然脆弱的經濟構成新的打擊。

止贖潮-簡介

猖獗的“止贖”對房地產來說，指的是這樣一個過程：有些美國人採用按揭形式買房，由於沒有資產可供抵押，所購買的房屋便充當抵押品，房屋所有權歸提供貸款的機構。如果房主在一定時間內無法按時付出每月的貸款額，房屋將被貸款公司沒收，停止贖回，然後通過拍賣公司或房地產公司上市出售。當然，這樣的房子的售價要比市價更低一些。

就在美國房地產業開始顯露穩定跡象之時，美國卻隨時可能爆發新一波的房屋止贖潮，這勢必對更多家庭、社區和依然脆弱的經濟構成新的打擊。

止贖潮-產生

美止贖房屋大拍賣 2500美元搞“訂”由於失業率竄升及房價持續下跌，美國今年房貸違約案例也暴漲至新高。許多銀行早前參與了歐巴馬政府的住宅穩定計畫,暫緩對不良房貸執行止贖行動。如今，這些因政府規定或自我約束而延後的止贖程式已無法再拖延下去。許多大型放貸機構已表明,它們可能加速清除累積的不良房貸。

全美最大的房貸銀行美國銀行(BoA)並未透露可能止贖的房屋數量，但表示曾按政府的住宅穩定計畫,放寬超過4萬5000個貸款者的攤還條件。美銀髮言人弗拉姆說，公司預計每月的止贖屋數量會“緩慢增加”，最終可能達到比正常數量高出30%的水平。

根據穆迪經濟網的統計，全美第一季有180萬個屋主逾期60天至90天未繳房貸，比上一季增加15%。房貸已經違約的屋主也激增到84萬4000個。

美國財政部長蓋特納的資深顧問惠勒說,政府的住宅穩定計畫至今已幫助了逾24萬個面對壓力的貸款者降低每月分期付款，避免他們失去房子。儘管政府已不可能實施另一輪延緩止贖不良房貸的措施,但財政部將密切關注進入市場的止贖屋數量。

全美房屋市場正趨向穩定,主要原因是市場出現大量的廉價止贖屋、政府提供諸多獎勵計畫刺激買氣,以及房貸利率持續偏低。由於房屋供需逐漸趨向平衡,因此房價下跌速度已放緩,一些社區的房價甚至開始上揚。

止贖潮-影響

止贖潮這一波的止贖浪潮有多洶湧，目前仍不明朗。部分原因是這一輪止贖浪潮可能會捲入，許多優質貸款者和持有浮動利率抵押貸款的屋主。 摩根大通銀行發言人凱利說，止贖屋數量即將攀升是必然的。摩根大通去年底主動停止8萬個房貸違約客戶的止贖程式,如今這些程式即將恢復。

飆升的房價

然而,新一波的止贖屋將壓抑房屋價值,讓更多屋主的房子變成“溺水屋”,也就是房貸債務超過住宅價值。穆迪經濟網的贊迪估計,全美有1540萬個屋主擁有溺水屋,約占所有抵押貸款房屋的五分之一。

報導說,目前的消費者信心已十分低落,另一波的房地產市場波動勢必讓低迷的消費支出欲振乏力。此外,美國6月份的失業率已升到9.5%,接下來預計還會升至10%以上,房貸違約情況肯定會進一步惡化。。

止贖潮-防範

美國政府力圖防範止贖潮華爾街的歷史經驗表明，對控制房屋止贖效果最佳的政策往往也能對飽受打擊的抵押貸款支持證券市場構成有力提振。 美國政界高層希望採取更加有力的措施抑制止贖現象發生。不過從目前的情況來看，市場對美國政府這項計畫的回響程度並不是很高。這些措施無法同時吸引借款人和抵押貸款資產持有者（銀行或持有個人貸款擔保債券的投資者）。

新提出加大政策力度倡議的官員是美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve, 簡稱Fed)主席本?貝南克(Ben Bernanke)。貝南克上周稱，政府計畫大量收購已經違約和面臨違約風險的抵押貸款，並通過再融資使業主獲得他們有能力償還的貸款。他表示，此項計畫將為市場帶來希望。

美國政府已通過“業主希望計畫”(Hope For Homeowners, 簡稱H4H)推行了這類措施，但收效甚微，部分原因在於，如果按照該計畫出售貸款，投資者將蒙受巨大損失。H4H將再融資貸款的價值削減至物業的現價。 而另一方面，那些不會導致未清償債務價值大幅縮水的計畫，如美國聯邦存款保險公司(Federal Deposit Insurance Corp., 簡稱FDIC)的方案則可能令借款人望而卻步。

這類措施將使納稅人蒙受損失，但政府可以制定補充條款，例如，如果住房出售價格高於新貸款價值，則對增值部分進行分成。 加大H4H方案的力度存在政治風險，其中最大的風險是，那些無法從此項方案中獲益的納稅人可能不願支持該方案。另一個棘手問題是如何對待那些有能力清償貸款，但為降低本金而有意違約的借款人。

要迅速抑制止贖，政府有必要對存在違約風險的抵押貸款進行管理。這意味著政府應持有個人貸款，而持有個人貸款的最快途徑是以華爾街樂意接受的價格收購這類貸款。

止贖潮-現狀

美國房屋止贖案例數量已經飆升至歷史紀錄最高水平。對止贖活動的暫時凍結已於3月結束。住房抵押貸款機構預計將迅速採取行動，清理在止贖暫停期間積壓的大量嚴重拖欠貸款案例，使其重新進入止贖程式。就在美國房地產市場開始呈現穩定跡象之時，另一波止贖潮正在伺機而起，可能最早於這個夏季出現，從而給居民家庭、社區以及仍然處於困境的國家經濟造成新的懲罰。歐巴馬政府3月初推出修改貸款條件並為再融資鬆綁的計畫，由於實施時間不夠長，未能大幅降低止贖規模。RealtyTrac預測，今年止贖件數約為400萬，令大約310萬家庭受到影響。去年約240萬家庭的房屋被止贖，案例件數為創紀錄的310萬件。

止贖潮-相關定

《投資止贖房產賺大錢》止贖申請則是按揭權人行使其止贖權的手段，一般是向法院進行申請，從而使按揭人喪失其抵押品贖回權。

止贖的含義是剝奪按揭人還贖的權利而按揭權人成為被按揭房地產的最終所有人。

止贖權，也稱“喪失抵押品贖回權”，是按揭權人必須通過向法院申請，經法院判令才能行使的權利，我們在新聞里有時也會看到一棟棟小樓前豎立著寫著Foreclosure的牌子。

止贖數據

抵押貸款銀行家協會的最新數據顯示，截至2009年6月底，已有400多萬美國住房所有人推遲了抵押貸款的支付，或面臨喪失抵押品贖回權（止贖權），約占持有抵押貸款住房所有人總數的9%。