房地產市場

房地產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。

所以，住宅市場屬於生活資料市場的一部分，非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品，因而建立和發展從事房產交易的市場是經濟運行的要求。

基本介紹

• 中文名：房地產市場
• 簡介：以房產作為交易對象的流通市場
• 實質：是房屋商品交換關係的總和
• 定義：從事抵押等交易活動的場所

基本定義

房產市場是以房產作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關係的總和。

房產市場流通的房產，是有一定的房屋所有權和使用權的房屋財產。

狹義的房產，是指已經脫離了房屋生產過程的屬於地上物業的房屋財產；

廣義的房產，是指房屋建築物與宅基地作為一個統一體而構成的財產，亦包含相應的土地使用權在內。

市場行情

價格變化

2013年2月，是中國樓市的傳統淡季，然而國家統計局18日發布的最新數據顯示，2月份全國70個大中城市，房價全面上漲的就有66個，樓市呈現出一幅淡季不淡的景象。

就新建商品住宅而言，從環比來看，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，持平的城市有3個，上漲的城市有66個，最高漲幅為3.1%。

從同比來看，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，上漲的城市有62個，最高漲幅為8.2%。

與新房相比，二手房市場同樣紅火。環比上漲的城市有66個，最高漲幅為2.2%；同比上漲的城市有49個，最高漲幅為6.7%。

2014年，關於房地產市場的看空言論驟然增多。地產危機爆發、樓市“崩盤”、樓市“拐點”、房企破產倒閉等詞句不斷地出現在紙媒和網路上。

中國房地產市場在經歷了十餘年的高速發展之後，房地產企業們可能猛然間發現，他們身處在了一個新的十字路口。

應了那句話，潮水退去，才知道誰在裸泳。眼下，各路房企分頭出擊，謀求淡市下的自我救贖，尋求再增長的動力。

經過多輪調研與監測，有關部門認為房地產市場總體上“供過於求”，未來將側重於“釋放住房需求”。此外，多個渠道的信息顯示，為了配合新型城鎮化的發展需求，支持和鼓勵合理自住住房需求，有關部門將繼續發揮好市場化手段的作用，研究“繼續改善居民住房消費的金融服務”。

在釋放需求的具體方式上，多位業內人士認為，在限購層面，除一線城市外，限購政策鬆綁可能成為趨勢。此外，應繼續合理運用信貸、稅收等市場化手段。此前諸多儲備政策已在醞釀，不排除下半年選擇合適時機釋放政策信號。

中國證券報記者了解到，有關部門多次赴地方調研，除調研棚戶區改造和公租房建設之外，還對房地產市場的整體狀況進行了解。上述業內人士指出，在某次座談會上，有關部門曾對房地產市場形勢做出判斷，即市場總體上出現“供過於求”的現象，未來將側重於“釋放住房需求”。

2014年以來，我國國房景氣指數逐月下滑，房地產投資增速顯著放緩，房地產銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個大中城市中房價下跌城市不斷增加。隨著房地產市場調整的不斷加深，各地地方政府從6月開始取消限購，不斷放鬆調控，央行也最終放鬆首套房認定政策，釋放改善性需求。2015年，房地產新常態下的投資增速預期會進一步下降，房地產市場持續調整，房價會繼續進行合理回歸，開發商應繼續以量換價，加快去庫存化。在長效機制未完全建立前，差異化行政調控政策不應完全從一線城市退出。地方救市應考慮長期效果，讓市場在資源配置中發揮決定作用。

2012年數據

2012年1-11月，全國商品房銷售面積與銷售額均同比增長，累計銷售額為53526億元，同比增長9.1%，自8月起由下降轉為上升且增幅不斷擴大，累計銷售面積為91750萬平方米，同比增長2.3%，為2012年以來首次同比上升，但增速低於去年同期銷售額和銷售面積增速分別為16.0%和8.5%。

單月來看，全國商品房銷售額、銷售面積分別在6月和7月結束了2011年四季度以來的持續下降，保持同比上升且增幅擴大，11月增速分別為38%和30%，是2012年單月最高水平。

2012年1-11月，各類城市成交量均有所增長，其中過去兩年受影響程度大的一線城市回升力度最為顯著，同比增長36.5%；二、三線城市同比分別增長28.6%和15.3%。與歷年同期相比，各類城市月均成交量均為2008年以來僅低於2009年的次高水平，其中一線城市與2009年同期相比降幅超過40%，二線城市下降11.7%，而三線城市基本與2009年水平持平，僅下降2.6%。

基本分類

土地歷來都是生產要素，因而從事土地買賣、租賃、抵押活動的地產市場，也是生產要素市場的組成部分。在中國，城市土地歸國家所有，農村土地歸集體所有，永久出讓土地所有權是不允許的。因此，一般說來，地產市場的交易活動是土地使用權的轉讓或租賃。房地產市場按照不同標準，不同方法，可作出不同的分類。

《新婚姻法》使樓市快速發展，達到上漲趨勢。

交易對象

從交易對象區分，房產市場可劃分為住宅市場與非住宅市場兩大類。

住宅市場是房產市場的主體，根據住宅的檔次，可細分為豪華型、舒適型、經濟實用型和保障型四個不同層次的市場。

非住宅用房市場進而可細分為辦公、商用、廠房、倉庫等具體市場。

組成要素

（1）土地使用市場。是按國家對城市土地使用權的有償出讓和獲得土地使用權者將開發的土地使用權有償轉讓的場所。

（2）房產市場。是指房產的轉讓、租賃、抵押等交易場所，包括房屋現貨和期貨的交易場所。

（3）房地產資金市場。是指通過銀行等金融機構，用信貸、抵押貸款、住房儲蓄、發行股票、債券、期票，以及開發企業運用商品房預售方式融資等市場行為。

（4）房地產勞務市場。是指物業管理，室內外裝飾、維修、設計等活動的市場。

（5）房地產技術信息市場。

房產流通

（1）房地產一級市場又稱土地一級市場（土地出讓市場），是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地徵用為國有土地後出讓給使用者的市場。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。

（2）二級房地產市場，又稱增量房地產市場。是指生產者或者經營者把新建、初次使用的房屋向消費者轉移，主要是生產者或者經營者與消費者之間的交易行為。

（3）三級房地產市場，又稱存量房地產市場。是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉讓或租賃的市場。也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。

二、三級房地產市場是一級房地產市場的延伸和擴大，起促進市場繁榮的作用。

主要特點

房地產市場的供給和需求的高度層次性和差別性 　由於人口、環境、文化、教育、經濟等因素的影響，房地產市場在各個區域間的需求情況各不相同，房地產市場供給和需求的影響所及往往限於局部地區，所以，房地產市場的微觀分層特性也較為明顯。具體表現在，土地的分區利用情況造成地區及一個城市的不同分區，不同分區內房產類型存在差異，同一分區內建築檔次也有不同程度的差異存在。

多樣性

房地產市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建築物，還包括與其相關的各種權利和義務關係的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當及其他的讓渡方式

雙重性

由於房地產可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。房產的投資性將隨著收入的提高得到進一步的拓展。

不平衡性

房地產市場供求關係的不平衡狀態是經常會發生的。雖然價格和供求等市場機制會產生調整供求之間的非均衡態的作用，但隨著諸多市場因素的發展變化，原有的均衡態將不斷被打破，因此，房地產市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的。

股票市場

房地產市場不是一個全國統一市場，而是一個分散的、區域性分割的市場。中國地域遼闊，各地發展極不平衡。每個地區的收入水平、經濟狀況、地理環境和文化背景的差異，決定各自房地產市場的結構、供求關係和價格水平的不同。因而中央不可能像調節股票市場那樣，直接調節區域性的房地產市場。房地產開發是地方經濟和城市發展規劃的一個有機部分。

房地產業是政府監管最嚴的行業之一。因為政府控制土地，它通過土地供應和城建規劃，把住房發展納入其中，從而直接控制該地區的住房發展模式。一個樓盤從選址、設計、建造、驗收到銷售，幾乎每一個環節都要經過地方政府的嚴格審批和監督。顯然，對房地產市場的微觀調控已經是地方政府的職責範圍

主要作用

房地產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件，並可帶動建築業、建材工業等諸多產業發展。房地產市場通過市場機制，及時實現房地產的價值和使用價值，可提高房地產業的經濟效益，促進房地產資源的有效配置和房產建設資金的良性循環。房產市場能引導居民消費結構合理化，有利於改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產市場是房地產行業體系中最有代表性，也是最重要的部分，處於主體地位。

調控作用

第一，政府的職責在於制定科學的能夠有效保護競爭的規則。

房地產市場既具有普通商品市場運行的一般特徵，又具有土地的有限性、房產的不動產性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，中國房地產進入市場交易的時間較短，不到20年的時間，還處於起步階段，房地產的投資主體和需求主體在相當大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求儘快制定和完善中國房地產市場的相關法律制度，既防止壟斷，又防止過度競爭；既促進房地產市場快速發展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產市場能夠按照市場經濟規律有序運行。

第二，由於中國的房地產市場還處於發育的初期階段，政府的主要職責就是要保護房地產市場，促進房地產市場的正常發育。

中國房地產市場表現的不成熟性和諸多幼稚性，大多與市場發育不成熟有關，因此，政府的重要職責就是保護和引導房地產市場的發育，而不能將它一棍子打死。當然，政府保護和引導房地產市場的發育，並不意味著政府要直接參與或代替市場，而是要保持政府的獨立性。如果政府直接參與市場，就難以保持其公正的“裁判員”身份，就難以制定公正客觀的規則和制度。不少地方政府熱衷於搞經營城市。經營城市本身無可厚非，但一些政府借經營城市之名，實則行開發房地產之實，或站在開發商的立場上搞舊房拆遷、圈占農民土地，再加上長期以來，中國的土地實行批租制，沒有採取公開的競價招標制度，導致土地市場的混亂，因此，也需要轉變政府職能。

第三，充分運用經濟手段調節房地產市場的供給和需求。

在一般情況下，政府調控市場，主要是運用經濟手段，經濟手段需要通過具體的經濟政策來實施，包括財政政策、金融政策等。從中國房地產市場的供給和需求總量來看，價格上揚表明房地產總量處於供不應求的狀態。要抑制價格的過快上漲，一方面要加大開發力度，增加供給；另一方面，要控制需求。控制需求並不是控制一般的以家庭居住為目的的消費性需求，而是要控制以投機或炒作為目的的需求。在市場經濟條件下，即使對投機性需求或炒作性需求進行抑制，也不宜採取行政辦法，而是要充分運用經濟手段，如提高房貸利率，課以較高的稅率，從而增大投機成本，減少投機性需求。從房地產市場的供求結構來看，中國存在著結構性失衡。一方面，有大量住宅賣不出去，空置率越來越高。據統計，中國積壓1年以上的商品房面積超過了1億平方米。另一方面，經濟適用房嚴重供不應求。房地產開發商為了獲得豐厚的利潤回報，對開發大面積的高檔商品房樂此不疲，對小面積的經濟適用房則不感興趣。要解決結構性失衡，就需要增加開發商開發經濟適用房的比例，而且嚴格限制以經濟適用房的名義開發超大面積住宅或將經濟適用房轉變為普通商品房。因此，可採取對建設經濟適用房徵收較低的稅率，對修建豪華住宅要徵收高額稅率；對購買普通商品房徵收較低稅率，對購買豪華住宅則徵收高額稅率。

第四，將對經濟適用房的“暗補”改為“明補”。中國採取先補貼開發商並要求以較低價格賣給中低收入家庭的方式開發經濟適用房。

其結果，要么是開發商不執行政府的規定，私自抬高價格，以普通商品房的價格賣給需求者；要么富人躋身其中，享受不該享受的優惠政策，不少地方已經出現一些家庭擁有多套經濟適用房的現象，就是明證。要解決經濟適用房的錯位現象，就需要將“暗補”改為“明補”，由補給開發商轉變為直接補給中低收入者群體，中低收入者家庭可以完全按照市場價格購買住宅。

第五，要及時準確地發布房地產市場信息，推進國有房地產企業改革，以避免盲目投資。

在市場經濟條件下，單個的房地產企業不可能及時準確地收集房地產市場信息，這就要求政府跟蹤房地產市場的動態變化，及時發布信息，以便企業能夠準確掌握信息，作出決策。同時，房地產市場主體對政府發出的市場信號要有靈敏反應。如果市場主體對政府信號不靈敏或沒有反應，政府對市場的調控就會失效。中國的房地產投資中相當多屬於國有企業，而國有企業由於產權改革不到位，法人治理結構不健全，激勵和約束機制缺失，對於盲目投資所產生的損失可以不負責任，因而必然對市場信號反應遲鈍或沒有反應。從民營投資主體來看，他們往往更多地注重短期利益，缺乏長遠的眼光，在一定程度上產生了盲從行為。因此，要建立房地產投資主體對政府信號的靈敏反應機制，就需要深化國有和民營房地產企業的改革，建立現代企業制度。

易漲難跌

財經證券評論員郭施亮發表評論指出，一般而言，房價是由土地價格和建築物價格構成。對於土地價格，我們不由自主就會聯想到土地出讓金。先給大家看兩組數據，一組是4月份的財政收入情況。另外一組是4月份的土地出讓金收入情況。根據數據顯示，4月份中 央財政收入為5357億元，同比下降2.2%。而地方財政收入是6074億元，同比增長14.7%。另外，有資料顯示4月一線城市的土地出讓金同比上漲11.2%，此增速明顯擴大。
以前期的國五條為例，當時條款中明確大幅提高首套貸款利率以及對出售自有住房按照轉讓所得的20%計征。然而，從今年三月下旬各地方頒布的細則措施來看，僅有北京勉強執行上述的條款，其餘城市基本沒有有效執行。可見，當前中國房價出現易漲難跌的格局主要受到兩大因素的影響，其一是各項調控政策基本不會有效執行；其二是地方對土地出讓金依賴嚴重，無法自拔。