《杭州市物業管理委員會組建運行實施辦法（試行）》已經杭州市政府同意，現印發，本辦法自2022年3月11日起施行。
基本介紹
- 中文名：杭州市物業管理委員會組建運行實施辦法（試行）
- 頒布時間：2022年2月8日
- 實施時間：2022年3月11日
- 發布單位：杭州市人民政府辦公廳
全文,政策解讀,
全文
一、總 則
（一）本辦法適用於杭州市行政區域範圍內物業管理委員會的組建、運行和監督管理工作。
（二）市房產主管部門負責建立健全物業管理委員會指導監督制度。區、縣（市）房產主管部門負責指導轄區內物業管理委員會的組建和運行，並會同同級民政部門對物業管理委員會成員開展培訓。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責轄區內物業管理委員會的組建工作，指導監督物業管理委員會依法履行職責；居民委員會協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好相關工作。
（三）組建物業管理委員會應當先行按照有關規定劃分明確物業管理區域，一個物業管理區域組建一個物業管理委員會。
二、組建要求
（一）街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當按照《杭州市物業管理條例》第三十八條規定情形，及時組建物業管理委員會。
業主委員會任期屆滿需要換屆選舉的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在業主委員會任期屆滿兩個月前成立物業管理委員會。
（二）物業管理委員會總人數為7人以上11人以下單數，具體包括街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會及建設單位指派的代表各1名，以及已交付物業的業主代表若干名，業主代表的人數不得少於總人數的二分之一。
物業管理委員會設主任1名，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指派的代表擔任。街道辦事處（鄉鎮人民政府）可在物業管理委員會全體成員中確定1—2名副主任協助主任工作。
分期建設的物業項目，在組建物業管理委員會時應當為後續交付房屋的業主預留一定數量的業主代表增補名額，並在新一期房屋交付之日起1個月內進行增補。
（三）街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會指派的代表應由責任心強、具有一定組織協調能力和基層工作經驗的人員擔任，具體人選由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會研究提出，分別報同級黨組織審定。
（四）已經成立業主大會的，建設單位可以不再指派代表參加。建設單位變更或解散註銷的，可由變更後的企業或原股東企業指派代表參加。老舊小區的建設單位確已不存在，無法指派代表參加的，可不再參加。
（五）業主代表人選應當符合規定或約定的參選業主委員會成員條件。有下列情形之一的，不宜擔任業主代表：
1.違反國家法律法規，正在被立案偵查，或曾受過刑事處罰未滿3年的；
2.違反黨紀黨規，正在被立案調查，或曾受過留黨察看及以上黨紀處分未滿3年的；
3.參與邪教組織，或非法組織、參與集體上訪的；
4.利用黑惡勢力干預業主正常工作和生活的；
5.採用不正當手段，阻擾業主大會、業主委員會、物業管理委員會會議的正常召開、選舉及表決的；
6.本人及近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職的；
7.不按規定或約定交存物業專項維修資金、需要業主共同分攤的費用，或惡意拖欠物業費的；
8.不執行法院判決被納入失信被執行人名單尚未及時撤銷的；
9.在物業管理區域內因違法違規搭建、裝修等行為被執法管理部門責令整改尚未整改到位的；
10.法律法規規定的其他不宜擔任物業管理委員會成員的情形。
鼓勵業主中的中國共產黨黨員、人大代表、政協委員等積極參選物業管理委員會業主代表。
三、組建程式
（一）啟動組建準備。符合物業管理委員會組建條件的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時組織居民委員會籌備組建物業管理委員會，確定業主代表報名、推薦、資格審查等相關要求。
（二）發布組建公告。街道辦事處（鄉鎮人民政府）在物業管理區域主要出入口等顯著位置和本市物業管理信息網路系統，就擬組建物業管理委員會事項發布公告，明確擬組建物業管理委員會的名稱、業主代表資格要求、推薦方式及期限等，同時通知建設單位指派代表。公告時間自發布之日起不少於7日。
（三）推薦業主代表。物業管理委員會中的業主代表人選可通過居民委員會推薦、業主自薦或者其他業主10戶以上聯名推薦等方式產生。居民委員會推薦或其他業主10戶以上聯名推薦的，應當經被推薦人本人同意。
（四）公示推薦情況。街道辦事處（鄉鎮人民政府）將自薦或被推薦的業主名單在物業管理區域主要出入口等顯著位置和本市物業管理信息網路系統進行公示，公示時間自發布之日起不少於3日。業主有意見的，可向街道辦事處（鄉鎮人民政府）書面提出。
（五）產生建議人選。經資格條件核查後，街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織居民委員會通過徵詢、聽取業主意見，必要時召開座談會等方式，從符合資格條件的自薦和被推薦業主中產生業主代表建議人選，報街道辦事處（鄉鎮人民政府）黨組織審定。
（六）公示人選名單。物業管理委員會擬組成人員名單確定後，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將人員名單及其政治面貌、身份（黨代會代表、人大代表、政協委員）等基本情況在物業管理區域主要出入口等顯著位置和本市物業管理信息網路系統進行公示，公示時間自發布之日起不少於7日。業主有異議的，可向街道辦事處（鄉鎮人民政府）書面提出，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織核實並以適當方式反饋。
（七）決定成員名單。成員名單公示及異議核實結束後，街道辦事處（鄉鎮人民政府）作出成立物業管理委員會的決定。決定中應當明確物業管理委員會成員人數，任期，業主代表，街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會和建設單位的指派代表，以及主任、副主任等。
（八）公布成立決定。街道辦事處（鄉鎮人民政府）自作出成立物業管理委員會決定之日起3日內，在物業管理區域主要出入口等顯著位置和本市物業管理信息網路系統公布成立物業管理委員會的決定。
（九）刻制專用印章。物業管理委員會自成立之日起10日內，街道辦事處（鄉鎮人民政府）為其出具印章刻制證明。物業管理委員會持成立決定和印章刻制證明，按照相關規定刻制物業管理委員會專用印章。
四、工作職責
根據不同情形，物業管理委員會分別履行以下主要工作職責：
（一）新交付物業項目尚不具備召開首次業主大會會議條件的，組織業主監督前期物業服務契約的履行，監督臨時管理規約的執行，調解物業管理糾紛等。
（二）新交付物業項目具備召開首次業主大會會議條件的，作為首次業主大會會議的籌備組，按規定組織業主成立業主大會、選舉產生業主委員會。
（三）物業項目已具備召開首次業主大會會議條件，但是未能成立業主大會的，組織業主依法決定有關共有和共同管理權利的重大事項，並臨時代為履行業主委員會的職責。
（四）業主委員會任期屆滿需要換屆選舉的，履行換屆選舉工作指導組職責，按規定指導監督業主委員會或組織業主召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會，並在業主委員會任期屆滿後換屆選舉完成前，臨時代為履行業主委員會的職責。
（五）業主委員會因缺額、被罷免等原因在任期內終止需要重新選舉的，按規定組織業主召開業主大會會議，重新選舉產生業主委員會，並在重新選舉期間，臨時代為履行業主委員會的職責。
（六）已經劃分物業管理區域的老舊小區需要實施物業管理的，在按規定成立業主大會、選舉產生業主委員會前，組織業主依法決定有關共有和共同管理事項，臨時代行業主委員會的職責。
五、運行制度
（一）物業管理委員會會議由主任或其委託的副主任組織召開;三分之一以上成員提出召開會議的，主任應當組織召開會議。會議應當有過半數成員出席，且不得委託他人參加會議。物業管理委員會作出的決定應當經全體成員過半數同意並簽字確認，自作出決定之日起3日內通告全體業主。
（二）物業項目已具備召開首次業主大會會議條件，但尚未成立業主大會、選舉產生業主委員會的，物業管理委員會可持街道辦事處（鄉鎮人民政府）的成立決定、負責人有效身份證件等開戶證明檔案申請開立基本存款賬戶，並按照相關規定向稅務部門申請辦理臨時稅務登記，申請代開發票或申請領用和自行開具發票，按期納稅申報。
因業主委員會任期屆滿需要換屆選舉，或在任期內因缺額、罷免等原因終止需要重新選舉的，新組建的物業管理委員會原則上不再新開立基本存款賬戶，不再辦理臨時稅務登記，業主委員會應當按照規定將印章、財務會計資料等移交物業管理委員會，由物業管理委員會臨時代為履行基本存款賬戶管理職責。如有自領發票的，應向稅務機關辦理繳銷手續；確有需要使用發票的，可向稅務機關申請代開發票。
（三）物業管理委員會經業主共同決定或業主大會決定，可使用物業管理區域的共有收入作為物業管理委員會運行經費，並可聘請秘書、財務等專職人員協助處理物業管理委員會日常事務和財務管理工作。
六、監督管理
（一）物業管理委員會應當在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下，依據有關法律法規制定工作規則並開展工作。已有管理規約和業主大會議事規則的，應當依法遵照執行。
經調查發現物業管理委員會作出的決定違反法律法規的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令其限期改正。未在要求期限內改正的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當自責令改正期限屆滿之日起1個月內依法撤銷該決定，並自撤銷之日起3日內通告全體業主。
經調查發現物業管理委員會作出的決定違反業主大會議事規則的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令其限期改正。未在要求期限內改正的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令其在30日內組織召開業主大會臨時會議就該決定進行表決。逾期未召開的，由街道辦事處、（鄉鎮人民政府）指導業主召開。
（二）物業管理委員會成員有下列情形之一的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可免去其相應職務，並由指派單位重新指派或按照本辦法規定程式重新確定：
1.單位指派代表已經離職，或不遵守法律法規，或未正當履行職責，或侵犯業主共同利益的；
2.業主代表不再符合規定或約定的參選業主委員會成員的條件，或存在本辦法規定的不宜擔任情形的；
3.業主代表有《杭州市物業管理條例》第三十一條規定的可罷免業主委員會委員情形和第三十二條規定的業主委員會委員職務自行終止情形的。
（三）物業管理委員會的任期一般不超過兩年。物業管理委員會在任期屆滿前，因已經啟動首次業主大會會議籌備，或有換屆選舉、重新選舉等工作需要的，可向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出延期申請。經申請同意後任期可適當延長，但最多不超過6個月。
物業管理委員會成員具備業主身份,且符合規定或約定的參選業主委員會成員條件的，可參選業主委員會成員，但應當在參選前主動退出物業管理委員會。物業管理委員會空缺的成員名額可按照本辦法規定程式進行補充。
（四）物業管理委員會任期屆滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，自任期屆滿之日起停止履行職責，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）按照本辦法規定程式重新組建物業管理委員會。原物業管理委員會主任、副主任及其他成員可按本辦法規定繼續指派、確定或自薦、推薦。重新組建的物業管理委員會名稱不變，印章應當標明成立時間作為區別。
（五）自業主委員會選舉產生之日起，或因物業管理區域調整、房屋滅失等客觀原因致使無法存續履職的，物業管理委員會停止履行職責。物業管理委員會應當自發生上述情形之日起10日內，將有關資料、印章及財物移交給業主委員會或居民委員會，並按規定辦理賬戶、稅務等相關手續。
移交完成後10個工作日內，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當作出解散物業管理委員會的決定，並自作出決定之日起3日內在物業管理區域主要出入口等顯著位置以及本市物業管理信息網路系統進行公布。
七、附 則
本辦法所稱的“日”，除明確為工作日外，均為自然日。
本辦法自2022年3月11日起施行，由市住保房管局負責牽頭組織實施。
政策解讀
一、起草背景
物業管理委員會制度是新修訂《杭州市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）創新設立的一項重大物業管理制度，旨在通過加強物業管理委員會建設，組織業主依法決定有關共有和共同管理權利的重大事項。為進一步貫徹落實《條例》有關規定，規範物業管理委員會的組建、運行、監督工作，我局起草了《杭州市物業管理委員會組建運行實施辦法（試行）》（以下簡稱《實施辦法》）。
二、立法必要性
2020年12月25日，住建部、中央政法委、中央文明辦等十部門聯合印發的《住房和城鄉建設部等部門關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）提出“街道要及時積極推動業主設立業主大會，選舉業主委員會，選聘物業服務企業，實行專業化物業管理。暫不具備設立業主大會條件的，探索組建由社區居民委員會、業主代表等參加的物業管理委員會，臨時代替業主委員會開展工作。”新修訂《條例》創新設立了物業管理委員會這一重大制度，明確街道辦事處（鄉鎮人民政府）在五種情形下應當及時組建物業管理委員會，由物業管理委員會組織業主依法決定有關共有和共同管理權利的重大事項，並臨時代為履行業主委員會的職責，在制度上填補了因業主委員會缺位造成的業主自我管理空白。但物業管理委員會到底怎么組建、如何確定人選、怎樣運行等都需要進一步細化，根據《條例》第四十二條規定，物業管理委員會組建運行的具體辦法由市人民政府另行制定。
三、起草依據
《實施辦法》主要依據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》、新修訂《杭州市物業管理條例》等法律、法規的規定和《住房和城鄉建設部等部門關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）等檔案要求，借鑑北京、廣州等城市經驗，並結合我市實際制定。
四、主要內容
《實施辦法》由總則、組建情形和人員構成、組建程式、工作職責、運行制度、監督管理、附則等七部分內容組成，貫穿了物業管理委員會的組建、運行、監管全過程，主要內容如下：
1、明確部門職責。在總則中對市房產主管部門，區、縣（市）房產主管部門及民政部門，街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會等工作職責做了明確規定，確保各司其職、分工合作。
2、明確人員要求。對物業管理委員會的組成人數、人員結構、主任及副主任的確定、各單位指派人員的要求等做了明確規定，進一步提出了不宜擔任業主代表的十種負面情形，有利於物業管理委員會的順利組建。
3、明確組建程式。按照啟動組建準備、發布組建公告、推薦業主代表、公示推薦情況、產生建議人選、公示人選名單、決定成員名單、公布成立決定、刻制專用印章等九個環節，規定了物業管理委員會的完整組建程式。
4、明確工作職責。明確了六種不同情形下物業管理委員會分別履行的主要職責，具體包括前期物業期間組織業主監督契約履行，作為首次業主大會會議的籌備組組織業主成立業主大會、選舉產生業主委員會，在未能成立業主大會的小區臨時代為履行業主委員會的職責，在業主委員會任期屆滿換屆選舉或在任期內終止需要重新選舉時履行工作指導組職責，在老舊小區成立業主委員會前臨時代行業主委員會的職責。
5、明確運行制度。明確了物業管理委員會會議召集制度，明確新成立物業管理委員會開立基本存款賬戶、辦理臨時稅務登記、按期納稅申報等要求。明確經業主共同決定或業主大會決定，物業管理委員會可聘請秘書、財務等專職人員。
6、明確監督管理。物業管理委員會作出的決定違反法律、法規或業主大會議事規則的，明確由街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令其限期改正，物業管理委員會未在限期內改正的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可依法撤銷或組織召開業主大會臨時會議就該決定進行表決。對物業管理委員會成員變更、任期延長、期滿重組、移交解散等環節做了明確規定，確保物業管理委員會規範履職。
